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作者|張旭律師

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案由案例

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【案由提示】房屋買賣合同糾紛

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【案例索引】北京市第三中級人民法院（2016）京03民終716號民事判決書

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【案件焦點(diǎn)】夫妻一方以自己的名義轉(zhuǎn)讓登記在自己名下的共有房屋，配偶明確表示不同意轉(zhuǎn)讓，在合同有效而法律履行不能的情形下，合同解除時(shí)應(yīng)如何確定善意買受人的房屋差價(jià)損失

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【當(dāng)事人】原告（反訴被告、被上訴人）：趙錚；被告（反訴原告、上訴人）：閆俊華

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基本案情

2012 年11月25日，趙錚與閆俊華經(jīng)我愛我家公司居間簽訂房屋買賣合同，由趙錚購買閆俊華名下涉訴房屋。合同約定成交價(jià)格 373 萬元，并對合同履行和違約責(zé)任等作出詳細(xì)約定。合同簽訂后，趙錚支付定金5萬元。

簡約? 陰影 分割線

2012年12月3日，趙錚與我愛找家公司共同對涉訴房屋進(jìn)行網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之前，閆俊華即表示不再履行合同，雙方因合同履行問題發(fā)生爭議。

簡約? 陰影 分割線

2012年12月20日，趙錚訴請閆俊華繼續(xù)履行合同，閆俊華反訴要求撤銷合同。該案依法追加閆俊華配偶李某作為第三人參加訴訟，李某在2013年3 月8 日該案一審?fù)徶忻鞔_表示不同意出售涉訴房屋。

簡約? 陰影 分割線

2014年5月20日，該案生效判決認(rèn)定合同有效，同時(shí)認(rèn)定趙錚在簽訂合同時(shí)對閆俊華有配偶的事實(shí)明知，而閆俊華未取得其配偶同意即出售涉訴房屋，導(dǎo)致合同因李某不同意出售而無法繼續(xù)履行，閆俊華的行為構(gòu)成違約，遂駁回了趙錚的訴訟請求和閆俊華的反訴請求。

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2014年6月11日，趙錚再次起訴閆俊華，請求判令：1.解除雙方簽訂的房屋買賣合同；2.閆俊華協(xié)助趙錚辦理涉訴房屋網(wǎng)簽注銷手續(xù)；3.閆俊華向趙錚雙倍返還定金，共計(jì) 10 萬元；4.閆俊華向趙錚賠償預(yù)期利益損失 93.3 萬元、中介費(fèi)5.6萬元。閆俊華反訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

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2015 年4 月9日，法院在一審期間委托的評估公司確定涉訴房屋在的估價(jià)結(jié)果為476.03萬元。

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法院觀點(diǎn)

北京市朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：閆俊華的行為構(gòu)成違約，應(yīng)對趙錚因合同解除而產(chǎn)生的損失承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于預(yù)期利益損失，該院認(rèn)為，網(wǎng)簽系履約的必要環(huán)節(jié)，居間公司基于居間合同的授權(quán)辦理網(wǎng)簽，系履行居間義務(wù)，不存在與趙錚惡意串通行為；閆俊華雖在合同簽訂后即拒絕履行合同，但合同并未因此解除，趙錚訴訟要求繼續(xù)履行合同的請求雖未獲支持，但訴訟解決糾紛的方式不應(yīng)被認(rèn)定為惡意擴(kuò)大損失。故該院在2015年4月9 日的估價(jià)結(jié)果的基礎(chǔ)上，綜合考慮涉訴合同的實(shí)際履行情況等因素對預(yù)期利益損失予以酌定。

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北京市朝陽區(qū)人民法院判決：解除趙錚與目俊華訂立的房屋買賣合同關(guān)系;

二、閆俊華協(xié)助趙錚辦理房屋的網(wǎng)簽合同注銷手續(xù)；

三、同俊華向趙錚退還定金5萬元；

四、閆俊華向趙錚賠償中介費(fèi)56000 元、預(yù)期利益損失70萬元;

五、駁回趙錚的其他訴訟請求；

六、駁回閆俊華的全部反訴請求。

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閆俊華不服提起上訴，北京市第三中級人法院經(jīng)審理認(rèn)為：閆俊華的行為構(gòu)成違約，應(yīng)賠償守約方的實(shí)際損失和可得利益損失。在確定可得利益損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見的損失、守約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方因違約獲得的利益、守約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。在第一次訴訟一審開庭時(shí)，閆俊華的配偶即到庭明確表示不同意履行合同，在法律明確規(guī)定當(dāng)共有人拒絕轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí)合同繼續(xù)履行不能的情形下，趙錚應(yīng)采取合理措施減少損失的擴(kuò)大。而第一次訴訟一審開庭時(shí)的時(shí)點(diǎn)亦應(yīng)作為合同無法履行的確定時(shí)點(diǎn)，法院應(yīng)以此時(shí)點(diǎn)作為評估房屋價(jià)值的時(shí)間，判斷房屋的價(jià)值，對買受人的可得利益損失予以賠償。

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故北京市第三中級人民法院判決：

一、維持北京市朝陽區(qū)人民法院（2014）朝民初字第27636號民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第六項(xiàng)；

二、撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院(2014）朝民初字第27636號民事判決第五項(xiàng)；

三、變更北京市朝陽區(qū)人民法院（2014）朝民初字第27636號民事判決第四項(xiàng)為：閆俊華賠償趙錚中介費(fèi)損失 56000元、預(yù)期利益損失 30萬元;

四、駁回趙錚的其他訴訟請求。

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張律寄語

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本案爭議焦點(diǎn)是：一方無權(quán)處分夫妻共有房產(chǎn)導(dǎo)致買賣合同解除，買受人要求出賣人賠償房屋差價(jià)損失的時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何確定。

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《最高人民法院買賣合同司法解釋》第 29 條規(guī)定了可得利益損失的認(rèn)定和計(jì)算規(guī)則。就本案而言，房屋價(jià)格的不斷上漲必然導(dǎo)致房屋差價(jià)損失也不斷擴(kuò)大，法院判決房屋差價(jià)損失應(yīng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則等規(guī)則來確定賠償?shù)臅r(shí)間節(jié)點(diǎn)。

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減損規(guī)則要求一方違約并造成損害后，另一方應(yīng)及時(shí)采取合理的措施防止損失的擴(kuò)大，否則應(yīng)對擴(kuò)大部分的損害負(fù)責(zé)。本案中，買受人作為理性的房屋購買人，在房屋共有人到庭明確表示拒絕出售房屋的情形下，應(yīng)對合同無法履行的訴訟結(jié)果具有合理預(yù)期。在此情況下，買受人可以采取解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償并進(jìn)行替代房屋購買等合理措施防止損失擴(kuò)大，維護(hù)自己的合法權(quán)益。從可預(yù)見規(guī)則來看，訴訟的周期與此期間房屋價(jià)格的漲幅均非當(dāng)事人所能合理預(yù)見，即使違約方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但對于其不能控制、不能預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)與損失亦應(yīng)合理限制。如買受人未在合理的期間內(nèi)購買替代性的房屋，按照減損規(guī)則和可預(yù)見規(guī)則的要求，其對于此后房價(jià)上升的風(fēng)險(xiǎn)與損失應(yīng)自行承擔(dān)。

簡約? 陰影 分割線

就本案而言，糾紛發(fā)生后，趙錚通過訴訟方式來解決爭議，而在較長的訴訟周期內(nèi)，房屋價(jià)格一直處于快速上漲狀態(tài)。在第一次訴訟一審開庭時(shí)，閆俊華配偶已明確表示合同未經(jīng)其同意從而拒絕履行，導(dǎo)致合同不能履行，此時(shí)點(diǎn)應(yīng)作為合同無法履行的確定時(shí)點(diǎn)，法院應(yīng)以此時(shí)點(diǎn)作為評估房屋價(jià)值的時(shí)間，判斷房屋的價(jià)值，對買受人的可得利益損失予以賠償。而第二次訴訟中一審法院委托評估機(jī)構(gòu)作出的估價(jià)報(bào)告，距離第一次訴訟一審開庭時(shí)已兩年有余，房屋價(jià)格的大幅上漲已超出了一般人的合理預(yù)期，此估價(jià)結(jié)果不宜直接作為確定趙錚可得利益損失的依據(jù)。

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轉(zhuǎn)自 民商法律智庫