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在實踐中，經常有建筑物區分所有權人將其專有部分由居住性用房改變為飯店、托管中心等經營性用房，這起到了增加百姓收入、有效解決就業、方便居民生活等積極作用，同時也帶來了小區物業管理難度增加、房屋結構更改后產生隱患、小區居住品質受影響等問題。
筆者以工作中遇到的案例入手，嘗試辨析居民住宅自行“住改商”的合法性、合理性等問題，以及如何解決矛盾糾紛。

自行“住改商”房屋
引發同住相鄰業主投訴
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2013 年，周某購買了某市東城區某商品房住宅小區3 號樓5 單元1001 號、1002 號的兩套房屋，并于同年4 月獲得房屋所有權證書。該市為解決交通路網布局問題，推廣街區制，實現小區內部道路公共化，選擇了周某房產所在住宅小區作為開放式小區試點。3 號樓位于小區外圍，且這兩套房屋在該棟樓房一層，小區圍墻拆除后房屋就變成了臨街房屋。
由于小區道路開放后，車輛人流增多，周某認為上述兩套房屋不再適宜居住，自行將房屋的中間部分打通，在房屋臨街的墻中開了進戶門，設置了店面招牌，住宅樓的房間內分設了廚房、衛生間以及4 個包間，用于經營餐廳。2014 年6月，周某辦理了個體工商戶營業執照，經營場所也登記為這兩套房屋所在地址。
張某某、蔣某某等與周某居住在同一住宅樓的鄰居認為，周某的“住改商”行為影響了同住相鄰業主的居住和生活環境，要求其立即停止擅自將住宅用房改造成餐飲營業用房的侵權行為，將房屋恢復為住宅，并將違法拆改的房屋承重墻恢復原狀，以消除安全隱患。
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爭議焦點
是否損害利害關系人利益
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對于周某的自行“住改商”行為，除了表示異議的鄰居們，業主委員會、物業管理公司、社區居委會等方面也表達了各自的看法。
業委會表示，“住改商”業主在小區內張貼廣告，外來客戶頻繁進出小區等情況的確影響了小區品質，應恢復該房屋的住宅功能。
物管認為，周某簽訂了物業管理服務協議后，違反了《物權法》及小區臨時管理約定，將住宅改為經營性用房，且沒有經有利害關系的業主同意，造成業主之間矛盾，使得小區難以管理。
社區提出，業委會和物管要共同管理好小區，為小區業主提供良好的居住環境，公平公正處理小區事務，化解業主之間的矛盾。
周某則認為，小區有其他配套商業用房，他的經營行為取得了合法的許可手續，且他是在自己的住宅內進行改造，沒有涉及共有部分，并未對相鄰權利人的權益造成損害。在得知鄰居準備向法院起訴后，周某為在訴訟中取得優勢，向不動產登記機構申請變更登記，欲將房屋用途調整為商鋪。
相鄰業主認為業委會和物管無法協調督促周某恢復其房屋的住宅功能，在得知周某向登記機構申請變更登記后，要求登記機構出面責令周某進行整改。
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僅依據營業執照
無法辦理用途變更登記
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?“住改商”涉及變更物業的用途和結構及相鄰關系調整。按照《物權法》第七十七條的規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房；業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。這意味著，“住改商”需符合遵守法律、法規以及管理規約,以及經有利害關系的業主同意的兩個條件。
建筑物區分所有權人對其專有部分應當依照法定或者預先設定的特定用途進行使用，不得隨意更改，以確保其他業主的居住環境和品質。如需更改，必須符合法律規定。實踐中，各地對于“住改商”的程序規定各有不同，有的地方依據《關于促進以創業帶動就業工作指導意見的通知》（國辦發〔2008〕111 號）相關規定，采用放寬場所登記條件的簡易程序，征求利害關系業主的同意由當地居委會出具證明，可到工商部門申請營業執照。也有的地方要求辦理規劃、建設、國土等批準用途調整的審批手續，并繳納相應的土地出讓金后，才能申請營業執照。
本案例爭議的焦點是周某的經營行為是否屬于合法的“住改商”行為，周某主張其經營的餐廳已經取得營業執照、手續合法，并且已經多次就相關問題與相鄰關系人進行了溝通、協調，并按照相鄰關系人的要求對餐廳進行了改進，已經達到符合法規及管理規約的要求。
然而，雖然周某辦理了營業執照，但他不僅改變了房屋的使用性質，也改變了其結構狀況，改造行為已超出了其正當行使房屋所有權的權利界限，卻無法提供建設、規劃的審批手續。房屋用途變更依據的是城市規劃部門出具的批準文件及自然資源主管部門簽訂的土地出讓合同補充協議，而不是依據營業執照。顯然，無論張某某、蔣某某等人是否提出異議，登記機構也不能給予其辦理房屋用途變更登記手續。

“住改商”
須經全體利害關系業主同意
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怎樣準確把握“經有利害關系的業主同意”這一要求？
首先，有利害關系的業主，現實操作中有理解為小區全體業主的，也有理解為本棟建筑物內的其他業主。按照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條，業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”；建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。因此，判斷是否為利害關系業主，要符合具有相鄰利益以及超出容忍限度造成侵害兩個標準。
其次，“同意”從文義和內容來看，指的是經全體利害關系業主而非多數利害關系業主同意。
“住改商”的監管部門較為模糊，經營場所登記依據《公司登記管理條例》的相關規定，管理部門應是工商管理部門，若涉及改變房屋用途等由規劃、住房、建設、安監等相關職能部門依法管理。實踐中，小區出現“住改商”經營行為擾民的，業主大多要求物業管理公司出面協調制止，物管則以《商品房買賣合同》所附《臨時管理規約》中，約定業主不得變動、改變物業的用途和結構，或在行使權利時不得發生與物業的使用性質相悖的行為等內容，要求相關業主整改或是通過安裝門禁卡、禁止其使用電梯運貨等措施“請走”擾民公司。這些措施無法達到效果時，可向社區居委會和街道辦、工商、住房、公安等部門舉報，仍然拒不整改的，可依據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕7 號）中第十條的規定向人民法院起訴。
本案例中，雖然周某主張自己是合法經營，但其經營過程中產生的噪音、油污、異味、人員流動等確已對本應安靜、整潔的居民生活環境造成了影響，明顯超出了相鄰義務人所應承擔的必要容忍義務的限度。即便是屬于營業執照許可范圍，并不能據此認定其“住改商”的行為具有合法性。
對這一行為的管理的確存在現實問題。雖然最高法有相關司法解釋，但如何在實踐中落地卻沒有細化的程序。僅僅以是否取得營業執照，判定是否合法顯然不可取，取得了營業執照只能證明被告的經營獲得了工商管理部門的行政許可，并不表示其“住改商”民事法律行為是合法有效的。獲得營業執照不能成為抵消有利害關系業主反對意見的理由。“住改商”形成的糾紛需要業委會、物業、居委會等方面積極協調處理，協調不成的可訴之人民法院。登記機構在辦理相關業務時，亦因嚴格按規范進行審核，避免出現為違法行為背書的情況。
本案例中，登記機構對周某的房屋用途變更登記做出不予受理決定，同時，張某某等業主與業委會以“住改商”侵權為由,分別將周某及市工商管理局起訴至人民法院，法院通過庭審認為周某自行將其兩套住宅中間部分打通用于經營餐廳，未經有利害關系的張某某等業主同意，且噪音和油煙問題影響了小區的居住環境和生活質量，故對要求停止“住改商”并恢復住宅的訴訟請求予以支持，裁定周某停止將住宅改為餐廳的行為并恢復住宅使用，將違法拆改的墻體恢復原狀；同時，認為在核發營業執照時，市工商管理局未依法審查相鄰權利人的意見，行政許可存在瑕疵，裁定撤銷其頒發的營業執照。