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曾幾何時，百萬富翁是我們遙不可及的夢想。

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隨著改革開放的深入，身處一、二線城市的居民，隨隨便便一套房產，就價值過百萬。以前我們住都不想住的一居室、鳥籠房，身處一個好學區，身價就瞬間飆升到了幾百萬，成為了“豪宅”。

只要有在城市有一套住房的人們，都擁有了百萬豪宅。有了錢的人們突然增加了新的煩惱，就是這些豪宅怎樣妥當的交到子女手中，實現財富的傳承呢？

隨著房價的不斷上漲，作為一個房地產專業的律師，筆者近年來被周圍朋友問及的最多的問題除了限購政策外，就是，“我怎么把我的房產給到我的子女？”或者“我爸媽有套房，想現在就給我，怎么辦呢?！?/p>

從物權法角度看，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。所以，要實現父母名下房產真正過渡到子女名下，最終還是要看有沒有轉移登記，也就是產權是否實現轉移。

房屋產權實行轉移，最常用的方式有三種，贈與、買賣和繼承。這三種手段在實現房產轉移的時間、方式、成本等方面各有不同，如何在三種方式中進行選擇，常常對我們普通百姓造成很大的困擾。

筆者根據自身的經驗，提出以下兩大考慮角度，供大家參考：

一、房產傳承的目的

（一）了卻心愿型

很多父母早早想把房產給子女的目的是為了了卻心愿，也就是提前把身后事情都安排好了。因為房產畢竟是個大宗，雖然只有一個兒子或者女兒，交到兒女手上才放心。在這種情況下，筆者建議需要考慮兩個問題：

1. 子女目前的婚姻狀況

如果贈與房屋時，子女是單身的，一般不會引起較大爭議。但對于已婚子女來講，從老人心里角度，則會有更多考慮。因為婚姻法規定，遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產是夫妻一方的財產，不是共有財產。從保護自己兒女的角度，很多老人都想給自己子女一方，但考慮到不要影響小夫妻關系，則又想給兒子媳婦、女兒女婿。

筆者認為，如果心存猶豫，則建議不要現在就轉移房屋所有權，而是通過立遺囑的方式，將未來的房產歸屬固定。等自己百年之后，子女可以順利的繼承自己的房產。

也可通過買賣的方式將房屋過戶給自己的兒女，未來讓他們來繼承自己的現金財產，在遺產稅沒有出臺之前，這樣的方式可以減少未來子女繼承后再出讓的成本，也不會造成子女的其他成本。

2. 子女名下有沒有房

現在條件較好的家庭，婚前就會給子女買房，如果夫妻雙方在婚前各有一套房的話，兩人結婚后就有兩套房，這時如果父母通過贈與或買賣的方式將自己的房產的一部分或全部都贈與給已婚子女的話，小夫妻名下就有三套房，這就有可能限制了未來子女的購房資格。以目前蘇州的限購政策為例，擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭不得再新購房屋。雖然父母好心將房屋給了子女，卻給子女購置新房造成障礙，這就得不償失了。

總的來講，了卻心愿型的這類父母，筆者建議，如果身體尚可，能吃能玩，建議不要過早的去確定這種財富傳承，通過遺囑來了卻心愿即可，也能夠為自己和子女的未來生活增添更多的可能性。

（二）定分止爭型

在多子女的情況下，為了防止子女在自己百年后財產分配上發生什么爭議，一般想提前把房屋產權進行處置。這種情況下，遺囑繼承方式應該是首選，最佳的方式是父母將全部子女召集到一起，大家商量好了父母名下幾套房屋的各自歸屬，父母訂立遺囑，確定房產分配。

如果希望進一步增強遺囑的執行力，可以通過遺囑公證或找人見證的方式，通過公證機關和其他無利害關系第三方的加入來增強遺囑的執行力。如果父母偏愛某一子女，或者某些子女在奉養父母方面出力多的，父母希望將房產過戶給子女其中一個或幾個的。

雖然也可以采用遺囑繼承方式確認給其中一人或幾人，但勢必會造成未來其他子女對遺囑效力的質疑，導致子女間的訟爭。所以，為了更好的定分止爭，直接將房屋通過贈與方式給到一個或幾個子女的做法也是可以考慮的，這樣在父母生前已經完成了房產的傳承過戶，會減少很多爭議。

二、房產傳承的成本

房產傳承的成本主要是交易成本，簡單來說也就是稅收的成本。

很多老人擔心未來國家開征遺產稅，所以想生前就把房屋交到子女手上，但這畢竟是個預期，不到真正落實，稅收怎樣，誰也未可知。房產交易過戶涉及的稅種主要有契稅、增值稅、個人所得稅、土地增值稅，加上印花稅之類的稅費。由于普通住宅交易不需要考慮土地增值稅，需要認真納入成本考慮的是契稅、增值稅、個人所得稅。

（一）契稅

蘇州二手房契稅明細

面積
首次
非首次
90m2以下
1%
3%
90m2（含）-144m2
1.5%
3%
144m2以上（含144m2）
3%
3%
（二）增值稅

約為計稅價格×5.55%

（三）個人所得稅

根據《個人所得稅法》第十二條的規定，納稅人取得利息、股息、紅利所得，財產租賃所得，財產轉讓所得和偶然所得，按月或者按次計算個人所得稅，有扣繳義務人的，由扣繳義務人按月或者按次代扣代繳稅款。目前，房屋轉讓所得稅的征收一般有兩種方式：

查驗征收方式：納稅人能夠提供房屋原值等費用發票，個人所得稅＝(計稅價格－原值－契稅－相關稅費－合理費用)×20%

核定征收方式：納稅人不能提供房屋原值等費用發票，個人所得稅＝計稅價格×1%

如果我們假設沒有任何減免，契稅按3%、而個人所得稅按1%計算的話，一套價值100萬的房子轉讓時，需要交付的稅費是100×（3%+5.5%+1%）=95000元。簡單看一下，也知道成本是相當高的。

但是，子女和父母間的房產轉讓是存在很多稅務減免的，根據《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》（財稅〔2016〕36號附件3）第三十六條，《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）。我們總結出三種方式間，排除其他免稅方式后，在子女取得父母財產時需要支付的稅費如下表。

表二：父母和子女間不同轉讓方式下稅務承擔：

繼承
贈與
買賣
契稅
/
√
√
增值稅
/
/
√
個人所得稅
/
/
/
當然，簡單的按照表二來考慮稅務承擔，好像繼承優于贈與優于買賣。但我們還要做更深一步的考慮，子女取得房產后再次出讓的，所需要支付的稅費是不同的。

由于個人所得稅系賣方承擔，通過買賣方式取得的房產，有轉讓對價，再次轉讓的，個人所得稅如果按照查驗征收方式征收的，稅費就會相對較低。但如果是繼承和贈與取得的房產，對出賣人來講原值為0，轉讓時就可能會支付更多個稅。除了稅收外，贈與或繼承方式還有可能要涉及到公證，公證費用一般會在房價的3%左右，所以這也是需要考慮的成本。政策多變的今天，很多時候需要多角度的去考慮交易成本問題，才能真正算出何種方式更省錢。

可憐天下父母心，如何把自己奮斗一生的心血很好的傳承到子女手中，是每個做父母的都會考慮的問題，多多考慮傳承的目的和傳承的成本，就會更清楚的了解自身傳承方式的選擇。

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良翰

江蘇良翰律師事務所是經江蘇省司法廳批準成立的合伙制律師事務所，位于中新合作蘇州工業園區，自2008年1月8日成立以來，致力于在房地產和建筑領域為客戶管理法律風險、提升商業價值。良翰律師事務所在管理模式上借鑒公司治理結構，以團隊為核心、以品牌為導向，開辟了精專小規模所的特色律所建設之路。

良翰律師事務所在房地產領域和建設工程領域有著多年豐富從業經驗，我們就復雜的合同條款，以及項目中出現的重大技術和商業糾紛提供咨詢。

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孫荃照 律師
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孫荃照律師，中國合規專業人士協會（ACCP）會員，專注于民商事、勞動法領域的法律服務，主辦各類民商事、勞動爭議案件。負責多家大型房地產開發公司、政府部門和單位的日常法律服務，參與國藥控股股份有限公司、上海煙草集團蘇州中華園大飯店有限責任公司、上海銳房網絡科技有限公司的合規法律服務。