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轉自：民事審判

裁判要旨

法律和司法解釋規定了商品房的買受人作為消費者的權利優于承包人的建設工程價款優先受償權，承包人的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權，也即商品房的買受人作為消費者的權利優于抵押權和其他債權。

抵押權人雖已取得案涉房屋所有權，但該所有權的取得，并非基于真實的商品房買賣合同關系，而是基于借款合同的抵押擔保關系，說明其并不以取得房屋所有權為目的，因此不能優于商品房買受人的民事權益。

商品房買受人有權作為第三人申請人民法院撤銷抵押人與抵押權人之間關于案涉房屋辦理過戶登記的生效裁判文書。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

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（2019）最高法民申2468號

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再審申請人（一審被告、二審上訴人）：李燕，女，1979年1月30日出生，漢族，住河南省鄭州市。
委托訴訟代理人：白春花，上海市海華永泰（鄭州）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：王麗麗，上海市海華永泰（鄭州）律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：馬艷菲，女，1987年12月25日出生，漢族，住河南省葉縣。
委托訴訟代理人：馬延坡，上海市建緯（鄭州）律師事務所律師。

一審被告：河南金大陸置業集團葉縣房地產開發有限公司，住所地河南省葉縣新文化路與廣安路交叉口路東。
法定代表人：席要旗，該公司總經理。
委托訴訟代理人：王磊，該公司副總經理。
委托訴訟代理人：李迎春，河南倚天劍律師事務所律師。

一審被告：張桂霞，女，1968年5月11日出生，漢族，住河南省葉縣。
委托訴訟代理人：王進，河南星爍律師事務所律師。

再審申請人李燕因與被申請人馬艷菲、一審被告河南金大陸置業集團葉縣房地產開發有限公司（以下簡稱金大陸公司）、張桂霞第三人撤銷之訴一案，不服河南省高級人民法院（2018）豫民終1333號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

李燕申請再審稱，（一）馬艷菲不具備提起第三人撤銷之訴的原告主體資格。馬艷菲怠于行使權利，未參加（2016）豫04民終114號案件訴訟，未在合同簽訂90日內辦理所有權登記，未在李燕申請強制執行辦理房產過戶時提出異議或向金大陸公司主張權利，自身有明顯過錯。（二）第三人撤銷之訴的提起超過6個月除斥期間。除斥期間的起始日應為（2016）豫04民終114號民事調解書的下達日，即2016年3月4日，即使以原審法院認定的2017年7月為起始，至其提起撤銷之訴也已超過6個月。

（三）馬艷菲對其因不能歸責于本人的事由未參加訴訟，以及（2016）豫04民終114號民事調解書錯誤并損害其利益，均未提供充分證據證明。（四）（2016）豫04民終114號民事調解書所涉房產并不包含馬艷菲認購的商鋪，且調解書內容合法，未損害馬艷菲的民事權益。李燕與金大陸公司簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，交易價格合理，沒有顯失公平損害金大陸公司利益，不違反禁止流押規定。

（五）馬艷菲與金大陸公司之間不成立商品房買賣合同關系。其與金大陸公司簽訂的是預約合同，不具備《城市商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容。其支付金大陸公司的158萬元是誠意金而不是購房款，認購價格與當時當地市場行情不符，且其明知金大陸公司已具備預售條件卻未要求簽訂正式《商品房買賣合同》。（六）即使金大陸公司構成一房數賣，但因李燕已經辦理案涉房屋過戶手續，并實際占用使用，符合物權法相關登記公示的規定，應予優先保護。而馬艷菲對金大陸公司的債權僅是一般債權，對商鋪不享有優先權。

綜上，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第三項、第六項的規定申請再審，請求依法撤銷河南省平頂山市中級人民法院（2018）豫04民撤4號民事判決書及河南省高級人民法院（2018）豫民終1333號民事判決書，改判駁回馬艷菲的訴訟請求；一、二審訴訟費由馬艷菲、金大陸公司承擔。

馬艷菲提交意見稱，李燕的申請再審理由不能成立，應予駁回。理由是：（一）李燕在再審申請中提交的證據不屬于新證據，且與原審認定的事實并不矛盾，馬艷菲購買的房屋包含在房管局的編號房屋中。（二）馬艷菲購買房屋是事實，與金大陸公司簽訂了購房合同并支付了購房款，李燕懷疑購買房屋的真實性系主觀猜測。（三）李燕與金大陸公司之間不是真實的房屋買賣合同關系，既未支付合理對價，也不以取得房屋所有權為目的，其目的在于通過出借本金獲取利息，商品房買賣合同只是對借款合同的擔保。請求駁回再審申請。

金大陸公司提交意見稱，李燕的再審請求沒有事實和法律依據，應予駁回。理由是：（一）李燕再審提交的證據并非新證據，且無法否定原審判決的正確性，現有證據足以證明馬艷菲購買的房屋包含在（2016）豫04民終114號民事調解書所涉房產中。（二）馬艷菲具備提起第三人撤銷之訴的法定條件，2017年7月金大陸公司才向馬艷菲通報整個案件，馬艷菲確因不可歸責于本人的事由未參加訴訟，并在六個月內向法院提出了第三人撤銷之訴。（2016）豫04民終114號民事調解書的內容損害馬艷菲財產權益且內容錯誤，保護了超過月息2分的高息。馬艷菲在金大陸公司與李燕簽訂《商品房買賣合同》前就與金大陸公司簽訂了認購書，與金大陸公司是商品房買賣合同關系。（三）李燕與金大陸公司之間不存在真實的房屋買賣合同關系，雙方簽訂商品房買賣合同只是為500萬元借款提供擔保。李燕獲得案涉商鋪所有權并非善意，未支付正常對價，不符合善意取得的基本要求。

本院經審查認為，本案爭議焦點為（2016）豫04民終114號民事調解書內容是否存在錯誤以及是否損害馬艷菲的民事權益。

關于（2016）豫04民終114號民事調解書內容是否存在錯誤的問題。原審經審理查明，2015年2月15日張桂霞受李燕委托與金大陸公司簽訂了備案編號為410422201500000930號的《商品房買賣合同》一份，約定買受人購買金大陸·匯通國際2號樓1至2層01號鋪，建筑面積共計2472.28平方米，商品房單價為每平方米2022.42元，總金額5000000元。同日，張桂霞受李燕委托與代表金大陸公司的趙振斌簽訂《借款協議》一份，約定趙振斌向張桂霞借款5000000元，如到期未還款則所涉備案商品房買賣合同生效，房屋歸借款出借人所有。2015年2月16日，李燕通過網上銀行向趙振斌賬號匯款5000000元，同日金大陸公司向張桂霞出具收到金大陸·匯通國際2號樓01號商鋪房款收據一張。

從李燕與金大陸公司簽訂的《商品房買賣合同》及《借款協議》的內容看，結合《借款協議》簽訂后金大陸公司按照約定的利息標準向李燕支付借款利息的事實，雙方法律關系是民間借貸而非買賣合同，簽訂商品房買賣合同的真實意思表示是為了擔保借款協議中約定債權的實現，而非通過支付對價獲得房屋所有權。

《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理……”。《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定：“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有”。《中華人民共和國擔保法》第四十條規定：“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。”

（2016）豫04民終114號民事調解書內容違反了上述法律規定中關于民間借貸法律關系的認定以及禁止流押的規定。同時，該調解書第一項關于“月息百分之二點五”的利息標準，亦超出《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十六條關于年利率不得超出24%的利息標準的規定。且本案借款協議以房抵債的內容還存在不合理低價抵償債務的情形。（2016）豫04民終114號民事調解書內容因違反法律規定，確有錯誤。

關于（2016）豫04民終114號民事調解書是否損害馬艷菲民事權益的問題。馬艷菲在2014年12月4日與金大陸公司簽訂《金大陸·匯通國際商鋪認購書》，約定由馬艷菲購買金大陸公司所有的金大陸·匯通國際北116號商鋪，總價款2544460元，馬艷菲已經支付了包含誠意金在內的購房款共計158萬元。該認購書對商鋪位置、單價、總價、違約責任等具體事項進行了約定。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定，“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《城市商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。同時，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（法釋【2015】10號）第二十九條的規定，馬艷菲與金大陸公司簽訂的商品房買賣合同，已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十，故可以認定馬艷菲與金大陸公司之間成立商品房買賣合同關系，其具有相應的民事權益。

《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）第二條規定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。即法律和司法解釋規定了商品房的買受人作為消費者的權利優于承包人的建設工程價款優先受償權，承包人的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權，也即商品房的買受人作為消費者的權利優于抵押權和其他債權。

（2016）豫04民終114號民事調解書第二項確認在金大陸公司未予全部還款的情況下將案涉商鋪房產過戶到李燕名下，違反法律規定，且其中包含馬艷菲購買的房屋，損害了馬艷菲的民事權益。李燕再審提交的房屋建筑面積測量報告等證據不符合《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百八十八條關于新證據的要求，且不能證明原審判決中關于案涉系列商鋪包括馬艷菲購買房屋在內這一認定有誤。此外，馬艷菲在2017年7月被金大陸公司告知調解書內容后，因自身權益受損，在六個月內提起第三人撤銷之訴，符合提起第三人撤銷之訴的法定條件。

李燕雖已取得案涉商鋪所有權，但該所有權的取得，并非基于真實的商品房買賣合同關系，而是基于借款合同的抵押擔保關系，并不以取得房屋所有權為目的，也未支付與同期同地市場價相符的合理對價，因此不能優于馬艷菲的民事權益。原審判決撤銷（2016）豫04民終114號民事調解書第二項的有關內容并無不當。

綜上，李燕的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第三項、第六項的規定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回李燕的再審申請。

審 判 長　 包劍平
審 判 員　 杜　軍
審 判 員　 朱　燕
二〇一九年九月二十九日

法 官 助 理 沈 佳
書 記 員 湯艷飛