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摘要
上世紀九十年代以來，我國大陸地區(qū)借鑒了我國香港地區(qū)的實踐經(jīng)驗和商品房買賣的具體做法，逐步建立了我國大陸地區(qū)的商品房預售制度。近年來，隨著我國內地房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的不斷深化，商品房預售作為一種重要的房地產(chǎn)開發(fā)、融資/買賣方式，已逐漸成為商品房銷售的主要方式。但由于商品房預售監(jiān)管法律制度不完備，在商品房預售制度實施過程中，出現(xiàn)了非常多的問題。本文擬就我國商品房預售制度的相關問題作一些粗淺的探討，以期對我國商品房預售制度的完善有所裨益。

關鍵詞
房地產(chǎn)；預售制度；概念；作用；問題；建議

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商品房預售制度的概念及其作用
（一）商品房預售制度的概念

商品房是指由開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出售的住宅！商業(yè)用房以及其他建筑物"商品房買賣分為商品房現(xiàn)售和商品房預售兩種形式。商品房預售，也稱為期房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位將尚在建設中的商品房預先出售給承購人，由承購人根據(jù)銷售合同支付房款并在房屋竣工驗收合格后取得房屋所有權的房屋買賣形式。

（二）商品房預售制度的作用

1、有利于欲購人的利益
商品房預售制度為預購人投資增辟了一條新的途徑，許多預購人將房地產(chǎn)業(yè)視為一項投資，期待房地產(chǎn)升值，從而獲取升值后的收益，因此樓花預售這種商品房銷售模式具有融資功能，可使預購人具有一定的獲利空間。

其次、對于預購人而言，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開夕蝴售--樓花力到商品房正式竣工交付使用之間尚有一段較長時間，房地產(chǎn)業(yè)的行情處于變動狀態(tài)，預購時的房價與正式竣工時的房價之間可能形成差價，該差價也會促使人們樂于成為商品房預售合同的買方。

2、有利于房地產(chǎn)開發(fā)商的利益

對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，采用商品房預售的售賣方式，不僅使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在施工過程中獲得一部分建設資金，加快資金的回籠，減輕借貸的壓力，而且大大地推動商品房的銷售，把房地產(chǎn)市場變化的風險部分地轉移出去"商品房預售制度由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)制，那么他們理所當然地是這種制度的最大受益者。

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關于我國商品房預售監(jiān)管法律制度現(xiàn)狀的思考
總體上講，目前我國規(guī)制商品房預售的法律體系比較完善。但隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，大量的新問題層出不窮。法律的滯后性特點顯現(xiàn)出來，主要存在以下幾方面的問題：

（一）缺乏完善的預售資金監(jiān)管體系

當前，我國沒有規(guī)制使用房屋預收款的相關法律與監(jiān)管規(guī)定，尚沒有形成比較成熟完善的預售資金監(jiān)管體系。部分開發(fā)商為了追求所謂的經(jīng)濟效益與規(guī)模效應，在資金不足的情況下，擅自將預售款用到其他非建設項目當中，或者將已經(jīng)預售的商品房向銀行抵押以獲得貸款，出現(xiàn)問題時，開發(fā)商為逃避當事人的追究以及相應的法律制裁，甚至捐款而逃，工程無法繼續(xù)進行形成“爛尾樓”，使得購房者無法在規(guī)定的時間得到交付實現(xiàn)合同目的，難以辦理相關的產(chǎn)權登記等嚴重后果發(fā)生。

（二）法律規(guī)定不完善，行政監(jiān)管薄弱

房地產(chǎn)市場準入和退出的法律機制未隨市場的發(fā)展作相應的調整，對不合格開發(fā)商的標準缺乏階段性調整，這就需要一些行政監(jiān)管措施。我國采取準則主義的市場準入門檻并不高，符合資質條件的開發(fā)商只需向有關部門申請登記，登記機關審查合格便可對其授予合法主體資格，而無需行政機關逐級審批。對于開發(fā)商的信用度也沒有具體規(guī)定，更沒有統(tǒng)計或對其進行信用管理與跟蹤。
市場退出就是當企業(yè)不具備參與此項活動的資格時，根據(jù)法律的規(guī)定要退出市場。然而現(xiàn)實情況卻是一些不符合國家法規(guī)的或已經(jīng)不適應市場規(guī)律不再具有從事房地產(chǎn)開發(fā)實力的企業(yè)要么很難退出市場，要么利用不完善的退出機制來逃避責任。不管企業(yè)處于哪種階段都是比較自由的，容易造成大量企業(yè)過度和無序涌入，加劇市場風險，我國對它們的管理缺少明晰靈活的監(jiān)管機制，如何規(guī)制這些市場主體混亂的問題有待完善。

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完善我國商品房預售制度的建議
（一）完善商品房預售資金監(jiān)管制度

1.商品房預售資金監(jiān)管主體的確定

對商品房預售資金實行監(jiān)管，首先要解決的問題就是監(jiān)管主體的確定“在確定監(jiān)管主體時應當考慮幾方面因素，第一，監(jiān)管主體的獨立性，監(jiān)管機構本身在經(jīng)濟利益上應保持相對的獨立性，與被監(jiān)管者沒有利益上的共通性，不能通過其監(jiān)管行為從被監(jiān)管者收益中獲取利益，監(jiān)管主體的獨立是監(jiān)管者能夠正確履行監(jiān)管職能的基本要求；第二，監(jiān)管能力，商品房預售涉及到建筑和金融等多個領域，要求監(jiān)管者具備建筑工程的專業(yè)知識，足夠的管理知識，掌握與工程建設相關的法律！法規(guī)知識，要具有一定的金融和經(jīng)濟方面的知識，在技術上能夠控制預售款的流向，對開發(fā)商提供的相關資料能夠做出迅速而有效的判斷；第三，責任能力，監(jiān)管主體在行使權力的同時，必須具有相應的責任能力，能夠對為其行為獨立地承擔相應的法律后果，監(jiān)管機構必須具有獨立的人格，具有一定的財產(chǎn)，以保證其履行監(jiān)管職能并依法承擔責任”。

2.商品房預售資金監(jiān)管內容的確定

商品房預售資金監(jiān)管主要涉及監(jiān)管范圍、預售資金的收存和撥付以及法律責任等內容。更具體的體現(xiàn)在以下幾個方面：（l）關于預售資金監(jiān)管協(xié)議和監(jiān)管范圍（2）關于預售資金的收存和撥付（3）關于法律責任

（二）完善房地產(chǎn)市場準入和退出機制

完善的措施包括立法上的完善和制度上的完善，在立法上，就是有針對性的、詳細的法律條文來補充，在制度上可以建立開發(fā)商信用考評機制，保護信譽好的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，促使實力低信譽差的企業(yè)有序退出市場，凈化房地產(chǎn)市場氛圍。行政主管部門對房企的資質與信用管理建立統(tǒng)一的賬戶，也能更好的讓公眾查閱，便于購買。

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結束語
商品房預售制度對于國內的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著重要意義，保障了房產(chǎn)市場快速有序的發(fā)展，它在推動房地產(chǎn)面向市場化以及繁榮房地產(chǎn)市場的舞臺上發(fā)揮了重要作用，同時我們應該認識到此制度存在著執(zhí)行上的漏洞需要填補，還有許多不足和需要完善的地方。應當完善相應的法律法規(guī)，規(guī)定嚴格的商品房預售市場準入和退出機制，加強對預售資金的監(jiān)管，健全懲罰性賠償制度，建立風險分擔機制，以保障商品房預售中預購人等主體的合法權益。

【參考文獻】

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