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??? 預(yù)告登記是我國(guó)法律確立的一項(xiàng)新型登記制度，目的是保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，更好地保護(hù)預(yù)告權(quán)利人的合法權(quán)益。商品房預(yù)售中，由于預(yù)購(gòu)商品房還未合法建造完畢并通過(guò)相關(guān)單位驗(yàn)收，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法辦理房屋所有權(quán)的首次登記。而購(gòu)房人即便支付了全部購(gòu)房款，同樣也無(wú)法辦理正式的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。為了確保將來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋所有權(quán)首次登記后購(gòu)房人能順利辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，從而使自己所購(gòu)房屋的物權(quán)具備公信力，預(yù)購(gòu)人就有必要辦理相應(yīng)的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。據(jù)統(tǒng)計(jì)，就我國(guó)而言，商品房預(yù)購(gòu)者以按揭貸款方式實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)的占商品房交易總量60%—70%。在預(yù)購(gòu)人不能一次性支付全部購(gòu)房款需要貸款時(shí)，貸款人（主要是銀行）為確保債務(wù)人將來(lái)能夠按約償還債務(wù)，保證貸款資金的安全，也有在預(yù)購(gòu)商品房上設(shè)立抵押權(quán)擔(dān)保的強(qiáng)烈需要。鑒于此，預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記以及預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記便應(yīng)運(yùn)而生。與預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記重要地位不匹配的是，法律并未詳盡而明晰地規(guī)定其法律效力，以至于實(shí)踐中問(wèn)題頻出。比如，在預(yù)購(gòu)人不能按期還款時(shí)，銀行能否憑預(yù)告登記對(duì)預(yù)購(gòu)人所購(gòu)的商品房享有優(yōu)先受償權(quán)？又如，在預(yù)抵押登記后，法院預(yù)查封預(yù)購(gòu)人所購(gòu)的商品房并為之辦理預(yù)查封登記的，登記機(jī)構(gòu)能否根據(jù)預(yù)抵押登記的申請(qǐng)為銀行辦理預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)抵押登記，頗有疑問(wèn)。本文就預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的性質(zhì)及效力、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)與預(yù)查封的沖突、需要注意的問(wèn)題等作簡(jiǎn)要闡述。

??? 一、 預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的效力認(rèn)定問(wèn)題
預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記是否產(chǎn)生抵押效力？該問(wèn)題業(yè)界一直存有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)購(gòu)商品房抵押的預(yù)告登記可以產(chǎn)生抵押效力。依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法解釋》)第47條的規(guī)定，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，人民法院可以認(rèn)定有效；物權(quán)法第187條亦規(guī)定，以本法第180條第1款第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記就是指上述法律中規(guī)定的抵押物登記，因此抵押有效。抵押權(quán)人行使抵押物優(yōu)先受償權(quán)的應(yīng)予支持。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)購(gòu)商品房抵押的預(yù)告登記不產(chǎn)生抵押效力。理由是：預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的概念，預(yù)告登記是對(duì)將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的目的請(qǐng)求權(quán)的登記，本登記則是對(duì)已經(jīng)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行的登記。預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記，主要是促使以設(shè)立房屋抵押權(quán)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，并非直接導(dǎo)致抵押權(quán)的設(shè)立。《擔(dān)保法解釋》第47條、物權(quán)法第187條中關(guān)于抵押物登記，均指本登記，非預(yù)告登記，故在預(yù)售商品房上抵押預(yù)告未轉(zhuǎn)換成房屋抵押登記??? 之前，抵押權(quán)人行使房屋優(yōu)先受償權(quán)依據(jù)不足，不予支持。
對(duì)于其上兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為第一種較妥。首先，國(guó)家層面上對(duì)于預(yù)告登記的法律性質(zhì)有明確規(guī)定。《物權(quán)法》第20條規(guī)定，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。” 依照本條規(guī)定，不僅“所有權(quán)”可以申請(qǐng)預(yù)告登記，包括抵押權(quán)在內(nèi)的“其他物權(quán)”亦可進(jìn)行預(yù)告登記。依據(jù)《物權(quán)法》的上述規(guī)定辦妥抵押權(quán)的預(yù)告登記手續(xù)就成為商業(yè)銀行作為債權(quán)人緩釋按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的有利手段。而《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》)第85條第1款更是明確規(guī)定商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售、不動(dòng)產(chǎn)買賣抵押、以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的，當(dāng)事人可以按照約定申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。由此可見，我國(guó)現(xiàn)行法是完全承認(rèn)預(yù)購(gòu)商品房的預(yù)告登記及預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)的預(yù)告登記的。其次，預(yù)告登記的本質(zhì)特征決定其具有排他效力。預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，對(duì)后來(lái)發(fā)生的該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，保障預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的將來(lái)實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房人在與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了預(yù)購(gòu)商品房合同時(shí)，雙方產(chǎn)生的是一種債的關(guān)系。在我國(guó)建立預(yù)告登記制度前，這種效力只是一種抵押預(yù)告登記盡管不是正式抵押登記，但卻是權(quán)利人辦理抵押登記的保證以及抵押權(quán)設(shè)立的前期保障。無(wú)論是抵押預(yù)告登記還是正式的抵押登記，只要當(dāng)事人在登記機(jī)構(gòu)辦理了以抵押為意思表示的登記，其抵押權(quán)就是有效設(shè)立，當(dāng)債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，債權(quán)人對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。最后，認(rèn)定預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)效力具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在期房按揭貸款業(yè)務(wù)中，在個(gè)人借款抵押合同生效并辦妥抵押預(yù)告登記手續(xù)后，貸款銀行將根據(jù)借款人指示將按揭貸款直接發(fā)放至開發(fā)商賬戶。購(gòu)房者通過(guò)將其期房進(jìn)行抵押取得貸款，支付完畢購(gòu)房款，成功實(shí)現(xiàn)購(gòu)房；銀行發(fā)放貸款，取得對(duì)按揭房產(chǎn)的抵押權(quán)；開發(fā)商全部取得售房款。在整個(gè)按揭貸款交易過(guò)程中，將該期房抵押是各方共同的真實(shí)意思表示，各方均因此而獲益，亦不存在欺詐、違背真實(shí)意思表示的情形，因此，在購(gòu)房人出現(xiàn)未能按期償還借款等違約情形時(shí)，銀行主張對(duì)該抵押房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，符合各方權(quán)利預(yù)期。
??? 二、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)與預(yù)查封的沖突問(wèn)題
??? 實(shí)務(wù)中，對(duì)于已辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的商品房被法院查封，預(yù)查封期間能否將抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記，以及預(yù)查封登記能否對(duì)抗抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)都有一定的爭(zhēng)議。筆者在工作中遇過(guò)這樣一起案例：某法院于2011年10月預(yù)查封坐落于A花苑26號(hào)房屋時(shí)，該房已于2010年7月辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記和預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。房屋首次登記后，預(yù)購(gòu)人于2013年6月將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)抵押權(quán)預(yù)告登記也轉(zhuǎn)為正式抵押登記。查封法院在知曉預(yù)購(gòu)人辦理該登記后函告登記機(jī)構(gòu)：認(rèn)為被人民法院依法查封、預(yù)查封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。僅辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)，認(rèn)定預(yù)查封時(shí)的該房產(chǎn)不存在抵押權(quán)，并要求登記機(jī)構(gòu)糾正上述擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。該法院所依據(jù)是《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)〔2004〕5 號(hào)）文件。該文件21條規(guī)定，“已被人民法院查封、預(yù)查封并在國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門辦理了查封、預(yù)查封登記手續(xù)的土地使用權(quán)、房屋，被執(zhí)行人隱瞞真實(shí)情況，到國(guó)土資源、 房地產(chǎn)管理部門辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法確認(rèn)其行為無(wú)效，并可視情節(jié)輕重，依法追究有關(guān)人員的法律責(zé)任”。筆者認(rèn)為，僅僅以該文件中的此條規(guī)定就認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)登記行為違法有失公允。登記機(jī)構(gòu)之所以接受法院的查封，是因?yàn)楸粓?zhí)行人（購(gòu)房人）因貸款取得了房屋未來(lái)的所有權(quán)，如果沒有貸款，被執(zhí)行人就無(wú)法取得房屋所有權(quán)，也就無(wú)法協(xié)助法院預(yù)查封房屋。房屋首次登記后，預(yù)購(gòu)人于2013年6月將商品房預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋轉(zhuǎn)移登記，依附于它的預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記也順利轉(zhuǎn)為正式登記。同時(shí)，法院的預(yù)查封也隨即轉(zhuǎn)為正式查封。另外，法院所依據(jù)的文件第 16 條也規(guī)定：“土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開始計(jì)算”。綜合兩條規(guī)定來(lái)看，第 21 條被確認(rèn)為無(wú)效的抵押、轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)理解為新設(shè)了抵押權(quán)人、所有權(quán)人；而預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式登記，只是將物權(quán)請(qǐng)求權(quán)轉(zhuǎn)為正式的物權(quán)，抵押權(quán)人并沒有發(fā)生變化。因此，抵押預(yù)轉(zhuǎn)現(xiàn)登記并不產(chǎn)生新的權(quán)利，更不影響法院的查封效力。
??? 三、預(yù)購(gòu)商品房買賣合同被裁定解除后的預(yù)告抵押權(quán)效力問(wèn)題
某登記機(jī)構(gòu)遇到過(guò)一起預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)注銷的行政訴訟案件。該案件的預(yù)購(gòu)人之前在登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記及預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記，后又與某聯(lián)銀投資擔(dān)保有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)銀公司）辦理了該房屋的余額抵押預(yù)告登記。2016年7月因預(yù)購(gòu)人違約，開發(fā)商根據(jù)雙方簽訂的合同之約定向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，仲裁委裁定解除開發(fā)公司與預(yù)購(gòu)人簽訂的《商品房買賣合同》。雖因機(jī)構(gòu)改革職能發(fā)生變化，商品房合同注銷由該市房屋交易管理中心承擔(dān)，但因該房屋上設(shè)有與某聯(lián)銀公司的抵押權(quán)預(yù)告登記，故開發(fā)商至不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解除該預(yù)告抵押權(quán)，登記機(jī)構(gòu)在核查時(shí)發(fā)現(xiàn)此預(yù)告抵押權(quán)借款尚未還清。因此，以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的預(yù)告登記注銷登記材料不齊全為由，不予受理該房屋的預(yù)告抵押權(quán)注銷登記，并在不予受理告知書中告知開發(fā)商合同注銷申請(qǐng)應(yīng)向該市房屋交易管理中心提出。后開發(fā)商以“登記機(jī)構(gòu)行政不作為”為由向法院起訴，要求撤銷不予受理通知書。那么，這起案件中登記機(jī)構(gòu)的做法正確嗎？是否一定要預(yù)購(gòu)人在余額抵押借款還請(qǐng)后才能辦理預(yù)購(gòu)抵押權(quán)注銷登記呢？
??? 預(yù)告登記具有從屬性，即從屬于債權(quán)，債權(quán)消滅的預(yù)告登記失效。《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定，“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”其中“債權(quán)”是指預(yù)告登記所保障的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)可能基于合同產(chǎn)生，也可能基于法院指令產(chǎn)生，若請(qǐng)求權(quán)本身的效力存在瑕疵導(dǎo)致原債權(quán)債務(wù)關(guān)系終止，在原因行為無(wú)效的情況下，預(yù)告登記亦無(wú)效。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第89條規(guī)定，“預(yù)告登記未到期，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以持不動(dòng)產(chǎn)登記證明、債權(quán)消滅或者權(quán)利人放棄預(yù)告登記的材料，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他必要材料申請(qǐng)注銷預(yù)告登記；（一）預(yù)告登記的權(quán)利人放棄預(yù)告登記的；（二）債權(quán)消滅的；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。”根據(jù)以上規(guī)定，預(yù)告登記當(dāng)事人可以攜帶相關(guān)材料至登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)注銷商品房預(yù)告登記。故本案中的開發(fā)商作為生效法律文書記載當(dāng)事人，憑某仲裁委出具的解除合同裁定書可以單方申請(qǐng)涉案房屋的預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告注銷登記，某聯(lián)銀行作為預(yù)告抵押權(quán)人也可依據(jù)《細(xì)則》89條第1項(xiàng)的規(guī)定單方申請(qǐng)預(yù)告抵押權(quán)注銷登記。具體操作上，對(duì)于未主動(dòng)前來(lái)申請(qǐng)登記的當(dāng)事人，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)書面告知其申請(qǐng)注銷相關(guān)預(yù)告登記。預(yù)期未申請(qǐng)的，登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)注銷上述房屋的預(yù)告登記與預(yù)告抵押權(quán)，在登記簿記載前在指定門戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地等場(chǎng)所公告，公告期不少于15個(gè)工作日。公告期滿無(wú)異議或者異議不成立的，登記機(jī)構(gòu)將登記事項(xiàng)記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿。