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來源：中國網(wǎng)? 民事法律參考
(北京時(shí)間記者 楊鳳臨 報(bào)道)北京市民李先生通過中介花費(fèi)175萬購買了77歲的老人李老太名下的房屋，不料入住兩年后，卻被李老太的兒子陳某起訴，稱母親患有精神病30余年，屬于限制行為能力人。李先生則提出李老太在賣房過程中從未表現(xiàn)出異常，對此房屋中介也已出庭作證。5月6日，北京時(shí)間記者獲悉，房山法院一審判決李先生與李老太簽訂的合同無效。李先生不服一審判決已提起上訴。

原房主兒子：母親患精神病30年購房合同無效

法院經(jīng)審理查明，2016年9月，李先生通過中介公司，在房山加州水郡小區(qū)購買了李老太名下的一套住房。這套房屋建筑面積為86.66平方米，交易價(jià)格為175萬元。拿到房本并入住近兩年后，李先生突然接到老人的兒子陳某的訴狀。
陳某稱母親李老太患精神疾病30多年，賣房時(shí)是限制民事行為能力人。因此，陳某請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，判令李先生騰房過戶。
陳某還向法庭提交了一份由首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京安定醫(yī)院于2015年作出的《精神疾病鑒定司法意見書》，鑒定書上的結(jié)論顯示：李老太患有精神分裂癥，屬限制民事行為能力人。
陳某表示，母親患精神病30多年，一直靠藥物維持。母親在出售上述房屋時(shí)未有其子女陪同，未得到其監(jiān)護(hù)人的追認(rèn)。他最近才得知母親將房屋出售，并辦理了相關(guān)過戶手續(xù)，但母親至今未能說出房款的去向以及是否給清等房款等相關(guān)事宜。
陳某提供的《精神疾病鑒定司法意見書》稱母親患有精神病。

被告：“老人賣房過程表現(xiàn)很正常”

“從2016年8月14日到2016年11月15日長達(dá)三個(gè)月的交易過程中，我們和李老太的交流有四五次，她商議價(jià)格、簽字等都很正常，絲毫沒看出精神異常。”被告李先生辯稱，李老太故意隱瞞她的真實(shí)情況，被告在購房過程中不知道李老太是限制民事行為能力人。
“我已經(jīng)做到了一個(gè)普通人應(yīng)該盡到的審慎注意義務(wù)，況且交易價(jià)格正常，她掛牌價(jià)是180萬元，我購買價(jià)是175萬元，沒有明顯低于市場價(jià)格，屬于善意取得。”李先生在開庭時(shí)還提出疑問，“在當(dāng)初買賣房屋過程中，陳某一次都沒有出現(xiàn)過，如今都快兩年了，為何現(xiàn)在才來起訴?”
李先生稱，事后他詢問了和李老太相處多年的鄰居，鄰居稱李老太平時(shí)行為舉止正常，不知道其患有神經(jīng)病，更不知道她還有兒子。無奈，他又找到當(dāng)初陪同李老太賣房的外甥覃某，但覃某已于2018年1月去世，覃某的妻子稱：“李老太有行為能力，可以處理自己的財(cái)產(chǎn)。”房屋中介也認(rèn)為，李老太行為舉止正常，購房合同有效。
李先生交付購房定金后，林女士寫下的收條，并親筆簽名。

房山法院：沒經(jīng)監(jiān)護(hù)人追認(rèn) 判決合同無效

房山法院經(jīng)審理認(rèn)為，首先，李老太在房屋交易期間屬于限制民事行為能力人，且處分房屋的行為屬于重大事務(wù)，已經(jīng)超出她的民事行為能力范圍;
其次，因李老太無配偶，父母也已去世，僅有獨(dú)子陳某，故陳某是李老太的監(jiān)護(hù)人，也是李老太的的法定代理人;
第三，雖然外甥覃先生陪同李老太一起賣房，但覃先生并非對李老太依法具有監(jiān)護(hù)資格的人，且覃先生應(yīng)明知李老太為限制民事行為能力人。
第四，根據(jù)交易習(xí)慣，購房人李先生有義務(wù)審查核實(shí)李老太其他家庭成員相關(guān)情況，但李先生并未進(jìn)行審慎的注意義務(wù)。
綜上，因李老太為限制民事行為能力人，其就涉案房屋與李先生簽訂的買賣合同須經(jīng)陳某同意或者追認(rèn)后有效。最終，房山法院一審判決李先生與李老太簽訂的房屋買賣合同無效。
5月6日，被告李先生接受北京時(shí)間記者采訪時(shí)表示 ，對一審判決不服，他認(rèn)為在買房過程中 并無過錯(cuò)，做到了一個(gè)普通人應(yīng)該盡到的審慎注意義務(wù)。他以正常價(jià)格購買的房屋，并完成過戶入住近三年 屬于善意取得。目前，李先生已提出上訴。