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來源：無訟閱讀; 文：崔文強(qiáng)

筆者按：筆者因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系的緣故，但凡與房產(chǎn)有關(guān)的法律問題，經(jīng)常接到好友咨詢，而這其中最為常見的問題便是某某想轉(zhuǎn)讓一套房子，怎么轉(zhuǎn)讓才能最大限度的節(jié)省稅費(fèi)？然而這個(gè)問題并非簡單的便能予以厘清，首先需明確不同的情形。

筆者也曾專門針對個(gè)人讓渡不動(dòng)產(chǎn)的稅收政策問題予以歸納為表格，但是其在適用性上較差，很多朋友表示并不能直觀的從表格中找尋到需要的信息或者自己按圖索驥查找起來較為繁瑣，故而筆者有意就此類個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的情形予以區(qū)分，通過提問問題的方式將詢問人需求和意愿予以厘清，以歸納不同情形下何種情形需繳納的稅款，以明晰何種情形較為節(jié)省稅費(fèi)。

此文中轉(zhuǎn)讓系廣義含義的轉(zhuǎn)移，包括但不限于買賣、贈(zèng)與、繼承等發(fā)生權(quán)利人變更的情形。

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需要先明確的幾個(gè)問題

涉及需轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)事人較為關(guān)注的焦點(diǎn)系采用何種方式轉(zhuǎn)讓最能節(jié)稅。而在明確這一問題之前，尚需厘清幾個(gè)較為基本的問題。而這幾個(gè)基本問題亦可以作為律師及相關(guān)房屋中介等相關(guān)從業(yè)人員進(jìn)行盡職調(diào)查的關(guān)鍵。

1、當(dāng)事人潛在的轉(zhuǎn)讓模式是什么？買賣或者贈(zèng)與？受讓方系親屬還是其他潛在交易主體？是否考慮繼承的模式？

2、所涉不動(dòng)產(chǎn)的基本情況，如面積、取得時(shí)間及用途為何？（能提供權(quán)屬證書最佳）？

3、轉(zhuǎn)讓人名下房屋套數(shù)？所涉房屋坐落各為何處（建議明確至區(qū)縣一級(jí)）？

4、受讓一方名下房屋套數(shù)？

5、方和受讓方關(guān)系，是否系親屬關(guān)系？何種親屬關(guān)系？

針對問題一，若被詢問主體接受繼承的模式，則繼承應(yīng)為最為節(jié)省稅費(fèi)的方式。因繼承而繼受不動(dòng)產(chǎn)的，增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅及印花稅皆予以免征。針對契稅，若為法定繼承，亦予以免除，而遺贈(zèng)的，非法定繼承人繼承不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)征收契稅。

除此之外，應(yīng)向咨詢?nèi)酸屆骼^承不動(dòng)產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，若存在其他繼承人的，則是否能夠達(dá)到其他繼承人放棄而由其單獨(dú)繼承的目的，且因繼承而繼承不動(dòng)產(chǎn)的，目前多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)尚未開展不經(jīng)公證徑自受理的業(yè)務(wù)，故而仍需支付經(jīng)繼承權(quán)公證而所發(fā)生的公證費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用亦為一筆不小的開支，若有意在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人百年之后再行繼受不動(dòng)產(chǎn)的，筆者以為首先應(yīng)考慮繼承不動(dòng)產(chǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，尤其是是否存在其他法定繼承人或者遺囑繼承人阻礙，證明繼承權(quán)事實(shí)的證據(jù)是否容易收集，如一些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的父母雖然早已去世，但因年代久遠(yuǎn)，有些難以從公安戶政等部門查到戶籍檔案，相關(guān)死亡證明難以出具，便容易為繼承權(quán)的辦理造成阻力。

其次，應(yīng)考慮不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)繼承權(quán)登記的受理模式，有些地區(qū)已經(jīng)不再要求強(qiáng)制公證，有些地區(qū)雖然仍要求公證，但是卻采用政府購買的模式，由財(cái)政補(bǔ)貼公證費(fèi)用，如此便可節(jié)省此項(xiàng)開支，繼承的路徑便可以予以考慮。

2

買賣和贈(zèng)與的選擇問題

若當(dāng)事人不接受繼承模式，或者等不到繼承發(fā)生的，則無非在買賣還是贈(zèng)與之間徘徊不定，不知道何種模式較為節(jié)稅進(jìn)而導(dǎo)致選擇困難。實(shí)際上，在當(dāng)事人回答了以上幾個(gè)問題之后，依據(jù)房屋及轉(zhuǎn)受讓雙方的情況便可以很容易的予以判斷。

舉例說明，2018年甲意欲將其名下數(shù)套住房處置，某處住房A面積85平，自2005年取得，位于某市W區(qū)；某處住房B面積120平，自2017年取得，位于某市Q區(qū)；某處住房C面積145平，自2015年取得，也位于某市W區(qū)。三處皆為普通住宅，其并無通過繼承讓渡房屋的想法，其意欲將該三處住宅轉(zhuǎn)讓至其子乙及其女丙名下，均已成年，甲名下有該三套住房，乙與丙名下均無住房。那么甲應(yīng)如何選擇讓渡方式才能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的最大化呢？

首先應(yīng)要搞清楚的問題是，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)需繳納哪些稅種，此處以常見的普通住宅為例，其稅種主要包括：契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及其附加。土地增值稅在個(gè)人銷售住房時(shí)予以免征，故而可不予關(guān)注，印花稅在贈(zèng)與及離婚過戶中涉及，其稅率為萬分之五，故而暫且忽略不計(jì)。

僅就較為常見和主要的三大稅種予以分別探討。考慮在交易過程中的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題，本文并不區(qū)分稅種由誰承擔(dān)問題，原則上以轉(zhuǎn)讓行為所涉所有稅種均由一方承擔(dān)為探討前提。

引上例，先看A住房，對于契稅，若甲將A處不動(dòng)產(chǎn)讓渡與乙，若選擇買賣的方式，依據(jù)財(cái)稅【2016】23號(hào)文規(guī)定，購買90平及以下唯一住房，按1%征收契稅。

個(gè)人所得稅方面，若賣方非家庭唯一住房，能提供購房成本的按收入減成本及費(fèi)用的差額的20%征收，不能提供準(zhǔn)確成本則按轉(zhuǎn)讓收入的1%核定征收個(gè)人所得稅；增值稅，依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文，個(gè)人將購買兩年以上住房對外銷售的免征增值稅。

若采用贈(zèng)與方式，依據(jù)國稅發(fā)【2006】144號(hào)文對個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，全額征收契稅，而依據(jù)契稅暫行條例，其稅率系3%-5%之間，由各省、自治區(qū)、直轄市政府在此區(qū)間內(nèi)確定并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。

個(gè)稅方面依據(jù)財(cái)稅【2009】78號(hào)文，無償將房屋贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；將房屋贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人，對當(dāng)事人雙方不征收個(gè)人所得稅。注意此親屬范圍與繼承法中第一第二順位人選有所區(qū)別，其孫子女、外孫子女亦包括了其中，為轉(zhuǎn)讓人可謂提供了更多的選擇。

增值稅方面，依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文，此種贈(zèng)與亦免征增值稅，當(dāng)然其附加稅亦予以免征。

同時(shí)對A不動(dòng)產(chǎn)兩種方式的分析，可見買賣方式需繳納契稅1%；所得稅，約1%；贈(zèng)與方式免個(gè)稅免增值稅，但需繳納3%契稅。哪種方式節(jié)稅可謂一目了然。

再看B不動(dòng)產(chǎn)，若將其讓渡給其丙，在采用買賣的方式下，丙購買首套住房，90平米以上的按1.5%征收契稅。對于個(gè)稅，轉(zhuǎn)讓不滿2年的住房，同樣是采用20%差額或1%核定的計(jì)稅方式，即能夠提供成本則差額，不能則采用核定。

增值稅的繳納，依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文按5%征收增值稅，加之城建稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加等，稅負(fù)為5.6%。可見，此種自持時(shí)間較短的住房，通過買賣方式稅負(fù)較高，合計(jì)約為8.1%左右。

而若采用贈(zèng)與方式贈(zèng)與丙，契稅全額征收3%，贈(zèng)與特定親屬免征增值稅及其附加。個(gè)稅方面贈(zèng)與子女亦不予征收個(gè)人所得稅。那么其稅負(fù)僅為契稅的3%。故而綜合來看，此種自持時(shí)間較短，尤其是在兩年之內(nèi)的住房，若轉(zhuǎn)讓對象為特定親屬的，宜采用贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)讓。

再看C不動(dòng)產(chǎn)，若未明確轉(zhuǎn)讓給乙或者丙，甲又意欲節(jié)省稅負(fù)，在贈(zèng)與模式下，其契稅負(fù)擔(dān)相同，皆為3%，唯一不同系在買賣形式下，契稅稅負(fù)可能不同，因C不動(dòng)產(chǎn)位于W區(qū)，A位于W區(qū)，B位于Q區(qū)。

很多地方的財(cái)政優(yōu)惠政策多以此區(qū)縣為地域劃分，以判斷首套住房優(yōu)惠政策的享有與否。那么如果買賣于乙，在乙已經(jīng)獲得A不動(dòng)產(chǎn)的情形下，其在W區(qū)已經(jīng)擁有一套住房，此處屬于第二套住房，依據(jù)財(cái)稅【2016】23號(hào)文規(guī)定，按2%征收契稅。若賣于丙，則并在W區(qū)系首套住房，按1.5%征收契稅。

對于個(gè)人所得稅，若采用買賣形式，無論轉(zhuǎn)讓給誰，因C不動(dòng)產(chǎn)滿兩年但未滿五年，不予征收增值稅，但應(yīng)征收個(gè)人所得稅，稅負(fù)亦為20%與1%的模式。而采用贈(zèng)與的，個(gè)稅與增值稅均予以減免。可見，贈(zèng)與乙的，稅負(fù)3%，贈(zèng)與丙稅負(fù)3%；買賣于乙，2%的契稅加與1%的個(gè)稅，合計(jì)約3%；買賣于丙，1.5%的契稅及約1%的個(gè)稅。

如此看來，通過買賣于丙的方式系最為節(jié)省稅負(fù)的方式。

3

綜合判斷

綜合來看，判斷轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的稅負(fù)，宜采用具體案例個(gè)案分析的方式，總體上，對于滿五年以上的持有住房，宜通過買賣形式轉(zhuǎn)讓；而不滿兩年的住房，因涉及增值稅及其附加稅，買賣形式稅負(fù)往往較高，若能明確轉(zhuǎn)讓對象為特定親屬，可采用贈(zèng)與方式實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)。

而年限在2年至5年之間的，宜通過判斷受讓方名下住房數(shù)量予以確定采用何種方式，若轉(zhuǎn)讓方為非特定親屬，則可不必考慮贈(zèng)與問題。簡單一句話：新房宜贈(zèng)與，舊房宜交易，若想節(jié)稅負(fù)，親屬最相宜。

最后，以表格形式將以上例子予以明確，在面對具體案例之時(shí)，亦可采用表格形式，更為直觀的判斷各種情形下稅負(fù)的優(yōu)劣。