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作者按
異議登記系一種物權行使方式，法律效力是對抗現實登記權利的正確性，中止現實登記的權利人按照登記權利的內容行使權利或阻止第三人依登記的公信力善意取得不動產物權。異議登記不當損害責任，系異議申請人在行使法律規定的權利時，因主觀故意背離了權利設立之目的，且在客觀上造成國家利益、社會公共利益或他人合法權益損害而需要承擔的賠償責任。界定是否構成異議不當承擔損害賠償責任，需考察異議登記的制度價值，結合異議登記的構成要件，嚴格區分權利濫用與權利正當行使界限，看行為人主觀上是否“以損害他人為主要目的”，判斷異議登記行為是否構成權利濫用，是否在當事人之間造成了利益嚴重失衡或違背公序良俗、誠信原則的結果，當權利濫用造成損害即構成異議登記不當侵權。

一、案例分析樣本

基本案情
陳某與張某1于1992年登記結婚，2010年1月，張某1起訴陳某離婚，后陳某、張某1分別于2013年、2014年提起離婚訴訟。2010年，生效判決認定張某1夫妻感情出現危機時，短時間內將多套夫妻共有房屋出賣或抵賬，未經陳某同意，侵犯了陳某作為共有人的權利，張某1與案外人簽訂的房屋買賣合同無效。2002年4月，張某1以朋友的名義購買了涉案房屋，之后長期由陳某、張某1及二人之子共同居住生活；2010年6月，張某1與其朋友通過簽訂房屋買賣合同的方式將涉案房屋過戶至張某1名下。2010年6月30日，張某1與張某簽訂房屋買賣合同，將房屋過戶至張某名下，房款未實際給付，張某1與張某系兄妹關系。2010年7月6日，楊某作為買受人與作為出賣人的張某簽訂房屋買賣合同，陳某對此不知情。2010年7月14日，陳某就涉案房屋向房管局提出異議登記申請，當天房管局出具《房屋登記受理通知書》，7月16日，陳某訴請張某1、張某房屋買賣合同無效。該訴訟歷經一審、二審、再審，陳某的訴訟請求2013年被駁回。2011年8月，張某向楊某出具《保證書》，保證在一個月內配合辦理過戶手續至楊某名下。2013年，楊某起訴張某，法院判決解除雙方的房屋買賣合同，張某退還已收取的購房款并支付楊某違約金90萬元。本案，張某主張陳某異議登記不當，給其造成了損失，要求賠償其支出的90萬元的違約金損失。

法院認為陳某屬于適格異議登記申請人，初步證明了房屋登記可能存在錯誤，不具有損害他人利益的主觀惡意，且張某自身對其主張之損害后果并非沒有責任，陳某的異議登記申請不構成權利濫用，判決駁回張某的訴訟請求。

裁判理由
法院生效判決認為，本案的爭議焦點是陳某對涉案房屋的異議登記申請是否構成異議登記不當，進而應否對張某主張的經濟損失承擔賠償責任。法院認為異議登記的制度價值系異議登記作為一種臨時性的救濟措施，可以通過暫時阻斷不動產登記物權的公信力、排除第三人善意取得，保護真實權利人的合法權益，同時有效地協調第三人的利益。異議登記不當損害賠償請求權的成立需滿足異議登記不當、造成損害、二者之間存在因果關系三個要件。異議登記申請就其性質而言系一種物權行使方式，物權行使的方式需遵循誠信原則，禁止權利濫用；構成權利濫用的要件之一行為人具有主觀惡意，對主觀惡意的認定，除應根據事實判斷行為人的主觀意思外，還應采用客觀判斷方法考量利益變遷。

陳某與張某1系夫妻，涉案房屋在婚姻關系存續期間被購置，且長期居住，故在權利外觀上陳某認為自己屬于案涉房屋的共有權利人并無不妥，其提出異議登記申請，屬于適格利害關系人。陳某申請異議登記時提交了結婚證、涉案房屋產權證的取得時間發生于婚姻關系存續期間、涉案房屋產權登記于第三人名下其不知情等，初步證明了房屋登記可能存在錯誤。另根據張某1在與陳某離婚訴訟期間，存在惡意轉移財產之嫌，故陳某相信張某1對涉案房屋的產權過戶行為存在主觀惡意且侵犯了其對夫妻共同財產的共有權利；且無證據證明陳某在申請異議登記時，已經知曉張某與楊某就涉案房屋簽訂了買賣合同，該行為表明陳某申請異議登記的目的在于阻卻涉案房屋前手登記之公信力，避免第三人因善意信賴登記權利而從事交易，故難以認定陳某之行為具有損害他人利益的主觀惡意；且異議登記不成立，不直接等同于異議登記不當；張某后在辦理涉案房屋過戶登記手續時均已知曉異議登記的事實存在，應知悉存在交易不能的風險，但仍出具《保證書》，張某對其主張的支出違約金的損害后果亦存在一定的責任。

該案一審宣判后，張某不服提起上訴，二審法院判決駁回其上訴，維持了一審判決結果。

二、異議登記的制度價值

我國地方法規關于異議登記的規定，比較早的例如2006年7月1日施行的《新疆維吾爾自治區城市房屋權屬登記條例》第55條規定：“在異議登記有效期內，有證據證明異議登記不當，登記機構應當注銷異議登記。因異議登記對房屋權利人產生的不利后果，由異議登記申請人承擔。”我國不動產異議登記法律制度的建立是以2007年《物權法》的頒布為標志的。《物權法》第19條規定了異議登記制度及異議登記不當損害賠償制度：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”

我國臺灣地區民法中，原來也規定有異議登記制度，但是后來的法律修改，將其納入民事訴訟法中的“假處分”制度。所謂假處分，屬于民事訴訟法中一種保全性質的強制執行程序，其目的在于將爭議的法律關系狀態暫時保持不變一，以防止權利人處分其權利后，使得將來無法恢復。但在后來制定土地登記規則時，考慮到這一制度的積極意義，又將其納人限制登記之中。日本不動產登記法中的假處分制度意義也是如此。

物權公示公信原則的確立，使得傳統物權變動在依照真實權利人意思取得之外，依憑自己的“善意”亦可取得物權。《物權法》第106條確立了物權的善意取得制度，構成要件之一為受讓人受讓該不動產時是善意的。“善意”，可從買受人信賴房屋登記薄中關于物權登記的記載，不知道出賣人無處分權即推定買受人為善意，但確有證據證明買受人明知或因重大過失不知房屋登記簿中物權登記錯誤的除外。為弱化或矯正善意取得的優位，不動產異議登記制度應運而生。

三、異議登記的效力

異議登記是指權利人或者利害關系人對不動產物權登記的正確性存有異議而向不動產登記機關提出的登記。異議登記旨在對錯誤登記狀態下的事實上的權利人或者利害關系人提供救濟，是對真正權利人提供的臨時性保護手段，通過在不動產登記簿上對該不動產進行特定的記載，暫時降低不動產登記的公信力，以排斥第三人基于對不動產登記的信賴而受到物權保護，從而達到維護和救濟真正權利人的合法權益的目的。異議登記并不是一種終局的對錯誤登記的救濟，它僅能臨時性地提供一種保護，其與更正登記結合形成保護事實上的權利人和利害關系人合法權益的制度，是不動產登記制度的重要組成部分。

異議登記的效力，主要體現在以下幾個方面：

一是異議登記擊破不動產登記薄的公信力。具體表現在異議登記的存在表明不動產登記薄記載的不動產的權屬事項可能存在不正確性，從而阻斷第三人的善意。《物權法司法解釋一》第16條第1款第1項即體現于此。

二是異議登記簿中止不動產登記薄的權利正確性推定效力。根據《德國民法典》第八百九十二條的規定，異議登記的效力在于阻斷登記的公信力，但并不阻止名義上的權利人處分已登記的權利，只是第三人不能受到登記公信力的保護而已。異議登記申請人只需提供初步證據證明不動產登記薄可能存在權屬事項記載錯誤，這些證據并不足以證明記載錯誤，其并不足以完全否認權利登記簿記載內容的正確性。

三是異議登記并不會限制登記權利人的處分權。現有學界對其持不同的意見，即限制登記權利人處分權的效力、在異議登記期間登記機構應當暫緩辦理過戶登記、異議登記并不會產生限制登記權利人處分其不動產或不動產權利的效力。2015年6月開始施行的《不動產登記暫行條例實施細則》中第82、83、84條對“異議登記”進行了專門規定，其中第84條改變了《土地登記辦法》第60條、《房屋登記辦法》第78條第1款的規定，即不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾。

異議登記擊破登記薄記載的公信力，可能會產生不利于登記權利人的后果，確實會對權利人處分財產造成一定的妨害，尤其是因為不動產價值巨大，在某個時期內價值可能會發生急劇的變動。在存在異議登記的情況下，雖然權利本身沒有發生變更，但是權利可能難以轉讓，從而會給權利人造成損害。因此，如果異議登記確實不成立，登記權利人有權請求申請人承擔賠償責任。

四、異議登記不當的構成要件

異議登記不當損害賠償糾紛，作為一個獨立的案由出現在自2008年4月1日起施行的《民事案件案由規定》中，作為物權不動產登記糾紛的下級案由。異議登記不當損害責任糾紛作為民事案由的一種，其受理的條件有：(1)已進行了合法的異議登記。這是異議登記不當損害責任糾紛發生的前提條件，必須有合法的異議登記記載在不動產登記簿上。(2)異議登記不當。(3)異議登記給原登記權利人造成損害。這是異議登記不當損害責任糾紛成立的主要條件。異議登記不當必須有損害結果發生，法院才能夠受理，當然發生損害是以權利人提出主張為判斷標準，損害的具體范圍包括包括訴訟費用、可得利益的喪失等部分。(4)原登記權利人只能向異議登記的申請人請求賠償。該類訴訟中需由登記簿上記載的權利人承擔證明具體損害的舉證責任。以上，何謂異議登記不當，及因此造成的損失，是登記薄記載的權利人應承擔的主要的舉證責任。

五、異議登記不當的司法確認

何謂“異議登記不當”，物權法、中央規范性文件及相關不動產登記的地方性法規和部門規章并無明確的規定。在此情況下，或可通過對現有案例的分析研判，提煉異議登記不當認定的若干要素，用于指導相關類似案件的處理，以使司法裁判尺度得到統一。

（一）現有異議登記不當損害責任糾紛司法案例分析

在中國裁判文書網中輸入“異議登記不當損害賠償糾紛”關鍵詞，出現了20件與之相關的案件，其中，僅有一件法院判定被告異議登記不當，應賠償原告的相關損失，該案終審案號為（2017）粵15民終244號，原告為劉某，被告陳某。基本案情為：1998年12月，海豐縣人民政府、海豐縣國土資源局因劉某作為法定的公司申請，同意審批頒發給該公司約二千七百平方米《國有土地使用證》，權利人為該公司。2000年11月，劉某將上述土地使用權以160萬元轉讓給陳某；2001年3月，根據劉某及所在公司申請，當地國土資源局重新頒發國有土地使用權證，權利人為劉某公司（陳某）。2009年，陳某、張某與某房地產公司簽訂《土地轉讓協議書》，約定陳某轉讓部分土地使用面積給該房地產公司。后該房地產公司向國土資源局申請辦理國土證的手續，在此過程中，劉某及其公司提出異議登記申請，該國土資源局遂暫停了土地使用證的變更登記手續，后劉某未就此提出物權確認訴訟。該房地產公司將陳某訴至法院，法院判決陳某補償利息損失。期間劉某提起行政訴訟，要求將涉案土地登記至其名下，被法院判決駁回其訴請。后陳某賠償該房地產公司損失，現陳某提起本案訴訟，要求劉某賠償。法院認為陳某自2001年即對涉案土地有行使占有、使用、收益和處分的民事權利，劉某在其并不是涉案土地使用權真實權利人的情況下提議異議登記，并在之后提起行政訴訟，其行為顯然存在不當；該行為與陳某賠償163萬元之間存在因果關系；認為陳某在受讓涉案土地使用權后，在辦理土地使用權過戶手續過程中亦存在一定的過錯，判決陳某應自行承擔30%的責任，劉某應承擔70%的責任。

（二）異議登記不當損害賠償糾紛的司法認定要素

對比本文樣本案例與（2017）粵15民終244號案件，以下從分析原告是否系適格異議登記申請人，被告是否初步證明了房屋登記可能存在錯誤，被告是否具有損害他人利益的主觀惡意及原告主張的損害后果與異議登記之間的因果關系四個方面，總結該案案件司法認定的構成要素。

第一，原告是否系適格異議登記申請人

《不動產登記暫行條例實施細則》第八十二條規定，利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤，權利人不同意更正的，利害關系人可以持證實對登記的不動產權利有利害關系的材料、證實不動產登記薄記載的事項錯誤的材料等申請異議登記。根據該條及我國《物權法》第19條的規定，有權利申請異議登記的只能是利害關系人，利害關系人只能是不動產登記薄中記載權利人以外的人。而我國《物權法》第33條規定：因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。據此，利害關系人應指因物權的歸屬、內容發生爭議的人包括所有人、他物權人、基于處分限制而得到保護者及共有人。

就樣本案例，陳某與張某1系夫妻，涉案房屋由張某1在二人婚姻關系存續期間，通過朋友名義購買，后房屋由陳某、張某1及孩子長期共同居住，后房屋過戶至張某1名下。結合我國婚姻法中關于夫妻共同財產的認定，即夫妻在婚姻關系存續期間所得財產的規定，在權利外觀上陳某認為自己屬于涉案房屋共有權人并無不當。由此，陳某在得知張某1與張某通過簽訂房屋買賣合同將涉案房屋過戶至張某名下后，提起本案的異議登記申請，符合法律規定，其屬于適格利害關系人。

而就（2017）粵15民終244號案件，根據案涉土地國有土地使用權證的登記情況，存在效力的權利人登記為劉某名下公司（陳某），劉某持此證書向國土資源局申請異議登記，從現有證據材料的表象來看，劉某可能對案涉土地存在一定的權利，故國土資源局予以受理并進行了異議登記，表面上看劉某具備適格利害關系人的資格。

第二，被告是否初步證明房屋登記可能存在錯誤

依據我國《物權法》第19條第2款，利害關系人申請異議登記并不需要如更正登記那樣“證明登記錯有錯誤”，如利害關系人提供了上述的材料，登記部門可直接變更登記，而無需進行異議登記。既然利害關系人不能提供證據證明登記確有錯誤，則只要提供了初步證明證明登記薄可能存在錯誤即可。對登記部門而言，原則上對異議登記申請人提供的材料負有形式審查的義務，系基于登記機構無權利審查作為物權變動發生基礎的合同行為之效力，且亦不應介入當事人之間的權屬糾紛，此系司法機關管轄的范圍。

不動產物權原始取得的基礎含法律直接規定、法院判決、事實行為等。就樣本案例，陳某提供了結婚證、涉案房屋產權證的取得時間在其與張某1婚姻關系存續期間、涉案房屋登記于張某名下其不知情等材料。據此，陳某提供了初步證據證明涉案房屋登記于張某名下可能存在錯誤。就（2017）粵15民終244號案件，劉某提交了記載權利人為劉某公司（陳某）的國有土地使用權證書的材料，登記部門有理由相信具有非因劉某自身因素而導致登記簿上記載的內容與真實的物權狀態存在差異的可能性。

第三，被告是否具有損害他人合法權益的主觀惡意

對“主觀惡意”的認定，除應根據事實判斷行為人的主觀意思外，還應采用客觀判斷方法考慮利益變遷。

“意思表示”是民事法律行為的核心所在，也是民法意思自治原則的重要體現。“意思表示”是指向外部表明意欲發生一定私法上法律效果之意思的行為。即包括主觀上的“意思”和客觀上的“表示”兩個要件，進一步細化，意思表示應由目的意思、效果意思兩個主觀要素和表示行為這一客觀要素構成。“目的意思”是指明民事行為具體內容的意思，是意思表示據以成立的基礎；“效果意思”是指意思表示人使其表示內容引起法律上效果的意思。“表示行為”是指行為人將內心意思以一定方式表現于外部，并足以為外部世界客觀理解的行為。

當相對人對意思表示的內容存在不同認識時，即有對意思表示進行解釋的必要，關于意思表示的解釋對象，歷來存在爭議，主要有意思主義理論、表示主義理論和折中主義理論。我國通說主張就意思表示的解釋對象應采折中主義理論，區分意思表示類型進行解釋，當內在意思與表示出來的意思不一致時，應根據具體情況或以意思主義為原則、表示主義為例外，宗旨是全面考慮各種利益的衡平關系，既顧及當事人利益與交易安全，又顧及表意方與向對方利益。意思表示如欲發生法律效力，需遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾；需不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。誠信原則要求行為人在不損害他人利益和社會利益的前提下追求自己的利益，若行使權利違反誠信要求，以損害他人為主要目的，構成權利濫用，須被禁止，此即禁止權利濫用原則。

在樣本案例陳某是否具有損害他人利益的主觀惡意，需結合查明的案件事實，認定陳某提起異議申請的目的。該案中，在張某1第一次起訴要求離婚的訴訟中，張某1存在多次惡意轉移夫妻共同財產的嫌疑，且被法院生效判決予以認定。案涉房屋在由張某1朋友過戶至張某1名下若干天內，即被過戶至張某名下，張某1在離婚訴訟的敏感時期內開展了上述系列行為，均足以令陳某相信張某1對于涉案房屋的交易過戶行為存在主觀惡意且侵犯了其作為夫妻共同財產共有人的權利。另，無證據證明陳某在申請異議登記時對張某與楊某之間的房屋買賣知情，且陳某在異議登記申請后即行起訴張某1與張某之間的房屋買賣合同無效。前述行為表明陳某欲將異議登記推進至更正登記，據此，可認定陳某異議登記之目的在于阻卻涉案房屋登記在張某名下的公信力，避免第三人因善意信賴登記權利而從事交易，從而損害真正權利人的利益，故根據現有證據，難以認定陳某具有主觀惡意。陳某異議登記申請的行使，均在權利行使的適當限度內，遵循了誠信原則。

而比對（2017）粵15民終244號案件，劉某對2001年其將涉案土地整體轉讓給陳某是知情的，其收取了陳某交納的轉讓費，其與公司一并向國土資源局申請將涉案土地使用權利人登記為劉某公司（陳某）并重新頒證。故雖后使用權登記為劉某公司（陳某），但劉某與陳某對涉案土地真正使用權人為陳某事宜是知情的，劉某為其中當事人之一。但其在后來陳某將涉案土地轉讓給該房地產公司，欲進行使用權人登記變更時，而提起異議登記申請，造成陳某未在承諾的時限內將涉案土地使用權變更登記至該房地產公司名下，造成了陳某支付利息損失的事實。故結合上述案件事實，劉某進行異議登記申請的目的，即為阻止陳某協助辦理登記事項變更一事，而其對己方早已對涉案土地失去權利之事系知情，故劉某的主觀惡意得以認定，其行使異議登記申請，超越了正當權利行使的范圍，構成了權利濫用。

第四，原告損失的確定及異議登記不當行為與損失之間因果關系的確定

異議登記給原登記權利人造成損害，系該類糾紛成立的主要構成要件，損害的具體范圍包括包括訴訟費用、可得利益的喪失等部分。這一部分需滿足登記權利人損失的確定及異議登記不當行為與損失之間存在因果關系。異議登記比較恰當地在真實權利人與第三人之間構建利益平衡機制，將登記物權可能存在瑕疵的信息予以展示，使得第三人進行交易時，能夠在了解風險信息的基礎上予以判斷。

在樣本案例中，陳某申請異議登記后，張某與楊某在辦理產權登記過戶手續時，被告知異議登記申請的存在，過戶手續辦理被暫停。當時，《不動產登記暫行條例實施細則》尚未實施。在此情況下，張某與楊某均未采取其他補救措施，而是持放任態度，且張某仍出具在一個月內辦理過戶登記的《保證書》。后來在其與楊某的房屋買賣合同糾紛中，法院判決張某除退還已收取的購房款外，尚需按照合同約定，支付違約金。故，張某對其主張的損失亦存在一定的責任。

而（2017）粵15民終244號案件，在劉某申請異議登記之后，并未在15日內就涉案土地物權確權起訴，而采用行政訴訟要求撤銷登記證書的方式，訴訟歷時長，導致陳某在長時間內未履行協助義務辦理使用權登記變更事宜，造成了陳某的損失，劉某的異議登記不當行為與陳某的損失之間因果關系成立。同時，陳某2001年即與劉某完成了土地使用權轉讓事宜，但其遲遲未至國土資源局申請權利人變更，法院判決其自身亦存在過錯，對其損失承擔次要責任。

對何謂“異議登記不當”，應從異議登記申請人是否系適格利害關系人，是否提供了初步證據證明登記薄記載事項存在錯誤，申請人是否存在主觀惡意，登記權利人是否產生了損失及因果關系是否存在等方面予以考量。其中申請人主觀惡意的認定系重點，需結合案件事實，探究申請人真實意思表示及目的，異議登記申請行為是否遵循了誠信原則，是否構成權利濫用。