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實(shí)踐中，承租人在使用租賃房屋過程中，經(jīng)常出現(xiàn)需要轉(zhuǎn)租的情況，亦可能存在需要合伙、第三方（如占股公司、向外承包）經(jīng)營等情形，這時將房屋并未完全由承租人占有使用。根據(jù)我國合同法規(guī)定，未經(jīng)出租人的轉(zhuǎn)租行為存在較大風(fēng)險。如何判斷他人占有使用是否為轉(zhuǎn)租行為？而出租人對轉(zhuǎn)租行為是否知情同意又該如何認(rèn)定？

筆者檢索北京、泉州兩地法院房屋租賃相關(guān)糾紛案例，對上述問題進(jìn)行了初步的概括和歸納，以供大家參考使用，歡迎交流指正。

相關(guān)法條：

《合同法》第二百二十四條

【轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。??

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

最高院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件使用法律問題的解釋》

第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

根據(jù)中華全國律師協(xié)會《律師提供房屋租賃合同訴訟和仲裁法律服務(wù)操作指引》31.1.1（10）條的歸納，轉(zhuǎn)租協(xié)議的效力：

承租人未經(jīng)出租人同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租的，該房屋轉(zhuǎn)租賃合同無效，但出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租且在6個月內(nèi)未提出異議的除外。

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轉(zhuǎn)租行為如何認(rèn)定

司法實(shí)踐中，承租人會抗辯其將房屋交由第三方使用并非轉(zhuǎn)租行為，法院在認(rèn)定承租人與第三方是否為轉(zhuǎn)租關(guān)系時，并非僅僅著眼于協(xié)議名稱，而主要基于以下幾個判斷標(biāo)準(zhǔn)：

1.協(xié)議中是否出現(xiàn)“租金”“租賃期間”等字眼

如泉州市豐澤區(qū)人民法院（2014）豐民初字第3525號案件中，法院認(rèn)為“從《承包經(jīng)營協(xié)議》的內(nèi)容來看，該協(xié)議多次出現(xiàn)“承包經(jīng)營租賃”、“承包租賃期間”、“租賃期間”、“租金”等字眼，從合同目的來看，張英等人系租賃好世界大酒店的客房部自行進(jìn)行經(jīng)營，因此，好世界大酒店的客房部系轉(zhuǎn)租給賴火桂、莊偉忠、許漢榮、張英進(jìn)行經(jīng)營。北京市第二中級人民法院（2018）京02民終8924號案件中法院認(rèn)為“一審判決考慮到五金經(jīng)營者在與張燕云方的對話中，并未否定其與賈濤之間系租賃關(guān)系，且多次提到’租金’字眼，并參考聯(lián)營合同約定的費(fèi)用結(jié)算時間、計算方式等，認(rèn)定賈濤與五金經(jīng)營者之間實(shí)為租賃關(guān)系，并無不當(dāng)，本院對于賈濤該項(xiàng)意見不予采納。”

2.承租人是否有實(shí)際使用租賃物并參與經(jīng)營管理的行為

上海市金山區(qū)人民法院（2015）金民三（民）初字第2259號案件中，本院認(rèn)為“第三人辯稱其與被告并非轉(zhuǎn)租而是承包關(guān)系，理由為營業(yè)執(zhí)照是被告的，本院認(rèn)為，雖然目前由第三人以被告營業(yè)執(zhí)照對外經(jīng)營，但根據(jù)雙方《商鋪轉(zhuǎn)租合同》的內(nèi)容來看，被告與第三人真實(shí)意思并非由第三人以被告名義對外經(jīng)營，而是由被告負(fù)責(zé)辦理營業(yè)執(zhí)照，第三人只是暫用被告營業(yè)執(zhí)照而已，且實(shí)際經(jīng)營中第三人又另外聘請了工作人員，因此，對于被告之辯稱，本院不予采信?！北本┦械诙屑壢嗣穹ㄔ海?018）京0114民初6933號判決書中，法院認(rèn)為“因梅家強(qiáng)的外甥柏友星與劉家國簽訂的《內(nèi)部員工承包協(xié)議》，系出租人將房屋及以房屋為經(jīng)營場所辦理的營業(yè)執(zhí)照一并租賃給承租人，承租人持營業(yè)執(zhí)照在租賃房屋中實(shí)際經(jīng)營，不存在將相關(guān)的資產(chǎn)或從業(yè)人員一并交給承租人管理等情形，不屬于承包經(jīng)營，應(yīng)認(rèn)定為帶照租賃?！北本┦胁絽^(qū)人民法院（2018）京0114民初6933號判決書中，法院認(rèn)為“睿享居酒店以自己的名義與顧客簽訂入住服務(wù)合同、收取入住房費(fèi)，并由睿享居酒店為顧客開具發(fā)票，即睿享居酒店與交易相對方發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系，故可以認(rèn)定‘ZOME己美’項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營主體是睿享居酒店，而并非霍營賓館。因此，霍營賓館和睿享居酒店稱雙方之間系加盟關(guān)系的意見法院不予采納?！?/span>

3.承租人是否有定期定額收取租金的行為

如北京市第二中級人民法院（2018）京0114民初6933號案件中，法院認(rèn)為“薩曙生與張洪鵬簽訂的《房屋租賃合同》，梅家強(qiáng)雖未作為出租人直接與張洪鵬簽訂該合同，但通過梅家強(qiáng)直接收取的張洪鵬租金數(shù)額與《房屋租賃合同》約定的租金數(shù)額吻合、張洪鵬直接使用梅家強(qiáng)承租的商業(yè)用房中的部分房屋等事實(shí)，足以認(rèn)定梅家強(qiáng)是實(shí)際出租人”；北京市昌平區(qū)人民法院（2018）京0114民初6933號案件中，法院認(rèn)為“霍營賓館將涉案租賃物中的部分房屋交予睿享居酒店經(jīng)營“ZOME己美”項(xiàng)目，睿享居酒店定期向霍營賓館支付固定收益，說明霍營賓館并不承擔(dān)“ZOME己美”項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)險，也不參與經(jīng)營利潤的分配，因此，霍營賓館與睿享居酒店之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不符合合作經(jīng)營的特征，但卻完全符合租賃法律關(guān)系的特征。”

4.第三人通過其他方式使用租賃房屋是否符合常理

如重慶市沙坪壩區(qū)人民法院（2016）渝0106民初465號案件中，法院認(rèn)為“結(jié)合《房屋租賃合同》中約定的租賃房屋用途和被告將租賃房屋用于經(jīng)營麻將館的事實(shí)，可以認(rèn)定被告租賃房屋系用于盈利?，F(xiàn)被告辯稱其將租賃房屋中的部分免費(fèi)提供給他人使用，并非轉(zhuǎn)租，與常理以及被告盈利的目的不符，且被告亦未舉示證據(jù)證明其主張，故本院對被告的辯解不予采信。”如廣東省深圳市中級人民法院（2019）粵03民終3654號案件中，法院認(rèn)為“唐小紅主張其并非轉(zhuǎn)租而是合租，但是其在與案外人簽訂《協(xié)議書》時未向崔長竹進(jìn)行披露，并且《協(xié)議書》中約定的租金也與涉案房屋租賃合同中約定的不一致，并不符合合租的特征，因此，對于唐小紅的該抗辯，本院不予采納?！?/span>

5.從立法本意角度考慮部分轉(zhuǎn)租行為是否有損出租人的權(quán)益

如英德市人民法院（2015）清英法鎮(zhèn)民初字第293號案件中，法院認(rèn)為“根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定’承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同’。該條規(guī)定保護(hù)的是出租人在租賃物發(fā)生轉(zhuǎn)租的情況時選任次承租人的權(quán)利，結(jié)合本案，被告繼續(xù)承租著該樓的二至八層，僅一樓部分轉(zhuǎn)租經(jīng)營飯店（經(jīng)營KTV系被告與他人合伙經(jīng)營，并非轉(zhuǎn)租），該樓并未被完全轉(zhuǎn)租，仍在被告的有效實(shí)際控制之下，原告并未完全喪失其選任次承租人的權(quán)利。綜上，本院不予支持原告的合同解除權(quán)?！?/span>

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如何認(rèn)定出租人對轉(zhuǎn)租行為是否知情

司法實(shí)踐中，部分案件中出租人聲稱因承租人未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租因而要求解除租賃合同，也有部分案件中的次承租人訴請法院解除轉(zhuǎn)租協(xié)議或認(rèn)定該協(xié)議無效，理由是轉(zhuǎn)租行為未經(jīng)出租人同意。法院在認(rèn)定出租人對轉(zhuǎn)租行為是否知情時主要基于以下幾點(diǎn)進(jìn)行：

1.出租人在管理使用租賃房屋或其周邊房屋時對轉(zhuǎn)租行為是否應(yīng)當(dāng)知情

如南安市人民法院（2015）南民初字第8222號案件中，法院認(rèn)為“被告新富豪酒店辯稱其對雷朝、陳小明的轉(zhuǎn)租行為并不知情，故而雷朝、陳小明與原告張自洪之間的轉(zhuǎn)租行為無效，然而，被告新富豪酒店作為管理方，其辯稱對雷朝、陳小明的轉(zhuǎn)租行為不知情，本院不予采信”

2.出租人在租賃協(xié)議中是否約定了相應(yīng)條款可以合理解釋為承租人具有轉(zhuǎn)租權(quán)

如晉江市人民法院（2017）閩0582民初6231號案件中，法院認(rèn)為“分析證據(jù)A4（與證據(jù)B1相同）房屋租賃合同的內(nèi)容，可以認(rèn)定被告向宏企公司承租涉案房屋等多套房屋的用途“商住經(jīng)營”即為進(jìn)行轉(zhuǎn)租，證據(jù)B2是宏企公司對房屋租賃合同中被告有權(quán)轉(zhuǎn)租所作合同目的解釋而非事后追認(rèn)，而且被告享有的轉(zhuǎn)租權(quán)是概括性的權(quán)利，在租賃期內(nèi)被告可以轉(zhuǎn)租給不特定他人，而無須每一次更換次承租人就要重新征得涉案房屋產(chǎn)權(quán)人的同意?！?北京市昌平區(qū)人民法院（2017）京0114民初708號案件中，法院認(rèn)為“陳永寧辯稱《房屋租賃合同》第二條第2款約定了招租期，第八條補(bǔ)充條款約定了房屋改造，可見雙方對對外轉(zhuǎn)租和房屋改造是達(dá)成一致意見的。在本案審理過程中，鄭睿對合同約定的“招租期”和“房屋改造”并未有明確解釋，應(yīng)視為對轉(zhuǎn)租和房屋改造是同意的?！?/span>

3.次承租人向出租人支付租金，但應(yīng)當(dāng)存在其他佐證

如泉州市泉港區(qū)人民法院（2018）閩0505民初2348號案件中，法院認(rèn)為“租賃合同履行過程中，被告將訴爭店面轉(zhuǎn)租給第三人吳好聰使用，原告提出對轉(zhuǎn)租行為不知情，因原告庭審過程中自認(rèn)其自2015年4月起均收到第三人吳好聰通過銀行轉(zhuǎn)賬等方式支付的租金，且第三人提供的微信聊天記錄也可佐證證實(shí)原告對轉(zhuǎn)租行為是知曉的，故原告認(rèn)為對轉(zhuǎn)租行為不知情無合理依據(jù)，本院不予支持?！?德化縣人民法院（2017）閩0526民初3722號案件中，法院認(rèn)為“雖然蘇志春、莊娥、林曉虹有收到邱榮煥繳交的租金，但蘇志春、莊娥、林曉虹均認(rèn)為是邱榮煥為張少芳、楊錦燦代交納，且邱榮煥至決定不經(jīng)營生意時也認(rèn)為其是與楊錦燦簽訂的租賃合同，只告知楊錦燦，沒有告知蘇志春、莊娥、林曉虹。張少芳、楊錦燦提供的錄音材料未能證明蘇志春同意其轉(zhuǎn)租及簽訂書面合同的事實(shí)，故張少芳、楊錦燦辯稱蘇志春、莊娥、林曉虹知道且同意轉(zhuǎn)租給邱榮煥依據(jù)不足，不予采信。

4.承租人是否對轉(zhuǎn)租行為故意隱瞞或虛構(gòu)事實(shí)

如北京市第三中級人民法院（2016）京03民終10381號案件中，法院認(rèn)為：“對于其提出呂忠曄明知其轉(zhuǎn)租一節(jié)，從陳明康所提轉(zhuǎn)租店面設(shè)置了明顯的廣告牌、呂忠曄及其母來過租賃房屋以及轉(zhuǎn)租時間較長等事實(shí)推斷，呂忠曄有可能對于租賃房屋存在轉(zhuǎn)租有所知悉，但結(jié)合陳明康所提證據(jù)及樊文華的陳述等案件事實(shí)亦不能排除呂忠曄所稱陳明康曾向其告知與同鄉(xiāng)合作經(jīng)營并非轉(zhuǎn)租這一事實(shí)的可能性，故結(jié)合本案證據(jù)及相關(guān)事實(shí)，本院尚不能作出陳明康主張事實(shí)的存在具有高度可能性的確信，從而難以認(rèn)定呂忠曄明知其轉(zhuǎn)租而長期未提出異議的事實(shí)存在。”

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轉(zhuǎn)租協(xié)議因未經(jīng)出租人同意,原租賃合同被確認(rèn)解除或轉(zhuǎn)租協(xié)議被確認(rèn)無效的后果?

相關(guān)法條：

《合同法》97條

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

《合同法》58條

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

司法實(shí)踐中轉(zhuǎn)租協(xié)議被確認(rèn)無效或原租賃協(xié)議被解除的，一般認(rèn)為承租人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)大部分甚至全部損失，包括向出租人承擔(dān)違約責(zé)任，如無法退回押金及已支付房租、支付違約金、承擔(dān)房屋空置期損失等，且還應(yīng)向次承租人退回轉(zhuǎn)讓費(fèi)，等等。次承租人也需要因未對房屋是否有權(quán)出租進(jìn)行審查，按照過錯比例承擔(dān)部分損失。

擅自轉(zhuǎn)租行為會為承租人或次承租人帶來較高風(fēng)險。在房屋租賃過程中，承租人首先應(yīng)當(dāng)審查房屋權(quán)屬證明是否齊備，出租方是否有權(quán)出租等；若確實(shí)需要轉(zhuǎn)租或由第三方占有使用的，應(yīng)當(dāng)在合同中進(jìn)行明確約定（包括補(bǔ)充約定），或者獲得出租人的書面同意。在租賃房屋之前，也可以獲得該書面同意文件作為合同訂立的條件，避免合同履行中的被動局面。