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【審判規則】?
行為人以房產交易的方式收受賄賂，并在將房產轉讓后實現和占有賄賂款，依法構成受賄罪。此時對行為人受賄數額的認定應以房產交易時當地市場價格與實際支付價格之間的差額進行計算。由于房產交易時的市場價格無法調查核實，故應以法定的價格評估機構對房產在交易時間節點的評估作為認定“交易時當地市場價格”的依據。同時，由于商品房交付定金和簽訂正式的商品房買賣合同之間存有時間和價格的差異，故應以簽訂預售合同和交付定金的時間來認定房產的交易時間。綜上，應按照價格評估機構評估的價格與實際支付價格之間的差額計算受賄數額。此外，在交易房產面積確定后，行為人實際收受的賄賂款如高于其已交易形式所得的賄賂，應將行為人的高出部分視為賄賂款所生的孳息，與賄賂款一并追繳。　
【關 鍵 詞】
刑事　受賄　房產交易　賄賂款　受賄數額　市場價格　實際支付價格　交易時間　商品房買賣合同　預售合同　孳息
【基本案情】
金山公司（霞浦縣金山房地產開發有限公司）于2001年初在霞浦縣受讓一宗項目用地的土地使用權，面積為55畝。在獲得該土地使用權后，霞浦縣金山房地產開發有限公司將該土地用于“金山花園”房地產項目的開發建設。2001年上半年，擔任霞浦縣建設委員會主任一職的龔X源被金山公司總經理金X璋找到，并被要求對“金山花園”項目審批進行照顧，同時，龔X源被金X璋建議購買“金山花園”的一幢溜房并被承諾會以比市場價格優惠低的價格來購買，其后龔X源在“金山花園”的圖紙上進行了標注將B13號溜房預留下來。
許X清是龔X源之弟龔X旋的朋友。2001年5、6月份左右，許X清因欲購買“金山花園”的房子，請求龔X旋去聯系龔X源詢問一下能否為其在“金山花園”購買一幢溜房提供幫助。之后，龔X源聯系到金X璋，告知金X璋將要辦理其預定的溜房的購房手續，辦理人為其弟龔X旋。同時，金X璋在電話中同意將會為其辦理購房手續并承諾將以比該幢溜房市場價低10萬元的價格出售。之后，龔X源告知龔X旋，稱金X璋會以低于市場價10萬元的價格將已預留一幢溜房出售，同時，龔X源要求龔X旋與許X清一同與金X璋辦理購房手續并令龔X旋帶回金X璋答應給付的10萬元購房優惠。
隨后，待龔X旋辦理購房手續時，金X璋為方便龔X旋辦理購房手續開具一張紙條，紙條上載明了房號B13及購房價款。同時，金X璋告訴龔X旋，此張單據為優惠購房款10萬元的憑據。龔X旋與許X清攜帶此張單據一起前去“金山花園”售樓處辦理購房手續，其后龔X旋要求許X清向其給付少交的10萬元購房款。同時，在售樓部工作人員告知龔X旋攜帶的單據是優惠人民幣10萬元購房款的憑據后，許X清要求龔X旋便宜2萬元，龔X旋遂找龔X源進行商量，在龔X源同意許X清的請求后，許X清將人民幣8萬元給予龔X旋，龔X旋將錢帶回給龔X源。
許X清于2001年6月29日攜帶上述單據支付了定金，支付定金人的名字寫為其妻李X清，同時，就“金山花園”B幢B13號溜房，許X清與金山房地產開發有限公司簽訂了購房協議，協議約定的購房單價為每平方米人民幣884.355元。2002年7月9日，許X清再次以李X清名義與金山房地產開發有限公司正式簽訂了“金山花園”B幢B13號商品房買賣合同，合同價款約定為884.355元每平方米，總面積436.2平方米，總價人民幣38.58萬元。經實際測算，該商品房面積為413.05平方米，之后許X清將人民幣365 282.83元購房款支付給金山房地產開發有限公司。隨后，寧德市價格認證中心對“金山花園”B幢B13號房產價格進行鑒定，該房產在2001年6月29日時點價值444 189.83元，其中每平方米單價為1075.39元，總面積為413.05平方米。 br>龔X源于2009年10月25日主動到霞浦縣紀律檢查委員會投案自首，并在投案后司法機關立案前退繳款項人民幣10萬元給霞浦縣紀律檢查委員會。
公訴機關以龔X源犯受賄罪，提起公訴。
【爭議焦點】
行為人以房產交易的方式收受賄賂，并在將房產轉讓后實現和占有賄賂款。在商品房交付定金和簽訂正式的商品房買賣合同之間存在時間和價格的差異的情況下，應如何認定受賄數額。
【審判結果】
一審法院判決：被告人龔X源犯受賄罪，判處有期徒刑三年，緩刑三年；被告人龔X源退繳受賄非法所得贓款人民幣78 907元及孳息人民幣1 093元，共計人民幣八萬元予以沒收，上繳國庫。
宣判后，被告人龔X源未提出上訴，公訴機關亦未提出抗訴，判決已發生法律效力。
【審判規則評析】
根據最高人民法院的相關規定，行為人以交易的方式收受賄賂，并通過轉讓交易標的的方式將賄賂款項實現和占有的，屬于以其他交易形式非法收受請托人財物，構成受賄罪。此時，對行為人受賄數額的認定應按照交易時當地市場價格與實際支付價格之間的差額進行計算。據此，對于以房產交易形式收受賄賂的行為人而言，當地市場價格的確定是認定其受賄數額的重要依據。所謂“交易時當地市場價格”一般是指交易雙方簽訂房屋買賣合同并按照合同約定支付對價時的市場價格，這包括經營者事先設定的不針對特定人的優惠價格。具體地講，房產的經營者自行確定的銷售價具有一定的隨意性和不合理性，其與市場規律發展是否相符并不能明確肯定，而法定價格鑒定機構的評估結論確系以房產交易時的時間節點采用市場比較法進行評估的，更符合客觀實際。故如被交易的房產在當時當地的銷售價格不能通過調查取證被確定時，應以鑒定機構的評估價格作為認定“交易時當地市場價格”的參考依據。
評估節點是確定“交易”時間的重要標準。對房產交易而言，評估節點一般指的是房產交易的時間，即簽訂正式商品房買賣合同的時間。但是，由于行為人在交付定金和簽訂商品房買賣合同之間存有較長的時間差異，導致同一房產在這些時間節點的市場價格差異較大，同時，商品房買賣合同簽訂時的評估價格高于預售合同簽訂時的價格，故應以行為人簽署預售合同并交付定金的時間作為確定商品房交易價格的時間節點。此外，行為人以房產交易的形式收受賄賂，且將房產轉讓占有賄賂款，如其收受的賄賂高于其通過房產交易形式收取的賄賂額度，應將行為人高出賄賂的部分作為所收受賄賂的孳息，與賄賂款一同上繳國庫。
本案行為人以交易的方式收受賄賂，并通過轉讓交易標的的方式實現和占有其通過交易方式收受的賄賂款，其行為已構成受賄罪。在實施房產交易時，房產經營者給予行為人賄賂款，并結合已給付的賄賂款數額和未經測算的房產面積對優惠價格進行計算，此時，對行為人受賄數額的認定，不能以交易時房產經營者自行確定的銷售價格為依據。在無法核實房屋交易當時當地的市場價格的情況下，應以鑒定機構的價格評估為參考依據，同時，由于商品房買賣的特殊性，鑒定機構應以簽訂商品房預售合同和交付定金的時間節點作為交易的時間節點進行評估。此外，在房產實際面積確定后，行為人收受的賄賂款已高于其通過房產交易形收受的賄賂的，高出賄賂的部分應視為賄賂款的孳息，綜上所述，對行為人受賄數額的認定應按照法定評估機構與實際支付價格之間的差額進行計算，且將高出賄賂款的部分作為孳息來計算。
【適用法律】
《中華人民共和國刑法》第六十四條 犯罪分子違法所得的一切財物，應當予以追繳或者責令退賠；對被害人的合法財產，應當及時返還；違禁品和供犯罪所用的本人財物，應當予以沒收。沒收的財物和罰金，一律上繳國庫，不得挪用和自行處理。
第六十七條 犯罪以后自動投案，如實供述自己的罪行的，是自首。對于自首的犯罪分子，可以從輕或者減輕處罰。其中，犯罪較輕的，可以免除處罰。
被采取強制措施的犯罪嫌疑人、被告人和正在服刑的罪犯，如實供述司法機關還未掌握的本人其他罪行的，以自首論。
犯罪嫌疑人雖不具有前兩款規定的自首情節，但是如實供述自己罪行的，可以從輕處罰；因其如實供述自己罪行，避免特別嚴重后果發生的，可以減輕處罰。
第七十二條 對于被判處拘役、三年以下有期徒刑的犯罪分子，同時符合下列條件的，可以宣告緩刑，對其中不滿十八周歲的人、懷孕的婦女和已滿七十五周歲的人，應當宣告緩刑:
（一）犯罪情節較輕；
（二）有悔罪表現；
（三）沒有再犯罪的危險；
（四）宣告緩刑對所居住社區沒有重大不良影響。
宣告緩刑，可以根據犯罪情況，同時禁止犯罪分子在緩刑考驗期限內從事特定活動，進入特定區域、場所，接觸特定的人。
被宣告緩刑的犯罪分子，如果被判處附加刑，附加刑仍須執行。
第七十三條 拘役的緩刑考驗期限為原判刑期以上一年以下，但是不能少于二個月。
有期徒刑的緩刑考驗期限為原判刑期以上五年以下，但是不能少于一年。
緩刑考驗期限，從判決確定之日起計算。
第三百八十三條 對犯貪污罪的，根據情節輕重，分別依照下列規定處罰:
（一）個人貪污數額在十萬元以上的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，可以并處沒收財產；情節特別嚴重的，處死刑，并處沒收財產。
（二）個人貪污數額在五萬元以上不滿十萬元的，處五年以上有期徒刑，可以并處沒收財產；情節特別嚴重的，處無期徒刑，并處沒收財產。
（三）個人貪污數額在五千元以上不滿五萬元的，處一年以上七年以下有期徒刑；情節嚴重的，處七年以上十年以下有期徒刑。個人貪污數額在五千元以上不滿一萬元，犯罪后有悔改表現、積極退贓的，可以減輕處罰或者免予刑事處罰，由其所在單位或者上級主管機關給予行政處分。
（四）個人貪污數額不滿五千元，情節較重的，處二年以下有期徒刑或者拘役；情節較輕的，由其所在單位或者上級主管機關酌情給予行政處分。
對多次貪污未經處理的，按照累計貪污數額處罰。
第三百八十五條 國家工作人員利用職務上的便利，索取他人財物的，或者非法收受他人財物，為他人謀取利益的，是受賄罪。
國家工作人員在經濟往來中，違反國家規定，收受各種名義的回扣、手續費，歸個人所有的，以受賄論處。
第三百八十六條 對犯受賄罪的，根據受賄所得數額及情節，依照本法第三百八十三條的規定處罰。索賄的從重處罰。
最高人民法院、最高人民檢察院《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第一條 關于以交易形式收受賄賂問題
國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，以下列交易形式收受請托人財物的，以受賄論處：
（1）以明顯低于市場的價格向請托人購買房屋、汽車等物品的；
（2）以明顯高于市場的價格向請托人出售房屋、汽車等物品的；
（3）以其他交易形式非法收受請托人財物的。
受賄數額按照交易時當地市場價格與實際支付價格的差額計算。
前款所列市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。根據商品經營者事先設定的各種優惠交易條件，以優惠價格購買商品的，不屬于受賄。
最高人民法院、最高人民檢察院、司法部《關于適用普通程序審理“被告人認罪案件”的若干意見（試行）》（現已失效）第九條 人民法院對自愿認罪的被告人，酌情予以從輕處罰。
【法律修訂】
最高人民法院、最高人民檢察院、司法部《關于適用普通程序審理“被告人認罪案件”的若干意見（試行）》2013年4月8日廢止。
【法律文書】
拘留通知書 逮捕決定書 起訴意見書 刑事起訴狀 公訴意見書 辯護詞 刑事答辯狀 刑事一審判決書
【效力與沖突規避】
參考性案例　有效　參考適用
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龔X源受賄案
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【案例信息】
【中 法 碼】刑法分則·貪污賄賂罪·受賄罪·受賄數額和量刑·數額 (S030207012)
【案??? 號】 (2010)屏刑初字第104號
【罪??? 名】 受賄罪
【判決日期】 2011年01月31日
【權威公布】 被國家法官學院《中國審判案例要覽》(2012年刑事審判案例卷)收錄
【檢 索 碼】 P1219++392FJNDPN0311C
【審理法院】 福建省屏南縣人民法院
【審級程序】 第一審程序
【審理法官】 張建平 陳婉 張維娟
【公訴機關】 福建省屏南縣人民檢察院
【被 告 人】 龔X源

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【裁判文書原文】? (如使用請核對裁判文書原件內容)
《刑事判決書》
公訴機關：福建省屏南縣人民檢察院，檢察員：甘文榕。
被告人：龔X源。2009年11月19日因本案被取保候審。
辯護人：黃莽，福建閩君律師事務所律師。
辯護人：凌紹梁，福建閩君律師事務所實習律師。
公訴機關指控稱：2001年年初，霞浦縣金山房地產開發有限公司總經理金X璋在霞浦購得一塊面積55畝的土地，并將該土地開發成“金山花園”房地產項目。2001年上半年，金X璋找到時任霞浦縣建設委員會主任的被告人龔X源，要求其在“金山花園”項目審批過程給予照顧，同時金X璋提議龔X源在“金山花園”購買一套溜房，并承諾日后以低于市場價格優惠出售給其，被告人龔X源遂在“金山花園”相關圖紙上標注預留了B13號溜房。
2001年5、6月份，被告人龔X源的弟弟龔X旋的朋友許X清想在“金山花園”購買房子，遂叫龔X旋去詢問龔X源，是否能幫助介紹在“金山花園”購買一套溜房。被告人龔X源遂電話聯系金X璋，稱其弟弟龔X旋會前來辦理原先預訂的那套溜房的購房手續，金X璋在電話中亦明確以低于該套溜房的市場銷售價格10萬元為其辦理購房手續。之后，被告人龔X源將金X璋答應以低于市場銷售價格10萬元優惠出售其先前預留的那套溜房的情況告訴龔X旋，并叫龔X旋帶其朋友許X清去找金X璋辦理購房手續，并交代龔X旋將金X璋答應給予的購房優惠款10萬元帶回給其。嗣后，龔X旋找到金X璋辦理購房手續時，金X璋開具了一張寫有房號為B13號及購房價款的條子，交給龔X旋去辦理購房手續，同時告之，憑該張單據可以優惠購房款10萬元。龔X旋遂和許X清帶著這張單據到“金山花園”售樓部辦理購房手續，并要求許X清將少交的10萬元購房款交給他。因許X清從售樓部工作人員處得知龔X旋提供的單據可以優惠10萬元購房款，便要求龔X旋便宜2萬元給其，經龔X旋與被告人龔X源協商后，龔X源表示同意，并由龔X旋從許X清處取回了8萬元款項。2001年6月29日，許X清持上述單據以其妻子李X清的名義交付了定金，并以單價每平方米884.355元與金山房地產開發有限公司簽訂了“金山花園”B幢B13號溜房的購房協議，2002年7月9日，許X清以李X清名義與金山房地產開發有限公司正式簽訂了單價為每平方米884.355元，面積為436.2平方米，購房款總額為38.58萬元的“金山花園”B幢B13號商品房買賣合同，后因該商品房面積實際測算為413.05平方米，實際向金山房地產開發有限公司支付購房款總額為365282.83元。
經寧德市價格認證中心鑒定，上述“金山花園”B幢B13號房產在2001年6月29日估價時點的房地產市場價值為444189.83元（單價為每平方米1075.39元，面積為413.05平方米）。
公訴機關認為，被告人龔X源利用其擔任霞浦縣建設委員會主任的職務便利，以低價購房的交易形式，非法收受他人所送錢款人民幣78907元，為他人謀取利益，其行為已觸犯了《中華人民共和國刑法》第三百八十五條第一款、第三百八十六條、第三百八十三條第一款第（二）項之規定，犯罪事實清楚，證據確實、充分，應當以受賄罪追究其刑事責任。被告人龔X源犯罪后自動投案，并如實供述自己的犯罪事實，具有自首情節，根據《中華人民共和國刑法》第六十七條第一款之規定，可以從輕或減輕處罰。
被告人龔X源辯稱：對起訴書指控的主要事實和罪名無異議，但公訴機關指控其受賄人民幣78907元的數額偏高。
其辯護人的辯護意見為：寧德市價格認證中心作出的寧市價認字（2010）023號《涉案物品價格重新鑒定結論書》系抄襲不具有價格鑒證資格的寧德市嘉信房地產評估咨詢有限公司的評估報告：在認證程序上將本該由其履行評估職能的價格認證工作委托交由社會市場化運作的中介機構完成，其委托沒有法律依據；在認證結論的證據要件形式上無認證人員或鑒定人的簽字，其形式不符合規范要求不能成為有效的證據；認證內容上因所選可比實例僅三例，導致評估報告采用公開市場價值標準不客觀，并以所得出的結論不具有客觀性、科學性為由，認為寧德市價格認證中心作出的寧市價認字（2010）023號《涉案物品價格重新鑒定結論書》不具備合法性、客觀性，不應作為定案的依據。同時，寧德市價格認證中心采用評估方法或采信房地產開發商設定的高于報備價的銷售價格均不符合《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第一條第三款“市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格”的規定，而應以新商品房銷售方針對不特定對象的最低優惠價格作為定性與定量的基點，并應當排除評估方法，采用隨卷證據中能夠證明的B幢房屋中除涉案房屋之外的B3號溜房每平方米人民幣911元的最低交易價格作為本案的市場價格，并認為B3號溜房在區域環境因素等所有影響價格的因素與涉案房屋基本相同且交易時間節點相近符合《房地產評估規范》不超過一年的標準，因而與涉案房屋具有可比性，且該價格是本案證據能證明的已成交的、現實的、客觀存在的最低優惠價格，且無證據證明該價格屬于不正常價格，同時，在法律上符合《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》關于市場價格包括最低優惠價格的規定，在法理上符合按法益“有利于被告人”的原則推定的要求。由此辯護人以被告人龔X源受賄金額應為人民幣11000元，并具有投案自首、積極退贓和認罪態度好且有悔罪表現等從輕、減輕處罰情節為由，提出了請求人民法院綜合考慮被告人龔X源犯罪的社會危害性不大且情節輕微等因素對被告人龔X源免予刑事處罰。
本院經公開審理查明：2001年初，霞浦縣金山房地產開發有限公司在霞浦縣通過轉讓方式獲得一宗面積55畝的項目用地的土地使用權，并將該項目用地開發成“金山花園”房地產項目。2001年上半年，霞浦縣金山房地產開發有限公司總經理金X璋找到時任霞浦縣建設委員會主任的被告人龔X源，要求其在“金山花園”項目審批過程給予照顧，同時金X璋提議龔X源在“金山花園”購買一幢溜房，并承諾日后以低于市場價格優惠出售給被告人龔X源，被告人龔X源遂在“金山花園”相關圖紙上標注預留了B13號溜房。
2001年5、6月份，被告人龔X源弟弟龔X旋的朋友許X清想在“金山花園”購買房子，遂叫龔X旋去詢問被告人龔X源，是否能幫助介紹在“金山花園”購買一幢溜房。被告人龔X源遂電話聯系金X璋，稱其弟弟龔X旋會前來辦理原先預訂的那套溜房的購房手續，金X璋在電話中亦明確以低于該幢溜房的市場銷售價格人民幣10萬元為其辦理購房手續。之后，被告人龔X源將金X璋答應以低于市場銷售價格人民幣10萬元優惠出售其先前預留的那幢溜房的情況告訴龔X旋，并叫龔X旋帶其朋友許X清去找金X璋辦理購房手續，并交代龔X旋將金X璋答應給予的購房優惠款人民幣10萬元帶回給被告人龔X源。嗣后，龔X旋找到金X璋辦理購房手續時，金X璋開具了一張寫有房號為B13號及購房價款的條子，交給龔X旋去辦理購房手續，同時告之，憑該張單據可以優惠購房款人民幣10萬元。龔X旋遂帶許X清以這張單據到“金山花園”售樓部辦理購房手續，并要求許X清將少交的人民幣10萬元購房款交給他。因許X清從售樓部工作人員處得知龔X旋提供的單據可以優惠人民幣10萬元購房款，便要求龔X旋也對其便宜人民幣2萬元，經龔X旋與被告人龔X源協商后，被告人龔X源表示同意，并由龔X旋從許X清處取回了人民幣8萬元優惠款項。2001年6月29日，許X清持上述單據以其妻子李X清的名義交付了定金，并以單價每平方米人民幣884.355元與金山房地產開發有限公司訂立了“金山花園”B幢B13號溜房的購房協議，2002年7月9日，許X清以李X清名義與金山房地產開發有限公司正式簽訂了單價為每平方米人民幣884.355元，面積為436.2平方米，購房款總額為人民幣38.58萬元的“金山花園”B幢B13號商品房買賣合同，后因該商品房面積實際測算為413.05平方米，許X清實際向金山房地產開發有限公司支付購房款總額為人民幣365282.83元。經寧德市價格認證中心鑒定，上述“金山花園”B幢B13號房產在2001年6月29日估價時點的房地產市場價格為人民幣444189.83元（單價為每平方米人民幣1075.39元，面積為413.05平方米）。
2009年10月25日，被告人龔X源到霞浦縣紀律檢查委員會自動投案。投案后，被告人龔X源在司法機關立案前向霞浦縣紀律檢查委員會退繳款項人民幣10萬元。
上述事實有下列證據證明：
1．書證被告人龔X源戶籍證明、霞浦縣委組織部出具的被告人龔X源任職情況相關文件、商品房買賣合同、房產證、商品房銷售專用發票四張、建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、屏南縣人民檢察院出具的偵破報告和情況說明、中共霞浦縣紀律檢查委員會出具的案件移送函和談話筆錄、退款票據。
2．證人金X璋、龔X旋、許X清的證言。
3．寧德市價格認證中心出具的鑒定報告、鑒定情況說明和寧德市嘉信房地產評估咨詢有限公司的評估報告、評估情況說明等相關證據。
本院經審理認為：被告人龔X源利用其擔任霞浦縣建設委員會主任的職務便利，通過交易形式非法收受請托人所送錢款人民幣78907元，為他人謀取利益，其行為已構成受賄罪。公訴機關指控的罪名成立，本院予以支持。被告人龔X源犯罪后自動投案，并如實供述自己的犯罪事實，具有自首情節，可以從輕或減輕處罰。被告人龔X源在司法機關立案前主動退繳了其受賄全部贓款，在歸案后認罪態度較好，有悔罪表現，可酌情從輕處罰。本院綜合本案情況決定對被告人龔X源予以減輕處罰并適用緩刑。被告人龔X源退繳的受賄非法所得及孳息共計人民幣8萬元應予以沒收，上繳國庫。
本院依照《中華人民共和國刑法》第三百八十五條第一款、第三百八十六條、第三百八十三條第一款第（二）項、第六十七條第一款、第七十二條第一款、第七十三條第二、三款、第六十四條、《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》第一條第一款第（三）項、第二款、《最高人民法院、最高人民檢察院、司法部〈關于適用普通程序審理“被告人認罪案件”的若干意見（試行）〉》第九條，作出如下判決：
1．龔X源犯受賄罪，判處有期徒刑三年，緩刑三年。
2．龔X源退繳受賄非法所得贓款人民幣78907元及孳息人民幣1093元，共計人民幣8萬元予以沒收，上繳國庫。