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摘要
商品房售后返租在實(shí)踐中引發(fā)不少糾紛，文章試圖通過(guò)對(duì)商品房售后返租這一現(xiàn)象產(chǎn)生的背景原因及潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并就相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行法律評(píng)析，最后對(duì)相關(guān)立法的完善提出一些建議。

關(guān)鍵詞
售后返租；轉(zhuǎn)租；投資回報(bào)

近幾年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈。一些房開商為了能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，紛紛推出各種花樣翻新的促銷方式，其中在寫字樓、商業(yè)鋪面等商業(yè)房地產(chǎn)的銷售中十分流行的一種銷售模式就是商品房的售后返租。但由于我國(guó)相關(guān)立法不夠完善，加之我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)信用機(jī)制的缺失，其在實(shí)際運(yùn)行中存在不少問(wèn)題，引發(fā)不少糾紛。故撰文對(duì)此現(xiàn)象進(jìn)行法律分析，以期能促進(jìn)相關(guān)立法的完善。

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商品房售后返租概述
（一）商品房售后返租的定義

商品房售后返租這現(xiàn)象在現(xiàn)實(shí)生活中有不同稱謂。有的叫做“售后包租”，有的稱為“帶租約銷售”，有的謂之“返租回報(bào)”。建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第45條第2款將其定義為“是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租業(yè)主所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。”其實(shí)質(zhì)就是房開商為了促進(jìn)商品房的銷售，而承諾給予購(gòu)房有一定比例的租金回報(bào)，來(lái)吸引購(gòu)房者購(gòu)買。房開商承諾的租金回報(bào)從每年6%到8%不等，有的甚至高達(dá)10%。而返租年限短則3-5年，長(zhǎng)則8-10年。

（二）商品房售后返租產(chǎn)生的背景原因及潛在風(fēng)險(xiǎn)分析

商品房售后返租的模式源自于上個(gè)世紀(jì)60年代以來(lái)在法國(guó)興起的產(chǎn)權(quán)式酒店。后盛行于歐美、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，20世紀(jì)90年代中期傳到我國(guó)海南，近幾年風(fēng)行全國(guó)。其迅速流行的原因主要來(lái)源于二方面：一方面，對(duì)于房開商來(lái)說(shuō)，采用售后返租的銷售模式，可促進(jìn)銷售過(guò)程，從而盡快回收資金，迅速獲取利潤(rùn)，為滾動(dòng)開發(fā)提供資金支持；另一方面，對(duì)于購(gòu)房者而言，房地產(chǎn)保值、增值的傳統(tǒng)理財(cái)觀念、房開商低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)承諾的誘惑、我國(guó)投資渠道的狹窄、再加之售后返租又可省去招租的麻煩，從而使商品房售后返租成為一種雙方都樂(lè)意接受的，能實(shí)現(xiàn)“雙贏”的理想商業(yè)模式。然而，從我國(guó)商品房售后返租的運(yùn)行現(xiàn)狀來(lái)看，其對(duì)購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)較大。主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：首先是投資回報(bào)能否兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，這也是售后返租潛在的最大風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，售后返租引起的糾紛，絕大多數(shù)起因于此。其次是房開商欺詐購(gòu)房者，挪用預(yù)售款，甚至卷款潛逃的風(fēng)險(xiǎn)。這種案例鮮有發(fā)生，但也不是沒(méi)有。實(shí)際上這兩種情況都可歸結(jié)為房開商的信用風(fēng)險(xiǎn)。亳無(wú)疑問(wèn)，這些風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，為將來(lái)糾紛的發(fā)生埋下了隱患。

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商品房售后返租相關(guān)問(wèn)題的法律評(píng)析
（一）售后返租合同的效力

按照建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》對(duì)售后返租所下的定義，售后返租可分為以下兩種類型：

1.房開商方面作為商品房的銷售方與購(gòu)房者簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)又以承租人的身份與購(gòu)房者針對(duì)所售商品房簽訂另一份租賃合同。一般所說(shuō)的售后返租合同主要就是指這份租賃合同。這里研討的也是這份租賃合同的效力，眾所周知，我國(guó)商品房銷售可分為預(yù)售（未竣工商品房銷售）和現(xiàn)房銷售兩種。對(duì)于未竣工的商品房售后返租行為，我國(guó)建設(shè)部頒布的《商品房銷售管理辦法》第11條明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”顯然，我國(guó)對(duì)未竣工商品房售后返租的行為是明令禁止的，那么是否意味當(dāng)事人就未竣工商品房所簽的售后返租協(xié)議就因此無(wú)效呢？我國(guó)《合同法》第52條明確規(guī)定違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。從《商品房銷售簽理辦法》的效力層次上看，其屬于部委規(guī)章，顯然不屬于法律、行政法規(guī)之列。所以不能因?yàn)檫`反建設(shè)部頒布的《商品房銷售簽理辦法》第11條的禁止性規(guī)定而歸于無(wú)效。另外，我國(guó)建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定：禁止將未依法取得所有權(quán)證的房屋出租。同理，該管理辦法從效力層次上看也屬部委規(guī)章，所以對(duì)于未竣工的商品房所簽訂的售后返租合同，盡管也違反了該管理辦法的禁止性規(guī)定，但也不能因此歸于無(wú)效。違反上述兩規(guī)章，只能引起相應(yīng)的行政法律責(zé)任，而不影響當(dāng)事人之間民事行為的效力。進(jìn)一步分析，我們發(fā)現(xiàn)在簽訂售后返租合同時(shí)，若合同約定的租賃期間是在購(gòu)房者取得所售商品房產(chǎn)權(quán)證之前（現(xiàn)實(shí)生活中所簽訂的售后返租合同往往如此，因?yàn)檗k理房產(chǎn)證是在交房過(guò)后的一段時(shí)間），由于房屋出租是一種財(cái)產(chǎn)處分行為。那么此時(shí)，購(gòu)房者尚未取得房屋所有權(quán)而將該房出租，結(jié)合我國(guó)合同法第51條之規(guī)定“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”該行為屬無(wú)權(quán)處分行為，但由于承租人是房開商，而房開商此時(shí)才是該商品房真正的所有權(quán)人，房開商與購(gòu)房者簽訂了房屋租賃合同，雙方就此達(dá)成了合意，應(yīng)視為房開商對(duì)購(gòu)房者的這一無(wú)權(quán)處分行為的追認(rèn)。因此，這種售后返租合同屬于已經(jīng)追認(rèn)有效的無(wú)權(quán)處分合同。

2.房開商一方面與購(gòu)房者簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)，又與購(gòu)房者約定，代為出租購(gòu)房者所購(gòu)房屋。實(shí)際上就是替購(gòu)房者尋租。從該法律關(guān)系的性質(zhì)來(lái)看，代為出租的約定屬于我國(guó)合同法第396條規(guī)定的委托合同。因?yàn)榉块_商是接受購(gòu)房者的委托，為委托人處理法律事務(wù)（即同第三人簽訂租賃合同）該約定的內(nèi)容并未違反我國(guó)法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，同時(shí)也不具有法定的其他可歸于無(wú)效事由，與第一類售后返租合同效力分析同理，該合同不能因違反建設(shè)部頒布的上述兩規(guī)章中的禁止性規(guī)定而歸于無(wú)效。同樣，若房開商與購(gòu)房者約定代理購(gòu)房者出租所售商品房是在購(gòu)房者取得房產(chǎn)證之前，仍視為是對(duì)購(gòu)房者無(wú)權(quán)處分行為的追認(rèn)。不然的話，何必代理購(gòu)房者出租呢？因此，這一類型的售后返租合同仍屬已經(jīng)追認(rèn)有效的無(wú)權(quán)處分合同。

（二）房開商轉(zhuǎn)租的問(wèn)題

討論該問(wèn)題的前提是針對(duì)上述第一種售后返租。即由房開商承租所售房屋的情形。而第二種售后返租是由房開商代為出租，房開商既是購(gòu)房者的代理人，而非承租人，因此不存在轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)生活中，房開商在對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行轉(zhuǎn)租的環(huán)節(jié)，往往容易與購(gòu)房者發(fā)生糾紛。當(dāng)房開商轉(zhuǎn)租的對(duì)象是大型商場(chǎng)、超市、餐飲公司等企業(yè)時(shí)，由于這些企業(yè)一般需要對(duì)整層或整棟房產(chǎn)進(jìn)行租賃，而其承租后，根據(jù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的需要，往往改變?cè)瓉?lái)房子的格局，購(gòu)房者原先購(gòu)買的鋪位有時(shí)會(huì)被改變?cè)瓲睿械谋桓脑鞛閺N房，有的被改為洗手間，有的被改為樓梯道等，顯然購(gòu)房者的權(quán)益因此遭受侵害。第三方的這種行為屬于改變租賃物用途，有時(shí)甚至對(duì)租賃物造成損失的行為。在這種情況下，購(gòu)房者能否直接向第三方主張賠償損失呢？我國(guó)合同法第224條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”從該條規(guī)定來(lái)看，購(gòu)房者與房開商之間，房開商與次承租人之間系兩個(gè)雖關(guān)聯(lián)但獨(dú)立的租賃合同法律關(guān)系。基于合同相對(duì)性的原則，當(dāng)?shù)谌藢?duì)租賃物造成損失的，購(gòu)房者不能直接向第三人主張違約賠償，只能向房開商主張賠償損失。房開商再向第三人追償。另外，實(shí)踐中常見的一個(gè)問(wèn)題是房開商經(jīng)購(gòu)房者同意將所售商品房轉(zhuǎn)租給第三人，而房開商對(duì)購(gòu)房者拖欠租金時(shí)，購(gòu)房者能否直接向第三人主張租金呢？我國(guó)合同法對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，有人認(rèn)為：可以直接向第三人主張租金，承租人違約不支付租金自青況下，固守合同的相對(duì)性，必然導(dǎo)致不正義，出租人的合法權(quán)益難以保障。因此，在承租人違約時(shí)，出租人應(yīng)有權(quán)向第三人主張權(quán)利，以保護(hù)出租人的正當(dāng)權(quán)益。注筆者認(rèn)為合同的相對(duì)性作為原則不能隨意破壞，否則會(huì)造成法律關(guān)系的混亂無(wú)序。在這種情況下，若因承租人怠于行使而危害債權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，出租人完全可以通過(guò)代位權(quán)訴訟使自己的權(quán)利得到救濟(jì)。

（三）投資回報(bào)許諾的效力

采用售后返租這種銷售模式最大的賣點(diǎn)就是房開商承諾的租金回報(bào)，即投資回報(bào)。在實(shí)踐中，房開商往往許諾每年6%或8%，有的甚至高達(dá)10%。那么房開商所作的這種許諾產(chǎn)生何種效力呢？這需要根據(jù)許諾的方式及其內(nèi)容進(jìn)行具體分析。

1.當(dāng)投資回報(bào)許諾出現(xiàn)在售房廣告中，根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條之規(guī)定“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。”顯而易見，房開商發(fā)布的包含投資回報(bào)許諾的售房廣告明顯屬于違法廣告。根據(jù)該暫行規(guī)定第21條“違反本規(guī)定發(fā)布廣告，依照《廣告法》有關(guān)條款處款。《廣告法》無(wú)具體處罰條款的，由廣告監(jiān)督管理機(jī)關(guān)責(zé)令停止發(fā)布，并可對(duì)違法行為人處以三萬(wàn)元以下的罰款。因此，發(fā)布廣告的房開商應(yīng)依法承擔(dān)上述規(guī)定的行政法律責(zé)任。此外，更令人關(guān)注的是在售房廣告中出現(xiàn)的這種投資回報(bào)的允諾能否對(duì)房開商產(chǎn)生約束力？一般而言，售房廣告屬要約邀請(qǐng)，廣告的發(fā)布者違反的，并不承擔(dān)違約責(zé)任，但售房廣告中這種投資回報(bào)的許諾顯然對(duì)購(gòu)房合同的訂立及房?jī)r(jià)的確定有重大影響。因此，按照2003年6月1日施行的《最高人民法院關(guān)于整理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的第3條規(guī)定，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體、確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”發(fā)布廣告的房開商若未兌現(xiàn)售房廣告中的投資回報(bào)許諾的，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。并且這種違約責(zé)任并不因房開商承擔(dān)違法廣告的行政責(zé)任而免除。

2.當(dāng)投資回報(bào)的許諾出現(xiàn)在購(gòu)房合同或租賃合同中時(shí)，毫無(wú)疑司，房開商違反的，當(dāng)然承擔(dān)違約責(zé)任。但實(shí)踐中常常出現(xiàn)的一個(gè)問(wèn)題是房開商在合同中所許諾的投資回報(bào)與廣告中的投資回報(bào)不一致時(shí)，如何處理？如房開商在售房廣告中所許諾的投資回報(bào)率是以總房?jī)r(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算的，如該套房屋的總價(jià)款是60萬(wàn)元，投資回報(bào)率為每年10%，則每年應(yīng)支付的租金就是6萬(wàn)元。但到了簽訂合同時(shí)，房開商所提供的合同文本上所指的投資回報(bào)率是以購(gòu)房者支付的首期款為基礎(chǔ)計(jì)算的，如購(gòu)房者支付的首期款是20萬(wàn)元，投資回報(bào)率同樣是10%，但每年應(yīng)支付的租金是為2萬(wàn)元。由此可見二者之間的差別很大。按照上述分析，鑒于把房開商在售房廣告中作出的投資回報(bào)許諾作為合同內(nèi)容，那么這種情況就屬于合同條款相互沖突的問(wèn)題，需要適用合同解釋來(lái)處理。由于該合同是房開商事先擬訂的合同文本，屬格式合同。根據(jù)我國(guó)合同法第41條之規(guī)定“對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用格式條款。”因此，在這種售房廣告中的投資回報(bào)率與合同約定的投資回報(bào)率不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出不利于房開商的解釋。即以售房廣告中的投資回報(bào)率為準(zhǔn)。這樣才能切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者的利益，實(shí)現(xiàn)合同正義。

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商品房售后返租相關(guān)立法完善之建議
（一）取消未竣工商品房不得售后返租的規(guī)定，科以房開商售后返租的風(fēng)險(xiǎn)提醒義務(wù)

建設(shè)部頒布的《商品房銷售合同辦法》第11條對(duì)未竣工的商品房的售后返租采取了一概封殺的態(tài)度，實(shí)屬不妥。首先從該法條的執(zhí)行情況來(lái)看并不理想。實(shí)踐中，房開商只要設(shè)立一家關(guān)聯(lián)企業(yè)，與購(gòu)房者簽訂租賃合同，便可輕松規(guī)避該法條。況且如上文所述，該禁止性規(guī)定并不能否定當(dāng)事人雙方合同行為的有效性。所以對(duì)于未竣工商品房進(jìn)行售后返租的事例比比皆是。其次，建設(shè)部之所以作此規(guī)定，主要是因?yàn)榉块_商違約的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)很高，但并無(wú)必要因此一概否定！正如證券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)很高，難道需要因此禁止證券交易嗎？前述特殊類型租賃方式，反映了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀需要，應(yīng)當(dāng)合理引導(dǎo)而不能簡(jiǎn)單禁止。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，每個(gè)市場(chǎng)主體在市場(chǎng)交易中，是自己利益的最佳判斷者，應(yīng)該由他們自己作出行為判斷，政府不應(yīng)過(guò)多干預(yù)。對(duì)于未竣工商品房的售后返租潛在風(fēng)險(xiǎn)，作為政府應(yīng)當(dāng)幫助建立企業(yè)信用機(jī)制；作為房開商應(yīng)當(dāng)負(fù)有風(fēng)險(xiǎn)提醒義務(wù)；而作為購(gòu)房者也應(yīng)在市場(chǎng)交易中，盡到必要的交易注意，在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)審慎考察對(duì)方的信用及相關(guān)手續(xù)是否齊備，簽訂合同時(shí)，應(yīng)注意明確責(zé)任條款，必要時(shí)，可要求對(duì)方提供擔(dān)保。這樣做的話，應(yīng)該能最大限度地防范和化解商品房售后返租潛在風(fēng)險(xiǎn)，使其在市場(chǎng)運(yùn)行中發(fā)揮正面作用。

（二）取消“未依法取得房屋所有權(quán)證書不能出租”的規(guī)定

建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定“禁止將未依法取得所有權(quán)證的房屋出租。”該法條遭到諸多學(xué)者的反對(duì)，認(rèn)為其違反民法基本原理。高富平認(rèn)為所有權(quán)證書僅僅是證明權(quán)屬的種證據(jù)，若持有所有權(quán)證書之外的其他證據(jù)能夠證明合法權(quán)屬存在的，權(quán)利人亦有權(quán)出租該房屋，所有權(quán)證書僅為證明合法權(quán)屬的證據(jù)之一，而不是唯一證據(jù)。另外，筆者認(rèn)為該法條不僅違背法理，也不符合客觀實(shí)際。現(xiàn)實(shí)生活中，普遍存在很多新建房屋未依法取得房屋所有權(quán)證書即行出租的情況。使得該條文形同虛設(shè)，根本不能令行禁止。再說(shuō)若照此規(guī)定，這類房屋不能出租的話，不僅閑置房屋資源，而且也不利于緩解我國(guó)目前住房緊張的狀況。因此，應(yīng)當(dāng)取消“未依法取得房屋所有權(quán)證書不能出租”的規(guī)定。

（三）增加對(duì)售房廣告中許諾投資回報(bào)行為的責(zé)任承擔(dān)方式

正如上文所述，建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條對(duì)在售房廣告中許諾投資回報(bào)的行為作了禁止性規(guī)定，但該規(guī)章第21條規(guī)定該違法責(zé)任只是責(zé)令停止發(fā)布，可能被處以3萬(wàn)元以下罰款。眾所周知，房開商一般開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)樓盤銷售額少則幾千萬(wàn)元，多則幾億甚至幾十億，在如此巨大的商業(yè)利益誘惑下，區(qū)區(qū)這三萬(wàn)元能夠起到懲罰并且防止房開商再犯的效果嗎？顯然在這種規(guī)定面前，房開商的違法成本太低，自然照樣廣而告之。因此有必要增加其責(zé)任承擔(dān)方式。如規(guī)定責(zé)令其消除影響。即要求其以同樣的廣告方式，同樣的覆蓋量對(duì)其違規(guī)性廣而告之，費(fèi)用自然由其承擔(dān)。對(duì)于視商業(yè)信譽(yù)為自己生命力的房開企業(yè)來(lái)說(shuō)，也許只有這樣的責(zé)任方式才能收到理想的效果。