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小佳說

繼承開始后，有人以為財產不需要辦理額外手續就直接歸自己所有，有人知道需要辦理過戶，但不知該如何辦理。本期小佳問答，以最受關注的房產為例，為你解答繼承財產時的困惑。

全文共2277個字，預計閱讀需6分鐘

01
有了公證遺囑，能否直接辦理房產過戶？

小佳答：目前有三種方式可辦理房產繼承的過戶：
第一種：自行提供材料（遺囑、死亡證明、繼承人與被繼承人親屬關系證明等）去不動產登記機構申請房屋過戶登記；
第二種：拿著法院的生效文書，如判決書、調解書去不動產登記機構申請房屋過戶登記；
第三種：如果當事人自愿前往公證機構辦理相應的繼承權公證，當然也可以憑公證文書辦理房屋過戶手續。
因此，可以憑借公證遺囑及其他材料直接辦理房屋過戶，無需再辦理繼承權公證。

02
沒有公證遺囑或者沒有遺囑，能否辦理過戶？

小佳答：沒有公證遺囑或沒有遺囑的情況下，也可以辦理過戶。需要所有的繼承人帶身份證、產權證、死亡證明、戶口本以及其它可以證明與被繼承人親屬關系的證明到不動產登記機構辦理房產過戶手續。

03
繼承房產是否需要辦理繼承權公證？

小佳答：房產繼承不是必須要辦理繼承權公證，繼承權公證是確認當事人是否享有遺產繼承權的證明。但如果當事人選擇辦理繼承權公證，需按下面要求辦理：
（1）提供被繼承人死亡證明，包括死亡注銷戶口證明和居民死亡醫學證明；
（2）提供被繼承人與繼承人的親屬關系證明，包括人事檔案保管部門開具的親屬關系證明、結婚證明、獨生子女證明、派出所證明等；
（3）提供被繼承人遺產憑證，如房屋產權證明、銀行存款證明、股權證明等等；
（4）提供繼承人身份證件，包括身份證、戶口本；臺港澳人員提供通行證；境外人員提供護照；
（5）所有繼承人需親自到公證處辦理。

04
房產過戶需要全部繼承人到場嗎？

小佳答:一般在房產過戶時，原則上需要全體繼承人到場。具體來說，如果繼承人之間沒有異議并且愿意配合，可以選擇直接到場過戶或者辦理繼承權公證手續；若繼承人無法達成一致或者不配合公證，可通過法院訴訟途徑取得生效判決書或調解書后，持該類文書辦理過戶。

05
能否憑法院判決書、調解書，直接過戶房屋？

小佳答：可以。具體來說，對因繼承而發生的房屋所有權轉移登記，房地產交易中心根據人民法院已發生法律效力的民事判決書、民事調解書，外加常規需要提交的資料，如當事人身份證明、不動產權證書、不動產登記申請書等，可以辦理變更所有權登記，即變更登記到繼承人名下。

06
能否放棄繼承房產？

小佳答：繼承人有權依照自己的意愿作出接受或放棄繼承權的決定。被繼承人留下房產，不想繼承房產的繼承人，可以做出放棄繼承的承諾，遺產由其他繼承人繼承。

07
繼承房產，過戶涉及的稅費有哪些？是否有遺產稅？

小佳答：
辦理房產繼承過戶，涉及的費用主要是房產過戶的稅費、房屋評估費用及可能存在的繼承權公證費用。

首先，房產繼承過戶的稅收包括：（1）契稅。法定繼承人繼承房屋權屬不屬于契稅征稅范圍，不需要繳納契稅。但非法定繼承人根據遺囑承受房屋權屬的，需要按規定繳納契稅，稅率為3%，計稅價格由征收機關按照市場價格核定。計征契稅的成交價格不含增值稅。（2）印花稅。個人繼承房屋過程中所立書據按照"產權轉移書據"稅目計算繳納印花稅，稅率萬分之五。

其次，房產價值評估費用；根據滬價房（1996）第088號文評估費用根據房地產價值的高低不同采用差額定律累進方式來計算，房地產價格總額（萬元）累進計費率‰100以下（含100）5101以上至1000部分2．5＊1001以上至2000部分1．52001以上至5000部分0．8＊5001以上至8000，部分0．4＊8001以上至10000，部分0．2＊10000，以上部分0.1。

最后，如果繼承人選擇做繼承權公證，那么根據上海市物價局、市司法局聯合出臺的《上海市實行政府定價的公證服務項目目錄和收費標準》（已于2017年10月23日起開始執行），繼承權公證的收費標準按照受益份額的面積計算，每平方米80元，證明單方贈與或者受贈的，減半收取。

目前我國尚未有遺產稅，但是繼承的房產一旦再出售時，需要交納個人所得稅，具體是以繳稅的轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的使用稅率計算繳納個人所得稅。具體需要根據房屋的情況以及當地的稅收政策來計算，可以咨詢當地的稅務機關，以獲得明確的解答。

TIPS：
實務中，經常出現房產二次出售時才發現沒有辦理繼承手續的情況，為避免這種風險的發生，建議大家在發生繼承后，盡早辦理房產過戶手續和相關稅費的交納，使繼承到的財產在市場中能更加順利地流通。