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裁判要旨

在審理貸款購房糾紛案件中，是否能夠按揭及按揭比例等問題是買房人與銀行之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,而非出賣人與買房人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。買房人因貸款問題導(dǎo)致履行義務(wù)能力不足拒絕簽訂本約,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買房人違反預(yù) 約合同從而承擔(dān)違約責(zé)任。

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案情

2017年3月，盧某等（乙方）與招商置地公司（甲方）簽訂認(rèn)購書約定：一、盧某等認(rèn)購重慶市某房屋一套,建筑面積330.49平方米，總價(jià)款1002余萬元。二、乙方選擇銀行按揭貸款方式付款。三、如因政策變化、個(gè)人資信等不能采用貸款方式或貸款金額不足，乙方不得以此為由拒絕簽署購房合同或解除本認(rèn)購書。四、乙方不能采取按揭付款方式的，乙方應(yīng)一次性補(bǔ)足房款，否則甲方有權(quán)解除合同，不退還定金。五、乙方應(yīng)在簽署認(rèn)購書七日內(nèi)，與甲方簽署商品房買賣合同。六、乙方簽署商品房買賣合同時(shí)，須提交如下資料：…5.《個(gè)人征信調(diào)查表》銀行同意貸款回執(zhí)。盧某等支付了定金50萬元。其后因銀行拒絕盧某等三成首付的貸款額度，本約未能簽訂。

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5月，置業(yè)顧問告知可先付三成，另一成首付款先寫欠條，盧某等依然未簽署本約。5月底，招商置地公司解除認(rèn)購書并不退還定金。盧某等起訴至法院，請(qǐng)求雙倍返還定金100萬元。

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裁判

重慶市南岸區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。本案中雙方在簽訂認(rèn)購書后，一直在積極協(xié)商簽訂合同事宜。認(rèn)購書未約定首付比例以及付款時(shí)間等，系本約未能訂立的原因，屬不可歸責(zé)于雙方的原因。一審法院遂判決：招商置地公司退還定金50萬元。

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招商置地公司不服一審判決，提起上訴。重慶市第五中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，盧某等如約前往擬簽訂合同，故其并未違反締約義務(wù)。置業(yè)顧問與盧某等就首付款比例、支付時(shí)間等問題一直在協(xié)商處理，并非盧某等原因?qū)е挛茨苡喠⒈炯s。二審法院判決駁回上訴，維持原判。

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招商置地公司提出再審申請(qǐng)。

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重慶市高級(jí)人民法院認(rèn)為，在商品房買賣交易當(dāng)中，賣房人主要義務(wù)是按約交付房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記；買房人主要義務(wù)是按約支付房款。招商置地公司只是協(xié)助購房人辦理按揭貸款。根據(jù)認(rèn)購書第三條約定，“乙方不能采用貸款方式或貸款金額不足為由拒絕簽署購房合同或解除本認(rèn)購書…”故盧某等不得以其無法辦理三成首付按揭貸款為由拒絕簽署購房合同，其理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。遂判決撤銷一二審民事判決，駁回盧某等的訴訟請(qǐng)求。

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評(píng)析

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約合同本身較為模糊的約定，約定內(nèi)容具有不確定性，所以確有磋商的必要，如果磋商不成就不是雙方當(dāng)事人的原因，屬于不可歸責(zé)事由。筆者認(rèn)為，預(yù)約合同是獨(dú)立的合同，具有合同效力，即使有合同部分內(nèi)容未予明確約定，也可通過合同法上的解釋方法得以完善。因此，簽訂本約為嚴(yán)格責(zé)任，當(dāng)事人一方如拒絕簽訂本約，則適用定金罰則，雙方當(dāng)事人按約進(jìn)行了磋商并不能構(gòu)成免責(zé)事由，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步分析本約未能達(dá)成的原因。

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1.從預(yù)約合同的內(nèi)容來看。雙方約定采取的付款方式是支付部分現(xiàn)金并向銀行按揭，貸款額度問題是否達(dá)成一致，當(dāng)事人都受認(rèn)購書的約束。根據(jù)合同約定：“不能采用貸款方式或貸款金額不足，乙方不得以此為由拒絕簽署購房合同或解除本認(rèn)購書”。因此雙方仍有簽訂本約合同的義務(wù)。從另外一個(gè)角度而言，盧某等可以選擇三成或者四成首付，以利于合同目的的實(shí)現(xiàn)，但不能拒絕簽訂合同，三成還是四成首付款實(shí)質(zhì)上并不是雙方合意出現(xiàn)了障礙，而是盧某等欠缺支付能力。從本案查明的事實(shí)亦可印證：盧某等在三成首付比例的時(shí)候，銀行不同意其貸款額度；在置業(yè)顧問告知他們可先付三成，另一成首付款先寫欠條的情況下，盧某等仍未簽署本約。法院有理由相信，盧某等因?yàn)樽陨碇Ц赌芰Φ膯栴}而拒絕簽署本約合同。

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2.履行合同義務(wù)的先后順序來考察哪一方是違約一方。圍繞按揭額度和首付款比例問題，事實(shí)上可能涉及三方當(dāng)事人的利益，即出賣人、買房人和銀行。銀行考慮貸款的風(fēng)險(xiǎn)及收益從而確定按揭貸款比例；買房人亦根據(jù)自身支付能力考慮如何貸款符合自身利益最大化；作為出賣人的開發(fā)商希望盡快獲得現(xiàn)金，這是對(duì)其比較有利的。所以，三方都有違反相關(guān)義務(wù)的可能性，應(yīng)當(dāng)從合同設(shè)定的義務(wù)的先后順序入手考察哪一方違反合同義務(wù)。預(yù)約合同中約定乙方簽署本約合同時(shí)，須提交《個(gè)人征信調(diào)查表》銀行同意貸款回執(zhí)，但買房人沒有證據(jù)證明其已經(jīng)取得了銀行同意的回執(zhí)單從而免責(zé)。

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3.從合同的相對(duì)性角度來看付款義務(wù)。認(rèn)購書中明確了銀行按揭比例由銀行審批決定，而且約定如果買房人無法獲得按揭款項(xiàng)，則需支付購房全部的現(xiàn)金。因此，從合同的相對(duì)性角度來考察，招商置地公司并非盧某等申請(qǐng)銀行按揭貸款合同的相對(duì)方，其只是協(xié)助盧某等辦理銀行按揭貸款，按揭貸款額度最終是由銀行確定。從合同的條款來看，能否按揭、按揭比例是多少等問題責(zé)任方在買房人一方，是買房人的支付義務(wù)問題，故買房人以按揭比例為由拒絕簽訂合同，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其違反預(yù)約合同從而承擔(dān)違約責(zé)任。