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“依申請登記原則，是不動產登記的基本原則，為大陸法系國家通行做法。《不動產登記暫行條例實施細則》第2條明確，不動產登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。理論上不動產登記還存在依囑托登記及依職權登記的類型，實施細則明確規定了依囑托登記的情形，但依職權登記則付之闕如。在不動產登記實務中，由于缺乏依職權登記的規定，主要是注銷登記，導致部分權利人的權利處于不確定狀態，影響了交易安全，也引起申請人對登記機構的不滿。筆者試從實際出發，研究可以依職權注銷登記的條件，并對常見登記類型進行討論。
”
依職權注銷登記可以明確權利的狀態
不動產注銷登記是因不動產物權歸于消滅而進行的登記，依據《物權法》等相關規定，主要有五種情形：不動產滅失，權利人放棄不動產權利，不動產被依法沒收、征收或者收回，人民法院、仲裁委員會的生效法律文書導致不動產權利消滅，法律、行政法規規定的其他情形。不動產物權既已消滅，無需再通過登記來保障物權，當事人申請注銷登記的積極性大為降低。在滿足注銷登記的幾種情形中，只有權利人放棄不動產權利的，在實務中方可依申請進行注銷，但此種情形很少見。因此不動產注銷登記主要規定的是依囑托注銷登記的情形，如依法收回國有土地、依法征收不動產的，因人民法院、仲裁機構的生效法律文書致使原不動產權利消滅的。實施細則未單獨規定依職權注銷登記辦理的相關規定，導致部分登記類型依照法律規定已經失效但依然存在于登記簿。權利人無權申請注銷，相對人有申請注銷的權利但無動力申請，也無法依囑托注銷，權利人的權利受到損害。
應謹慎確定可以依職權注銷的登記類型
不動產登記時對權利人享有的不動產權利的法律確認和保護，涉及民事主體的權利歸屬和權利內容變化，屬于體現民事主體意思自治的私權領域，處于主動地位的是與登記事項有利害關系的民事主體，如不動產的權利人或債權人，他們為了達到所有權移轉等物權變動的目的，或為了保護自己的權利，具有啟動登記程序的動力和壓力。這是規定不動產登記應當依照當事人的申請進行的法理依據。除申請之外的登記程序的啟動應當受到嚴格限制，滿足三個條件：
（一）應有明確的法律依據。
登記機構依職權進行注銷登記，涉及相對人權利的得失，對權利人利益影響巨大，因此應以法律上有明確規定的權利失效的登記類型為宜。
（二）能夠掌握權利失效的情形。
對于法律明確規定權利失效的情形，登記機構如果沒有能力和條件判斷，無異于自己背上一個定時炸彈。因此對于依職權注銷登記的類型，還應該是登記機構可以從形式要件上直接判斷權利失效與否，不需要去調查了解相關法律關系的。法律關系的合法性審查超過了登記機構的能力范圍。
（三）登記權利人缺乏意愿申請且沒有其他救濟途徑的。
注銷登記茲事體大，登記機構非必要不宜依職權注銷，這也有助于避免登記機構的訴訟風險。如果登記權利人沒有動力和意愿去申請注銷登記，不動產權利人可以申請，則登記機構也不必行使職權注銷登記。只有在兩者皆無的情況下，不依職權注銷登記會導致該登記永遠留在登記簿上影響不動產權利人的權利，方可賦予登記機構主動注銷的權力。依職權注銷登記實務辦理中必須嚴格按照法定程序進行，如通知當事人及時辦理或者依法公告等。
常見登記類型可否依職權注銷登記
（一）異議登記可以依職權注銷
異議登記是《物權法》新增加的一項登記類型，是指在登記的權利關系和真實權利關系出現不一致但又無法立即更正時，通過將異議人的異議予以及時登記，從而阻止和擊破登記記載的公信力，以保護真正權利人的利益。在發生異議登記的情況下，如果第三人繼續進行交易，因登記產生的善意推定效力已不復存在，如果異議登記申請人取得不動產權利，則第三人無法根據登記公信原則主張善意取得。這是為了保護交易安全和維護不動產權利真實性的折中方案。因此異議登記存在兩個方面的特點，程序的高效和便捷性。但也因此存在被惡意濫用而損害當事人權利的情形。
實際中常遇到的兩種情形：登記機構予以異議登記的，異議申請人逾期不提交提起訴訟、申請仲裁的材料；異議申請人提交了相關材料，但訴訟、仲裁敗訴的。異議登記申請人沒有意愿注銷，導致異議登記依然存在登記簿上，給權利人抵押、買賣等行為造成障礙。《不動產登記操作規范》僅規定異議登記申請人可以申請注銷異議登記。《不動產登記暫行條例實施細則釋義》的解釋是異議登記不當造成登記簿記載的權利人損害的，申請人要承擔賠償責任，其有動力及時申請注銷異議登記。但交易機會的損失權利人難以舉證計算，權利人對異議申請人提起訴訟費時費力。異議申請人逾期不提交材料的，根據《物權法》規定，異議登記失效。而登記機構可以掌握申請人提交材料的情況。因此建議明確對異議申請人逾期不提交相關材料的，登記機構可以依職權注銷異議登記。對于異議申請人提交了相關材料，但訴訟、仲裁敗訴的，由于涉及權利的歸屬認定，登記機構未掌握具體信息，難以判斷，不宜由登記機構依職權注銷，而應將申請權賦予不動產權利人。建議在《物權法》增加一條規定，有證據證明異議登記不當的，不動產權利人有權申請登記機構注銷異議登記。
（二）查封登記可依職權注銷
查封登記是指不動產登記機構依據法院或其他有權機構的囑托，依照法定程序作出的以限制登記名義人對不動產進行處分為目的的登記。目的在于貫徹查封效力，防止已被查封的不動產被登記名義人再行處分，以致妨害執行或財產保全效果。實務中會遇到不動產查封期限屆滿，人民法院未續封的情形。按照實施細則第92條規定，查封登記失效。但查封登記是依囑托登記，多數情況下法院并不會出具解除查封的通知書。雖然查封登記失效，但依然存在登記簿上，權利人處分不動產的權利依然受到限制。如需權利人向法院起訴申請解除查封，無論在經濟還是時間上都大大增加權利人的成本。登記機構對于查封登記是否到期以及存在續封或輪候查封情形等決定相關權利是否失效的要件，可以從形式要件上完全掌握，建議可以依職權予以注銷。但注銷時為慎重起見，可發函告知申請查封的法院。
（三）預告登記可以依職權注銷的情形
預告登記是不動產物權變動中的債權人為確保能夠實現自己所期望的不動產物權變動而與債務人約定向不動產登記機構申請辦理的登記，使被登記的債權請求權具有物權的效力。由于債權平等，物權優先，因此預告登記的功能主要是限制房地產開發商等債權人處分不動產的權利，不僅保護商品房預售的買受人，還保護銀行的抵押權。預告登記具有的物權效力使其在防止一房二賣中的作用，遠遠大于效力曖昧的網簽合同備案。預告登記制度最早來自中世紀的德國，后在瑞士、日本等大陸法系采用。《物權法》關于預告登記的規定接近臺灣地區的。
《物權法》規定預告登記失效的要件是債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記。分三種情形：一是債權消滅，則預告登記所保護的債權請求權隨之消滅，預告登記也應歸于消滅。但登記機構無能力也無權力判斷債權是否消滅，而應以法院判決或仲裁書為準。操作規范同時賦予生效法律文書記載的當事人注銷申請權，登記機構不宜依職權注銷。二是因預購商品房辦理預告登記的，自商品房辦理不動產首次登記后即可辦理本登記。由于預告登記限制了不動產的處分，使不動產失去流通性，不宜長期存在。登記機構可以掌握該不動產首次登記的情形，可以依職權注銷預告登記。三是因附條件或期限的買賣不動產物權合同在條件成就或始期屆至之日即可辦理登記。由于合同所附條件或期限屬于當事人合同自由的范疇，具有較大的不確定性，登記機構無從掌握，不宜依職權注銷登記。
（四）抵押權登記不可依職權注銷
抵押權是指為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償的權利。《物權法》規定了抵押權消滅的情形：（一）主債權消滅；（二）抵押權已經實現；（三）抵押權人放棄抵押權；（四）法律、行政法規規定抵押權消滅的其他情形。這些情形是登記機構無法了解及判斷的，依照操作規范的規定，債權消滅或抵押權人放棄抵押權的，抵押權人可以單方申請注銷登記，抵押人也可依生效法律文書確認的抵押權消滅的情形向登記機構單方申請，登記機構沒有必要依職權注銷。有觀點認為登記機構可以了解抵押權期限，對期限屆滿的抵押權可以依職權注銷。《物權法》第202條規定抵押權人應在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。且不說登記機構對主債權訴訟時效期間中止和中斷的情形難以判斷，該法條對抵押權超過主債權訴訟時效期間的效力語意不明，最高法院有不同見解，因此不宜依職權注銷。