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裁判要旨：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于“在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”規(guī)定中的“合法占有”，應(yīng)以買受人實(shí)際控制該房屋為標(biāo)準(zhǔn)，其是否實(shí)際入住或使用則不是對(duì)該房屋合法占有的必要條件。

中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2019）最高法民申2261號(hào)

再審申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：沈陽(yáng)市于洪區(qū)北陵街道包道村村民委員會(huì)。住所地：遼寧省沈陽(yáng)市于洪區(qū)北陵街道包道村。

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負(fù)責(zé)人：任忠利，該村村民委員會(huì)主任。

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委托訴訟代理人：闞雪飛，遼寧良友律師事務(wù)所律師。

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委托訴訟代理人：林晶淑，遼寧良友律師事務(wù)所律師。

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被申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）：李斌，男，漢族，住遼寧省沈陽(yáng)市和平區(qū)。

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委托訴訟代理人：曹曉麗，遼寧華恩律師事務(wù)所律師。

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一審被告：遼寧東川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：遼寧省沈陽(yáng)市和平區(qū)北六經(jīng)街*號(hào)。

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法定代表人：宋道宏，該公司經(jīng)理。

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委托訴訟代理人：曹韌，遼寧東堯律師事務(wù)所律師。

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再審申請(qǐng)人沈陽(yáng)市于洪區(qū)北陵街道包道村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱包道村村委會(huì)）因與被申請(qǐng)人李斌，一審被告遼寧東川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東川公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級(jí)人民法院（2018）遼民終822號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

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包道村村委會(huì)申請(qǐng)?jiān)賹彿Q：一、本案李斌與東川公司簽訂的《商品房買賣合同》是東川公司為逃避債務(wù)，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，與李斌惡意串通，將房屋備案在李斌名下，未實(shí)際付款、開具發(fā)票、交付、辦理房屋所有權(quán)證，屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效合同。二、李斌沒(méi)有實(shí)際支付房款。收據(jù)是2010年開具，屬于偽造。發(fā)票是在2017年9月開具，2017年7月案涉房產(chǎn)已經(jīng)被查封。100萬(wàn)元現(xiàn)金沒(méi)有提現(xiàn)記錄，無(wú)有效證據(jù)證明。900萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬憑證真實(shí)性存疑，即使為真，也是轉(zhuǎn)給東川公司法定代表人程某某的個(gè)人賬戶，不排除是個(gè)人借款，不能認(rèn)定為購(gòu)房款。三、李斌在查封前未實(shí)際占有案涉房產(chǎn)。包道村村委會(huì)與東川公司案件發(fā)生在2008年，訴訟標(biāo)的本金高達(dá)5400萬(wàn)元，東川公司明顯為逃避債務(wù)，將案涉房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。2017年5月12日查封房產(chǎn)時(shí)，人民法院在房屋大門張貼了公告。東川公司在2015年7月8日將案涉房產(chǎn)出租給案外人使用，租期至2017年7月23日，可說(shuō)明李斌并未實(shí)際占有房屋。李斌關(guān)于占有房屋的說(shuō)法前后不一致，各種細(xì)節(jié)不能對(duì)應(yīng)，七年不入住使用，不辦理房屋所有權(quán)證，任由開發(fā)商出租使用不符合常理。李斌始終未支付物業(yè)費(fèi)，關(guān)于物業(yè)費(fèi)說(shuō)法多次庭審中表述不一致。提供入住手續(xù)的是沈陽(yáng)東威物業(yè)管理有限公司，與東川公司具有關(guān)聯(lián)關(guān)系。四、案涉房產(chǎn)因未發(fā)生真實(shí)的交易至今未辦理房屋所有權(quán)證。五、二審法院對(duì)于包道村村委會(huì)庭后提交的《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書》未組織質(zhì)證，該備案書一方面能證明工程已驗(yàn)收備案，與李斌、東川公司所稱未進(jìn)行竣工驗(yàn)收不符，另一方面證明案涉房屋高六層，共計(jì)2636.11平方米，與雙方《商品房買賣合同》所稱五層2636.11平方米不符。因此，李斌的主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，未取得排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。綜上，包道村村委會(huì)依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)之規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

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李斌答辯稱：一、李斌與東川公司已于2010年8月25日簽訂了《商品房買賣合同》，并依法在房產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記備案，登記具有公示效力，李斌已經(jīng)取得了對(duì)抗第三人的權(quán)利。二、李斌已經(jīng)提交證據(jù)證明支付了全部購(gòu)房款1000萬(wàn)元。其中，以現(xiàn)金交付定金100萬(wàn)元，東川公司出具了收據(jù)，李斌在原審?fù)徶幸矊?duì)現(xiàn)金來(lái)源進(jìn)行了說(shuō)明。900萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬提供了銀行流水，雖900萬(wàn)元轉(zhuǎn)入程某某個(gè)人賬戶，但東川公司出具了收據(jù)，認(rèn)可收到該購(gòu)房款，至于1000萬(wàn)元購(gòu)房款東川公司如何使用，李斌無(wú)權(quán)干涉。2017年9月，東川公司為李斌開具了1000萬(wàn)元的增值稅發(fā)票，足以證明李斌全額交納房款。三、李斌在2010年10月即取得鑰匙，因消防未驗(yàn)收，未能正常使用，一直閑置，未能辦理房屋所有權(quán)證書。但是，東川公司在2010年10月8日已經(jīng)為李斌出具了《準(zhǔn)住通知》，應(yīng)視為李斌對(duì)案涉房屋已經(jīng)有事實(shí)上的管理和支配權(quán)，實(shí)際占有了該房屋。房屋的實(shí)際占有應(yīng)以實(shí)際控制為標(biāo)準(zhǔn)，至于是否實(shí)際使用不應(yīng)是房屋占有的必要條件。本案中，李斌購(gòu)買的案涉房產(chǎn)不是居民住宅，而是為進(jìn)行商業(yè)使用，造成未能使用的原因在于東川公司未能進(jìn)行消防驗(yàn)收，故該房產(chǎn)因不符合商業(yè)使用條件而閑置。是否繳納物業(yè)費(fèi)與本案并非同一法律關(guān)系，也不是審查李斌是否實(shí)際占有的必要條件。東川公司在李斌無(wú)法正常使用房屋的情況下，將已出售的房屋擅自出租給第三方的行為，屬于侵權(quán)，不能否定李斌合法占有的事實(shí)。四、案涉房屋未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，原因在于沒(méi)有進(jìn)行消防驗(yàn)收，是東川公司導(dǎo)致，不能歸責(zé)于李斌。五、包道村村委會(huì)在2008年開始與東川公司訴訟后并沒(méi)有查封保全，至2012年申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)，房屋已經(jīng)備案在李斌名下，2017年7月25日法院下達(dá)查封裁定，長(zhǎng)達(dá)五年時(shí)間，包道村村委會(huì)均未要求查封房屋，李斌對(duì)雙方糾紛過(guò)程并不知情，是在2017年9月11日進(jìn)駐案涉房屋裝修時(shí)，發(fā)現(xiàn)法院在房屋上貼封條才知曉。時(shí)隔一年之久，法院才在2018年8月23日向房產(chǎn)部門送達(dá)查封裁定。

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東川公司述稱：一、同意李斌的答辯意見(jiàn)。二、本案事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，包道村村委會(huì)的再審申請(qǐng)不能成立。首先，二審已查明本案的基本事實(shí)，且都有充分的證據(jù)予以證明，部分證據(jù)在一審審理過(guò)程中也有涉及，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)有偽造的證據(jù)。同時(shí)，在一審、二審審理過(guò)程中，未發(fā)現(xiàn)、也未認(rèn)定東川公司與李斌存在虛假交易。其次，包道村村委會(huì)提到《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書》，在一審、二審審理過(guò)程中包道村村委會(huì)并沒(méi)有說(shuō)明來(lái)源，而且提供的是復(fù)印件，李斌和東川公司對(duì)此提出過(guò)異議。在此情況下，二審審理過(guò)程中，東川公司提出，具體的數(shù)字應(yīng)該以相關(guān)部門所發(fā)的證書為準(zhǔn)，包道村村委會(huì)也表示同意。庭后，東川公司提交相關(guān)的證書證明了具體的數(shù)字。并且李斌已經(jīng)實(shí)際占有房屋，支付了全部?jī)r(jià)款。綜上，二審判決正確，應(yīng)予維持。

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再審審查中，包道村村委會(huì)提交了《東川-文欣瀾庭入住文件》《業(yè)主家庭檔案登記表》《業(yè)主裝修驗(yàn)收單》《商品房買賣合同》《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書》（復(fù)印件）以及東川公司、遼寧東融（集團(tuán)）投資管理有限公司、沈陽(yáng)東威物業(yè)管理有限公司的企業(yè)工商查詢記錄用以證明其主張；李斌提交了《稅收完稅證明》、沈陽(yáng)東威物業(yè)管理有限公司收款收據(jù)以及遼寧省沈陽(yáng)市中級(jí)人民法院［2012］沈中執(zhí)字第155號(hào)執(zhí)行裁定書用以證明其主張。本院對(duì)以上各方提交證據(jù)組織當(dāng)事人進(jìn)行了舉證質(zhì)證，并留卷備存。

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本院經(jīng)審查認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”根據(jù)包道村村委會(huì)的再審申請(qǐng)事由以及李斌的答辯意見(jiàn)，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為以下五點(diǎn)：（一）東川公司與李斌是否在人民法院查封前已簽訂了合法有效的書面買賣合同。（二）李斌在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。（三）李斌是否已就案涉房屋支付全部?jī)r(jià)款。（四）未辦理過(guò)戶登記是否因李斌自身原因造成。（五）原審程序是否存在違法。

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（一）東川公司與李斌是否在人民法院查封前已簽訂了合法有效的書面買賣合同。包道村村委會(huì)對(duì)于案涉房屋《商品房買賣合同》由東川公司、李斌簽訂，以及該合同已在房產(chǎn)部門備案登記并無(wú)異議，爭(zhēng)議在于其主張?jiān)摵贤瑢儆趷阂獯ǖ奶摷俸贤瑢儆跓o(wú)效合同。本案中，東川公司與李斌已在2010年簽訂了《商品房買賣合同》，并經(jīng)房產(chǎn)部門登記備案，具有法定證明效力。包道村村委會(huì)雖主張?jiān)摵贤惦p方惡意串通，但該主張建立在其主觀推論基礎(chǔ)上，現(xiàn)并無(wú)證據(jù)予以支持，故包道村村委會(huì)該項(xiàng)再審申請(qǐng)理由不能成立。包道村村委會(huì)用以主張合同虛假的其他觀點(diǎn)，本院在以下依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條予以評(píng)析。

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（二）李斌在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。包道村村委會(huì)主張李斌并未合法占有案涉房屋，其主要是認(rèn)為李斌并未實(shí)際入住。本院認(rèn)為，東川公司已于2010年10月8日向李斌出具了《準(zhǔn)住通知》，表示交付房屋；李斌又與物業(yè)公司簽訂了《服務(wù)協(xié)議》《裝飾裝修管理協(xié)議》《住宅小區(qū)管理規(guī)定》等書面協(xié)議，表示其接受物業(yè)公司提供的服務(wù)，且在對(duì)案涉房屋進(jìn)行管理和使用時(shí)將遵守相關(guān)管理規(guī)定。能夠說(shuō)明李斌在2010年已經(jīng)對(duì)案涉房屋進(jìn)行了實(shí)際控制和管理，而房屋的合法占有，應(yīng)以實(shí)際控制為標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房人是否實(shí)際入住則不是房屋占有的必要條件。并且，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條中關(guān)于“在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”的規(guī)定，僅要求買受人“合法占有”，并未以必須實(shí)際入住或使用為占有的唯一必須要件。李斌已對(duì)簽訂買賣合同至提出執(zhí)行異議的數(shù)年間未予實(shí)際使用作出了解釋，考慮到案涉房屋具有商用性質(zhì)，并非普通住宅，以及東川公司承認(rèn)出租給案外人使用是其單方行為，李斌并不知情。二審法院關(guān)于不能因?yàn)闁|川公司將案涉房屋擅自出租而否定李斌的合法占有的認(rèn)定，不違反上述法律規(guī)定，并無(wú)不當(dāng)。

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（三）李斌是否已就案涉房屋支付全部?jī)r(jià)款。李斌主張已付款1000萬(wàn)元分為兩部分，即現(xiàn)金100萬(wàn)元，轉(zhuǎn)賬900萬(wàn)元。包道村村委會(huì)對(duì)于現(xiàn)金100萬(wàn)元交付的真實(shí)性有異議，但2010年8月10日東川公司即已出具收款收據(jù)，可以證明李斌支付該部分款項(xiàng)，基本完成了舉證責(zé)任。900萬(wàn)元雖未直接進(jìn)入東川公司的財(cái)務(wù)賬，而是匯入時(shí)任東川公司的法定代表人程某某的個(gè)人賬戶，但東川公司在李斌交納兩筆款項(xiàng)時(shí)，于2010年8月27日開具了收款收據(jù)，2017年9月7日東川公司又為李斌開具了總額為1000萬(wàn)元的購(gòu)房發(fā)票，東川公司也認(rèn)可其收到了李斌的購(gòu)房款。考慮到轉(zhuǎn)款發(fā)生時(shí)間在較早的2010年，遠(yuǎn)在2017年包道村村委會(huì)申請(qǐng)法院查封案涉房產(chǎn)之前，具有較強(qiáng)的客觀性，故款項(xiàng)交付主體的形式規(guī)范與否，不能否定轉(zhuǎn)款支付發(fā)生的真實(shí)性。因此，二審認(rèn)定李斌已向東川公司交納了購(gòu)房款，并無(wú)不當(dāng)。

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（四）未辦理過(guò)戶登記是否因李斌自身原因造成。包道村村委會(huì)主張案涉房產(chǎn)因未發(fā)生真實(shí)的交易，故而至今未辦理房屋所有權(quán)證。包道村村委會(huì)又提交《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書》（復(fù)印件），欲證明工程已驗(yàn)收備案，與東川公司所稱未進(jìn)行竣工驗(yàn)收不符。但是，原審已經(jīng)查明認(rèn)定案涉房產(chǎn)未能消防驗(yàn)收，是未能辦理產(chǎn)權(quán)證照的主要原因。并且，組織通過(guò)消防驗(yàn)收，達(dá)到辦理證照的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，為住戶辦理產(chǎn)權(quán)證照，屬東川公司義務(wù)范疇，并非因李斌自身原因未辦理過(guò)戶登記，故原審未支持包道村村委會(huì)該主張，并無(wú)不當(dāng)。

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（五）原審程序是否存在違法。包道村村委會(huì)主張?jiān)瓕弻?duì)《遼寧省房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案書》（復(fù)印件）未組織質(zhì)證，剝奪了當(dāng)事人權(quán)利。但是，經(jīng)審查，一審已組織雙方當(dāng)事人就該證據(jù)進(jìn)行了舉證質(zhì)證，并在一審判決證據(jù)部分予以羅列；二審在“本院認(rèn)為”的論理部分亦予以了評(píng)析。一審、二審均對(duì)該證據(jù)進(jìn)行了法定程序的審查，并無(wú)程序違法之處，包道村村委會(huì)該項(xiàng)再審申請(qǐng)事由不能成立。

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綜上，沈陽(yáng)市于洪區(qū)北陵街道包道村村民委員會(huì)的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)的規(guī)定。

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依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

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駁回沈陽(yáng)市于洪區(qū)北陵街道包道村村民委員會(huì)的再審申請(qǐng)。

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審? 判? 長(zhǎng)　張代恩

審? 判? 員　李盛燁

審? 判? 員　季偉明

二〇一九年七月十八日

法官助理　興成鵬

書? 記? 員? ?張　丹