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案情簡介

寧夏機關事務局認為《意向書》是房屋買賣合同中的商品房預售合同性質，銀川規劃設計院認為《意向書》是委托代建合同性質。

一審法院認為，房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同，包括商品房預約合同、商品房預售合同、商品房銷售合同、商品房委托代理銷售合同、經濟適用房轉讓合同、農村房屋買賣合同等，其中，商品房預約合同是指房地產開發商與購房者就雙方在一定期限內簽訂商品房買賣合同的協議，一般以“認購書”“訂購單”“意向書”等形式表現，一般包括當事人基本情況、房屋基本狀況、商品房總價款、簽署正式買賣合同的期限、定金條款等內容。

本案中，《意向書》約定，銀川規劃設計院將開發建設的“銀設·唐堤慧苑”1#樓出售給寧夏機關事務局，并在取得預售條件后，雙方簽訂正式的《商品房買賣合同》，房屋銷售總金額暫定49400萬元、房屋總建筑面積暫定98800平方米，單價5000元/平方米，2011年項目開工前付總房款20%定金，在《意向書》簽訂后銀川規劃設計院不得另行出售該房屋。該《意向書》符合商品房預約合同的基本構成要件和法律特征，應屬商品房預約合同性質，而非商品房預售合同性質。

委托代建合同是指建房人獲得國有土地使用權后委托房地產建設企業代建房屋，并向受托房地產企業支付酬金的協議。本案中，銀川規劃設計院以政府掛牌出讓方式取得涉案項目土地，在該地塊上建設“銀設·唐堤慧苑”項目，寧夏機關事務局整體購買該項目內的1#樓。寧夏機關事務局對涉案土地沒有使用權，雙方之間不是委托代建合同關系。

《意向書》還約定，銀川規劃設計院要按照寧夏機關事務局確認的《銀設·唐堤慧苑1#樓實施方案》組織工程實施，“銀設·唐堤慧苑”1#樓的建筑設計、面積、層高以及設施設備、材料的采購等都由寧夏機關事務局確定，寧夏機關事務局要指派現場代表監督工程質量、進度及銀川規劃設計院的建設行為，銀川規劃設計院要確保建筑物的外立面效果和寧夏機關事務局的使用功能等等。所以，本案銀川規劃設計院與寧夏機關事務局之間是帶有特殊定制性質的商品房預約合同關系。
————銀川市規劃建筑設計研究院發展有限公司、寧夏回族自治區人民政府機關事務管理局房屋買賣合同糾紛二審民事判決書

知識梳理

代建合同與商品房預售合同的區別

?1.相關法條

《中華人民共和國合同法》第一百三十條
買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人，買受人支付價款的合同。

《中華人民共和國合同法》第二百五十一條
承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同。

承攬包括加工、定作、修理、復制、測試、檢驗等工作。

2.最高人民法院法官著述

商品房預售合同本質為買賣合同，代建合同本質屬于承攬合同。承攬合同與買賣合同的區別在于標的物所有權的歸屬。代建合同標的物的所有權屬于定作人，合同雙方當事人履行合同并不發生所有權的轉移，而商品房預售合同標的物的所有權屬于賣方，合同雙方當事人履行合同發生所有權的轉移。