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【審判規則】?
房屋行政登記能否對權利人內部產生確權的功能，僅系一種行政審查，屬于行政確認，而非行政確權。產權登記系行政機關對不動產當時權屬關系及表現狀態的認可和證明，其并不創設具體的權利義務關系，當事人是否享有對不動產的權利，仍取決于當事人之間的民事實體法律關系。在解決涉案房屋歸屬問題時，應當依據購房時雙方當事人的真實意思表示，并結合房款支付、房屋交付、居住、使用情況等據實進行綜合分析，確定房屋歸屬。　
【關 鍵 詞】
民事　所有權確認　親屬名義　購房　產權爭議　綜合分析　所有權證書　登記權利人　買賣契約　抵押合同
【基本案情】
張X與王X洲系夫妻關系，王X洲與王X洲系兄弟關系。張X、王X洲曾購買新沂市友誼商場開發的友誼商場南樓三單元602室房屋一套。按當時銀行要求，購買者需要具有固定收入或者為公務員，方可辦理按揭貸款。張X、王X洲因不符合該條件，即以王X洲的名義（系供電公司職工）辦理按揭手續，其中首付款系張X交付（收據名為王X洲）。此后，新沂市友誼商場將房屋交付張X、王X洲，張X、王X洲對房屋進行裝修并入住。之后，新沂市房地產公司與王X洲簽訂《房地產買賣契約》，同日王X洲與中國建設銀行新沂支行簽訂《新沂市房地產抵押合同》。新沂市房產管理局亦向王X洲頒發了房屋所有權證書。
張X以其為訴爭房屋的所有權人為由，提起訴訟，請求法院依法確認訴爭房屋所有權歸其所有。
王X洲辯稱：訴爭房屋系其所購買，從購房合同的簽訂到按揭貸款以及相關手續的辦理，均能證明該房屋系其所購買。由于其與張X之間的親情關系，其購買房屋后，將房屋借予張X夫妻二人居住。而且，張X提起的為確認房屋所有權之訴，根據我國房地產法律和《物權法》的相關規定，應以產權證書為準確定房屋的所有權，該訴爭房屋歸其所有，并已辦理了產權登記手續。張X若對產權具有異議，應當通過行政訴訟解決糾紛。綜上，請求駁回張X的訴訟請求。
【爭議焦點】
房屋經過行政登記后，能否直接確定房屋權屬，當事人之間的民事實體法律關系與房屋行政登記不一致時，應如何確定房屋的權屬。
【審判結果】
一審法院判決：確認現位于新沂市新安路友誼商場商住樓南樓三單元602室的房屋為張X、王X洲所有。
王X洲不服一審判決，以其系涉案房屋的所有權人，其將房屋借予張X夫妻居住，一審判決認定事實不清、適用法律錯誤為由，提起上訴，請求二審法院撤銷一審判決，駁回張X、王X洲的訴訟請求。
張X答辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回王X洲的上訴請求，維持原判。
王X洲答辯稱：購房前，王X洲給予其四萬元，涉案房屋系王X洲購買，請求二審法院依法判決。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
【審判規則評析】
雖然王X洲持有訴爭房屋的所有權證書、買賣契約和抵押合同，但其不能提供其對房屋實際享有所有權的充分證據，其辯稱將房屋借予張X、王X洲居住，亦未提供證據予以證實。訴爭房屋的產權登記在王X洲名下，僅能證明王X洲系訴爭房屋登記的權利人，該權利僅在外部關系上對善意第三人發生法律效力，并不能證明其為房屋的真正權利人，亦不能解決原被告之間內部爭議的房屋產權確議問題。關于張X、王X洲是否可以不經行政訴訟而直接提起民事訴訟的問題。民事訴訟通過審查基礎民事法律行為的效力而確定權利歸屬，不受即有權利憑證的限制。民事判決一旦生效，權利人可根據其確權內容直接申請登記機關重新辦理登記手續，無必要以此為據再提起行政訴訟，請求撤銷原產權憑證。而且，即使當事人提起行政訴訟，無論法院判決維持或者撤銷行政登記行為，均只是對該行政行為是否合法意義上的判定，并非對民事實體爭議作出的最終判斷，當事人明顯并未真正實現其確認房屋權屬的訴訟目的。因此，當事人可以直接就房屋權屬爭議糾紛提起民事訴訟，根據民事判決確權的內容申請登記機關重新辦理登記手續，無需事先提起行政訴訟。因此，張X、王X洲可以不經行政訴訟而直接提起民事訴訟。綜上，本案訴爭房屋系張X、王X洲購房時借用王X洲的名義購買，且購房首付款亦系由張X支付，按揭貸款亦由張X償還。另外，訴爭房屋在購得后始終由張X、王X洲居住和使用。據此，可以認定張X、王X洲系訴爭房屋的實際購買人。
【適用法律】
《中華人民共和國民法通則》第四條 民事活動應當遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。
《中華人民共和國物權法》第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
【法律文書】
民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書
【效力與沖突規避】
參考性案例　有效　參考適用
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張X訴王X洲所有權確認糾紛案
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【案例信息】
【中 法 碼】房地產法·房地產登記制度·房屋登記·所有權登記·登記的效力 (R020201026)
【案??? 號】 (2010)徐民終字第847號
【案??? 由】 所有權確認糾紛
【權威公布】 被最高人民法院民事審判第一庭《民事審判指導與參考》2010年第4集(總第44集)收錄
【檢 索 碼】 C0303+32+1JSXZ++0410C
【審理法院】 江蘇省徐州市中級人民法院
【審級程序】 第二審程序
【上 訴 人】 王X洲（原審被告）
【被上訴人】 張X（原審原告）

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【裁判文書原文】? (如使用請核對裁判文書原件內容)
《民事判決書》
上訴人（原審被告）：王X洲。
被上訴人（原審原告）：張X。
上訴人王X洲因與被上訴人張X所有權確認糾紛一案，不服江蘇省新沂市人民法院(2009)新民一初字第3603號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。現已審理終結。
原告張X與被告王X洲發生房屋所有權確認糾紛，提起訴訟。一審法院依法通知張X之夫王X洲作為該案原告參加訴訟。原告張X訴稱：2000年10月，張X購買新沂市友誼商場南樓三單元602室商品房一套，因當時不符合按揭貸款條件，故和被告約定，以被告名義按揭購房。隨后，張X以被告名義與開發商簽訂購房合同并交付首付款，此后的貸款也由張X支付。2001年，開發商將房屋交付給張X，張X進行裝修并入住。2009年7月，被告將訴爭房屋產權辦在了被告的名下。綜上，請求法院依法確認訴爭房屋所有權歸原告張X所有。被告王X洲辯稱：涉案的房屋系王X洲所購買，從購房合同的簽訂到按揭貸款以及辦理相關的手續，都能證明該房屋是被告所購買。由于原、被告之間的親情關系，被告購買房屋后，將房屋借給原告夫妻兩人居住。而且張X提起的是確認房屋所有權之訴，根據我國房地產法律和《物權法》的相關規定，應以產權證書為準確定房屋的所有權。該訴爭房屋屬于被告所有，并已辦理了產權登記手續：綜上，請求駁回張X的訴訟請求。
法院查明：原告張X與王X洲系夫妻關系，被告王X洲與原告王X洲系兄弟關系。張X、王X洲于2000年10月22日購買新沂市友誼商場開發的友誼商場南樓三單元602室。按當時銀行要求，購買者需要有固定收入或者是公務員方可辦理按揭貸款。張X、王X洲因不符合該條件，便以王X洲的名義（系供電公司職工）辦理按揭手續，其中首付款3萬元系張X交付（收據名為王X洲）。此后，新沂市友誼商場將房屋交付給張X、王X洲，張X、王X洲對房屋進行裝修并入住。2001年3月14日，新沂市房地產公司與王X洲簽訂《房地產買賣契約》，同日，王X洲與中國建設銀行新沂支行簽訂《新沂甫房地產抵押合同》。2009年7月15日，新沂市房產管理局向王X洲頒發了《房屋所有權證書》。
關于訴爭房屋所有權屬張X、王X洲所有還是屬王X洲所有的問題。一審法院經審理認為：張X、王X洲為訴爭房屋向新沂市友誼商場支付部分購房款3萬元，因其無法辦理按揭貸款，便以王X洲的名義，與新沂市友誼商場簽訂《商品房預售合同》（該合同中王X洲的簽名被告也無法確認是其所簽）。從簽訂《商品房預售合同》、支付3萬元購房款，新沂市友誼商場向張X、王X洲交付訴爭房屋，張X、王X洲對訴爭房屋進行裝修并入住等事實以及由張X、王X洲歸還銀行按揭貸款并取得房地產貸款證明、房產抵押貸款結清證明來看，訴爭房屋實際出資人和實際購買人應為張X、王X洲，而非王X洲。對本案訴爭的房屋，王X洲雖然持有涉案房屋的所有權證書、買賣契約和抵押合同，但不能提供其對房屋實際享有所有權的充分證據，其辯稱將房屋借給張X、王X洲居住也未提供證據予以證實。王X洲主張涉案房屋產權登記在其名下，其本人就是合法的真正的房屋所有權人，但涉案房屋產權登記在王X洲名下，僅能證明王X洲系該房屋登記的權利人，該權利僅在外部關系上對善意第三人發生法律效力，并不能證明其為房屋的真正權利人，也不能解決原、被告之間內部爭議的房屋產權確認問題。關于張X、王X洲是否可以不經行政訴訟而直接提起民事訴訟的問題。民事訴訟通過審查基礎民事法律行為的效力而確定權利歸屬，不受即有權利憑證的限制。民事判決一旦生效，權利人可根據其確權內容直接申請登記機關重新辦理登記手續，沒有必要以此為據再提起行政訴訟請求撤銷原產權憑證。而且即使當事人提起行政訴訟，無論法院判決維持或者撤銷行政登記行為，都只是對該行政行為是否合法意義上的判定，并不是對民事實體爭議作出的最終判斷，當事人顯然并未真正實現其確認房屋權屬的訴訟目的。因此，當事人可以直接就房屋權屬爭議糾紛提起民事訴訟，根據民事判決確權的內容申請登記機關重新辦理登記手續，無需事先提起行政訴訟。故張X、王X洲可以不經行政訴訟而直接提起民事訴訟。
綜上，涉案房屋應歸張X、王X洲所有。據此，一審法院判決：確認現位于新沂市新安路友誼商場商住樓南樓三單元602室的房屋為原告張X、王X洲所有。
一審法院判決后，王X洲不服，以一審判決認定事實和適用法律錯誤為由提起上訴，請求二審法院撤銷一審判決，駁回張X、王X洲的訴訟請求。其主要的上訴理由為：(1)原判決認定事實不清，涉案房屋屬于王X洲所有。從購房合同的簽訂到按揭貸款以及辦理相關手續都直接證明了王X洲購買了涉案房屋；張X提交的首付款原件、建設銀行的存折原件，證明購買房屋的首付款以及每月按揭均由王X洲支付；王X洲依據法定程序和文件獲得了房地產管理部門頒發的權屬證書，是涉案房屋唯一合法的擁有人。購買涉案房屋的手續是王X洲委托張X，以王X洲的名義購買涉案房屋及辦理按揭手續，王X洲購房后，因張X當時困難，沒有居住地方，王X洲便將房屋借給張X夫妻居住，由張X夫妻裝修并支付相關物業費用屬常理。因張X夫妻是王X洲的近親屬，王X洲沒有與其辦理出借手續，也沒有收取費用。(2)原審法院沒有依據《物權法》第17條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”的規定依法判決。(3)被上訴人如對產權有異議應當通過行政訴訟解決糾紛。
張X答辯稱：一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回王X洲的上訴請求，維持原判。王X洲答辯稱：買房子前，王X洲給過王X洲4萬元，涉案房屋系王X洲購買，通過張X買房子便宜，請求二審法院依法判決：二審法院就王X洲的后兩項上訴理由不符合《物權法》第15條規定的合同效力與物權效力區分的規則，產權登記只是權屬的公示方式而不等于權屬本身向王X洲迸行了釋明，王X洲不再堅持該兩項上訴理由。
二審法院經審理認為，關于涉案房屋是否系張X、王X洲購買，房屋所有權是否可以確認歸張X、王X洲所有的問題。經法院查明，本案訴爭的房屋購房時系張X、王X洲借用王X洲的名義購買，購房首付款3萬元系由張X支付，按揭貸款由張X償還，該房屋在購得后一直由張X、王X洲居住和使用。王X洲不能提供充分證據證明其為該房屋的實際購買者，其上訴請求缺乏事實依據，法院不予支持。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。據此，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。