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轉自“土地觀察”

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? ? ? ? 不動產統一登記后，各地都遇到相對人要求更正不動產登記證書乃至撤銷不動產登記的要求，筆者試從登記簿記載事項錯誤類型入手，結合不動產登記的物權公示效力，討論如何分類處理不同類型的登記簿記載事項錯誤。

登記簿的權利推定力非依法律程序不得推翻

? ? ? ?目前，法律并未明確規定不動產登記簿的定義，一般認為不動產登記簿是指不動產登記機構制作和管理的，用于記載不動產自然狀況、權屬狀況以及其他依法應當登記事項的特定簿冊。根據《不動產登記暫行條例》規定，不動產登記簿記載事項包括不動產的坐落、界址、空間界線、面積、用途等自然狀況，不動產權利主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況，涉及不動產權利限制、提示的事項以及其他需要注明的事項。這些登記簿記載事項可以分為與權屬有關的權利事項和非權利事項。

? ? ? ?權利事項是不動產登記簿的核心內容，涉及權利人不動產權利的歸屬和內容，是不動產登記物權公示效力的主要內容。《物權法》規定不動產物權登記生效的原則后，進一步明確不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書記載的事項與登記簿不一致的，以不動產登記簿為準。對于登記簿的效力，全國人大法工委《物權法釋義》明確指出，遵循權利正確性推定原則，即在不動產登記簿上記載某人享有某項物權，法律推定物權的登記狀態與物權的真實狀態及實體法上的權利一致，其權利內容以不動產登記簿上證明為準。除非有相反證據證明，法律推定記載于不動產登記簿的人是該不動產的權利人。最高人民法院《物權法》司法解釋進一步明確，不動產登記（簿）在不動產物權的歸屬和內容的認定上具有權利推定的法律效力，法律推定不動產登記簿上記載的不動產權屬狀況以及權利限制事項與真實情況保持一致。可見，不動產登記簿的推定力是一種法律推定而非事實推定，即使與事實不一致，也必須依據一定的法律程序如更正登記或民事訴訟、仲裁等司法程序推翻，不動產登記機構不能直接推翻其登記推定力。

? ? ? ?應注意的是，不動產登記簿的公信力所保護的是登記的權利內容，而不是面積等自然狀態的記載。不動產的自然狀況等非權利事項本質上是一種客觀真實，由權籍調查單位通過不動產測量取得，無論登記前后都不會改變，都不屬于不動產權利推定的內容。不動產的坐落、界址、空間界線、面積、用途等自然狀況記載錯誤的，不動產登記機構可以根據權籍調查材料依職權予以更正。

登記機構更正登記的職權有所限制

? ? ? ?我國采取債權形式主義的物權變動模式。合同當事人對物權變動的意思表示（約定），是物權變動的登記原因。不動產登記發生物權效力是當事人不動產物權發生變動的意思表示推動的結果，不是登記機關賦予的。登記機構的登記行為是基于申請人提交的申請材料，是一種缺乏意思表示成分的事實行為。如果出讓合同或買賣合同等債權合同無效，登記原因行為無效，則該不動產權利即使已經登記于登記簿，也僅有形式上的效力，不發生物權變動的效力。登記原因行為的瑕疵就導致了登記簿權利事項記載錯誤。

? ? ? ?但登記機構沒有司法裁判權，既無權力也無能力判斷登記原因行為的效力，只能依據《不動產登記暫行條例》等相關規定，審查當事人申請材料的齊備性、表面一致性。筆者遇過一個案例，法院對買賣合同效力經過一審、二審、再審三次反復，這種情況下登記機構如何審查合同。有觀點認為：登記機構要審查合同的合法性、不動產的合規性等，比如套路貸、違章搭蓋等。這種觀點，將導致登記人員不是對可能引起風險的一概不予登記，就是違規要求提供更多材料。可見，將其他部門的行政管理職能與登記混為一談，是對登記機構審查職權的誤解。

? ? ? ?有學者認為不動產登記具有產權確定的功能，涉及公共利益，應當為登記機構主動更正登記預留空間。這個說法混淆了登記與確權的關系。過于強調登記的行政性，不對登記機構依職權更正登記予以程序和實體的限制，有可能侵害相對人的權益，損害物權公示效力，破壞穩定的不動產物權關系。

權利事項錯誤的更正方式

? ? ? 按照發生時間可以將登記簿權利事項錯誤分為三類：一是登記時發生的登記錯誤，即基于虛假登記原因或登記原因有效，因登記人員錯誤或者遺漏導致的登記錯誤；二是登記時登記原因有效，嗣后被確認無效，導致登記簿上的登記與登記的原始事實狀態不符，比如不動產轉讓合同具有脅迫、欺詐等情形被法院判定為無效，則原先依據不動產轉讓合同辦理的不動產轉移登記也僅有形式上的效力，不發生物權變動的效力；三是不動產登記完成后物權發生變動，導致登記簿記載與事實權利狀態不一致的情況。比如法院作出的確定當事人一方享有某項不動產的判決，具有與登記、交付等公示方法相同的效力，雖然未經登記也可直接發生物權變動，從而導致登記簿上記載與事實權利狀態不一致。這三種登記錯誤的更正方式是不同的。

? ? ? ? 不動產登記機構可以依據現有的技術手段比如人臉識別、政府信息共享等比對核實假人假材料的情況。如果登記時沒有發現，但事后有證據證明存在假人假材料的情況，屬于虛假登記原因，登記機構應可撤銷登記，但應有公安機關等有關部門的認定，或由自然資源局對假人假材料進行調查處理后作出撤銷登記的行政決定，由登記機構予以依職權撤銷。對于登記原因有效，因登記人員錯誤或者遺漏導致的登記錯誤，登記機構可以通過查閱原始登記原因證明文件來確定并依職權更正登記。但對于嗣后發生的登記原因行為無效，必須由司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人存在隱瞞真實情況、提交虛假材料等登記原因行為無效的情形，登記機構方可予以撤銷登記，以維護登記的物權公示效力。登記機構對權利事項的依職權更正登記乃至撤銷登記應予以嚴格限制。目前法律沒有明確，可以借鑒司法判決。2017年最高法院行申6100號判決書認為，行政機關可以通過重新作出行政行為糾正錯誤，但行政程序的重開應滿足必要的條件，如作為行政行為根據的事實或法律狀態發生變化，行政行為作出后出現了足以推翻行政行為的新的證據等。但這都屬于嗣后發生的，只有影響到登記原因行為的效力才能構成可以更正登記及撤銷登記的理由。對于無法根據登記原因證明文件確定的權利事項錯誤，不宜由登記機構直接更正或者撤銷，應根據法院、行政機關相關文書依囑托登記或撤銷。考慮到現狀，也可以由自然資源主管部門通過行政復議、作出行政決定等法定方式推翻登記簿的權利推定力，予以更正或撤銷登記，但應注意保護名義權利人的聽證等程序性權利，否則很容易被法院以程序違法撤銷登記機構的行政行為。

非權利事項錯誤的更正方式

? ? ? ?非權利事項的記載錯誤，比如合同編號、身份證號等，如果原來沒有記載現在要求記載的，可以作為信息補錄方式予以記載到登記簿。如果根據原始原因證明文件記載或者有關部門證明屬于申請人錯誤填寫或者登記人員錯誤錄入、工作疏漏導致的，如名字打成同音字等，可以依申請或者依職權更正登記。如果界址點、面積等自然狀況有錯誤，經審查權籍調查材料符合要求，可以依申請或依職權更正登記。

? ? ? ?登記機構未按原始登記原因證明文件登記造成權利事項登記錯誤或疏漏的，比如抵押金額多了一個0 等，登記機構可以根據原始登記原因證明文件依職權予以更正登記，也可以依申請或依囑托更正登記。給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。

? ? ? ?因登記的原因證明文件嗣后被確認無效導致登記簿權利事項記載與登記事實狀態不符，比如轉移登記中的買賣合同被宣告無效、首次登記中的行政審批文件被撤銷等，登記機構應依申請或囑托予以更正登記；如果原因證明文件的效力認定權力不屬于登記機構，不宜依職權更正登記。因此導致的登記簿錯誤記載給他人造成損害的，登記機構不承擔賠償責任。

? ? ? ?對于嗣后發生的登記簿記載于事實權利狀態不一致的情況，比如法院形成判決，政府征收決定等，可直接發生物權變動，不宜作為更正登記類型，應告知申請人按照權利事項申請相應的登記類型。登記機構可以依囑托登記，不宜依職權直接登記。給他人造成損害的，登記機構不承擔賠償責任。

? ? ? ?登記原因證明文件被發生效力的司法機關、行政機關、仲裁委員會確認為無效或虛假的，可依囑托撤銷登記。自然資源局也可以經調查、聽證等正當程序作出撤銷登記的行政決定，登記機構依囑托予以撤銷登記。

? ? ? ?對于利害關系人對已登記土地提出權屬爭議，可以告知向縣級以上自然資源部門申請，由自然資源部門調查處理并作出調解書或報地方政府作出處理決定，生效的調解書和處理決定可以作為登記機構更正登記的依據。

? ? ? ?對于利害關系人因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議向登記機構申請更正登記的，可以告知先向法院提起民事訴訟。當事人可以向法院提出證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，憑法院確認其享有物權的判決依申請或依囑托單方申請登記，但不宜依職權登記。

? ? ? ?繼承轉移登記在非公證的情況下屬于實體審查，登記機構認為發生錯誤的，也應按照正當法律程序予以依申請或依職權更正登記。

（作者單位: 福建省自然資源廳不動產登記局）