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第六屆全國行政審判優秀業務成果評選（案例類調研成果）一等獎作品推送

物權變動原因行為異議之訴與物權變動登記行為異議之訴的厘清

廣西高院行政庭 劉韋唯

裁判要旨
不動產物權變動原因行為效力經司法途徑予以維持以后，物權變動效力合法，物權變動的登記結果正確。原告與不動產物權變動的登記行為之間不再具有法律上的利害關系，不得針對不動產物權變動的登記行為再另行提起行政訴訟。

根據我國《物權法》的規定，不動產物權變動采債權形式主義，要求不動產物權變動需要“物權變動原因行為”與“不動產物權變動登記”的結合，才能發生物權的效力。依據物權變動有因性理論，若引起物權變動的原因行為無效，則物權變動無效，即原因行為是物權變動的前因，登記行為是物權變動的結果。一般而言，若不動產進行交易，其物權變動原因行為異議之訴系民事訴訟，物權變動登記行為異議之訴屬于行政訴訟。司法實踐中，原告向人民法院提起物權變動原因行為異議之訴的，由法院通過民事訴訟程序予以審理。若原因行為無效，物權變動無效，物權變動的登記結果錯誤，原告可依據生效的法律文書向不動產登記機關申請變更登記。若原因行為有效，則物權變動有效，物權變動的登記結果正確，原告與不動產物權變動的登記行為之間不再具有法律上的利害關系。
?? 一、基本案情???

案號：（2017）桂行終283號

案由：土地行政登記

上訴人（一審第三人）：何某某

被上訴人（一審原告）：李某甲

一審被告：博白縣人民政府

一審第三人：李某乙

一審第三人：博白縣輕工機械總廠

1996年12月11日原告李某甲以第三人李某乙的名義借款28000元給機械廠。1998年李某甲（曾用名：李某丙、李某丁）以李某乙的名義，起訴機械廠要求返還借款，同年5月6日博白縣人民法院（以下簡稱博白縣法院）作出（1998）博亞民初字第32號民事判決，判決機械廠返還借款28000元給李某乙。2000年4月7日，博白縣法院作出（2000）博執字第（98）32-3號民事裁定書，裁定將機械廠位于旺茂鎮南街145㎡的國有土地使用權抵債給李某乙。2000年8月1日李某乙出具《說明書》給李某甲，該《說明書》寫明：“完全同意，博白縣人民法院2000年4月7日裁定的145㎡屋地，全權轉讓給李某丙使用。”之后，原告李某甲以李某乙的名義交納了該145㎡宗地的各種土地稅費，并于2007年4月26日辦理了該145㎡宗地的博村地規字2007第140號《建設規劃許可證》。李某甲于2000年4月從機械廠接收145㎡宗地后，一直由其管理使用，并建好了房屋基礎。2012年10月12日李某乙出具了《李某丙（奶名：李某丁）掛李某乙姓名借款經過說明》給李某甲收執，承認（2000）博執字第（98）32-3號裁定抵債的145㎡土地的真實權利人是李某甲。以上事實已經發生法律效力的玉林市中級人民法院2015年5月19日作出的（2015）玉中民一終字第64號民事判決進行了確認。

1996年博白縣人民政府（以下簡稱博白縣政府）頒發給機械廠的博國用（1996）字第××國有土地使用證，登記的土地總面積為7392.35㎡，（2000）博執字第（98）32-3號民事裁定書所裁定用以抵債的145㎡土地使用權是該土地使用權中的一部分。2009年4月27日機械廠、博白縣旺茂鎮企業管理站委托博白縣土地交易中心掛牌出讓包括上述已抵債的145㎡土地在內的總面積為7392.35㎡的博國用（1996）字第××國有土地使用權，何某某受讓了該7392.35㎡的土地使用權，被告博白縣政府于2010年11月變更登記頒發了博國用（2010）第××國有土地使用證給何某某，將包括訟爭的145㎡土地在內的7392.35㎡土地使用權登記為何某某所有。

2013年1月10日，李某乙及其妻子馮某某（作為乙方）與何某某任董事長的玉林市新港家具制品有限公司（作為甲方，以下簡稱新港公司）簽訂《轉讓土地協議書》，約定乙方將本案涉案的145㎡土地以232000元轉讓給甲方管理使用。李某甲以李某乙、馮某某、新港公司為被告，訴至法院請求判決確認《轉讓土地協議書》無效，確認涉案145㎡土地國有土地使用權屬其享有。玉林市中級人民法院（2015）玉中民一終字第64號民事判決駁回了李某甲的訴訟請求。該判決已發生法律效力。

李某甲提起本案行政訴訟，請求撤銷博國用（2010）第××國有土地使用證。

????? 二、審理結果?????

玉林市中級人民法院一審認為，本案中被訴的博國用（2010）第××國有土地使用證所登記的土地有145㎡已經法院裁定分割抵債給李某乙，李某乙在2012年10月12日出具的《李某丙（奶名：李某丁）掛李某乙姓名借款經過說明》已認可李某甲為該土地的實際權利人，因此，李某甲享有對該土地的合法權益，與被訴的土地證有法律上的利害關系，有權提起本案訴訟。博國用（2010）第××國有土地使用證所登記的7392.35㎡土地使用權中，有145㎡的土地2000年時已經人民法院裁定抵債給他人，并交付給了實際權利人李某甲管理使用，該部分土地使用權已不屬于機械廠所擁有，機械廠、博白縣旺茂鎮企業管理站無權在2009年時轉讓處分該部分土地的使用權，但被告博白縣政府在變更登記頒發博國用（2010）第××國有土地使用證時沒有扣除該部分土地，此頒證行為屬于認定事實不清，土地權屬來源主要證據不足，對該145㎡部分土地的登記錯誤，并可能損害一方當事人的合法權益，不具備合法性，應予撤銷。李某甲請求撤銷對該部分土地的登記理由成立。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第七十條第一項的規定，判決撤銷被告博白縣政府頒發的博國用（2010）第××國有土地使用證中涉及博白縣法院（2000）博執字第（98）32-3號民事裁定書所裁定用以抵債的145㎡部分土地使用權的登記。

何某某不服一審判決，向自治區高級人民法院提起上訴。

自治區高級人民法院經二審認為，《中華人民共和國行政訴訟法》第二十五條第一款規定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關系的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。”所謂“利害關系”應限于法律上的利害關系，不宜包括反射性利益受到影響的公民、法人或者其他組織。一般也僅指公法上的利害關系，除特殊情形或法律另有規定，一般不包括私法上的利害關系。判斷是否存在公法上利害關系，主要是看行政機關作出行政行為時所依據的行政實體法和所適用的行政實體法律規范體系，是否要求行政機關應考慮、尊重和保護起訴人訴請保護的權利或法律上的利益，如果起訴人訴請保護的權益，并不是行政機關作出行政行為時需要考慮和保護的法律上的權益，那么其不具備原告主體資格。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第十三條規定：“債權人以行政機關對債務人所作的行政行為損害債權實現為由提起行政訴訟的，人民法院應當告知其就民事爭議提起民事訴訟，但行政機關作出行政行為時依法應予保護或者應予考慮的除外。”本案中，博白縣法院作出（2000）博執字第（98）32-3號民事裁定書，裁定將機械廠涉案145㎡的國有土地使用權抵債給一審第三人李某乙。一審被告博白縣政府頒發博國用（2010）第××國有土地使用證給上訴人何某某，登記的土地范圍包含了上述裁定抵債給李某乙的145㎡土地，該頒證行為與李某乙有利害關系。2013年1月10日，李某乙及其妻子馮某某與新港公司簽訂《轉讓土地協議書》，將涉案145㎡土地轉讓給新港公司管理使用，自此時起，李某乙已經與涉案土地沒有利害關系，被訴土地行政登記行為已經與李某乙無關，因無訴之利益，即使是李某乙本人也無權就涉案土地行政登記行為提起訴訟。李某甲主張其是真正的借款人，但李某甲沒有以自己的名義通過法律途徑依法將該債權確認歸其享有，即使其與李某乙存在內部隱名代理民事法律關系，在李某乙都無權提起本案行政訴訟前提下，李某甲亦無權提起。因此，由于李某甲不能證明其屬于博白縣政府頒發博國用（2010）第××國有土地使用證時依法應予保護或者應予考慮的債權人，李某甲不屬于行政訴訟法規定的“與行政行為有利害關系的公民、法人或者其他組織”，其不具備原告主體資格。李某甲認為其債權受損，應通過民事途徑在其與李某乙、機械廠之間解決。至于李某甲提出其是土地實際使用人的問題，（2015）玉中民一終字第64號民事判決書查明李某甲于2012年年初起，陸續平整該地塊，建好房屋地基。而在此之前博白縣政府已頒發博國用（2010）第××國有土地使用證。李某甲沒有充分證據證明博白縣政府在做地籍調查時，涉案145㎡土地上存在附著物需要調查，存在博白縣政府頒證時需考慮保護的其他利益。因此，在李某甲不能舉證證明其與被訴頒證行為有利害關系的情況下，其不具備原告主體資格。一審法院認為李某甲與被訴頒證行為具有法律上利害關系，受理本案并作出實體判決錯誤，應予以糾正。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（二）項及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第一百二十三條第一項之規定，裁定：一、撤銷一審行政判決；二、駁回李某甲的起訴。

????? 三、裁判評析?????

本案的裁判要旨：物權變動原因行為異議之訴與物權變動登記行為異議之訴的關系。

（一）我國物權變動采取債權形式主義

不動產物權變動，是指不動產物權的發生、消滅和滅失。物權變動根據產生的原因的不同，可以分為兩種：一是，因法律行為而引起的物權變動，例如買賣、贈與、互易、析產等；二是，因法律行為以外的其他法律事實引起的物權變動，也稱非法律行為原因，例如繼承、混合、征收、司法裁判等。司法實踐中，因法律行為引起的物權變動最為常見，引發的案件也較多。

從各國的規定來看，物權變動的立法模式主要有意思主義、物權形式主義和債權形式主義。第一，意思主義的物權變動模式，是指物權變動原則上僅依據當事人的債權意思表示即可發生效力，交付或登記并非物權變動的成立要件或生效要件，僅是物權變動得以對抗第三人的要件。可見，在意思主義的物權變動模式中，買賣合同等法律行為既在當事人之間產生債權債務關系，又直接引發物權的變動，因此不存在物權行為的獨立性和無因性。第二，物權形式主義的物權變動模式，指買賣合同等法律行為性質上屬于債權行為，僅在當事人之間產生債權債務關系，不能直接引發物權變動；欲使物權發生變動，當事人必須另行作出物權變動的意思表示，并履行交付或登記等法定的公示形式，即作出一個獨立于債權行為之外的物權行為。物權行為不但獨立于買賣合同等債權行為之外，而且債權性的不成立或無效也不影響物權行為的效力。該模式承認物權行為的獨立性和無因性。第三，債權形式主義的物權變動模式，在應買賣合同等法律行為而引起的物權變動中，除買賣合同等法律行為之外，尚需要作出交付或登記等法律定的公示形式，物權變動才發生效力。該主義要求買賣合同等法律行為須與交付或登記等法定的公示形式相結合，才能引起物權變動，交付或登記為物權變動的成立要件而非對抗要件，這與意思主義明顯不同，卻又接近物權形式主義。與物權形式主義不同的是，引起變動的意思表示已經為買賣合同等法律行為所包含，無須另外的獨立的物權行為，也不存在物權行為無因性一說。

我國現行立法采債權形式主義。2007年頒布實施的《中華人民共和國物權法》，在總結我國民事立法與司法實踐經驗的基礎之上，對于基于法律行為物權變動，明定債權形式主義。不接受物權行為理論，及物權變動的獨立性和無因性理論。根據《中華人民共和國民法通則》第七十二條“財產所有權的取得，不得違反法律規定”規定，物權變動應存在原因行為（即引起物權變動的法律行為或非法律行為），原因行為必須合法有效，否則物權變動無效，即物權變動有因性理論。換言之，物權變動效力來源于原因行為的效力。

（二）不動產物權變動應依法予以登記

不動產物權變動登記，是指由法定的不動產登記機關將不動產變動的客觀狀態及權利變動情況記載于登記薄冊中，形成物權變動的公示公信力。根據《中華人民共和國物權法》第九條第一款“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”的規定，我國采取不動產物權登記生效制。

根據《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》的規定，我國不動產登記的具體形式有：一是初始登記，即不動產的所有人依法在規定時間內對其權利進行的第一次登記。二是他項權利登記，即所有權登記以外的其他物權權利的登記。三是預告登記，即為保障將來實現物權而進行的臨時預備登記。四是異議登記，指對登記的內容提出異議抗辯，限制登記推定效力，以保護特定人利益的登記。五是更正登記，指不動產物權人或登記機關發現登記錯誤而進行的予以更正的登記。六是變更登記，指不動產物權主體的變更（不動產物權轉讓）和在不涉及其他人的情況下權利主體對自己的權利內容的變更而進行的登記。七是涂消登記，指權利人拋棄其不動產物權和物權因其客體自然滅失而消失進行的登記。

（三）不動產物權變動原因行為異議之訴

不動產物權變動原因行為異議之訴，是當事人對物權變動原因行為的效力存有異議，向人民法院起訴，請求撤銷或確認原因行為無效，使原因行為效力歸于消滅的訴訟。

根據債權形式主義的要求，不動產物權變動需要“物權變動原因行為”與“不動產物權變動登記”的結合，才能發生物權的效力。依據物權變動有因性理論，若引起物權變動的原因行為無效，則物權變動無效。在司法實踐中，當事人對不動產物權變動不服，實質上是對引起物權變動原因行為的效力存有異議。例如，甲和乙是房屋共有人，乙和丙簽訂房屋買賣合同，并辦理了不動產物權變更登記（即房屋過戶登記）。共有人甲對房屋物權變動不服，實質是對房屋買賣合同的效力有異議，甲應通過民事訴訟予以解決。從救濟途徑來看，甲可向不動產登記機構申請異議登記，在異議登記之日起十五日內向人民法院提起民事訴訟，請求確認房屋買賣合同（原因行為）無效；也可直接向人民法院訴請確認房屋買賣合同（原因行為）無效。若甲的訴請得到法院支持，根據物權變動有因性理論，原因行為無效則不動物權變動無效。此時，甲可根據生效法律文書向不動產登記機構申請更正登記或涂消登記，使不動產登記內容與真實權利歸于一致。若甲回避民事訴訟，而直接提起行政訴訟的。我們認為，不動產登記機構對申請登記材料的真實有效性已經盡到審慎審查義務而作出的過戶登記行為，在買賣合同等申請材料的真實有效性未經法定途徑予以否定前，人民法院依法予以支持。房屋過戶登記行為所依據的基礎民事法律關系，不屬于行政訴訟的審查范圍，行政相對人或利害關系人對其有異議的，還應當通過民事訴訟途徑予以解決。[1]

（四）不動產物權變動登記行為異議之訴

不動產物權變動登記行為異議之訴，是當事人對不動產登記機構作出的登記行為的合法性存有異議，向人民提起的行政訴訟，請求確認行為違法、撤銷行為或宣告行為無效的訴訟。

不動產物權變動登記行為是一項行政確認行為，不具有設權效力。不動產物權變動的效力來源于變動原因行為。不動產登記機構在進行物權變動登記之時，應當對當事人提交的物權變動證明材料進行審查。物權變動證明材料的核心，正是物權變動原因行為的證明材料。根據《中華人民共和國物權法》、《不動產登記暫行條例》之規定，不動產登記機構對當事人提交的證明材料負有審慎審查義務，當事人則應對物權變動材料的真實性、合法性予以負責。

值得我們注意的是，不動產登記機構是行政機關，不具有司法職能，不能對物權變動原因行為的證明材料的真實性、合法性進行實質性審查評價。不動產登記機構只能對證明材料是否符合法定形式進行審查，即形式審查權。根據《中華人民共和國物權法》第二十一條第一款規定，當事人應對物權變動材料的真實性、合法性予以負責，若當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因此，不動產物權變動登記錯誤就存在三種客觀誘因。一是當事人提供虛假證明材料，但又符合法定形式要件，騙取不動產登記機構的登記；二是當事人提交的證明材料明顯不符合法定形式要求，不動產登記機構沒有盡到形式審查義務，仍予以登記；三是物權變動登記內容記載錯誤，即當事人提交的證明材料符合法定形式要求，但是因具體經辦人失誤導致登記內容與證明材料內容不一致。前述三種不動產物權變動登記錯誤的誘因應加以區分，分別適用不同救濟途徑。

針對第一種誘因，因為不動產機構僅具有形式審查權，不能對物權變動原因行為的真實性、合法性予以審查評價，所以真實權利人或利害關系人應向人民法院提起不動產物權變動原因行為異議之訴，先行解決變動原因行為的真實性、合法性爭議。經司法途徑解決原因行為效力之后，根據生效法律文書向不動產登記機構申請更正登記或涂消登記，使不動產登記內容與真實權利歸于一致。

針對第二種誘因，因為不動產登記機構未盡到形式審查義務，真實權利人或利害關系人可以直接向不動產登記機構提交符合法定形式要求的證明材料，申請更正登記。不動產登記機構拒絕更正登記的，當事人可向人民法院提起不動產物權變動登記行為異議之訴，通過行政訴訟解決登記行為合法性爭議。

針對第三種誘因，不動產登記錯誤是因為具體經辦人失誤，導致記載內容錯誤。此時，當事人可以直接向不動產登記機構申請更正登記。不動產登記機構拒絕更正登記的，當事人向人民法院提起不動產物權變動登記行為異議之訴。

綜上，在本案中，博白縣政府于2010年11月，變更登記頒發博國用（2010）第××國有土地使用證給何某某。在2013年1月，李某乙及其妻子馮某某與何某某一方簽訂《轉讓土地協議書》，約定將涉案的145㎡土地以232000元轉讓給何某某一方管理使用。雖然在時間順序上，頒證行為在前、變動原因行為在后，但是已經符合“物權變動原因行為”與“不動產物權變動登記”的結合，涉案土地的物權變動有效。從本案查明事實來看，李某甲所提的行政訴訟請求，蘊含著物權請求權的內容。因此，李某甲對政府的頒證登記行為不服，其實是對涉案土地物權變動效力不服，即，本質上是對物權變動原因行為的合法性與真實性不服。根據物權變動有因性理論，李某甲應通過物權變動原因行為異議之訴，解決原因行為的合法性與真實性爭議。

李某甲曾以李某乙、馮某某、新港公司為被告，訴至法院請求判決確認《轉讓土地協議書》無效，確認涉案145㎡土地國有土地使用權屬其享有。玉林市中級人民法院（2015）玉中民一終字第64號民事判決駁回了李某甲的訴訟請求；該判決已發生法律效力。換言之，李某甲關于物權變動原因行為效力異議之訴，未得到法院支持。涉案土地的物權變動原因行為，即《轉讓土地協議書》的真實性、合法性，已得到生效裁判文書的支持。從法律上的利害關系來看，自（2015）玉中民一終字第64號民事判決書發生法律效力之后，物權變動原因行為效力之爭議已得到解決，物權變動有效。因此，李某甲與涉案土地物權變動效力，已無法律上的利害關系；該判決也阻斷了李某甲與國用（2010）第××國有土地使用證之間的利害關系。李某甲不能通過訴一項行政確認行為（頒證登記行為）合法性之方式，達到否認物權變動原因行為真實性、合法性的目的。

人民法院在審理類案時，應當著重把握不動產物權變動原因行為和不動產物權變動登記行為之間的區別，厘清物權變動原因行為異議之訴與物權變動登記行為異議之訴，貫徹不動產物權變動的債權形式主義與物權變動有因性理論，識別當事人與被訴行政行為之間的利害關系。

注釋：

[1] 這一觀點來源于（2016）最高法行申1413號裁定書，即“ 行政機關對申請登記材料的真實有效性已盡到審慎審查義務而作出的土地行政登記行為，在申請登記材料的真實有效性未經法定途徑予以否定前，人民法院依法予以支持。土地行政登記行為所依據的基礎民事法律關系，不屬于行政訴訟的審查范圍，行政相對人或利害關系人對其有異議的，可通過民事訴訟途徑予以解決。”

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轉自 行政執法與行政審判