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編者按：本文系最高人民法院2018年度執行研究重點課題“執行監督程序相關問題研究”（ZGFYZXKT201830）的階段性成果，發表在《人民司法》2019年第13期（責任編輯：李莉)。
因去年的一起案件，“司法拍賣成交后，執行法院應否負責將作為拍賣標的物的不動產騰空后交付買受人”問題引起了廣泛關注。
由于“人民法院負有移交義務”在司法解釋中有明確規定，因此實踐中的主要爭議問題，大致集中在幾個方面：
問題一，該移交義務能否經買受人同意而免除；
問題二，如果可以免除，人民法院在拍賣公告中明確表示“不負責騰退或交付”，競買人仍然參拍的，能否視為同意免除人民法院的移交義務；
問題三，如果可以免除，競買人在取得不動產所有權后（收到拍賣成交裁定），能否另訴占有該不動產的被執行人或第三人騰退。
問題四，如果不可以免除，被執行人能否以人民法院在拍賣公告明確“不負責騰退”，影響了其他競買人參加競買的意愿為由，主張撤銷拍賣或者損害賠償。
問題五，為避免拍賣后的騰退難題，是否應當要求拍賣前先騰退。
問題六，拍賣公告中未載明房屋存在合法租賃的，如拍賣成交后發現確實案外人與被執行人確有租賃關系的，能否要求案外人騰退。
本文對上述問題有所涉及，比如，第二部分討論了問題五；第三部分分析了問題六。
但是，從全文看，作者的重點更多是反思規則背后的法理和不足。如，探究被執行人和第三人移交拍定不動產義務的來源；人民法院強制騰退是否應有獨立的執行依據和執行程序。
具體而言，在第一部分“問題的提出”中，
作者指出，雖然司法解釋對于司法拍賣成交后，法院應負責騰退有明確規定，但實踐中卻存在截然相反的做法。
作者認為，對此可以從兩個方面來解釋：一方面，是不動產與動產不同，通常以“活封”為原則，查封時往往不會解除被執行人或第三人對不動產的占有，也因此產生了拍賣后的騰退問題；另一方面，由于騰退不動產確實有現實困難，從“趨利避害”的角度，個別執行機構出現了規避不動產交付責任的傾向，雖然也有地方高院負責任地要求本地中基層法院必須負責不動產司法拍賣成交后的騰房交付。
作者認為，這一現象，影響了買受人對不動產占有的取得，將對司法拍賣的效果產生不利影響。因此，對移交義務主體、強制移交程序等問題，有必要從民事執行法的基本理論展開討論。
在第二部分“被執行人或第三人的法定交付義務”中，
作者認為，根據《拍賣規定》第30條，被執行人或第三人應當移交，不移交的強制執行。可見，被執行人和第三人負有移交義務；被執行人和第三人不移交的，執行法院負有騰退義務。由此，作者反思，上述義務的正當性來源是什么？
作者認為，司法拍賣同時具有公法和私法屬性。對被執行人而言，在拍賣成交裁定送達買受人之日，買受人即取得不動產所有權，被執行人變為無主占有人，買受人對其享有所有物返還請求權。對第三人而言，則要進一步分析其是否具有對抗買受人所有權的實體權益。至于在拍賣成交之前人民法院要求被執行人或第三人騰退，則缺乏正當性和必要性。
在第三部分“強制交付拍賣不動產的執行依據”中，
作者認為，執行法院要求被執行人和第三人騰退，應當有獨立的執行依據。首先，有獨立的執行依據可以避免執行法院逃避責任；其次，為買受人的利益要求被執行人或第三人交付房屋，不能為此前申請執行人取得的金錢債權執行依據所涵蓋。
作者認為，應該將拍賣成交裁定改造成執行依據。對被執行人而言，由于其負有交付義務具有高度蓋然性，沒有再通過訴訟解決的必要。對第三人而言，為保護其可能存在的合法權利，一方面要完善不動產拍賣的準備程序；另一方面，應允許第三人提起案外人異議之訴。
在第四部分“強制交付拍賣不動產的執行程序”中，
作者認為，拍賣不動產的交付看上去附屬于拍賣程序，但實際并非拍賣的一個環節。從制度上，應當將其構造為一個獨立的執行程序，由專門的執行團隊負責，歸不動產所在地法院專屬管轄。
現將全文推送如下，將部分注釋保留至正文，并刪除了部分注釋。感謝作者及《人民司法》編輯部的授權。
最后，作者還特意囑咐要在文中致謝^&^：“終極法智·執行智庫”微信群及微信公眾號“廬州判官”、“信榮律師團隊”、“廣東金橋百信律師事務所”關于“不交吉房產司法拍賣案”的相關研討（以及與俞彥韜博士的若干討論）為本文提供了問題意識；王亞新教授曾閱讀本文初稿并提出極為重要的修改意見。
內容摘要
基于民事執行法的理論視角，借助案件類型的歸納整理，通過考察司法拍賣的公私法律效果可知，買受人于拍賣成交裁定送達時依法律規定取得不動產所有權，被執行人和占有權源無法對抗買受人的第三人據此對買受人負有不動產交付義務；拍賣不動產的交付對象應為買受人，而非執行機關。即便在我國“一元制”的執行組織中，強制交付拍賣不動產的執行依據仍不可或缺，否則就會造成國家執行權的不當行使；在被執行人占有型中，可將拍賣成交裁定構造為強制交付的執行依據，買受人由此失去訴請交付不動產的必要性；在第三人占有型中，考慮到當前不動產司法拍賣的準備程序亟待完善，有必要在第三人提起的案外人執行異議之訴或者買受人針對第三人的原物返還訴訟中解決占有權源的對抗問題。強制交付拍賣不動產的執行方法與不動產司法拍賣明顯不同，應當在執行組織和執行程序上將兩者分離。
關鍵詞 ：司法拍賣? 不動產? 交付? 騰退? 執行依據
一、問題的提出
最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（以下簡稱《拍賣規定》）第30條規定，“人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財產抵債后，除有依法不能移交的情形外，應當于裁定送達后十五日內，將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的，強制執行。”
“移交”指“將標的物實際交由買受人控制”，意味著將標的物的占有轉移給買受人，即為“交付”。最高人民法院《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（以下簡稱《網拍規定》）第6條第7項進一步明確執行法院應當履行“辦理財產交付”的“職責”。
像古董字畫、珠寶首飾之類的動產，通過轉移占有就可輕易地轉讓所有權。為防止被執行人隨意處分動產，執行法院查封、扣押動產時必須取得其占有。拍賣財產為動產時，往往不存在難以交付的問題，除非是船舶、航空器、機動車、機器設備等特殊的動產。
與此相對，由于不動產物權人通常憑借居住或放置物品實現占有效果，交付不動產時，需要以搬遷、清空即“騰退”的方式才能解除他人對不動產的占有，讓新的物權人取得占有。也就是說，“騰退”專指不動產的交付方式。為防止被執行人處分不動產，執行法院一般以提取、保存財產權證照或查封登記的方法來查封不動產（“活封”或“軟查封”），未必會騰退不動產并將其交由執行法院占有（“死封”）。這就導致拍賣的房屋中經常有人居住或放置物品，引發拍賣不動產的交付難題，嚴重損害司法拍賣的權威性和公信力。最近引起社會熱議的“不交吉房產司法拍賣案”即為例證。
案例1：拍賣成交后，買受人李某訴請被執行人陳某軍、陳某容立即騰房。一審法院認為，拍賣成交裁定確認房屋歸買受人所有，且買受人已取得房產證；被執行人至今仍居住于涉案房屋內，侵害買受人的所有權；遂判決支持買受人的騰房請求。二審法院認為，涉案房屋的拍賣公告載明：“本拍品按現狀拍賣，房屋的騰退、遷出、接收或后續產權登記事項等問題由買受人自行解決，法院不負責標的物的交付”，系“按現狀不交吉方式拍賣”。買受人競拍時明知法院不負責騰退，自應承擔相應后果，故改判暫不支持買受人的騰房請求。[參見廣東省廣州市中級人民法院（2018）粵01民終17779號及涉案房屋的阿里網拍頁面]
然而，同樣是司法拍賣成交后買受人訴請被執行人騰房的基本案情，卻存在與本案完全不同的另一種裁判思路。比如以下案例。
案例2：拍賣成交后，買受人劉某訴請被執行人李某立即騰房。一審法院認為，李某至今未移交，根據《拍賣規定》第30條，應由執行法院強制執行，故裁定駁回起訴。劉某上訴稱，已與執行法院進行過一年多的溝通；但執行法院認為，其已按照拍賣成交裁定的內容將涉案房產過戶至劉某名下，執行行為已經完成，要求李某搬離房屋不屬于拍賣成交裁定的內容，劉某應按照物權法及民事訴訟法重新訴請李某騰房。二審法院認為，《拍賣規定》第30條“明確了由執行法院對拍賣成交的財產進行移交或者強制執行的執行程序”，涉案房產應由原執行法院依照有關規定向劉某移交，本案不屬于民事案件的受理范圍，遂裁定駁回上訴。[參見山東省泰安市中級人民法院（2017）魯09民終614號]
以上案例均為拍賣成交后被執行人繼續占有不動產的案型即“被執行人占有型”。在案外人繼續占有不動產的案型即“第三人占有型”中，情況會更為復雜，留待下文展開。按理說，相比于第三人，很難想象被執行人依法不能移交的情形。但案例2的執行法院認為，拍賣成交裁定不涉及拍賣不動產的騰退，買受人應另行訴請騰房。案例1的執行法院則采取“不交吉”或“不交空”的拍賣方式，將源于任意拍賣實踐的“按現狀拍賣規則”，即“拍賣人或委托人通過事前聲明拍賣標的物的現狀免除標的物數量和質量的保證責任”，擴大適用于拍賣不動產的交付。但不動產內有人或有物時，所謂的“按現狀交付”并未解除他人對不動產的占有，相當于沒有交付。這種實務做法折射出個別執行法院規避不動產交付責任的傾向。
與此形成鮮明對照的是，有的地方司法文件卻明文規定，原則上執行法院應清空后再拍賣（如《江蘇省高級人民法院關于正確適用若干問題的通知》第3條）；確實無法清空的，應在拍賣公告中說明未清空的理由，并在交付前清空（如《安徽省高級人民法院執行局關于強制執行中房屋騰退若干問題的指導意見》第3條）。
由此可見，盡管《拍賣規定》第30條看上去似乎確立了執行法院強制交付拍賣不動產的職權及職責，但現實卻存在執行法院“概不負責”與“徹底負責”的矛盾做法。進一步使買受人取得不動產占有的救濟路徑受到擠壓乃至扭曲。例如，案例1的審判法院在審判程序中對騰房問題加以處理，而案例2的審判法院卻認為買受人只能在執行程序中解決騰房問題。不難想象，在救濟手段曖昧不明的狀況下，買受人很可能會訴諸信訪或自力救濟。司法實踐中的模糊與糾結，一方面源于實務界圍繞《拍賣規定》第30條的理解分歧，另一方面也從側面反映出這一規定本身或有不合理之處，相關問題亟待梳理解決。
從邏輯上，首先，只有拍賣不動產的占有人“應當移交而拒不移交”時，執行法院才能解除其占有，強制交付于買受人。這就涉及什么是應當移交、如何判斷是否應當移交？占有人的交付對象是執行法院還是買受人？執行法院能否在尚無買受人的拍賣成交前就依職權強制交付，比如實施“死封”？
其次，在拍賣成交后應當依職權還是依買受人的申請強制交付？如果依申請的話，買受人要不要提交執行依據、如何取得執行依據？最后，如何強制交付，應否適用民事訴訟法第二百五十條強制遷出房屋或強制退出土地的執行方法？
本文擬從司法拍賣與任意拍賣的區辨、查封手段與查封目的的協調、執行依據與執行權的正當性等民事執行法的基礎理論出發對這些問題展開探討。
二、被執行人或第三人的法定交付義務
《拍賣規定》第30條前段“依法不能移交的情形”針對的是執行法院，后段“應當移交”針對的是占有拍賣財產的被執行人或第三人。被執行人或第三人“不應當移交”，只是執行法院“依法不能移交的情形”之一。實務中，“依法不能移交的情形”還包括因不可抗力導致房屋毀損滅失、政府征收導致房屋被拆遷等。
從條文文義來看，《拍賣規定》第30條參考了規范任意拍賣的拍賣法第二十四條和第三十一條關于拍賣人或委托人按約定移交拍賣標的給買受人的規定。任意拍賣歸根結底是民法上的買賣，根據合同法第一百三十五條，出賣人應該履行向買受人交付標的物的約定義務。但是，考慮到司法拍賣是有權機關基于國家強制力對特定當事人財產實施的拍賣行為，目的在于通過被執行人財產的強制變價實現申請執行人的金錢債權，恐怕很難比照任意拍賣來探尋占有人法定交付義務的來源。因為在被執行人占有型中，難以證成被執行人有主動出賣的意思表示，更不必說第三人占有型。倒不如著眼于司法拍賣的公私雙重法律效果來進行思考。
（一）被執行人的交付義務
根據最高人民法院《關于適用的解釋》（以下簡稱《民訴法解釋》）第493條，拍賣成交裁定能夠產生基于公權力的物權變動效力。原理在于，與任意拍賣僅為買賣過程不同，司法拍賣除了是對被執行人財產的買賣過程之外，更是執行機關行使執行權的公權力運行過程，具有司法公信力等公法效果。由此，司法拍賣的買受人在裁定送達時依法律規定取得拍賣標的物所有權。同一時刻，被執行人對其不動產的所有權消滅，既有的占有狀態變為無權占有。從而被執行人系因無權占有而對買受人即所有權人負有不動產交付義務。買受人可以基于物權法第三十四條請求被執行人返還原物。
（二）第三人的交付義務
按照《拍賣規定》第31條第2款，原則上不動產上“原有的租賃權及其他用益物權不因拍賣而消滅”。這是因為，民事執行的根本目的是實現私法請求權，執行措施不得隨意干擾私法秩序。因此，查封前的租賃權人及用益物權人依法不負交付義務，因為其對不動產的占有本來就可以對抗司法拍賣，進而可以對抗買受人因司法拍賣取得的所有權。當然，根據《網拍規定》第14條第3項，執行法院應當特別提示拍賣財產的權利負擔。只有讓買受人提出競買申請時明確知曉不因拍賣而消滅的權利負擔，讓其取得權能受到限制的所有權才合理。
此外，第三人的占有能否對抗買受人的所有權，還會牽扯不動產查封效力。第三人能否對抗申請執行人與第三人能否對抗買受人的判斷標準未必同一，尚需劃分保全查封與執行查封、金錢執行與擔保執行，結合我國物權變動模式與不動產登記制度進一步研究。總之，只有第三人的占有權源不能對抗買受人的不動產所有權時，才對買受人負不動產交付義務。
（三）交付對象：執行機關還是買受人
為確保買受人取得干凈的不動產，最直接的辦法便是“死封”，拍賣成交前就強制交付。但是，第一，執行法院的強制騰退違背占有人的主觀意思。這種國家執行權對私人領域的介入必須具有法律明文規定的正當性根據，否則就會侵犯憲法第十三條、第三十九條規定的公民基本權利。執行法院據以查封被執行人不動產的執行依據僅載明金錢債權，并未涉及不動產上的占有關系。第二，不動產價值重大，關涉公民住宅保障，是否實施強制騰退需要謹慎判斷。實踐證明，騰房執行具有被執行人對抗強烈、容易誘發群體性事件的復雜性，往往需要警力配合，占用大量人力物力。第三，執行查封的目的是以公權力控制被執行人的財產，威懾被執行人主動履行，為拍賣程序做好準備。與動產不同，被執行人對不動產所有權的處分行為只有經過登記才生效。只要能禁止被執行人的處分，即可實現查封目的。第四，“活封”之后的交易安全受損或規避執行，與不動產查封方法的公示性不足有關，應當完善查封登記制度和維護不動產現狀的行為保全，“死封”并非解決這些問題的良策。我國刑法第九十一條第二款明確國家機關管理中的私人財產以公共財產論，故意毀壞查封財產的事實處分行為涉嫌犯罪或違反治安管理，應以刑罰或行政處罰防范。從域外立法例來看，根據日本刑法第96條至第96條之6，撕毀封條、隱匿財物、減損財產價格、擾亂拍賣競價、阻礙執行官對不動產占有狀況的確認、虛構債權債務、無償轉讓財產、惡意設置財產負擔等妨礙執行或規避執行行為，均構成犯罪。
因此，“死封”或一律“清空后拍賣”雖能提高拍賣成交率，但卻不正當不經濟也無必要。除非抵押權設立后的物上負擔影響抵押物變價時，可先除去后再拍賣。被執行人或第三人非因查封就對執行機關負有不動產交付義務，交付對象理應為拍賣不動產的買受人。
三、強制交付拍賣不動產的執行依據
拍賣成交后，被執行人或第三人拒不交付時，執行法院應當依職權還是依買受人的申請強制交付？一種觀點認為，交付不動產是執行法院的法定義務，作為“強制拍賣的一個環節”，無需獨立的執行依據。出于對域外經驗的借鑒，另一種觀點認為，執行法院只有基于買受人針對占有人的執行依據才能強制交付，可將拍賣成交裁定作為執行依據。
需要澄清的是，法德日韓之所以將拍賣不動產的強制交付與司法拍賣分離，與執行組織的“多元制”息息相關[詳見本文作者的論文《執行體制改革背景下“執行員”的再解讀》，載《當代法學》2019年第1期]。單從執行機關來看，不動產司法拍賣與不動產強制交付是法律明文規定的不同執行案件，自應分離。與此相對，在與現行法相同而采執行組織“一元制”的我國臺灣地區“強制執行法”中，拍賣不動產的點交與司法拍賣的關系就比較曖昧。關于點交究竟是原執行程序的“繼續進行”還是基于點交命令的“物之交付請求權的執行”，有理論爭議。不過判例認為，點交是拍定人取得所有權后申請法院交付不動產的執行行為，與依債權人申請而開始的查封拍賣分開，構成另一個執行程序。
筆者認為，從兼顧執行權正當性與司法拍賣公信力及實效性的角度看，考慮到被執行人占有型與第三人占有型在程序法理上的區別，不妨區分二者分別討論。
（一）被執行人占有型
買受人基于對國家執行權的信賴而向執行法院提交的競買申請，當然包含有期待出賣人（無論是執行法院還是被執行人）在拍賣成交后盡快交付標的物的意思表示。換句話說，競買申請即為要求執行機關強制交付不動產的執行申請。在我國“一元制”執行組織下，讓買受人另行申請強制交付，有悖常理與慣習。盡管如此，執行法院強制交付的執行依據卻仍有必要。
首先，執行依據是行使執行權與實施執行措施的正當性憑證。明確的執行依據能有效避免執行法院像案例1、2那樣逃避移交責任，更有利于保護買受人的法律地位。
其次，無論從執行當事人不涉及買受人來看，還是從執行債權為金錢債權來看，據以啟動司法拍賣的執行依據都無法成為不動產強制交付的執行依據，買受人須另行取得。
再次，站在執行程序的立場，讓買受人另訴取得執行依據會減損競買意愿，不當降低拍賣成交價格，甚至導致“流拍”。站在審判程序的立場，由于從拍賣成交裁定送達時起，被執行人對買受人的交付義務便具有實體法上的高度蓋然性，沒有調閱執行卷宗、重新審理的必要，否則也會造成司法資源的浪費。這樣看來，倒不如直接以拍賣成交裁定為強制交付的執行依據，也有利于維護司法公信力、提升拍賣實效性。實務通行的拍賣成交裁定書記載有買受人與被執行人的基本信息、不動產所有權的轉移時點，只要增加對被執行人的騰退催告或執行通知，即可符合執行依據的要件。
最后，只有在拍賣公告中明確告知競買人“拍賣的房屋現由被執行人居住，執行法院基于拍賣成交裁定強制騰退”等，才能充分保護買受人的法律地位，證成案例2中審判法院裁定駁回起訴的合理性。在實務操作層面，執行法院依職權移交不動產時，往往會像案例3那樣作出公告，印證了執行依據的必要性。
（二）第三人占有型
與被執行人占有型的根本區別在于，難以將占有不動產的第三人界定為“出賣人”。第三人對買受人是否負有不動產交付義務，一般需經過慎重的實體審查才能確定。買受人只有取得針對第三人的執行依據，強制交付才能獲得執行正當性。但在產權制度不完善、不動產權屬外觀公信力不足而經常引發爭議的我國法上，可能會產生棘手難題。由以下案例可見一斑。
案例3：買受人J公司依拍賣成交裁定取得土地房屋產權證六個月后，執行法院作出《公告》：責令涉案房產的占有人在公告張貼之日起十五日內騰空、遷出。謝某、王某對《公告》不服，以其對涉案房產享有租賃權為由提出執行異議被駁回后，以申請執行人和被執行人為被告提起異議之訴。謝某、王某申請再審稱，原審法院追加J公司為第三人，通過執行異議處理本應依物權保護訴訟處理的占有交付爭議，程序違法；拍賣公告載明：“租賃租約的真實性未經確認，由買受人自行判斷處理”，“買受人須自行通過合法途徑解決標的物可能涉及的裝修、租賃、標的物移交等方面可能遇到的問題”，已經排除執行法院直接移交的可能，更說明執行法院將房產強制交付J公司，沒有執行依據。再審法院認為，本案是案外人執行異議之訴，J公司作為房產買受人，與本案處理結果顯然有法律上的利害關系，根據民事訴訟法第五十六條，原審法院通知其參加訴訟，不違反法定訴訟程序；根據《拍賣規定》第30條，執行法院的《公告》，符合法律和司法解釋相關規定。[參見（2017）最高法民申259號、關聯案福建省高級人民法院（2016）閩民終796號及涉案房產的阿里網拍頁面]
從根本上講，為防止成交價格擾亂房地產市場交易秩序，不動產司法拍賣的程序設計理應注重社會公共利益的保護。為防止低價賤賣，應當設置“拍賣準備程序”，如財產處置參考價格的確定程序、不動產現狀的查明程序等。還應賦予執行人員實地進入不動產的調查權，關于占有權源、占有開始日期等的詢問權。盡管《網拍規定》第6條第2項確立了執行法院查明拍賣財產現狀、權利負擔的職責，但也許迫于結案壓力，像案例3這樣在拍賣公告中將租約真實性交由買受人自行判斷的做法并不少見。在這種情況下，如果執行法院不負責移交，在買受人針對第三人另行提起的原物返還訴訟中，與被執行人占有型不同，審判法院就有實體審理第三人占有權源的必要，而不應像案例2那樣裁定駁回起訴。考慮到目前尚無統一完備的查明程序，買受人另訴取得針對第三人的執行依據將在所難免。通過拍賣公告限定查明職責的做法會導致賤賣或流拍，不動產司法拍賣的準備程序亟待完善。
另一方面，如果執行法院像案例3那樣依職權移交，由于執行程序未查明租賃權的真實性，將拍賣成交裁定構造為買受人針對第三人的執行依據，實體正當性不足。案例3的《公告》沒有載明足以識別交付義務人即“占有人”的具體信息，不符合執行依據的要件。但是，案外人執行異議針對的恰恰是《公告》本身，旨在對抗買受人對自己的不動產交付請求權以排除執行，與據以實施司法拍賣的執行依據無關。買受人相當于強制交付的申請執行人，按照《民訴法解釋》第307條，理應為案外人執行異議之訴的被告。
總之，在拍賣準備程序尚不完善的現狀下，以拍賣成交裁定為執行依據會損害第三人的實體利益。而在執行法院依職權移交的場合，占有拍賣不動產的第三人只能通過執行異議之訴尋求救濟，通過該訴訟審查其對買受人是否負有不動產交付義務。
四、強制交付拍賣不動產的執行程序
案例1、2的執行法院傾向于回避移交責任，也可能源于不動產強制交付與司法拍賣在執行方法上的明顯差異，將兩者強行融合在“一個執行案件”，既不符合執行依據對執行案件范圍的指示作用，更會導致類似案例3的第三人執行救濟手段上的糾結（如北京市高級人民法院（2014）高民終字第747號）。可以說，拍賣不動產的強制交付看上去固然附隨于拍賣程序，類似“售后服務”，但無論如何都無法成為不動產司法拍賣的一個環節。有案例認為，“法院的司法拍賣應以完整交付結束”[參見趙英偉、李鋼：《執行拍賣中交付錯誤的國家賠償責任》，載《人民司法》2016年第8期]。但該案的拍賣標的物為船舶，在被拍賣船舶的移交方面適用海事訴訟特別程序法第三十八條。其裁判要旨能否擴大適用于民事執行中的不動產拍賣，值得研究。
實際上，最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第59條規定，被執行人的財產被拍賣后，需從現占有人處交付給買受人的，適用交付財產的執行程序。《人民法院辦理執行案件規范》第577條第2款進一步明確了拍賣不動產的交付程序。因此，拍賣不動產的強制交付應當適用民事訴訟法第二百五十條的規定。考慮到不動產騰退工作耗費大量司法資源，要求充分的執行保障，需要詳盡的執行預案，還會涉及被執行人唯一住房的執行等疑難問題。遵循繁簡分流的司法規律，不僅是執行程序，更應在執行組織上就將兩者分離。在執行團隊化的改革趨勢下，可以考慮將拍賣不動產的強制交付交由專門的“騰房執行團隊”集中處理。但為強化買受人的法律地位，應在執行依據上將兩者銜接，如在拍賣成交裁定上增加對被執行人等交付義務人的騰退催告。不過就執行管轄而言，為實現執行資源的集約化高效利用，拍賣不動產的強制交付應當避免委托或異地執行，而交由不動產所在地法院專屬管轄。基于網絡司法拍賣的技術特點，不動產司法拍賣很可能由非不動產所在地法院管轄。此時可以考慮通過執行指揮系統的內部協作實現司法拍賣與強制交付在執行組織和案件管理上的銜接，并應在拍賣公告中告知競買人負責移交不動產的執行機關。此外，由于現行法沒有明文規定強制交付拍賣不動產的執行依據，讓占有人出具騰房書面承諾等實踐做法（如《江蘇高院關于進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見》第9條），有助于提升強制騰房的執行正當性，威懾占有人于拍賣成交后主動騰房，也是一種解決問題的思路。
最后，值得一提的是，拍賣的房屋中放置物品時，需要區分該物是家具電器等動產，還是難以從不動產分離的從物分別考慮。前者應按照民事訴訟法第二百五十條第三款處理，除非拍賣公告聲明合并拍賣不動產及其內部動產，但應謹防超額拍賣；后者則按照“從隨主原則”同時賣給買受人。
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