行業資訊
3月初，北京門頭溝法院召開了關于商品房預售合同糾紛典型案例通報會，介紹商品房預售合同糾紛案件審理基本情況，詳解典型案例，對認識誤區進行風險提示。本次通報會的網絡直播主持人為畢輝，現場主持為門頭溝法院何宜航，民一庭負責人梅宇、民一庭副庭長韓曉飛出席通報會并介紹相關情況。以下內容包括基本情況介紹、5個典型案例。
基本情況
梅宇：
隨著房地產業的迅速發展，法院受理的涉商品房預售合同糾紛案件不斷增加。對此，門頭溝法院有針對性的開展專項調研，梳理了本區商品房預售涉及的合同訂立、履行及解除等相關法律問題，總結歸納了該類案件的基本情況及特點。同時，為妥善促進商品房預售合同糾紛的解決，針對商品房預售領域當前存在的突出問題，提出一些法院角度的工作建議，以期維護房地產市場的平穩健康發展，促進開發商自我規制、引導購房者理性維權，推進區域社會和諧穩定發展。
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商品房預售合同糾紛案件基本情況及特點
與普通案件相比，此類案件呈現以下特點：
1.群體性訴訟現象較為突出。商品房預售合同糾紛中，因商品房購買主體人數多、交付集中，且購房者在利益上相對一致，單個糾紛極易引發鏈鎖反應，有可能形成涉及面廣、影響力大的群體性糾紛。
2.起訴主體以購房者為主。商品房預售合同涉及交易多為期房，購房者無論是采取現金交易還是按揭貸款，都應履行先行付款的義務，賣方的交房期限往往都晚于買方的付款期限，購房者對賣方一般只有履約的期待權。因此，在商品房買賣合同糾紛中，賣方是后履行合同義務的主體，訴訟中起訴主體的以購房者居多。
3.涉解除合同訴求類案件調解撤訴率低。因市場政策與價格變動原因，部分購房者以“3.17新政”信貸與限購政策等造成履約成本增加，或以開發商交付遲延、面積差超出合同約定或裝修格局等原因為由，訴至法院要求與開發商解除合同。但因相關業主亦有微信群聯系，考慮到潛在群體性訴訟壓力，開發商在訴訟中堅持繼續履行合同，不同意解除合同，故此類案件的調解、撤訴率較低。
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商品房預售合同糾紛中常見問題分析
梳理業主的訴求及依據的事實理由，分析商品房預售合同糾紛案件中常見問題如下：
1.團購費返還責任及主體不明
團購作為一種新興的消費方式和促銷模式，可以提升客戶與商家的談判議價能力，商家可以給出低于零售價格的團隊折扣。當購房者在訴訟中主張解除合同或者雙方已經協商一致解除合同后，團購費的返還便成為常見問題之一。
常見爭議一是團購費是否應當返還，二是由誰返還。顯然，由誰收取應當由誰返還，但是團購費是誰收取的，雙方往往存在爭議。通常，購房者主張團購費是在售樓大廳與部分購房款一并刷卡繳納的，不認為是中介機構收取，因此主張開發商承擔返還團購費的連帶責任；或者主張團購費給了中介機構應當由中介機構返還，與此同時購房者提交了團購費繳納的收據或者銀行交易明細，但是收據上載明的公司、銀行轉賬的收款方既不是開發商，也不是中介機構。
2.裝修質量問題多樣且裝修責任主體不清
實踐中，購房者與開發商約定交付精裝修房屋的現象越來越普遍，裝修存在的問題也接踵而至，總體上包括裝修質量問題和裝修責任主體問題。
——裝修質量多樣
一是實際交付的裝修樣式及質量是否與開發商宣傳的樣板房一致。樣板房通常是開發商在銷售現場設置的模型，雖然為了規范開發商或者銷售者的銷售行為，《商品房銷售管理辦法》第31條規定房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。審判實際中，購房者通常僅是表示交付的房屋與樣板房不一致，但實際上合同中并沒有約定，因此需要購房者對樣板房具體是什么，以及對樣板房與開發商應當交付的標準相一致的訴求進行舉證。購房者通常在這方面的舉證能力較弱。
二是裝修質量與合同約定的交付標準的“區別”。首先，大部分合同對于裝修質量的約定并不十分明確，通常僅是對采用什么材質進行約定，如“高級乳膠漆”等模糊字眼；其次，個案中出現的裝修質量問題各種各樣，比如房屋漏水、墻面裂縫、沒有安裝防護欄、柜子破損、甲醛超標等。而裝修公司則稱僅是存在瑕疵，不影響入住。所以雙方常因此產生矛盾。
——責任主體不明
實踐中，購房者與開發商簽訂商品房預售合同時，常與開發商指定的裝修公司同時簽訂委托裝修協議。從法律關系上看，購房者既與開發商之間建立房屋買賣合同關系，又與裝修公司之間建立裝飾裝修合同關系。從合同履行上看，部分合同約定開發商與裝修公司同時交房，但部分裝修公司以購房人“授權”的方式或者裝修合同“約定”的方式直接從開發商處取得鑰匙，架空購房人的直接參與。甚至有購房者誤認為開發商與裝修公司為同一公司，稱兩份合同系同時簽訂，約定交付“精裝修”房屋，或者主張開發商與裝修公司為關聯公司，故將兩者共同訴至法院，要求就逾期交房承擔連帶責任。
3.政策調整導致購房者無法辦理貸款，責任劃分存有爭議
商品房買賣是大額交易，貸款成為購房者最常見的選擇。另外，房地產業是我國的支柱性產業，受國家政策調整的影響較大，調整貸款政策成為國家常用的調控方式之一。比如，2017年3月17日至4月19日，北京市政府相關部門先后出臺《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（被稱為“3.17新政”）等11項限購、限貸調控政策。“3.17新政”的實施，有效規范了房地產市場秩序，但也引發了一定數量的糾紛案件。
例如，新政出臺導致部分購房者購房、貸款資格受限，購房成本明顯上升，或者貸款無法發放，導致購房者訴至法院主張合同無法履行，要求解除合同，但是開發商不同意解除合同，且認為可以等待購房者辦理其他貸款。另外，開發商指定貸款銀行由購房者貸款，但因一方原因無法貸款導致商品房預售合同無法繼續履行的，責任如何承擔存有爭議，也是審判實務中的常見問題。
4.逾期交房的違約責任承擔及損失計算的爭議
交房是商品房買賣中的重要環節，從程序上看，交房可以劃分為開發商通知收房、房屋交付與購房者的質量驗收、書面確認四個基本環節。
逾期交房責任分擔的前提是逾期交房的責任歸屬。實踐中常見的爭議是開發商有無書面通知購房者收房、購房者為什么沒有收房，以及購房者拒絕收房是否是歸結為開發商的原因等。如果是開發商的責任，開發商則應承擔違約責任，承擔違約責任的方式一則是按照合同的約定計算違約金，當違約金過高時，開發商可以申請法院適當調整。另外，如果雙方沒有約定違約金的，購房者可以要求開發商賠償損失。但調整違約金的數額一般以實際損失的多少作為參考，故主張的當事人都需要就實際損失進行舉證。
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舉措和建議
針對商品房預售合同糾紛案件特點和存在的問題，我們從以下幾方面著手妥善處理糾紛：
1.統一司法裁判標準
一是在認定合同解除問題時遵循維護國家調控政策、保護當事人合法權利的原則。首先，房屋新政在司法實踐中不宜認定為《合同法》第117條規定的不可抗力，確保審判思路與國家對房地產市場宏觀調控政策的導向相一致。其次，對于受到貸款政策收緊影響的房屋買賣合同，在當事人約定以按揭貸款方式支付部分房款的情況下，房屋新政并不必然導致購房人無履約能力和繼續履行對一方當事人顯失公平，故不宜簡單認定構成情勢變更，但對購房人確因房屋新政導致履行不能而請求解除合同的，可予支持。再次，對于受到購買資格限制的房屋買賣合同，合同訂立后由于房屋新政的實施致使買受人無法辦理房屋過戶登記的，可認定為因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現，而解除合同。
2.以法治宣傳引導各方理性維權
一是擴大庭審公開和透明度，邀請人大代表、社區業主等，旁聽案件審理，加強裁判文書的釋法說理，提醒開發商和購房者加強規范意識；二是充分利用廣播、報紙、電視、網絡等傳統媒體以及微信、微博、公眾號等新媒體，采取網絡直播、專題報道、案例分析、釋法答疑等形式，開展涉房地產類法律法規和新政講解、典型案例通報等；三是利用普法講座、宣傳櫥窗、制作并發放宣傳材料等方式，向購房者宣傳相關法律知識。
3.加強與住建委等部門的信息聯動
住建委是監督管理房地產市場、規范市場秩序的主要部門，其最為了解房產政策，也掌握著區域房地產市場實際發生的變化。法院與住建委等部門加強溝通、交流，一方面可以促進彼此更全面的掌握群眾的訴求，維護社會秩序；另一方面通過法律咨詢、普法宣傳以及加強業務交流的，可以使政策與法律更好的對接，有效規范房地產市場的行為。
與此同時，我們向購房者、開發商等提出以下建議：
1.購房者要增強法律意識，依法維護自己合法權益
商品房買賣合同糾紛案件中，一方面購房者無法按期收房或者房屋質量存在問題，是“受害者”，但有時由于開發商前期的承諾并未載入書面合同，導致購房者沒有充分證據，權利維護存在難題。故而，購房者平時要注意加強對法律知識的學習，對相關的規定有所了解，同時要注意收集固定相關證據，有效保護自身的合法權益。另一方面購房者又通常“任性”的忽視自身的義務，成為了矛盾糾紛的“施害者”，拖延交納房款，進而成為“被告”。所以，購房者也應走出誤區，樹立正確的法律意識，既能知法、用法，更要守法。
2.開發商要規范合同格式，加強與購房者之間的溝通，妥善處理矛盾糾紛
開發商應當認真分析目前商品房銷售合同糾紛中反映出來的合同文本問題，對合同條款進行修改、完善，統一合同格式，一方面避免利用自身優勢制定格式條款合同對購房者造成不利，另一方面也防止因合同存在漏洞給開發商造成負擔，給房地產市場造成混亂。
另，開發商亦應當規范與組織團購的中介公司之間的合作。對中介機構在售樓大廳工作、設置收費窗口或者刷POS機收費的行為應當掛牌公示，并對中介單位進行備案登記；在與購房者簽訂合同并要求購房者付款時，應當提醒購房者收款方的主體，以免給自身招惹不必要的麻煩。
3.完善信息公開制度，解決信息不對稱問題
行政管理部門應強制房地產開發商就其開發銷售房產的真實信息進行備案，并進行完整公開，使購房者全面了解所購房屋的真實信息，并對違反真實披露義務的行為予以行政處罰；及時規制和查出虛假、夸大宣傳行為，維持商品房銷售市場的良好秩序；因現階段中介機構參與商品房買賣的現象較為普遍，實務中總是出現與購房者溝通購房事宜的“經紀人”非合同中載明的經紀人，或者經紀人沒有及時更新備案信息，導致購房者對經紀人資質產生質疑，阻礙案件的順利進行，故相關行政部門應當加強房地產經紀行業的管理，加強對經紀人隊伍的建設，規范借用、濫用經紀人資質的不當銷售行為。
韓曉飛：
典型案例
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購房者要求返還團購費的，應當舉證證明團購費的去向
基本案情
2017年4月，李某與某公司簽訂商品房認購協議書，單價優惠構成備注8萬抵15萬。李某持有的推薦單，部分內容：為獲取本次活動的購房優惠權，在簽署本說明同時，被推薦人需支付信息服務費人民幣8萬元，減免房款15萬元。此服務費由某投資公司收取。如成功購房，信息服務費不予退還，若未成功購房，則該信息服務費30天內可申請退還。
后李某與某公司解除商品房認購協議書，現李某起訴要求退還8萬元團購費。某公司稱其未收取的8萬元故不同意退還，某投資公司稱雖然李某已經解除合同，但曾已經簽約成功，8萬元作為信息服務費不予退還。
裁判結果
判決某投資公司返還8萬元的團購費及對應的利息。
法官提示
第一，關于是否返還的問題，某投資公司以信息服務費名義收取李某8萬元，雙方清楚交納該款項的目的在于獲得商品房價款的優惠，而并非提供團購折扣信息的報酬，某投資公司所負義務不僅是在訂立商品房買賣合同時使買受方按照優惠價格購買商品房，還應使買受方能夠通過合同的履行實際享受到減免房屋價款的優惠，否則難以實現買受方支付該款項的目的。李某已經解除商品房認購合同，給付8萬元的目的已經無法實現，故應當返還。
第二，應當由誰返還的問題，首先，商品房買賣合同雖然與組織參與團購而形成的合同存在事實上的關聯，但二者并非同一法律關系，推薦單上載明了該8萬元不是房款，故李某無權要求某公司返還，僅能向某投資公司主張。
最后，法官提醒購房者，根據“誰主張誰舉證”的原則，購房者要求返還團購費的還應當舉證證明團購費的繳納情況，包括數額和收取方。通常情況可提交的證據包括但不限于轉賬記錄、收據、發票等，如果證據顯示收款方是A，而購房者要求B返還，顯然不符合法律規定。因此提醒購房者無論繳納的何種費用都應當注意收款方的名稱，要求開具發票，如果收款方與開發商等名稱不一致，需核實原因并留存證據。
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因裝修造成的違約，僅由裝修公司承擔責任
基本案情
原告田某以被告北京某置業公司、某建設公司的房屋裝修質量存在問題無法達到交付標準、遲延交付房屋以及房屋門牌號與當初合同約定不符等為由，將其訴至法院要求退還多收的裝修價款、支付延期交房違約金、變更所購房屋房號。
被告某置業公司辯稱，雙方簽訂的《商品房預售合同》約定的交付標準為毛坯交付，其公司合同約定的時間、交付標準向田某交付了房屋；《裝修工程合同》系田某與某建設公司簽訂，其公司不承擔相應責任。
某建設公司辯稱，其公司已依約如期完成了裝修工程，并如期通知田某，田某所提出的房屋存在的問題不屬于工程質量問題，田某要求退還裝修款沒有法律依據，即便法院認為其公司存在違約行為，合同約定的違約金也過高，申請法院酌減。
裁判結果
首先，根據合同相對性，因裝修導致的違約，僅應由某建設公司承擔責任，某置業公司不承擔責任；其次，某建設公司未經業主同意改變了房屋原有狀態，導致房屋存在安全隱患，且存在延期交房，應當承擔相應的違約責任；對于違約金的數額，法院將根據田某的損失情況，兼顧合同履行情況及當事人的過錯程度酌情予以確定。
法官提示
實務中，有購房者稱與開發商簽訂的商品房預售合同和與裝修公司簽訂的委托裝修協議是同時簽訂的，且并未看清是兩家公司簽訂的合同，理所當然的認為一家公司，應當承擔連帶責任。但是法律上，兩家公司是兩個獨立的民事法律行為主體，具有獨立的財產且獨立承擔責任。所以提醒購房者在簽訂合同時仔細查看合同的相對方，另提示開發商和裝修公司，在簽訂合同時應當提示購房者合同的相對方名稱以及合同的重要條款。
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無法辦理貸款的，視其原因承擔責任
基本案情
2017年5月，劉某與某開發商簽訂《商品房預售合同》，約定房屋總價款174萬，其中87萬選擇某開發商指定的銀行貸款方式予以支付。劉某主張其付首付款后，因某開發商未按時出具發票，延遲辦理貸款，期間其丈夫失業，最終導致貸款無法辦理，故要求解除合同并追究某開發商的違約責任。某開發公司稱不同意解除合同，可以給予劉某一定的時間，使其順利辦理貸款。
裁判結果
依法成立并生效的合同對當事人具有法律約束力，劉某丈夫失業并不必然導致貸款無法辦理，也不必然導致合同無法繼續履行，劉某無權解除合同，故駁回劉某的訴訟請求。
法官提示
商品房買賣合同約定買受人以擔保貸款方式付款的，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當就收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。因此，需要強調，并不是無法辦理貸款就當然的解除合同，應當滿足無法辦理貸款確實導致合同無法繼續履行的條件，且僅有無過錯方才有權提出解除合同。
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開發商逾期交房的，應明確違約責任并合理計算損失
基本案情
2016年5月，劉某與某開發商簽訂《商品房預售合同》，雙方約定某開發商于2017年12月31日之前交付房屋。2018年6月，劉某訴至法院稱某開發商仍未交付房屋，故要求某開發商按照合同約定支付違約金，并按照每月9000元的標準支付租房損失。某開發商向法院提交郵單底聯原件一份，稱2018年3月曾按照合同上劉某留存的地址向劉某郵寄收房通知書，快遞顯示劉某已經簽收，但劉某一直拒絕收房，另合同約定違約金過高要求法院調整。
裁判結果
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔違約責任。如果當事人約定了違約金，應當優先適用違約金條款。2018年3月之前，某開發商逾期交付房屋應當按照合同約定支付違約金，且該違約金并非過高，不予調整。3月之后系因當事人自己的原因導致逾期收房，某開發商不承擔違約責任。
法官提示
首先，在判定是否承擔違約責任之前需要確認是否存在違約行為。其次，在違約責任的承擔上，當事人約定了違約金的應當適用違約金條款，在沒有約定的違約金的情況下，守約方可以主張支付損失賠償額。
關于違約金是否過高的問題，根據《商品房買賣合同解釋》第16條的規定，當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約遭受的損失確定違約金數額。違約金數額或者損失賠償額可以按照預期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
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交付質量除合同約定外，還應符合行業標準
基本案情
2016年楊某與某置業公司簽訂車位認購書，約定購買的車位號及建筑面積。雙方合同約定車位按套計價與銷售，車位款28萬元，買售人不得因面積差異而向出賣人要求解除合同或要求退還車位款。出賣人還承諾交付車位質量符合國家和本市頒布的工程質量規范、標準和施工圖設計文件的要求。
后，楊某因某置業公司交付的車位面積小于合同約定的面積，亦小于國家行業標準確定的小型車車位最小面積要求，與某置業公司協商調換車位未果訴至法院。
裁判結果
經法院釋明雙方相關法律規定后，雙方協商達成調解意見，某置業公司退還楊某一定的車位款。
法官提示
商品房（車位）銷售合同的出賣方對于出賣標的物的質量負有法定和合同約定的質量擔保義務，法定質量擔保義務通常以國家或行業強制性標準為依據確定。本案中，某置業公司在合同中約定了交付的車位應當符合國家發布的質量規范、標準和設計文件要求，因此雖然雙方合同約定了車位以套計價，但其實際交付車位不符合《車庫建設設計規范》約定的小型車位最小尺寸標準，屬于質量瑕疵，應當按照合同法的約定承擔更換、退貨或減少價款等違約責任。
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