久久久久亚洲香蕉网,国产成人亚洲综合小说区,九九久久亚洲综合久久久

轉自?? 民商法律智庫
編者按: 為全面提升法官的司法能力和案件的裁判品質，進一步促進類案價值取向和適法統(tǒng)一，實現(xiàn)司法公正，上海市第一中級人民法院探索類案裁判方法總結工作機制，通過對各類案件中普遍性、趨勢性的問題進行總結，將法官的優(yōu)秀審判經(jīng)驗和裁判方法進行提煉，形成類案裁判的標準和方法，以供讀者參考。本期刊發(fā)《涉租賃房產拍賣執(zhí)行案件的辦理思路和要點》，推薦閱讀時間10分鐘。

涉租賃房產拍賣執(zhí)行案件
的辦理思路和要點

作者? 康鄧承? 上海市第一中級人民法院
作者? 琚??? 璐? 上海市第一中級人民法院

房產是執(zhí)行中的重要財產類型。在涉租賃房產拍賣執(zhí)行案件中，被執(zhí)行人與案外人虛構租賃協(xié)議、損害申請人權益、阻撓法院執(zhí)行的情形較為常見。為進一步提升該類執(zhí)行案件的辦理效率和效果，打擊虛構租賃協(xié)議阻撓執(zhí)行的行為，保護合法承租人的權益，我們以典型案例為基礎對此類執(zhí)行案件的辦理思路和要點作簡要梳理總結。

1
典型案例

1
案例一：租賃權可以對抗申請執(zhí)行人
A銀行與B公司金融借款合同糾紛案執(zhí)行過程中，法院擬對被執(zhí)行人B公司名下涉案房產進行拍賣。案外人C公司向法院提出異議認為其對涉案房產享有租賃權，提供證據(jù)證明在涉案房產設定抵押及執(zhí)行查封之前已與B公司簽訂租賃協(xié)議，并在簽訂租賃協(xié)議后一直占有使用且已支付租金。經(jīng)審查，法院支持了其異議請求，遂以涉案房產負擔租賃權的方式公開拍賣（以下簡稱“帶租拍賣”）。

2
案例二：租賃權不能對抗申請執(zhí)行人
D銀行與E公司金融借款合同糾紛案執(zhí)行過程中，法院擬對E公司名下設定抵押且被查封的房產進行拍賣。案外人F公司向法院提出異議認為其對該房產享有租賃權，并提供了與E公司在查封前簽訂的租賃協(xié)議、租金交納等證據(jù)。經(jīng)審查，法院認為該租賃協(xié)議系抵押權設立后簽訂，不能對抗抵押權，故仍決定以涉案房產上無租賃協(xié)議方式拍賣（以下簡稱“無租拍賣”）。

3
案例三：不承認租賃權并處罰虛假租賃責任人
沈某與G公司民間借貸糾紛案執(zhí)行過程中，法院擬對被執(zhí)行人G公司名下已查封的涉案房產進行拍賣。案外人孟某向法院提出異議認為其對涉案房產享有租賃權，并提供租賃合同等證明其對該房產的租賃期限為17年且租金已一次性抵債，但并未提供與G公司債權債務關系合法存在的證據(jù)。法院認為孟某租賃權明顯不成立并要求其騰退房屋。孟某騰退部分房屋后，又將剩余房屋轉租給H公司。后法院以孟某虛構租賃協(xié)議、嚴重妨害執(zhí)行、私自違法轉租且未在限定期限內消除違法后果為由，對其采取拘留15日的強制措施，并決定對涉案房產無租拍賣。

2
涉租賃房產拍賣執(zhí)行案件的類型及難點

01
涉租賃房產拍賣執(zhí)行案件的類型

根據(jù)涉案房屋的最終拍賣方式，我們將涉租賃房產拍賣執(zhí)行案件分為帶租拍賣和無租拍賣兩類：

1
帶租拍賣
案外人通過案外人執(zhí)行異議程序主張租賃權并提供相應證據(jù)得到法院支持后，申請執(zhí)行人或其他相關主體未在規(guī)定期限內提起執(zhí)行異議之訴或其提起執(zhí)行異議之訴案外人仍得到法院支持的，法院應按照相關裁判認可涉案房產的租賃權并裁定帶租拍賣。如案例一中，案外人C公司對涉案房產主張的租賃權成立且不存在虛假租賃等情況，故法院將涉案房產進行帶租拍賣。

2
無租拍賣
無租拍賣包括兩種情形：一種是待拍賣的房產上純粹無租賃負擔；另一種則如案例二，即案外人通過執(zhí)行異議程序主張租賃權未得到法院支持，后該案外人或其他相關主體未在規(guī)定期限內提起執(zhí)行異議之訴或其提起執(zhí)行異議之訴案外人仍未得到法院支持的，法院應將涉案房產進行無租拍賣。另外，法院經(jīng)審查認為涉案房產上存在明顯虛假的租賃協(xié)議導致租賃權不成立的，即可對涉案房產進行無租拍賣；案外人或相關主體拒不騰退房屋的，法院可以強制清場并對相關主體進行懲處，如案例三中涉及的情形。

02
涉租賃房產拍賣執(zhí)行案件的辦理難點

?

1
執(zhí)行機構能否直接認定虛假租賃行為存在爭議
對于被執(zhí)行人與案外人串通虛構租賃協(xié)議（轉租協(xié)議）的行為，根據(jù)“執(zhí)裁分離”原則，執(zhí)行實施權與執(zhí)行裁判權應當分由不同機構行使。案外人主張租賃權顯屬執(zhí)行裁判事項，應由執(zhí)行裁判機構認定虛假租賃行為，但虛假租賃屬于嚴重妨害執(zhí)行、逃避法律文書義務的行為，執(zhí)行機構依法享有處罰的權力。因此執(zhí)行機構能否為了提高執(zhí)行效率、實現(xiàn)懲罰的即時性，直接認定虛假租賃行為并對相關主體進行處罰存在爭議。

2
認定虛假租賃行為存在一定困難
一是由于信息不對稱等原因，申請執(zhí)行人難以與被執(zhí)行人、案外人形成有效對抗并提供其惡意串通的有力證據(jù)，相關的證據(jù)材料需要法院依職權調取，調查取證過程較為繁瑣。二是認定虛假租賃行為需要綜合審查協(xié)議簽訂時間、租賃期限、租金支付等情形，存在一定復雜性。

3
房屋騰退工作存在較大難度
部分案件中房屋占用人既不在執(zhí)行法院限定的期限內提出異議，也不按照要求騰退房屋，甚至有些案外人執(zhí)行異議被駁回后仍非法占據(jù)涉案房產。根據(jù)上海市高院的相關規(guī)定，法院應當在拍賣前清除案外人的非法占有或者確保拍賣成交后能夠順利交付買受人，而實現(xiàn)這一目的往往需要強制騰退。因騰退房產常遭致案外人或實際占用人的激烈對抗，法院需要動用較多人力物力。特別是涉案房產在外地時，需要更多的部門協(xié)調、人員安排等工作，導致房屋騰退操作困難，嚴重影響涉案房產拍賣變現(xiàn)。

3
類案執(zhí)行的步驟和要點

在此類執(zhí)行案件的辦理過程中，應注意程序的規(guī)范性以及對各方當事人利益的平衡。由于帶租拍賣和無租拍賣的執(zhí)行步驟基本相同，故下文僅在必要時作區(qū)分說明。

?

01
確認處置權

在決定對涉案房產進行拍賣前，法院應先審查對涉案房產是否擁有處置權，主要包括以下幾方面：一是法院是否對涉案房產進行了查封。若法院的查封系輪候查封且本案申請執(zhí)行人對涉案房產擁有抵押權等優(yōu)先受償權，則法院需按照《最高人民法院關于首先查封法院與優(yōu)先債權執(zhí)行法院處分查封財產有關問題的批復》等規(guī)定取得處置權后再進行拍賣。二是拍賣是否為無益拍賣。若涉案房產上有其他人的抵押權等優(yōu)先受償權，經(jīng)初步估算本案申請執(zhí)行人無法受償或者受償金額過少，法院原則上對該涉案房產不予拍賣。

02
公告

法院在作出拍賣裁定后啟動評估前，應在涉案房產現(xiàn)場張貼公告。此環(huán)節(jié)辦理要點為：一是公告張貼位置要醒目，以確保相關主體能夠知曉法院即將對涉案房產進行處置，并拍下照片或視聽資料備查。二是公告內容要載明法院處置涉案房產的方式。為了便于后續(xù)工作可預先設定為無租拍賣，但應預留不少于十五日的異議期，保障相關人員在合理期限內可以提出異議。三是盡量向占用人當場告知涉案房產即將拍賣及相關權利救濟等事項，并以制作筆錄為宜。若占用人當場主張租賃權但租金未支付的，法院應告知其不得再向被執(zhí)行人支付租金，應將租金付至法院指定賬戶，并送達凍結租金裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。四是盡量要求物業(yè)公司及居委會等協(xié)助公告，查詢涉案房產占有、使用等情況并制作筆錄。

03
等待異議

由于在公告預留的異議期內存在異議人主張權利的可能，該主張成立與否對涉案房產的估價影響較大，故不宜在異議期內啟動確定處置參考價程序。如案例一中，案外人C公司對涉案房產的租賃權主張獲法院支持，帶租拍賣的評估價值與無租拍賣的評估價值存在較大差異。

04
確定處置參考價及騰退房屋

在異議期滿無人異議或異議被駁回后，法院即可啟動確定處置參考價程序。該環(huán)節(jié)應注意以下幾點：一是如果異議人在法定期限內提起執(zhí)行異議之訴，法院可暫緩啟動確定處置參考價程序。但申請執(zhí)行人提供適當擔保并請求以無租拍賣方式確定處置參考價的，經(jīng)審查后以無租拍賣的方式啟動該程序。二是如果涉案房產占用人既不提出異議又不在限定期限內騰退房屋的，法院應組織騰退。具體的騰退方式包括：1、法院按照《上海市高級人民法院關于加強和規(guī)范強制騰退類案件執(zhí)行若干問題的解答》強制騰退。2、要求實際占用人承諾必須配合法院對涉案房產的處置，且在法院拍賣成功后自行騰退或與買受人另行達成租賃協(xié)議等。

在異議人主張的租賃權獲得法院支持的情況下，若申請執(zhí)行人在法定期限內提出執(zhí)行異議之訴且不同意以帶租拍賣方式處置涉案房產的，法院應當暫緩啟動確定處置參考價程序，待相關訴訟程序終結后再行啟動；若申請執(zhí)行人既不在法定期限內提出執(zhí)行異議之訴，又不同意以帶租拍賣方式評估處置涉案房產的，法院可以決定以帶租拍賣方式啟動確定處置參考價程序。

05
拍賣及過戶

該類執(zhí)行案件拍賣具體操作與其他類型案件財產拍賣基本相同，需注意以下幾點：一是在拍賣公告中要明確是否帶租拍賣；二是若系帶租拍賣，拍賣公告中需說明租賃期限、租金支付等相關情況；三是需注意依法保障承租人的優(yōu)先購買權。

4
虛假租賃行為的認定和懲處

實踐中由于案外人提出執(zhí)行異議的程序簡單、成本低廉等，虛假租賃行為在執(zhí)行程序中較為常見，因此有必要對其進行規(guī)制。

?

01
認定虛假租賃行為的主體

根據(jù)“執(zhí)裁分離”原則，由法院執(zhí)行裁判機構還是執(zhí)行機構審查認定虛假租賃行為存在一定爭議。我們認為由執(zhí)行機構對該行為進行審查更為合理，理由如下：一是根據(jù)《民事訴訟法》及《上海市高級人民法院關于在執(zhí)行程序中審查和處理房屋租賃權有關問題解答（試行）》（以下簡稱《解答》）規(guī)定，法院可以處罰惡意串通逃避法律文書義務的行為，但并未限制法院執(zhí)行機構認定事實并進行處罰的權利。二是執(zhí)行裁判機構在執(zhí)行異議程序中一般只是支持或者不支持案外人的異議請求，不會對虛假租賃事實進行認定，故執(zhí)行異議程序結束后仍無法對虛假租賃行為進行處罰。即使在執(zhí)行異議程序結束后再對該行為進行處罰，處罰的及時性與效果均會大打折扣。三是執(zhí)行機構對該行為作出認定后，并不影響相關主體的救濟權利。

02
虛假租賃行為的構成要件與認定方法

根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）《解答》等相關規(guī)定，結合執(zhí)行工作實際，虛假租賃行為應當具備以下要件：

一是主觀上的故意，即雙方虛構租賃協(xié)議具有對抗申請人的故意或者抗拒執(zhí)行的惡意。二是有虛構租賃協(xié)議的行為，包括偽造租賃協(xié)議、惡意倒簽協(xié)議簽訂時間、延長租賃期限等情形。三是造成嚴重妨害執(zhí)行的后果，包括執(zhí)行嚴重遲延、執(zhí)行司法成本顯著上升、嚴重損害申請執(zhí)行人利益等。如案例三中，案外人孟某不僅通過執(zhí)行異議程序遲滯執(zhí)行，而且會導致申請執(zhí)行人損失涉案房產近二十年的收益，故法院對其進行嚴厲處罰。四是虛構租賃行為與嚴重后果之間存在因果關系，但如果有多個行為產生妨害執(zhí)行的后果，法院應審查各行為對后果的影響力。

具體而言，應從以下幾個方面對虛構租賃協(xié)議行為進行審查：

1
租賃協(xié)議簽訂的時間
法院應主要審查協(xié)議簽訂時間與抵押權等優(yōu)先受償權的設定時間、法院查封時間等關鍵時間點的先后順序。按照《查封規(guī)定》，法院查封涉案房產后被執(zhí)行人在其上設置權利負擔的不能對抗申請執(zhí)行人。因此，法院應重點審查在法院查封以及抵押權等優(yōu)先受償權設立之前簽訂的租賃協(xié)議，結合其他證據(jù)審查其是否有“倒簽”等虛構事實行為。

2
涉案房產的占有情況
占有是租賃權公示的一般表現(xiàn)形態(tài)，因此是否占有涉案房產是認定虛假租賃的重要依據(jù)。若案外人能夠提供其繳納物業(yè)、水電煤等費用，以及裝修協(xié)議等證據(jù)證明其實際占有涉案房產，則租賃協(xié)議的真實性較高。需要特別注意的是，案外人實際占有應在抵押權等優(yōu)先受償權設立或者法院查封之前，防止其在抵押或查封后占有涉案房產再“倒簽”租賃協(xié)議。

3
租金支付情況
實際支付租金是租賃關系真實存在的重要判斷依據(jù)。一是案外人主張租金已經(jīng)一次性支付的應當提供支付證明；支付金額超過五萬元的應當提供銀行轉賬等第三方憑證。二是案外人主張租金抵債的，不僅需證明基礎債務關系真實存在，尚需證明該基礎債務關系發(fā)生在法院向其送達凍結租金裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書之前。抵銷金額超過五萬元的應當提供銀行轉賬等第三方憑證。

4
其他相關情況
法院需審查的其他相關情況主要包括：一是租賃期限，虛假租賃一般租賃期限較長，多為《合同法》規(guī)定的最長期限20年或者接近20年；二是租金金額，虛假租賃的租金金額大多長期固定不變或者顯著過低。

03
對虛假租賃行為的懲處

1
懲處依據(jù)
依據(jù)《解答》第17條規(guī)定，經(jīng)執(zhí)行審查、執(zhí)行異議之訴等確認被執(zhí)行人與案外人虛構租賃關系對抗執(zhí)行的，執(zhí)行法院應當依據(jù)《民事訴訟法》第113條規(guī)定對相關責任人進行處罰。

2
懲處方式
對于惡意串通、虛構租賃協(xié)議的行為，法院可對相關責任人采取罰款、拘留以及移送追究刑事責任等處罰方式。由于案件具體情況不一，法院應當根據(jù)個案相關責任人的惡意程度、對執(zhí)行的妨害程度、被執(zhí)行人（案外人）的獲益程度或者申請執(zhí)行人的損失程度等綜合判斷采用何種處罰措施。

3
懲處程序
法院懲處應遵循以下程序：一是由執(zhí)行合議庭參照前述方法審查認定案件事實，并經(jīng)執(zhí)行機構專業(yè)法官會議等討論通過，同時注重與執(zhí)行裁判機構的協(xié)調統(tǒng)一；二是嚴格履行審批程序；三是對相關責任人追究刑事責任的，應按照刑事法律相關規(guī)定處理。