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近日，江西省南昌市西湖區(qū)法院審結(jié)一起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。原被告因房屋限購(gòu)政策解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商遂利用自身在合同履行過(guò)程中的強(qiáng)勢(shì)地位拒絕退還購(gòu)房定金。法院綜合考量原被告在購(gòu)房過(guò)程中的過(guò)錯(cuò)程度，判令開(kāi)發(fā)商返還原告購(gòu)房定金本金，并駁回原告關(guān)于購(gòu)房定金利息的訴請(qǐng)。
2018年11月，原告徐某（買(mǎi)受人）與被告某開(kāi)發(fā)商（出賣(mài)人）簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》，約定：原告認(rèn)購(gòu)被告開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的房屋。房屋總價(jià)4034413元，定金10萬(wàn)元。買(mǎi)受人應(yīng)于2018年11月30日18：00前（即定購(gòu)截止日）攜帶本定購(gòu)書(shū)、定金收據(jù)和身份證明原件等相關(guān)資料到出賣(mài)人指定簽約處簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及其附件，否則屬買(mǎi)受人違約，出賣(mài)人有權(quán)將該房屋另行出售，買(mǎi)受人所付定金不予返還。在定購(gòu)截止日前，出賣(mài)人不得將該房屋另售他人，如另售他人則買(mǎi)受人有權(quán)要求出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人已付定金。同日，原告徐某向被告交納了5萬(wàn)元定金，被告向原告出具了定金收據(jù)。后原、被告并未在約定日期簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。
庭審中，原告表示因購(gòu)房時(shí)其已向被告銷(xiāo)售人員明確表示名下已有一套住房，詢問(wèn)是否屬于限購(gòu)對(duì)象，被告銷(xiāo)售人員稱(chēng)他們有辦法可以規(guī)避，故原告同意簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》，并交納定金。后原告徐某得知自己屬于限購(gòu)對(duì)象，不具備購(gòu)房資格，在簽訂《商品房定購(gòu)書(shū)》的第二日向被告口頭提出解除《商品房定購(gòu)書(shū)》。而被告對(duì)原告該說(shuō)法予以否認(rèn)，被告表示原告并未告知其名下已有一套房產(chǎn)的事實(shí)，也沒(méi)有承諾過(guò)能規(guī)避相關(guān)政策。后因原、被告各執(zhí)一詞，雙方經(jīng)多次交涉，被告某開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持定金不退的慣例，態(tài)度強(qiáng)硬。故原告訴至法院，請(qǐng)求依法判令：1、解除原告與被告簽訂的《商品房定購(gòu)書(shū)》；2、被告返還原告購(gòu)房定金人民幣50000元，按銀行貸款利率標(biāo)準(zhǔn)支付利息。
庭審過(guò)程中,法官歸納爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：限購(gòu)政策購(gòu)房不成的情況下，被告是否應(yīng)返還原告購(gòu)房定金的本金及利息。為此，原被告展開(kāi)了辯論。
原告認(rèn)為，購(gòu)房定金應(yīng)當(dāng)返還。根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條和第二十三條：因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同與限購(gòu)政策相悖，且客觀履行不能，涉訟房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應(yīng)當(dāng)依法解除、退還款項(xiàng)。因雙方均有過(guò)錯(cuò)，某開(kāi)發(fā)商僅在5萬(wàn)元本金的范圍內(nèi)返還原告即可。?? 被告辯稱(chēng)，購(gòu)房定金不再返還。根據(jù)《合同法》第一百一十五條：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。而原告作為完全民事行為能力人，在簽訂合同前應(yīng)了解相應(yīng)的購(gòu)房政策及自己是否具備購(gòu)房資格。現(xiàn)原告因不具備購(gòu)房資格導(dǎo)致無(wú)法簽約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)沒(méi)收定金。
法院認(rèn)為，其一，購(gòu)房者有如實(shí)說(shuō)明自身房產(chǎn)狀況的義務(wù)。由于南昌市已于2016年10月8日出臺(tái)并實(shí)施了《南昌政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》（洪府廳發(fā)［2016］108號(hào)），根據(jù)該實(shí)施意見(jiàn)，原告現(xiàn)有的條件受到了該政策的限制，不能在南昌市區(qū)購(gòu)房。因此，原告在購(gòu)房前應(yīng)了解相應(yīng)的購(gòu)房政策及自己是否具備購(gòu)房資格。但原告輕信被告銷(xiāo)售人員有辦法可以規(guī)避限購(gòu)政策，本身存在過(guò)錯(cuò)。其二、開(kāi)發(fā)商有義務(wù)核實(shí)購(gòu)房者的購(gòu)房資格。被告某開(kāi)發(fā)商作為專(zhuān)業(yè)的商品房銷(xiāo)售單位，對(duì)商品房銷(xiāo)售的相關(guān)政策、程序更為了解，應(yīng)該嚴(yán)格按照政府的相關(guān)政策審查購(gòu)房人的購(gòu)房條件，要求購(gòu)房人說(shuō)明其名下相關(guān)房屋信息情況，并就相關(guān)政策進(jìn)行告知。而被告某開(kāi)發(fā)商未提交證據(jù)證明其已履行了嚴(yán)格的審查義務(wù)，開(kāi)發(fā)商亦存在過(guò)錯(cuò)。
其三、依據(jù)公平原則，各自承擔(dān)由此造成的損失。由于雙方當(dāng)事人對(duì)合同解除均存在過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致本案所涉的《商品房定購(gòu)書(shū)》約定的內(nèi)容在客觀上不能履行，故原告要求解除該《商品房定購(gòu)書(shū)》，并由被告返還50000元定金的請(qǐng)求，合理合法。而原告徐某在已有一套住房并知曉存在相關(guān)限購(gòu)政策的情況下，仍與被告簽署《商品房定購(gòu)書(shū)》，未盡到合理的注意義務(wù)，亦存在過(guò)錯(cuò)，故原告訴請(qǐng)被告支付利息，無(wú)事實(shí)法律依據(jù)。
據(jù)此，南昌市西湖區(qū)法院作出一審判決，判令被告某開(kāi)發(fā)商于十日內(nèi)向原告徐某50000元定金，并駁回原告關(guān)于利息的訴請(qǐng)。
【法官提醒】
購(gòu)房者在購(gòu)房之前，要查清自己是否屬于當(dāng)?shù)氐南拶?gòu)對(duì)象，是否符合購(gòu)房入戶等條件，是否可以異地使用公積金，是否能貸款買(mǎi)房等，謹(jǐn)防被開(kāi)發(fā)商“沒(méi)收”已支付的定金，導(dǎo)致涉訴風(fēng)險(xiǎn)，從而產(chǎn)生不必要的糾紛。
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