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在生活中，很多人都聽說過開發商逾期交房，但他們不知道什么是逾期交房，更不知道怎么計算逾期交房的違約金。逾期交房是指在商品房預售合同約定的交付使用期限內，開發商未把房屋交付購房者入住的行為。逾期交房的違約金以合同約定的交房日為起算點，以實際交房日為止算點。關于違約金的起算點問題，應認為當事人約定的交房日為違約金的起算點，即從合同約定的交房日之次日起算。

那么，開發商交付未經驗收合格的房屋是否屬于違約？
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首先，如果出賣人尚不具備交房條件而提前交付房屋，買受人可以拒絕接受，其民事責任也由出賣人承擔。
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對于如果出賣人雖不具備交房條件，而買受人實際接受了標的物，算不算違約，一般存在兩種不同的觀點，第一種觀點認為出賣人已經完成了交付商品房的義務，不應算違約；第二種觀點則認為開發商交付使用的房屋未經竣工驗收合格，該房屋質量不符合合同的約定，因此房地產公司交付使用仍應屬于行為違約。
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筆者同意第二種觀點。
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根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條明確規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。”因此，除當事人另有約定外，出賣人在合同約定期限內將房屋轉移給買受人占有，則其房屋交付使用義務履行完畢，客觀上不再存在逾期交房問題。但我國《建筑法》和《商品房銷售管理辦法》均明確規定，商品房未經竣工驗收合格，不得交付使用。因此，如果房地產公司將尚未竣工驗收合格之房屋交付使用，則其行為違反了法律的禁止性規定。但禁止性規范又可以分為效力性的禁止性規范和管理性的禁止性規范，只有違反了效力性的禁止性規范的行為才無效。其中效力性的禁止性規范禁止的是特定交易行為的發生，而管理性的禁止性規范并不指向特定交易行為本身,其禁止的是未取得相應資格進行該交易行為。
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從我國《建筑法》、《城市房地產開發經營管理條例》及《商品房銷售管理辦法》關于商品房交付使用條件的規定可以看出，我國法律法規禁止房地產公司將未經竣工驗收合格的商品房交付使用，因此該類規范應屬于禁止性法律規范。同時從該類規范設立的目的上看，其禁止的不是房屋交付使用行為本身，其禁止的是將未經竣工驗收合格的商品房交付使用；
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如果買受人明知商品房未經竣工驗收合格而接房，雙方是否對房屋交付條件進行了變更？
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商品房買賣合同是雙方民事法律行為，在債務人實施給付時，債權人應積極配合受領給付，但如債務人是部分履行且該部分履行損害債權人利益的，則債權人有權拒絕接受該履行。且我國法律法規明確規定商品房交付使用的最基本條件是經竣工驗收合格，該基本交付條件由國家通過立法予以強制干預，如果當事人協商約定的交付條件低于標準，則該約定因排除適用法律強制性規范而無效。因此甲明知房屋質量未經竣工驗收合格而接收房屋，并不能視為雙方對房屋交付條件進行變更。
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房地產開發商將未經竣工驗收合格的房屋轉移給買受人占有應視為有效的交付使用，但所交付使用的房屋未經竣工驗收合格，該房屋質量不符合合同的約定，因此房地產公司交付使用行為違約。
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根據我國《合同法》第一百五十五條規定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照合同法第一百一十一條的規定要求承擔違約責任。”而《合同法》第一百一十一條規定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。”因此房地產公司交付未經竣工驗收合格的房屋仍應承擔逾期違約金。
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案例：201年11月16日，陳某與樂和房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》一份，約定陳某向樂和房地產開發公司購買位于某市東環大道99號紫云華府2棟×單元6-4號房屋套，建筑面積102.54平方米，總價款為594732元;陳某付款方式為銀行按揭付款。合同第八條約定，樂和房地產開發公司應于2012年12月31日前向陳某交付符合合同約定的驗收合格條件并取得房屋建筑工程竣工驗收備案證明的商品房，并約定如遇特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，樂和房地產開發公司可據實予以延期的情形，其中包括：
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1.遭遇不可抗力，且樂和房地產開發商在發生之日起60日內告知陳某;
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2.因政府行政管理部門的原因及市政配套設施安裝延誤;
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3.影響工程進度但是樂和房地產開發公司無法事先預見和控制的客觀原因(如交通管制、停電、停水、雨日、規劃發生變化、政府指令停工或因設計變更增加工程量、增加工期等)及造成工期延誤，以施工單位或監理單位的簽證為準。合同第九條約定，逾期不超過90日，自合同約定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，樂和房地產開發公司按目向陳某支付已交付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行;逾期超過90日后，陳某可解除合同，若陳某要求繼續履行合同的，合同繼續履行，自合同規定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，樂和房地產開發公司按日向陳某支付已交付房價款萬分之一的違約金。
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2013年11月11日，樂和房地產開發過將紫云華府2棟x單元6-4號房屋交付給陳某。
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《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》載明，該市東環大道99號紫云華府2＃樓及人防地下室工程開工日期為2011年9月26日，至2014年10月8日均已經勘驗、設計、施工、監理、建設五單位同意備案，于2014年10月29日經該是市房屋建筑工程和市政設施工程竣工驗收備案。陳某認為樂和房地產開發公司違約逾期交房，于2015年5月28日起訴至法院。
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法院經審理認為:陳某與樂和房地產開發公司于2011年11月16日簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，符合法律規定，屬有效合同，雙方當事人均應按合同約定全面履行義務。樂和房地產開發公司于2013年11月11日向陳某交付了房屋，陳某至此方可計算樂和房地產開發公司逾期交房應當支付的違約金，故本案訴訟時效應當從樂和房地產開發公司實際交房之日即2013年11月11日起計算兩年。因此陳某于2015年5月28日向本院起訴要求樂和房地產開發公司支付逾期交房違約金，未超過兩年的訴訟時效。
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根據合同約定，樂和房地產開發公司應當在2012年12月31日前將經勘驗、設計、施工監理、建設五方驗收合格，并符合合同約定的商品房交付給陳某使用。因此，樂和房產將未通過竣工驗收合格的房屋交付給陳某，不符合合同約定的交付條件，仍應認定為違約交房。由于樂和房開沒有提供商品房竣工驗收合格時間的證明，因此，本院根據陳某提供的《竣工驗收備案表》，確定以竣工備案時間作為計算樂和房開逾期交房期限的截止時間，共計667日(自2013年1月1日至2014年10月29日)，自2011年11月16日(合同簽訂之日)至2012年12月31日(合同約定交房之日)，符合合同約定(雨天、停水等原因)導致停工的天數為8日，故樂和房開逾期交房的天數為659日(667日-8日)。由于合同對陳某與樂和房產均有約束力，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。結合雙方簽訂合同時間，依合同附件四:合同補充協議第一條第二項約定，陳某于2011年11月16日與樂和房產簽訂合同，即應于2011年11月23日前依約到樂和房開指定的銀行辦理完所有按揭手續，而陳某系于2012年3月29日與華夏銀行簽訂《個人房屋抵押借款合同》，即陳某系于該日到樂和房地產開商指定的銀行辦理完所有按揭手續，根據合同附件四:合同補充協議第一條第二項第(3)點約定，自合同規定的應付款期限第二日起至陳某實際履行完畢付款義務之日止的期間系陳某逾期付款天數，交房期限隨之順延。由于陳某未如期履行完畢付款義務，故樂和房產依約享有交房期限順延的權利。故自2011年11月14日至2012年3月29日止陳某逾期付款合計136日，因此樂和房產違約逾期交房523日(659日-136日)，依《商品房買賣合同》第九條的約定，樂和房產應向陳某支付逾期交房違約金31104.48元(594732元x523日x萬分之一)