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問題的提出
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（一）兩則案例
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《民法總則》第171條第3款規定：“行為人實施的（無權代理）行為未被追認的，善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償，但是賠償的范圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。”
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假設甲乙丙皆為完全民事行為能力人，甲未經乙同意，以乙的名義將乙名下的房產出賣給不知情的丙，簽訂《房屋買賣合同》。后乙發現甲無權代理之事并拒絕追認，《房屋買賣合同》歸于無效，丙無法按時購得房產。因樓市持續火爆，涉案房產價值猛增，丙遂將無權代理人甲起訴至法院，根據《民法總則》第171條第3款，訴請甲賠償涉案房產增值的差價。對此基本事實，各地法院存在兩種不同的裁判結果，本文選取兩則有代表性的案例：
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（2018）京03民終7983號案。北京市第三中級法院院以原告丙提出差價損失數額的依據不足予以駁回。并且，原告丙曾向一審法院提出房屋價格評估的申請，一審法院為準許。
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（2018）粵20民終3572號案。廣東省中山市中級法院采信了原告丙提供的《房屋價格評估報告》，并根據雙方的過錯程度，酌定無權代理人甲賠償丙18萬元。
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（二）兩個基本問題
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《民法總則》第171條第3款規定無權代理人（甲）應當賠償善意第三人（乙）損失，該損失不超過被代理人追認時相對人的利益。涉及到房屋增值差價的問題就是：
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房屋增值的差價是否屬于《民法總則》第171條第3款中無權代理人的賠償范圍？
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若房屋增值的差價屬于賠償范圍，法院是否有查明房屋增值的義務？
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02
《民法總則》第171條第3款評釋
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（一）我國無權代理人責任條款的流變
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我國規定無權代理人責任的法律條款，經歷了從《民法通則》到《民法總則》的演變。2017年《民法總則》尚未頒布前，無權代理人責任規定在《民法通則》第66條第1款：“無權代理的行為，未經追認的，由行為人承擔民事責任。”該條款僅規定了無權代理人應承擔民事責任，但對于承擔何種民事責任、民事責任的范圍都未予以明確，導致該條款在實務中不具備可操作性。
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《民法總則》頒布后，《民法總則》關于無權代理人責任的規定優先于《民法通則》適用。《民法總則》第171條第3款規定：“行為人實施的（無權代理）行為未被追認的，善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償，但是賠償的范圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。”與《民法通則》第66條第1款相比，《民法總則》第171條第3款在規范的精細度上，無疑有了巨大的進步。首先，《民法總則》第171條第3款明確了無權代理人承擔的民事責任是繼續履行或損害賠償；其次，《民法總則》第171條第3款限定了損害賠償的范圍，即不超過被代理人追認時相對人的可得利益；最后，《民法總則》第171條第3款限定了求償人的范圍，只有善意的相對人才能請求無權代理人承擔責任。
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補充說明：相對人丙因代理行為有效而可取的的利益，學理上成為“履行利益”；相對人丙因相信甲具備代理權，因履行合同而損失的利益，學理上成為“信賴利益”。房屋增值差價顯屬履行利益。
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（二）比較法的上無權代理人責任條款
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對無權代理人責任的規定，大陸法系國家具有借鑒意義的，有《臺灣民法典》第110條、《日本民法典》第117條第1款和《德國民法典》第179條。
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《臺灣民法典》第110條規定：“無權代理人對于善意相對人，負損害賠償責任。”《日本民法典》第117條第1款規定：“無權代理人應服從善意相對人的選擇，或者對相對人履行，或者負損害賠償責任。”與此二條款相比，我國《民法總則》第171條第3款不僅規定了無權代理人應付繼續履行或損害賠償責任，還明確了損害賠償責任的范圍不超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益（履行利益）。因此，有人說我國《民法總則》第171條第3款比臺灣和日本的法律規范更加先進。
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先進論的說法能否成立，還需要比較《德國民法典》第179條。《德國民法典》第179條第1款規定：“無權代理人得依善意相對人的選擇，對其負有履行合同或損害賠償的義務。”該規定與我國《民法總則》第171條第3款內容相一致。但是，《德國民法典》第179條第2款規定：“代理人不知欠缺代理權的，僅賠償善意相對人因信賴代理權而遭受的損害。”若無權代理人為善意，不知其欠缺代理權，則其損害賠償的范圍并非相對人的履行利益，僅限于信賴利益。該條內容是我國《民法總則》第171條第3款欠缺的。
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（三）我國無權代理人責任條款的缺憾
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與《德國民法典》第179條規定相比，可以很清晰地發現我國《民法總則》第171條第3款的差距。依照《德國民法典》第179條，若無權代理人善意地相信自己具備代理資格，后因無權代理給相對人造成損失的，其僅負有信賴利益的賠償義務；只有無權代理人明知其不具備代理資格，才對相對人負有履行利益的賠償義務。而我國《民法總則》第171條第3款“一刀切”地規定，無權代理人對相對人一律具有履行利益的賠償義務，而不論無權代理人是否有過錯，是否為善意，這對善意的無權代理人極不公平。
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并且，與《臺灣民法典》第110條和《日本民法典》第117條第1款相比，我國《民法總則》第171條第3款反倒顯得彈性不足。《臺灣民法典》第110條和《日本民法典》第117條第1款并未明確規定無權代理人的賠償責任范圍，那么在善意無權代理的情況下，仍可以通過限縮解釋的方式，將善意無權代理的賠償責任局限于期待利益。但在我國《民法總則》第171條第3款的框架下，由于明確規定了無權代理人的賠償范圍是履行利益，則即使無權代理人善意地相信自己具備代理資格，其賠償責任仍然與惡意無權代理一視同仁，同為履行利益賠償。可見我國《民法總則》第171條第3款“賠償的范圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益”的規定，并不是立法先進，而是畫蛇添足。
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03
無權代理中房屋差價問題的回應
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通過對《民法總則》第171條第3款的評釋，可知目前我國立法上并未區分善意無權代理人責任和惡意無權代理人責任，只要是無權代理人，就具有履行利益的損害賠償義務。那么：
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第一個基本問題：房屋增值的差價是否屬于《民法總則》第171條第3款中無權代理人的賠償范圍？
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根據《民法總則》第171條第3款，無權代理人的賠償范圍，應是善意相對人的履行利益。結合前述案例，相對人丙可向無權代理人甲主張的賠償范圍，最大可至《房屋買賣合同》有效、丙取得房屋所有權后的可得利益。房屋增值的差價當然屬于善意相對人履行《房屋買賣合同》的履行利益，因此，房屋增值的差價是屬于《民法總則》第171條第3款中無權代理人的賠償范圍。
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第二個基本問題：若房屋增值的差價屬于賠償范圍，法院是否有查明房屋增值的義務？
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房屋增值的差價，屬于相對人的履行利益，不屬于相對人的期待利益。若依照德國民法，善意無權代理人給相對人造成損失的，僅賠償期待利益，那么房屋增值的差價就不再無權代理人的責任范圍內，相應的法院也就無需查明房屋增值幾何。
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但是，在我國《民法總則》第171條第3款框架下，善意無權代理人和惡意無權代理人都需賠償履行利益，而作為履行利益重要組成部分的房屋增值差價，除非相對人明示放棄，否則法院無論如何應當在訴訟中予以查明。
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04
對檢察機關民事訴訟監督的啟示
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善意無權代理雖然少見，但仍有可能出現。例如甲請求乙代理銷售房屋，但乙不知甲早已被診斷為精神病患者，后丙主張甲無民事行為能力，要求乙賠償房屋增值差價，法院適用《民法總則》第171條第3款支持了乙賠償房屋增值差價的訴訟請求。
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盡管乙為善意無權代理人，法院將乙與惡意無權代理人等同視之，判決乙賠償房屋增值差價，多少有些違背了我們樸素的正義觀念，但這屬于立法上的法律缺憾問題，并非司法上的錯誤。法院如此判決完全符合現行《民法總則》第171條第3款，因此，檢察機關不能援用《民事訴訟法》第208條以“原審適用法律錯誤”為由，對此類案件提出或提請抗訴。
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