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一、建立不動產登記思維
不動產統一登記自2015年破冰啟航，已完成不動產登記職責和機構整合，建立統一的不動產登記信息平臺，實現了國務院要求的統一登記土地、房屋、林地、海域、草原等不動產的要求，達到了登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。目前以《物權法》、《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》、《不動產登記操作規范（試行）》為體系的登記制度已經建立，不動產登記進入深入規范和精細化管理時期，需要對統一登記前歷史遺留的問題及統一登記后出現的若干新的情形進行梳理和重新規范。同時在登記中如何適用這些規定處理遇到的不同類型的問題，如何將這些分散的規定像串珠一樣串聯在一起形成登記體系，這些都要應用到不動產登記思維。下面我先談談什么是不動產登記思維，再結合自身體會談談如何應用登記思維解決登記中常見的疑難問題，給大家提供一個思路和學習路徑，一起交流。
所謂不動產登記思維，包含“登記能力”、“登記類型”、“登記原因”三個核心要素。一個登記申請來了，我們要怎么登記，就需要用到登記思維。登記機構開展的登記業務都是圍繞“登記能力+登記類型+登記原因”具體組合下的登記活動。簡單的說，登記能力就是登記什么，登記類型就是怎么登記，登記原因就是為什么登記。其中登記能力是指能夠納入不動產登記簿的權利或登記事項，確定了可登記權利和事項的范圍和形態，是不動產登記工作啟動的首要要素。登記類型是依據一定標準對不動產登記中具有共同實體特征或者程序特征的內容所劃分而形成的種類。登記原因是不動產物權和法定事項（即登記能力）得喪變更（即登記類型）的具體原因。這三者是不動產登記業務的基本架構，只有確定了具體登記能力事項、具體登記類型的登記原因，才能最終確定登記業務的種類，明確登記申請主體、提交的材料，明確審核的程序和要求，進而構建完整、統一的不動產登記規則體系。登記能力確定了載入登記簿的不動產權利和事項，登記類型確定了不動產物權變動的目的和指向，登記原因確定了不動產登記物權變動的原因和基礎法律關系。登記能力是有什么權利，登記類型回答權利怎么變，登記原因回答權利怎么來。下面詳細說一下。
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（一）登記能力
登記能力是可以登記的不動產權利歸屬和其他法定事項，按照《不動產登記暫行條例》的規定，必須法律規定需要登記不動產權利，要注意一點，這里沒有說是物權，也意味著涉及不動產的債權也是可以登記的，比如預告登記，登記的是債權請求權，并非是將合同債權作為不動產物權，而是給予物權化保護。這也為以后不動產登記擴大到其他需要給予物權化保護的債權登記開了口子，比如房屋租賃權。《不動產登記暫行條例》35個條文，涉及登記能力的有4條，第2條明確了不動產及登記能力的范圍，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，以“列舉+兜底”方式規定了集體土地所有權、房屋等建筑物、構筑物所有權、森林、林木所有權、耕地、林地、草地等土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權、地役權、抵押權，兜底條款中法律規定需要登記的其他不動產權利，主要有探礦權、采礦權、取水權、養殖捕撈權。第3條規定的異議登記、預告登記、查封登記等法定事項，其中預告登記是債權請求權，查封登記是權利處分限制。異議登記實質上是風險警示，消除登記的公信力，不是權利處分限制。

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（二）登記類型
登記類型實質上是登記原因的抽象化。下面會說到登記原因，這里大家要理解的是登記類型就是怎么登記，是轉移、變更、還是首次。按照不同的標準，登記類型的分類不同。一般有一些幾類：權利登記與表彰登記、設權登記與宣示登記、依申請、依囑托和依職權登記、初始登記、變更登記、更正登記和涂銷登記。最有意義的就是以權利的設立、變更、轉移和消滅來區分首次、轉移、變更、注銷等登記類型。我們省里出的申請材料清單當時是按這個類型來編寫的，只是把不同的權利都放在一起，部里后來出了《不動產登記操作規范（試行））》，按照不同權利的首次、轉移、變更、注銷來登記，更清晰對新手更友好。要說一下，過去我們省的《土地登記條例》和部里的《土地登記辦法》是不區分轉移和變更登記的，將權利人發生變動也作為變更登記，現在不動產登記將權屬是否發生變化區分變更登記和轉移登記，有所區別，要注意。

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（三）登記原因
登記原因是不動產物權和法定事項（即登記能力）得喪變更（即登記類型）的具體原因，是不動產登記的核心要素。舉例說明，比較常見的抵押權注銷登記，銀行來申請抵押權注銷，我們怎么考慮，首先抵押權注銷屬于登記事項，即有登記能力，其次是注銷登記，注銷登記的登記原因是抵押權消滅，抵押權消滅有幾種情形，主債權消滅、抵押權已經實現、抵押權人放棄抵押權，因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使抵押權消滅等情形，那銀行來申請抵押權注銷登記就要出具登記原因證明文件，你是主債權消滅還是續貸變更，主債權消滅就要提供主債權消滅的文件，如果是要續貸重新簽合同的，就要說明你放棄抵押權。這里還有一個關鍵點是如果是續貸，可以一并受理抵押權注銷和抵押權首次登記，這樣就不會有權利脫節的情形。

二、登記焦點問題
?（一）當事人的不動產權利從哪里來
千萬不要認為我們登記了權利才生效，權利是我們賦予的。這樣就把我們自己套死了。最高法院副院長江必新2016年在國土資源部講課時已經說過，登記是行政機關基于行政管理需要所做的行政行為，屬于登記申請人之外的第三方行為，意思表示的成分不夠。登記機構沒有實質性的權力，只要申請人提供符合規定的材料就要登記。物權變動的原因是當事人之間的實質法律關系，登記是因法律的規定成為物權變動的要件，但對物權變動的內容并沒有決定權。所以最高法院2018年出臺物權法司法解釋，從兩個方面作出規定：一是在案件的受理上，規定因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門應依法予以審理。二是從訴訟中不動產登記簿證明力的角度，規定對發生爭議的不動產物權歸屬的最終判斷，應當依賴于對原因行為或基礎關系的審查。對登記前當事人之間有權屬爭議的，應先通過行政、司法程序弄清后再申請登記。對登記后的權屬爭議，當事人不可直接針對登記機構提起行政訴訟，應先對權屬的民事爭議提起訴訟，司法機關作出維持或變更登記的判決，登記機構據此進行登記，避免當事人直接告登記機構。

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（二）審查標準和登記責任
大家知道前段時間國土資源部在清查虛假登記。所謂虛假登記就是沒有登記原因的登記，登記不是你想怎么登就怎么登的，要有登記原因證明文件支撐的。沒有登記原因或者登記原因無效被撤銷的登記只有形式上的效力，不發生物權的效力。比如土地首次登記，要征收為國有，要招拍掛出讓，簽訂出讓合同，要政府審批。實質上權屬來源材料也是登記原因證明文件。如果你沒有征收，把集體土地登記為國有；沒有出讓合同，就把土地登記給自己，這里的征收批文、出讓合同就都是登記原因證明文件，如果這些都沒有給予登記，就是無原因登記，不發生物權效力。

無原因登記會發生什么情況呢。目前對我們登記機構最擔心的就是登記錯誤要承擔賠償責任，物權法第21條第2款規定的登記錯誤的賠償責任字面上解讀是無過錯責任，甚至申請人提供虛假材料導致的錯誤登記也要登記機構先墊付。好在2017年最高人民法院辦公廳在給國土資源部辦公廳的復函中明確，不動產登記機構應當在審查時盡到合理審慎的審查義務，并以此作為判定登記機構是否承擔賠償責任的標準，緩和了對登記錯誤的認定要件，一般我們認為這個合理審慎是一種過錯責任。問題又來了，如何判斷是否盡到合理審慎呢。江必新院長認為，登記機構只能進行形式審查，但不能違背理性人的注意義務。對于一般人在通常情況下能夠判斷而沒有判斷出來的事項，登記機構不能免責。我認為應該是以我們是否審查并依照登記原因證明文件來登記為標準。所以我們要建立登記原因體系，明確首次、變更、轉移、注銷等登記類型的登記原因及申請材料和審查要求，限制我們的責任。

本文為培訓講課稿，登記思維部分內容參考了國土資源部不動產登記中心肖攀博士的《不動產登記原因體系》，這是國內第一部關于不動產登記原因的專著。若能像臺灣地區規范統一登記原因體系，將提高不動產登記的規范化和標準化。