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前言

抵押物執(zhí)行過程中，經(jīng)常會遇到因抵押人所涉糾紛太多，抵押物被其他債權(quán)人先行查封的情況。雖然法律明確規(guī)定抵押物被他人首封的情況下不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，但這往往會增加抵押物的處置時間及成本，給抵押權(quán)人實現(xiàn)優(yōu)先處置權(quán)造成諸多不便。

本文從抵押權(quán)人的角度出發(fā)，具體分析抵押物被他人首封對抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的影響，進(jìn)而提出相應(yīng)的風(fēng)險防范及化解措施。

一、另行首封對抵押權(quán)人帶來的風(fēng)險

雖然抵押物被先行查封不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，但會影響抵押權(quán)人的優(yōu)先處置權(quán)，增加抵押物的處置時間和成本。主要表現(xiàn)為以下幾點風(fēng)險：

風(fēng)險一：抵押權(quán)人對抵押物的處置進(jìn)程受到限制。

從司法實踐看，抵押權(quán)的實現(xiàn)受制于首封法院對債權(quán)人債權(quán)的訴訟、判決及執(zhí)行過程。《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定》明確對人民法院查封、扣押或凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的債權(quán)人，可以申請參加參與分配程序，主張優(yōu)先受償權(quán)。同時又規(guī)定，“對參與被執(zhí)行人財產(chǎn)的具體分配，應(yīng)當(dāng)由首先查封、扣押或凍結(jié)的法院主持進(jìn)行。首先查封、扣押、凍結(jié)的法院所采取的執(zhí)行措施如系為執(zhí)行財產(chǎn)保全裁定，具體分配應(yīng)當(dāng)在該院案件審理終結(jié)后執(zhí)行”。在首封等措施的法院對相應(yīng)的債權(quán)糾紛未經(jīng)審理、判決進(jìn)行執(zhí)行程序的，抵押權(quán)人的抵押權(quán)難以實現(xiàn)，而上述過程抵押權(quán)人無法掌控，特別是在被跨省法院查封的情況下，抵押物更加難以處置。

風(fēng)險二：抵押權(quán)人與抵押人不能再通過協(xié)議方式處置抵押物。

根據(jù)《物權(quán)法》第195條的規(guī)定，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的方式有兩種，即與抵押人協(xié)議處置(折價或拍賣、變賣)或通過申請法院處置(拍賣或變賣)。在抵押人配合的情況下，通過協(xié)議處置比通過法院處置的效率要高，而且處置成本相對較低。如果抵押物被其他債權(quán)人申請法院查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人通過與抵押人協(xié)議處置抵押物的行為無效，只能通過法院處置途徑才能實現(xiàn)抵押權(quán)。

風(fēng)險三：抵押權(quán)人被迫接受不合理條件進(jìn)行債權(quán)讓步。

在抵押物的價值有限，特別是在抵押物的預(yù)計變現(xiàn)價值僅能滿足或部分滿足抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)的情況下，由于首先申請法院采取查封措施的債權(quán)人預(yù)計變現(xiàn)后自己難以受償，申請首封的債權(quán)人往往會向抵押權(quán)人提出給予其適當(dāng)清償份額作為處置抵押物的條件，否則就怠于處分，使得優(yōu)先受償權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)難以及時充分的實現(xiàn)。
風(fēng)險四：抵押權(quán)實現(xiàn)過程中受到關(guān)聯(lián)企業(yè)的惡意阻擾。

在不良貸款處置實踐中，經(jīng)常會碰到抵押人通過與其有關(guān)聯(lián)的企業(yè)，以關(guān)聯(lián)企業(yè)對其有債權(quán)糾紛為由，申請當(dāng)?shù)胤ㄔ菏紫葘ζ髽I(yè)的核心資產(chǎn)(包括抵押資產(chǎn))進(jìn)行查封，抵押人的關(guān)聯(lián)企業(yè)申請對抵押人的資產(chǎn)查封后，或者怠于及時行使債權(quán)或人為將債權(quán)訴訟過程復(fù)雜化，或者通過關(guān)聯(lián)企業(yè)與抵押人和解的方式達(dá)成還款期限很長(如5-10年)的還款協(xié)議，約定在還款協(xié)議未履行完畢前不解除對資產(chǎn)的查封，以此來對抗抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，使抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)無法有效實現(xiàn)。

風(fēng)險五：抵押權(quán)人與首封法院的協(xié)調(diào)成本增加。

因抵押權(quán)人主張抵押權(quán)需要向首先采取查封措施的法院申請，在首先查封的法院為異地法院的情況下，抵押權(quán)人與法院的協(xié)調(diào)成本會增加，尤其是在個別地方保護(hù)主義嚴(yán)重的地區(qū)，有時抵押權(quán)人的合法權(quán)益將難以得到充分的保護(hù)。

二、抵押權(quán)人的風(fēng)險防范對策

針對抵押物先行查封對抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)的影響，結(jié)合不良資產(chǎn)處置工作實踐，從抵押權(quán)人的角度，對抵押權(quán)人應(yīng)采取的對策提出以下建議。

（一）向首封法院申請強(qiáng)制執(zhí)行

根據(jù)民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，申請執(zhí)行人可向第一審人民法院或者與第一審人民法院同級的被執(zhí)行的財產(chǎn)所在地人民法院或者被執(zhí)行人住所地人民法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，如果首封法院對抵押權(quán)人的執(zhí)行案件有管轄權(quán)，除考慮各地司法環(huán)境或其他人為因素外，建議抵押權(quán)人直接向首封法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。若首封法院和優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院是同一法院，避免了出現(xiàn)首查封法院與輪候優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院之間就不動產(chǎn)的處分權(quán)進(jìn)行協(xié)調(diào)和移送的情況，可提高不動產(chǎn)的變價效率。若進(jìn)一步爭取由同一承辦法官負(fù)責(zé)該不動產(chǎn)上的相關(guān)案件，亦避免了法官之間的協(xié)調(diào)程序，減少法官之間因互相推諉而怠于執(zhí)行的情況，可進(jìn)一步提高執(zhí)行效率。

（二）爭取讓首查封法院將不動產(chǎn)的處分權(quán)移送到受理抵押權(quán)人申請執(zhí)行的法院

若首封法院和受理抵押權(quán)人申請執(zhí)行的法院不是同一法院，則抵押權(quán)人應(yīng)督促受理法院向首封法院發(fā)函，要求其移送查封不動產(chǎn)的處分權(quán)。若首封法院不同意移送處分，可先與其協(xié)商處理，協(xié)商不成報請共同的上級人民法院協(xié)調(diào)處理。若經(jīng)上級人民法院協(xié)調(diào)處理后決定仍由首封法院處分不動產(chǎn)，若符合委托執(zhí)行的條件，抵押權(quán)人可考慮要求受理法院將該案全案委托給首封法院；若如上所述首封法院對抵押權(quán)人的執(zhí)行案件有管轄權(quán)，可考慮先向受理法院撤銷申請、再向首封法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

（三）要求保障知情權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)

若負(fù)責(zé)抵押權(quán)人申請執(zhí)行案件的承辦法官未能爭取到不動產(chǎn)的處分權(quán)，即使是同一法院的其他法官擁有該不動產(chǎn)的處分權(quán)，也要向其發(fā)函要求保障抵押權(quán)人的合法權(quán)益，特別是知情權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)。因不動產(chǎn)上至少涉及兩個案件，除非該不動產(chǎn)的變價款可清償所有的債權(quán)，否則抵押權(quán)人與其他債權(quán)人之間就存在利益沖突，若該不動產(chǎn)上存在至少兩個抵押權(quán)人，抵押權(quán)人之間亦存在重大利益沖突。只要有利益沖突，就存在權(quán)益被損害的可能。特別是對于非第一順位抵押權(quán)人，保障其知情權(quán)更為關(guān)鍵。只有先保障知情權(quán)，了解評估程序、拍賣程序或者變賣程序等與處分抵押不動產(chǎn)的所有相關(guān)執(zhí)行信息，抵押權(quán)人才能更好地實現(xiàn)優(yōu)先受償權(quán)。

（四）視需對評估報告可提出異議甚至申請重新評估

抵押權(quán)人應(yīng)敦促對不動產(chǎn)享有處分權(quán)的法院盡快啟動評估工作，及時告知評估情況并發(fā)送評估報告。若對評估報告有異議，可以在收到評估報告后十日內(nèi)以書面形式向處分法院提出，甚至視需若有證據(jù)證明存在評估機(jī)構(gòu)、評估人員不具備相應(yīng)的評估資質(zhì)或者評估程序嚴(yán)重違法等情況，可向處分法院申請重新評估。

（五）考慮參與競拍

目前部分省市要求人民法院實行網(wǎng)上司法拍賣(變賣)，例如江蘇省。抵押權(quán)人若對評估報告無異議，應(yīng)敦促處分法院盡快啟動拍賣程序，且要求提前告知拍賣時間和拍賣地點等相關(guān)信息。抵押權(quán)人可考慮參與競拍，在競拍程序和資金方面都需要做好相關(guān)準(zhǔn)備，需要熟悉競拍操作，并準(zhǔn)備一定數(shù)額的保證金及受讓抵押房產(chǎn)的資金等。

（六）考慮接受以物抵債

經(jīng)被執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會公共利益，抵押權(quán)人可考慮申請直接將被執(zhí)行人的不動產(chǎn)作價抵償債務(wù)。

法院對于拍賣不動產(chǎn)最多安排三次拍賣，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時法院會酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。當(dāng)?shù)盅翰粍赢a(chǎn)無法拍賣或者變賣的，抵押權(quán)人亦可考慮接受以物抵債。特別是非第一順位抵押權(quán)人，還需考慮第一順位抵押權(quán)人可能采取的措施，從而決定接受以物抵債的時間點。

（七）行使執(zhí)行監(jiān)督權(quán)

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，有條件執(zhí)行的案件，超過六個月未執(zhí)行的，抵押權(quán)人有權(quán)申請上一級法院責(zé)令執(zhí)行法院限期執(zhí)行或變更執(zhí)行法院；對執(zhí)行人員在案件執(zhí)行中的違法違紀(jì)行為，有權(quán)向人民法院的紀(jì)檢部門或其他有關(guān)部門舉報或控告。故若相關(guān)法院怠于執(zhí)行，抵押權(quán)人可以請求上級人民法院依法介入，以督促執(zhí)行；若相關(guān)執(zhí)行人員存在違法違紀(jì)行為，亦可以向相關(guān)部門舉報或控告。