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要點提示
《房屋登記辦法》雖然規定申請人可以就集體土地上房屋所有權申請轉移登記，但并不意味著集體土地上房屋可以自由轉讓。

《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》均明確禁止農村房屋向城市居民流轉，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

案情簡介

吳某珠與方某彬于2000年同居生活，2008年5月8日在惠來縣民政局補辦婚姻登記。2002年初，夫妻雙方在位于 惠城鎮華群村河頭鴨行尾的宅基地上建設房屋地基。2007年續建成一層房屋，建筑面積88.4平方米。2009年5月1日，方某彬向惠來縣房產管理局申請，將上述房屋產權登記在其本人名下，證號：粵房地證字第C7231115號。

2009年4月初，方某彬經朋友吳某賢介紹，同意將上述房產出賣給林某明，因林某明長住廣州，林某明遂口頭委托吳某賢代為辦理。吳某賢與方某彬經洽談后，雙方達成協議，方某彬同意將上述房產以55萬元（含過戶費1萬元）賣給林某明，并口頭約定，過戶手續由方某彬負責辦理。林某明通過吳某賢將購房款交付給方某彬。在此過程中，雙方既未簽訂買賣合同，方某彬收到款項后也沒有向吳某賢出具收款收據。

2009年5月12日，方某彬要求林某明購買房產后不能立即使用，經與吳某賢協商，雙方達成協議并簽訂了《協議合同書》。該協議書由方某彬書寫，協議規定：必須清除房產西邊公路臨時建筑物后，林某明才能使用購買的房屋。

同月13日，方某彬以林某明的名義向惠來縣房產管理局屬下機構惠來縣房地產交易管理所書面申請將上述房地產產權轉移，并提交粵房地產證字第C7231115號《房地產權證》、方某彬、林某明的身份證及雙方簽訂的《房地產買賣合同》。惠來縣房地產交易管理所經過現場勘查，明確四面墻界，林某明按規定繳納契約稅后，同月14日，經惠來縣房產管理局批準，辦理了產權轉移登記，并頒發登記字號為惠房交05045的《房地產權證》，權屬人為林某明。方某彬經手操辦產權轉移手續后，將惠房交05045號《房地產權證》交吳某賢轉還林某明。2013年上述房產西邊臨時建筑物拆除后，方某彬未依約將房產交還林某明。

2015年2月13日，吳某珠以惠來縣房產管理局頒發給林某明的惠房交05045《房地產權證》損害其合法權益為由，向法院提起行政訴訟，請求撤銷惠來縣房產管理局頒發的惠房交05045《房地產權證》。

法院裁判

惠來縣人民法院一審認為，吳某珠與方某彬為夫妻關系，涉案房產系夫妻生活期間共同建設，雖然房產證上沒有登記其為共有人，但也屬隱名共有人，具有共同共有的權利。

惠來縣房產管理局作為惠來縣房屋權屬登記的行政主管部門，負責本縣房屋權屬登記管理工作。林某明通過買賣取得房屋，在申請房產登記時，惠來縣房產管理局要求其提供買賣雙方身份證、粵房地產證字第C7231115號《房地產權證》、房地產買賣合同、繳稅票據等，提交材料已符合法定形式。原房產登記權屬人只有方某彬，沒有登記共有人。在房地產產權轉移證上只有原產權人方某彬簽名，受業人林某明簽名，也符合形式審查要求。故惠來縣房產管理局審核辦理變更房屋權屬時，已盡到審慎的義務。雖辦證時，由權利人方某彬一個人辦理不夠規范，但林某明完全認可，表示了買方對賣方行為的信賴，也應確認該辦證過程有效。

根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條關于“善意取得”的規定，不動產善意取得需要四個條件，即無權處分、買受人善意取得、買受人支付了合理的對價、辦理了不動產變更登記。首先方某彬將房產出賣給林某明，沒有共有人吳某珠的同意，構成了善意取得制度的“無權處分”。其次，房產登記權屬人是方某彬一人，沒有出現其他共有人，林某明信賴方某彬享有全部房產權利，處于不知情的善意狀態，符合善意取得制度的“善意”要求。其三，方某彬同意將房產賣與林某明，是經朋友吳某賢洽談后達成口頭協議，林某明的購房款也由吳某賢轉還方某彬。其四，方某彬自行經手將房產過戶于林某明名下。

因此，林某明的購房行為符合善意取得制度的四項要求，取得了房屋所有權，而原共有權人吳某珠的共有權利消滅，因此喪失了房屋共同所有權。雖然轉讓房產所有權不是該共有權人吳某珠的真實意思表示，出賣人的出讓權利存在瑕疵，但已被買受人善意所補正，故此吳某珠的請求權不能對抗林某明的善意取得。

綜上，一審判決：駁回吳某珠的訴訟請求。

一審宣判后，吳某珠、方某彬不服，提起上訴。

揭陽市中級人民法院二審認為，惠來縣房產管理局具有負責轄區內房產權屬登記管理工作的法定職責。目前，國家政策、法律和法規對集體土地上房屋轉移有嚴格的限制條件。集體土地上房屋所有權轉移受到限制主要是由宅基地為集體所有的性質決定。

雖然，《房屋登記辦法》規定申請人可以就集體土地上房屋所有權申請轉移登記，但并不意味著集體土地上房屋可以自由轉讓。《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）均明確禁止農村房屋向城市居民流轉，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

本案中，方某彬將其位于惠來縣惠城鎮華群村河頭鴨行尾宅基地上建造的房產轉讓給林某明，并向惠來縣房產管理局申請房屋所有權轉移登記。雖然方某彬轉讓涉案房產時不屬于惠城鎮華群村村民，但其轉讓涉案房產的性質并未改變，仍然屬于集體土地上（宅基地）建造的房產。林某明作為廣州城鎮居民，不屬于惠城鎮華群村村民，故惠來縣房產管理局受理涉案房產產權轉移登記，并向林某明頒發惠房交05045《房地產權證》的行政行為，不但違反上述國務院的禁止性規定，而且違反了《房屋登記辦法》第八十七條“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律法規另有規定外，房屋登記機關應當不予辦理”的規定。

惠來縣房產管理局依據《廣東省城鎮房地產權登記條例》作出的被訴行政行為，屬于適用法律、法規錯誤，依法應予撤銷。吳某珠、方某彬請求撤銷惠來縣房產管理局頒發的惠房交05045《房地產權證》，理由成立，予以采納。原審判決駁回吳某珠的訴訟請求不當，應予糾正。

綜上所述，二審判決如下：撤銷一審判決關于駁回吳某珠的訴訟請求的判項；撤銷惠來縣房產管理局為林某明頒發的惠房交05045《房地產權證》。

二審宣判后，林某明不服，申請再審。

揭陽市中級人民法院再審認為，二審認定事實清楚，適用法律、法規正確，依法應予維持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項、《最高人民法院關于執行若干問題的解釋》第七十六條之規定，經審判委員會討論決定，判決如下：維持二審判決。

評析

本案雖然歷經三審，但其主要爭議焦點始終是涉案房屋登記機關為城鎮居民購買農村集體土地（宅基地）上建造的房產頒發房地產權證的行為的合法性問題。而圍繞以上爭點的認定，可以從以下四個方面進行逐步分析，最終得出案件的裁判結論。

（一）涉案房屋特定性質的明確

對于涉案房屋的性質界定，必須先從作為其附著基礎的土地的性質進行考察，因為土地性質是房屋定性分類的基本前提，房屋的性質一般都由其所附著土地的性質所決定。從我國對于土地所有權性質的區分來看，基本可分為“國家所有制”和“集體所有制”兩種，其中處于鄉鎮或農村地域的土地多為集體所有，而農村村民所享有使用權的宅基地則是集體所有制土地的主要類型之一。

宅基地是在保留土地所有權歸村集體所有的基礎上，在特定的自然村或行政村內根據本村人口的具體組成，按照一定的分配標準，將村內相應土地分給村民作為住宅建設保障用地。也就是說，“宅基地”兼具了“公有”與“私用”的雙重特性，就其土地性質而言，其為村集體所有，而村民在該土地上所建房屋則為村民所有，針對這一類房屋，我們將其界定為“農村房屋”。

本案中，涉案房屋是建于惠來縣惠城鎮華群村河頭鴨行尾的宅基地上，該房屋正是以上所提及的“農村房屋”，盡管作為該房屋所有人方某彬的戶口性質從原來的農村村民變更為城鎮居民，但其所建房屋以及相應土地的性質都不會因其戶口的改變而改變，“房并不隨人走”，其仍為“農村房屋”，因此，林某明所提出的涉案房屋不屬于“農村房屋”的主張不能成立。

（二）所有權流轉的禁止性規定

基于以上對涉案房屋類型及土地性質的認定，我們還應進一步查明針對該類房屋所有權流轉的有關規定，尤其是禁止性規定，因為我國現行的相關法律規定對于不同類型或性質的房屋買賣均有不同的程序規定和約束條件，房屋的買賣及所有權轉移都必須遵循相關法律和規定。

經查明，與“農村房屋”所有權轉移（即在宅基地上所建的房屋）所對應的禁止性規定主要列明在《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）和《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）兩個文件中，以上規定均明確禁止農村房屋向城市居民流轉，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

本案中，林某明即涉案房屋的買受人的戶口性質是廣州市天河區的城鎮居民，正是以上規定中所指出的農村房屋的禁止流轉對象。因此，方某彬和林某明之間的房屋交易違反了針對“農村房屋”所有權流轉的禁止性規定，買受人林某明不能取得該房屋的所有權，方某彬也不能以與林某明的房屋交易為由申請相關房屋的變更登記。

（三）變更登記的具體審查義務

作為負有房產權屬登記管理工作這一法定職責的惠來縣房產管理局，在為申請人辦理房屋產權變更登記時必須嚴格履行審查程序，全面審查變更登記的主要依據和相關申請材料，確保變更登記的合法依規。具體而言，房產管理局既要做好對于申請材料的形式審查，又要做好針對房屋產權變更的具體事由的實質審查，尤其是涉及特定類型房屋交易行為的合法性審查和有效性審查。

根據《廣東省城鎮房地產權登記條例》第九條規定，權利人辦理房地產權登記應當向房屋所在地的房地產管理部門提交下列文件：（一）申請人的身份證明；（二）房地產權屬來源證明或者權利證書；（三）房地產轉移、轉讓、變更或者設定他項權的協議書、合同書或者批準文件；（四）繳納房地產稅的證明。房產管理局應該在審查以上申請材料的齊全性和真實性的基礎上，結合房屋的類型，重點審查房地產權屬變更的依據，即相關的協議書、合同或批準文件，確保作為變更登記的依據合法有效，進而保障所作出的變更登記這一行政行為的合法性和正確性。

本案中，惠來縣房產管理局僅僅做到了針對申請文件材料的形式審查，卻未能及時查明針對涉案房屋所有權流轉的禁止性規定，亦未指出對申請人與房屋受讓人之間的交易的違規之處，也就是說，惠來縣房產管理局在審查過程中沒有盡到足夠審慎的審查義務，存在一定的疏忽和過失。

（四）具體行政行為的依法評價

對于涉案房屋性質的界定、房屋所有權流轉的規定查明和登記機關審查義務的明確，都是服務于對“惠來縣房產管理局為涉案房屋辦理產權變更登記”這一具體行政行為的合法性評價。

就前文的三點分析來看，惠來縣房產管理局確實未盡到審慎的審查義務：一方面，惠來縣房產管理局在明知涉案房屋特性的情況下，未能查明房屋轉讓行為的禁止性規定和房屋交易的違規性；另一方面，根據《房屋登記辦法》第八十七條“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律法規另有規定外，房屋登記機關應當不予辦理”的規定，惠來縣房產管理局在明確房屋受讓人林某明并不屬于涉案房屋所在地農村集體經濟組織（即惠城鎮華群村）成員且沒有法律法規另有規定的特殊情形下，仍然為其辦理涉案房產產權的轉移登記。

綜上所述，惠來縣房產管理局向申請人林某明頒發惠房交05045《房地產權證》的行政行為，不但違反了上述國務院的禁止性規定，而且違反了《房屋登記辦法》第八十七條的規定。

《房屋登記辦法》雖然規定申請人可以就集體土地上房屋所有權申請轉移登記，但并不意味著集體土地上房屋可以自由轉讓。各個負有房產權屬登記管理工作職責的部門應恪盡職守，盡到審慎的審查義務，通過嚴格規范的工作流程來保障登記行為的合法依規，進而做到依法行政。而對于農村房屋及農村土地的流轉和交易行為，各地政府和相關部門應積極做好規范和引導，避免違規買賣等亂象的出現。

案號
一審：惠來縣人民法院（2015）揭惠法行初字第5號。
二審：揭陽市中級人民法院（2015）揭中法行終字第26號。
再審：揭陽市中級人民法院（2016）粵52行再1號。