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已公布的不動產登記典型案例有一則，某小區房屋所有權人宋某與李某簽訂房屋買賣合同，約定將其房屋轉讓給李某。同年5月，雙方按規定辦理了有關手續，繳納了有關稅費，在申請不動產轉移登記前，轉讓人宋某因病去世，致使受讓人李某辦理不動產轉移登記受阻。不動產登記機構采取如下做法：由出賣人的第一順序繼承人攜帶身份證到不動產登記機構書面確認被繼承人的轉讓行為有效，并繼續履行房屋轉讓合同，不動產登記機構可以按原合同約定為買受人辦理不動產轉移登記。
這個案例受到一些質疑，認為違反了《物權法》的規定，程序違法。此案例的經驗總結也認為，從法律程序上講，應該先辦理房屋繼承登記，然后由繼承人與受讓人繼續履行原房屋轉讓合同，共同申請不動產登記。本案例是為了方便群眾，省略了繼承登記這一環節。這種情況在地方比較常見，有的甚至已經付清全部購房款并實際入住多年。筆者認為該案例套用《物權法》是法律適用錯誤，應適用繼承的法理及規定，不動產登記機構的做法是合法的，下面具文分析。

一、繼承人繼承的是被繼承人財產法上的法律地位
被繼承人死亡后，繼承開始。在我國舊時繼承還包括爵位的承襲、家長的更迭等。民法上的繼承，僅指財產的繼承。繼承人具有繼承權，繼承被繼承人財產即遺產的資格。遺產的內涵如何，學者間有不同看法：我國大部分教科書認為遺產是死者財產權利和義務的統一體；有依據《繼承法》第三條規定認為遺產僅指被繼承人財產權利不包括財產義務；通說認為繼承人繼承的是被繼承人財產法上的法律地位或法律關系。
法律地位說是羅馬法的創造。羅馬著名法學家，《法學階梯》的作者蓋尤斯認為，“遺產繼承只不過是對死者原有的法律地位的概括繼承”。對被繼承人法律地位繼承的最本質的特點是，“被繼承人原來的關系仍繼續保持，因而那些不能以其他方式移轉的權利也得到繼承，而且對于一切被取得的權利來說，被繼承人的取得名義仍在繼承人身上保持不變。”著名法學家史尚寬、羅鼎等均認為，在觀念上采用繼承為承襲被繼承人法律上地位，較一般所采的“權利義務說”，更為妥當。從實務上看，現實中被繼承人生前的事務除了民事權利義務外，還包括訴訟當事人、要約人、占有人等地位，以及出賣人的瑕疵擔保責任、買受人的選擇債權（退貨、修理、降價等）。這些都構成了被繼承人的財產法律關系，可以由繼承人繼承，其內涵比權利義務說要大，當然比只有財產權利說更大了，也更符合繼承的實際。
二、繼承人應繼續履行買賣合同協助辦理轉移登記手續
按照《繼承法》的規定，遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產，繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。可見我國立法上認為，遺產不只包括財產權利，還包括財產義務。但始終不如直接規定來的明確。如德國、瑞士等各國均在民法典中明確繼承人應繼承的被繼承人財產義務范圍。《德國民法典》第1967條明確規定，遺產債務除被繼承人遺留的欠債外，還包括繼承人因繼承人身份而應予承擔的債務，尤其是因特留份額權利、遺贈和遺托產生的債務。我國臺灣、澳門地區關于財產義務的規定也很全面。臺灣地區民法典第1148條規定，繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。繼承人對于被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。甚至被繼承人要約人地位也可繼承，第95條規定，“表意人于發出通知后死亡或喪失行為能力或其行為能力受限者，其意思表示，不因之失其效力。”最高法院《關于適用若干問題的意見》第44條指出，“在訴訟中，一方當事人死亡的，有繼承人的，裁定中止訴訟。人民法院應及時通知繼承人作為當事人承擔訴訟，被繼承人已經進行的訴訟行為對承擔訴訟的繼承人有效。”可見在司法實務中是認可法律地位說，繼承人可以繼承被繼承人的訴訟當事人等法律地位。

具體到本案例，筆者認為繼承人繼承了被繼承人在不動產買賣合同的法律關系，處于出賣人的法律地位，而非如有的觀點說的合同關系因被繼承人死亡而失效。繼承人應依照宋某與李某的約定享有合同權利、履行合同義務，既可以出賣人的身份要求李某履行交納買房款，也應該按照合同約定履行協助轉移登記的義務。此時的轉移登記不屬于《物權法》規定的必須先登記方可處分的情形。《物權法》第31條規定的情形適用于繼承人以自己名義處分不動產的情形，此時不動產尚在被繼承人名下，為督促繼承人盡快辦理登記明確權利人，保護交易安全而設置。但此案例中繼承人是繼承被繼承人的法律地位，履行合同約定應由被繼承人履行的轉移登記義務，不存在物權名義人和實際權利人不一致的情形，繼承人應當繼續履行合同，以被繼承人的名義協助辦理不動產轉移登記。
有觀點認為，按照《物權法》的規定，宋某死亡后，因未辦理不動產登記，不動產權利尚未發生轉移，李某只能作為債權人而非不動產權利人。同時，宋某死亡后繼承開始，宋某的繼承人自繼承開始時取得被繼承不動產的物權。這一取得是法定轉移，無需登記即可生效，但未經登記不得處分。故繼承的轉移登記是必不可少的登記程序，登記機構不得省略，否則就是程序違法。這個觀點沒有認識到繼承的法律意義，沒有看到繼承人繼承的是附有轉移登記義務的不動產，只看到繼承的財產權利，沒有看到財產義務，雖然流傳甚廣，但不可取。
三、繼承法應明確繼承的效力
由于《繼承法》制定時間較早，市場經濟尚未發達，居民個人的私有財產并不多，對財產的權利認識不足，立法比較粗疏。但我們不可因為《繼承法》沒有相應規定，機械套用《物權法》的規定，還自以為是得計。無論是權利義務說還是法律地位說，都明確認為繼承人承襲了遺產非屬于被繼承人人身上的義務，應予以履行。在被繼承人已經簽訂不動產買賣合同，甚至有的已經收了購房款入住多年的場合，一味認定應先辦理繼承轉移登記再辦理買賣轉移登記，不符合法理和法律規定，客觀上間接鼓勵了繼承人借機違約的行為，引起買賣糾紛。中國民間一直有個樸素的諺語，“父債子還，天經地義”，這也是老百姓對繼承法理的直白認知。不動產登記典型案例第30例有一宗是被繼承人簽訂購房合同后去世的，登記機構確認其繼承人繼承合同債權并辦理房屋轉移登記，其實是一樣的道理。值此民法典修訂之際，筆者建議繼承法對此加以規定，明確繼承的法律地位說，并對包括遺囑繼承、法定繼承中遺囑執行人、親屬會議等涉及不動產轉移登記的部分予以詳細規定，破解不動產登記人員的困惑。
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