久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

青海登記交易之爭，將不動產統一以后的矛盾顯化于眾，一時輿論嘩然，部院震驚。大雄雖為小吏，不敢忘憂民，遂秉燭夜書，粗略成文。拙作《房屋登記交易生態系統之建設與優化》初稿以內部交流之方式呈交有司。后因不少地方不動產登記與房屋交易部門合并，涉及業務整合和流程再造，需要更廣泛的支持，故將文稿局部刪改并經業界大伽把關后投于《中國不動產》雜志及“魚龍聊房”。
拙作在“魚龍聊房”公眾號刊出后，蒙李煒老師不棄，對拙作立意和結論表示認可，同時對拙作提出了一些不同看法，并連夜寫就《之我見》。大雄對此深表感謝。就李煒老師提出的問題，在此作進一步說明，以饗諸君亦正視聽。

一、關于樓盤表與不動產登記簿誰更權威的問題
李老師認為這是一個偽命題，不應該拿來比較。如果從法律地位上而言，這兩者確實不可以比較，因為登記簿的效力源自《物權法》“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”的規定；而樓盤表的效力源自住建部“各地應在房屋交易與產權管理信息平臺中建立樓盤表，并按照房屋基本單元建立房屋唯一編碼，通過樓盤表對房屋交易與產權業務進行管理”的規定。二者孰輕孰重，無需贅述。李老師認為這是偽命題，想來亦是基于這個定位。但大雄之所以將二者放在一起比較，實在是因為實務中，并非所有工作人員對此皆有足夠的認識。很多的基層人員在辦理房屋交易業務時，唯樓盤表是從，置登記簿于無物。對此，李老師想必也是清楚的。李老師還認為比較這二者好比把預售許可證和規劃許可證拿來比較那個更權威一樣不靠譜。大雄竊以為，本例與援例完全沒有相似性。樓盤表與登記簿不屬于一個層面的事物，而預售許可證和規劃許可證都是行政許可的載體；其次，實務中樓盤表和登記簿都是交易的依據，而預售許可證明可否預售，規劃許可用于證明符合規劃。李老師如此類比，有類虎畫貓之嫌。
至于樓盤表與登記簿信息是否一致、為何不一致，這與樓盤表和登記簿的所有者相愛相殺的現狀不無關系。撇開人為因素不論，系統對接不到位等技術原因不可忽視。因此，以數據共享來推斷登記簿與樓盤表必然一致，難免有脫離現實之嫌。
二、基于樓盤表的交易安全性問題
李老師沒有明確說明網簽備案合同是否具有公示力和公信力，而以“不等于網簽備案信息沒有公示公信力”含糊帶過。其實備案合同確實具有有限的公示力和公信力，這種公示力和公信力不是來自法律賦予，而是來自平臺的官方背景，說白了，是交易管理部門的背書。也正因如此，這種公信力是極其有限和微弱的，一旦形成爭議，政府部門能否負起相應責任，要打個大大的問號。
李老師還認為“交易管理是全過程的管理，從開始有購買意向的查詢，到辦理交易的過程，買賣雙方的資金交付、房屋交付、以及后續的水電暖過戶，交易管理保障是全方位的”。遺憾的是，李老師混同了交易管理和交易服務的概念，而這正是拙作所強調的內容?！伴_始有購買意向的查詢”應通過查詢具有法定的公示力和公信力的登記簿完成，“資金交付”“房屋交付”是當事人自行履行的合同義務，“水電暖過戶”與房屋權屬過戶并無直接關系。以上種種，既可以由當事人自行完成，也可以委托有資質的中介機構代理，還可以由政府機構設置的部門幫辦服務，唯獨不可以打著“為你好”的旗號強加干涉強行管理。

三、關于網簽合同效力及限制物權的問題
可能是受時間限制或是思維模式驅使，李老師可能未注意到拙作中網簽合同效力及其優越性的闡述，亦未看到大雄分離“網簽”和“備案”的思路。簡言之，將網簽交給市場，將備案留在住建。
李老師認為“可能導致不動產登記機構陷入被動的說法更是無稽之談”。這個責任在大雄，因為篇幅所限，大雄未將此陳述清楚。考慮到李老師時間有限，在此摘錄部分?！佰∠壬驄D購買符女士的房屋后，支付了大部分購房款并辦理了網簽。符女士在網簽后竟然將房屋又抵押給某銀行并拿到了88萬元貸款。邸先生夫婦遂將B市住房和城鄉建設委員會告上法庭，要求撤銷其作出的涉案房屋抵押登記。
??? 一審法院認為，B市住建委在進行抵押權登記申請審查時沒有盡到審慎的注意義務，未能通過其管理的網簽系統核查到涉案房屋此前已出售的事實，在涉案房屋存在財產爭議的情況下，未對該事實進行必要的進一步的核查就作出涉案抵押登記行為；某銀行辯稱其最高額抵押權系善意取得，沒有法律依據，法院不予采信。一審法院判決撤銷B市住建委在涉案房屋上設立最高額抵押權登記、向某銀行頒發《房屋他項權證》的行政行為。二審法院維持原判?！?br> 上述內容摘自拙作《存量房網簽與房屋登記的沖突辨析》（《中國房地產》2015年第28期）。分析B市法院的思路及判決，相關法官是不是認為網簽行為已經發生了限制物權中的處分權的效力？如果李老師是不動產登記人員，那么請問你在面對一個已經網簽房屋的所有權人申請抵押登記時，是受理還是不受理呢？受理，可能因為核查不清而面臨敗訴風險；不受理，可能因為沒有法律依據而面臨敗訴風險。從這個案例看，是大雄杞人憂天嗎？

四、特別說明
無論李老師是否認真通讀拙作，大雄依然尊重其獨立思考的精神和知無不言言無不盡的態度。但李老師可能真的忽略了大雄究竟想說啥，當然這也可能是大雄自己沒有表達清楚。故此，總結陳詞如下：
1、明確交易管理和交易服務的范疇，不得超越法律授權自我設權，在當事人愿意的前提下提供房源核驗、資金監管、水電氣聯動過戶等服務。再念叨一下：（對行政機關而言）法無明文規定不可為。
2、分離網簽和備案，將網簽交給市場，將備案交給住建。
3、不以強制手段推進網簽，而應是用制度優勢效率優勢引導網簽的推行和推廣。想想微信支付寶吧，難道它們有行政機關強制推行？
4、完善登記制度，通過不動產登記資料查詢、預告登記、轉移登記、抵押登記等降低交易風險。