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引言：分離網簽平臺和備案系統；鼓勵相關單位投資建設房屋交易網絡平臺；網簽平臺與備案系統、登記系統數據互通；引導當事人辦理二手房源核驗、使用平臺簽約；簽約完成即提交備案；引導當事人申請預告登記。

不動產統一登記之前，住建部門著手部署交易、登記分離，隨后推出了樓盤表建設及管理措施，實現了以樓盤表代替房屋登記簿、以交易告知單代替權屬證書的換代升級。當前強調的網簽備案，更是住建部門搭建房屋交易生態系統的重要環節。
所謂生態系統，也叫生態鏈，是不同的群體扮演不同的角色，不同的角色之間存在互動和利益或價值的傳遞的一個環境。這樣的生態系統如同自然環境中的食物鏈一樣能夠實現自循環和主動擴張。
在目前的房屋交易生態系統中，住建部門負責樓盤表的建設、運行和維護，交易當事人在平臺網簽，不動產登記、稅務、金融、公積金等部門利用并反饋信息，住建部門以面積管理、預售許可、房源核驗、合同備案、資金監管等手段推動系統的循環。
房屋交易生態系統以實現交易全流程監管為目的，淡化了交易行為與交易管理的邊界沖突，本應具有強大的生命力，但實踐中卻遇到了阻力。本文旨在分析房屋交易生態系統的制度缺陷并試圖以法律手段完善，從而推動房屋登記交易生態系統之建設和優化。
一、房屋交易生態系統與不動產統一登記的關系
按照住建部門的預期，不動產登記部門基于樓盤表辦理房屋所有權首次登記，基于交易告知書辦理轉移登記，住建部門通過與不動產登記部門信息共享實現住建樓盤表與不動產登記簿的房屋信息同步。
（一） 樓盤表與不動產登記簿誰更權威？
廣義的樓盤表，是非特定主體制定的對樓宇以及房屋單元的自然狀況、權利狀況等予以記錄以便于相關主體實施管理的表格。狹義的樓盤表特指住建房管部門根據《房屋交易與產權管理工作導則》的規定，按照《房地產市場信息系統技術規范》等標準，按項目、樓幢和套(間)編制房屋唯一編碼并進行層級管理的電子或紙質表格。因此住建部門管理的樓盤表（以下簡稱樓盤表）是房屋產權管理的基礎和信息載體。
根據《物權法》規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產物權歸屬、變動、變更以及權利限制信息，應以登記簿記載為準。即便登記簿信息可以向樓盤表實時推送共享，不過是從側面強調了登記簿不可替代的法律地位。
（二）基于樓盤表的交易，安全性可有保障？
由于樓盤表并不具備登記簿的公信力和公示力，實踐中樓盤表信息也未必與登記簿完全同步，登記簿記載的權利限制情形更全面，故以樓盤表為準核驗房源是原則性錯誤，不能合理排除風險。
（三）“簿外建表”是否導致行政成本增加和資源浪費？
有觀念認為，樓盤表在不動產首次登記之前便已建立，其形成時間和記載內容超過登記簿，故建設樓盤表是必要的。
按照物的編成主義，一宗土地、一個房屋基本單元分別設置相應的不動產登記簿簿頁，并按照地理位置、宗地號或登記基本單元編號排列組裝，故登記簿必然附有樓盤信息，亦即不動產單元信息，這個信息具有法定的公信力和公示力。辦理首次登記之前，登記簿信息缺失的問題可以通過完善預告登記解決。故無論從經濟性還是必要性考慮，都無需在簿外建表。

二、網簽的作用與網簽合同效力
網簽，是交易當事人在網絡交易平臺上填寫合同事項，提交（備案）打印后雙方簽約。在網絡平臺簽約的合同稱為網簽合同。現在的網絡交易平臺，一般由住建部門建設并管理。
（一）網簽的必要性
因當事人以網簽的方式完成簽約，管理部門可以高效便捷地收集相關數據信息，避免重復錄入。其他部門也可以通過共享或授權及時方便地獲取行使職權、履行職責所需要的數據信息。通過技術手段，網簽還可以一定程度上避免一房多賣的情形發生。
（二）房屋買賣網簽合同的效力
2019年4月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十次會議做出決定，對《電子簽名法》作出修改，刪除了“當事人約定使用電子簽名、數據電文的文書，不得僅因為其采用電子簽名、數據電文的形式而否定其法律效力。”的條款不適用于“涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的文書”的規定。《合同法》第十一條規定，書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。
因此，因房屋買賣、抵押等不動產權益轉讓行為而簽訂電子合同、使用電子簽名的法律障礙已不存在，網簽的合法性毋庸置疑且將被重新定義，房屋買賣的電子介質合同將逐步取代傳統的紙介質合同。
（三）網簽的操作流程
一般來說，房屋買賣合同網簽全流程包括房源核驗、線上填寫合同信息、上傳合同內容、打印紙質文本、當事人簽字、提交備案等程序。當事人需持身份證件及房屋權屬證書申請房源核驗（預售商品房免），獲得授權后簽訂合同，申請備案則需提交權屬證書、紙質合同、身份證件等，商品房買賣的當事人還需提交付款憑證（部分地區已實現網簽提交即備案）。
由于電子簽名在電子合同中的運用，一旦解決身份驗證問題，則可憑電子合同及電子簽名直接辦理合同備案。

三、網簽與備案的制度缺陷
盡管網簽是必要的、網簽合同是合法有效的，但相關部門對網簽備案認可度依舊不高，這與網簽備案的制度缺陷有關。
（一）網簽合同并不具有超越其他介質合同的證據效力。
有觀念認為，網簽的實踐結果具有排他性，即同一存量房在網簽后，不能被同一賣方與其他買方網簽，且該網簽是通向過戶登記的保障，就此而言，網簽顯然有保障買方實現債權的效力。（1）但事實上，網簽合同的排他性只是基于技術手段而非法律屬性。其次，雖然法律和道德都限制就同一標的物簽訂多份買賣合同，但客觀上就同一標的物簽訂多份合同的案例累見不鮮，且多份合同都可能有效。當事人因合同糾紛訴訟，無論是合同的買受人是否不同，有效或能夠履行的合同都未必是網簽合同。第三，即使網簽平臺具有官方背景、網簽信息公開，也不意味著網簽合同或備案合同具有當然的公信力，買受人亦不可能因辦理了網簽備案而取得對抗他人的權利。而以網簽合同作為過戶的唯一依據顯然與法無據，亦與“放管服”精神相沖突。
（二）網簽及備案可能導致登記機構陷入被動
現行的網簽平臺以其官方背景為當事人提供了有限保證。但政府部門建設網簽平臺，既有法律風險，又存在政企不分、角色錯位的嫌疑，給人以“既當裁判員又當運動員之感”。也正因如此，住建部門無法避免民事爭議的波及，可能因此卷入行政訴訟，不動產登記機構的工作也可能受到影響。
按照住建部門設定的流程，網簽完成后，交易部門在網上賦予合同備案編碼，經上傳備案后，系統自動標注房源交易狀態，網簽信息推送至不動產登記部門。收到信息的不動產登記部門將面臨兩種選擇：記載入登記簿或不記載入登記簿。如記載入登記簿，則是否受理登記簿記載的權利人處分該不動產之申請成了難題；如不記載入登記簿，則可能因核準登記簿記載的權利人處分該不動產之申請而面臨敗訴風險。（2）
（三）網簽備案一定程度上限制了權利人行使物權
房屋交易雙方當事人辦理網簽備案后，住建部門出于保護交易安全、限制惡意炒作的考慮，輕易不撤銷備案，除非雙方當事人共同申請或經司法程序解除合同。
按照法律規定，如買受人怠于履行合同義務，出賣人有權按照合同約定行使合同解除權。《合同法》第九十四條對單方解除合同做了明確的規定，第九十六條還規定“合同自（一方當事人之）通知到達對方時解除”。故當合同一方當事人行使解除權并通知對方后，該合同解除，以該合同申請的備案自此無效，原權利人有權繼續處分該房屋。
但實務中，房屋所有權人無法單方解除備案合同，更無法撤銷備案并重新網簽，除非其通過司法途徑撤銷備案。但在起訴至判決生效期間，其合法的處分權將受到限制。
同時，為防范風險，交易管理部門一般限制已抵押、有異議房屋辦理網簽。該做法客觀上限制了權利人的處分權，也與法律規定有悖。
（四）備案行為有待規范
行政備案目前在我國尚未形成明確統一的法律概念，學界也尚未就行政備案形成明確統一的認識和理論。主流觀念認為，與許可、審批、登記等不同，備案的本意為信息收集和資料備查，其不以產生特定法律效果為目的，不直接影響行政相對人的權益。（3）國家對許可、審批、登記有著明確的規定，對此類權力行使有著嚴苛的限制。為免受限制，實務中很多行政機構將備案異化，表現形式有借著備案之名行使許可、審批、登記之實，將備案與登記混為一談，不認可非備案合同等等。此舉既與法治建設有悖，更對相對人的權益構成了負面影響。

四、如何建設房屋登記交易生態系統及優化
鼓勵相關單位投資建設房屋交易網絡平臺，按照預售許可方案銷售，依據登記簿開展二手房源核驗及銷售服務，交易當事人使用平臺簽約、申請預告登記，交易部門備案，不動產登記部門登記，稅務、金融、公積金、司法等部門利用并反饋信息，各部門通過不動產登記、面積管理、預售許可、房源核驗、合同備案、資金監管等管理或服務推動系統循環運轉。為確保系統良性循環，還需在以下方面明確或優化。
（一）不得給當事人增設超越法律法規的義務。房源核驗時，不得強制申請人辦理核驗手續。但可在已核驗房源加注醒目標簽，引導當事人主動辦理核驗；通過不動產登記、交易一窗受理平臺等軟件與網簽平臺的對接提高公眾對網簽平臺的認知度和使用率，進而促進網簽合同在經濟活動中的使用比重；采用事先告知、數據提取的方式實現網簽提交即備案而不是要求窗口備案。
（二）厘清法律關系，各司其職。分離網簽平臺和備案系統，網簽交給市場，備案交給住建；備案不負有審查的義務；網簽合同不因備案而取得高于普通合同的證據力，也不具有超越債權憑證的公示力；不得因申請人提交非網簽合同辦理不動產登記、公積金、貸款等業務而拒絕其申請（預售商品房按規定應當備案的除外）；樓盤表不具有法律上的公信力，物權公示以登記簿為準；如無特別規定，賦予當事人簽約自由、解除合同自由、撤銷備案自由。
（三）健全平臺管理制度。網絡交易平臺應按照標準規范建設，按照預售許可方案銷售商品房，通過登記簿開展二手房源核驗及銷售服務，并按照不動產登記、交易管理的要求填報數據，實現與不動產登記和交易備案系統的對接。在二手房業務中，引導但不強制當事人辦理房源核驗或預告登記。
（四）建立信息披露機制。網絡交易平臺的二手房源在經與登記簿核驗后標注 “未核驗”、“已核驗”及“已抵押”、“未抵押”等；按預告登記辦理情況標注“已預告登記”、“未預告登記”；對已網簽合同標注“已銷售”。標注“已銷售”的房源，在該合同未解除之前，不可進行其他網簽。
（五）擴大預告登記范圍，完善不動產登記簿信息。首先，強制要求房地產開發企業申請房屋所有權首次登記的預告登記。此舉符合公眾利益，也與連續登記的原則相符，更重要的是在首次登記前完善了不動產登記簿的在建建筑物信息，便于辦理預查封、買受人的預購商品房預告登記等業務。其次，推廣存量房買賣預告登記業務，解決簽約到登記的空檔期間所有權人物權與買受人債權的沖突。同時推廣使用預告登記證明，以預告登記的準物權性質提高合同的證據力。在辦理公積金、貸款等事項時，相關部門可通過信息共享獲取不動產登記（含預告登記）的信息，防范申請人利用虛假交易欺騙管理部門、金融機構。

將房屋交易生態系統升級為房屋登記交易生態系統，在依法合規的前提下做好系統建設和優化，可以實現定分止爭、保障交易安全的根本目的。
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