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??? 編者按】今天小編向各位熱薦，最高法院主審法官司偉博士關(guān)于抵押登記與抵押合同約定不一致的實務(wù)處理一文，該文節(jié)選自其與同事剛剛出版的《擔(dān)保法實務(wù)札記》一書，歡迎各位交流分享！

??? 《物權(quán)法》第一百一七十三條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定?！钡牵诓粍赢a(chǎn)登記實務(wù)操作中，不少地方的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，要求必須向登記機(jī)關(guān)明確一個固定的抵押擔(dān)?！皺?quán)利價值”，且規(guī)定不動產(chǎn)登記簿或他項權(quán)證上的“權(quán)利價值欄”中只能填寫固定數(shù)宇，不得加載相關(guān)文字表述，在登記簿上并沒有關(guān)于擔(dān)保范圍登記的欄目。這引發(fā)了司法實踐中對于抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的爭議。
??? 一種觀點認(rèn)為，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十一條規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。該條規(guī)定主要目的在于解決抵押權(quán)登記所產(chǎn)生的優(yōu)先效力。在當(dāng)事人合同約定的擔(dān)保債權(quán)未進(jìn)行抵押權(quán)登記的情況下，其不具有公示的要件，故不能產(chǎn)生物權(quán)的優(yōu)先效力，當(dāng)事人無權(quán)就未進(jìn)行抵押權(quán)登記部分的債權(quán)取得優(yōu)先受償?shù)男Я?。?013年江蘇省高級人民法院《關(guān)于當(dāng)前商事審判若干問題的解答》第六條以問答的形式規(guī)定：“問:在金融借款糾紛中，銀行與債務(wù)人、擔(dān)保人在以房地產(chǎn)作為抵押物的抵押合同中約定的擔(dān)保范圍包括本金、利息、實現(xiàn)債權(quán)的費用等，但是在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，登記機(jī)關(guān)在登記薄上記載的主債權(quán)范圍僅為本金部分，或者登記機(jī)關(guān)發(fā)放的他項權(quán)證記載的主債權(quán)范圍僅為本金部分，與當(dāng)事人之間的抵押合同約定不一致，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人要求就抵押物超出本金部分的價值優(yōu)先受償，應(yīng)當(dāng)如何處理?答:房地產(chǎn)抵押權(quán)屬于物權(quán)，房地產(chǎn)抵押登記屬于不動產(chǎn)物權(quán)登記。《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條規(guī)定:不動產(chǎn)登記薄是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。因此，抵押擔(dān)保的范圍應(yīng)以登記機(jī)關(guān)不動產(chǎn)登記簿的記載內(nèi)容為準(zhǔn)，除非有證據(jù)表明登記簿的記載錯誤。對抵押權(quán)人主張就抵押物價值超出登記價值的部分優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)予以支持?！?br> ??? 另一種觀點則認(rèn)為，《房屋登記簿管理試行辦法》規(guī)定，他項權(quán)利的內(nèi)容，應(yīng)記載被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額、擔(dān)保范圍等內(nèi)容。因此，擔(dān)保范圍是應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀膬?nèi)容，這與《物權(quán)法》第一百七十三條的規(guī)定是一致的。因此，如果登記機(jī)構(gòu)在登記簿或者他項權(quán)利證書只記載債權(quán)數(shù)額，沒有明確抵押擔(dān)保范圍，而該抵押登記內(nèi)容系登記機(jī)關(guān)行為，不能當(dāng)然推定為當(dāng)事人真實意思表示。抵押擔(dān)保范圍應(yīng)包括他項權(quán)利證中債權(quán)數(shù)額及利息等其他費用。如果僅依據(jù)登記的債權(quán)數(shù)額就認(rèn)定為擔(dān)保范圍，不利于保護(hù)債權(quán)，實際上與《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十一條規(guī)定本意不符。關(guān)于抵押物的擔(dān)保范圍，應(yīng)參照當(dāng)事人的合同約定，及于主債權(quán)的利息、違約金等。上海高院2015年發(fā)布的2014年度上海法院金融商事審判十大案例中，其中上海一中院（2013）滬一中民六（商）終字第315號農(nóng)行金山支行與鄭家棉、被上訴人肖傳興金融借款合同糾紛二審判決中，二審法院即認(rèn)為：根據(jù)我國《擔(dān)保法》第46條的相關(guān)規(guī)定，抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用；抵押合同另有約定的，按照約定。故在抵押借款合同法律關(guān)系中行使抵押權(quán)，當(dāng)以合同約定的抵押擔(dān)保范圍作為確定抵押物處理后所得價款的優(yōu)先受償范圍。
??? 那么，為何為出現(xiàn)上述兩種截然對立的觀點呢？除了對不動產(chǎn)登記制度的理解存在差異外，不動產(chǎn)登記在各地實踐中操作的差異也不可不察。南京和上海兩地設(shè)立不動產(chǎn)抵押登記申請表所包含的項目就在擔(dān)保范圍欄目設(shè)計上存在重大差別。

??? 對比可以看到，上海市文本并無擔(dān)保范圍空格一欄，而南京市則設(shè)計有：□主債權(quán)及其利息、□違約金、　損害賠償金、□實現(xiàn)抵押權(quán)的費用、□其他。
顯然，由于南京市不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行抵押登記時，當(dāng)事人有機(jī)會在設(shè)立抵押時就擔(dān)保范圍申請在不動產(chǎn)登記薄上進(jìn)行記載，因此，抵押登記上的擔(dān)保范圍除非有證據(jù)證明存在錯誤，否則結(jié)合不動產(chǎn)物權(quán)登記的物權(quán)變動效力及公示效力，江蘇高院的觀點符合當(dāng)?shù)氐膶嶋H。而上海則明顯不同，因設(shè)立抵押權(quán)申請書缺失擔(dān)保范圍一欄，當(dāng)事人難以以抵押合同約定的擔(dān)保范圍在不動產(chǎn)登記薄予以登記，故僅依據(jù)登記確定擔(dān)保范圍對當(dāng)事人難言公平，故上海高院持第二種觀點亦根源于其當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記的實際。兩種觀點在當(dāng)?shù)氐倪m用均存在合理性，但各地的不動產(chǎn)登記的具體操作不同，特別是不動產(chǎn)登記簿在擔(dān)保范圍一項的設(shè)計上存在差異，故對上述兩種觀點不可機(jī)械套用。
??? 而在2015年《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其《實施細(xì)則》實施以后，國土資源部制定了不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行），并引發(fā)了《國土資源部關(guān)于啟用不動產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發(fā)〔2015〕25號），要求自2015年3月1日起，全面啟用統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式。

??? 顯然，無論不動產(chǎn)登記簿，還是依據(jù)不動產(chǎn)登記薄向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明，均沒有設(shè)置擔(dān)保范圍一欄。在不動產(chǎn)登記簿證樣式中，抵押權(quán)登記圖的填寫說明認(rèn)為，“附記”中，可填寫需要對不動產(chǎn)權(quán)利及其他事項登記情況進(jìn)一步說明的信息。如土地出讓合同或者土地承包合同等編號，共有不動產(chǎn)權(quán)發(fā)一本證書時的持證人以及必要的歷史登記信息等登記機(jī)構(gòu)需要記載的情況。不動產(chǎn)登記證明的填寫說明中表示，“附記”中，可以登記證明記載其他需要填寫的事項。
??? 因此，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，按照國土資源部頒布的統(tǒng)一樣式，如南京市此前的存在“擔(dān)保范圍”欄目設(shè)計的登記簿也不復(fù)存在，也就是說，我國當(dāng)前不動產(chǎn)登記簿在抵押擔(dān)保的范圍上，均無擔(dān)保范圍一欄，這是目前的不動產(chǎn)登記的現(xiàn)實情況。
??? 而雖然在登記簿上不登記擔(dān)保范圍，但如果登記機(jī)構(gòu)對抵押合同進(jìn)行備案并向利害關(guān)系人提供公開、方便的查詢，則也可以解決擔(dān)保范圍的公示問題。但由于對抵押登記操作規(guī)范的不明確以及登記簿上“擔(dān)保范圍”欄目的缺失，各地登記機(jī)構(gòu)在查詢問題上的做法也是“各自為政”。如《重慶市國土房管局關(guān)于規(guī)范當(dāng)前土地房屋抵押登記有關(guān)問題的通知》（渝國土房管〔2015〕61號）文件規(guī)定，在2015年3月1日之前針對利害關(guān)系人查詢，發(fā)放的登記機(jī)關(guān)蓋章的《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，后順位抵押權(quán)人通過前順位的抵押合同來預(yù)估抵押財產(chǎn)的余額。有的不動產(chǎn)登記局則認(rèn)為，前順位的抵押權(quán)人和抵押人之間的抵押合同屬于內(nèi)檔，利害關(guān)系人不能查閱，應(yīng)當(dāng)通過人民法院調(diào)查令等方式，只能查閱抵押登記的債權(quán)數(shù)額等情況。如此，則利害關(guān)系人無法方便地查詢備案的抵押合同，自然也無法知曉已經(jīng)設(shè)定抵押的擔(dān)保范圍。而我們知道，登記擔(dān)保范圍意義在于，后順位擔(dān)保權(quán)人基于登記記載的公信力，可以減少在交易前的調(diào)查成本，貫徹物盡其用原則，維護(hù)交易秩序。因此，目前的抵押登記操作實務(wù)顯然于此不利。
??? 在目前這樣一種困局之下，江蘇省不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)又作出了完善的嘗試。江蘇省國土資源廳、江蘇省金融辦、人民銀行南京分行、江蘇銀監(jiān)局于2017年12月29日印發(fā)的《關(guān)于提升不動產(chǎn)登記服務(wù)水平支持金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的通知》（蘇國土資發(fā)〔2017〕500號）中要求：“國土資源部門辦理抵押登記時，應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，在登記簿和不動產(chǎn)登記證明附記欄記錄‘擔(dān)保范圍詳見合同’，并對后續(xù)抵押的金融機(jī)構(gòu)等抵押權(quán)人加強(qiáng)風(fēng)險提示，避免抵押權(quán)實現(xiàn)時產(chǎn)生清償糾紛?！蓖ㄟ^在現(xiàn)行的統(tǒng)一登記簿中的“附記”欄中記載“擔(dān)保范圍詳見合同”，實現(xiàn)將當(dāng)事人約定的擔(dān)保范圍予以公示。如此，在江蘇省境內(nèi)，江蘇高院的觀點仍然是成立的。
??? 而對于未作出這樣登記安排的各地，出現(xiàn)糾紛時應(yīng)如何處理，在前述兩種觀點之外的一種觀點為我們解決此類問題提供了不僅適用于一地的解決方案：
重慶高院《關(guān)于辦理實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件若干問題的解答》（渝高法〔2015〕164號）即規(guī)定：“13.擔(dān)保合同中約定的擔(dān)保范圍與抵押登記、出質(zhì)登記中載明的范圍不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)如何處理？擔(dān)保合同約定的擔(dān)保范圍與抵押登記、出質(zhì)登記中記載的擔(dān)保范圍不一致的，原則上應(yīng)以登記的擔(dān)保范圍為準(zhǔn)。但由于行政行為不規(guī)范造成登記的擔(dān)保范圍與約定擔(dān)保范圍不一致的，在合同內(nèi)容合法有效，合同約定擔(dān)保范圍及于主債權(quán)、利息、違約金等，且雙方對擔(dān)保范圍均無異議，而登記僅載明了主債權(quán)本金的情況下，登記效力應(yīng)及于符合法律規(guī)定及合同約定的利息、違約金等其他費用，申請人可在據(jù)以登記的擔(dān)保合同約定的范圍內(nèi)依法享有優(yōu)先受償權(quán)?！?br> ??? 浙江高院《關(guān)于審理實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)案件若干問題的解答》（浙高法[2013]152號）亦規(guī)定：“問：《意見》附件1所記載的‘申請人對變價后所得款項在×××的范圍內(nèi)優(yōu)先受償’所規(guī)定的‘范圍’是指擔(dān)保合同中約定的范圍，還是抵押登記或出質(zhì)登記中載明的范圍?答:《物權(quán)法》第173條規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。但實踐中，有的登記部門操作不夠規(guī)范，在辦理房地產(chǎn)抵押登記、股權(quán)出質(zhì)登記等擔(dān)保物權(quán)時，會發(fā)生登記范圍與合同約定不一致的情況，如合同中約定擔(dān)保范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用等，但在相關(guān)登記證明或他項權(quán)證上卻載明擔(dān)保范圍僅為本金。結(jié)合上述《物權(quán)法》對擔(dān)保范圍的規(guī)定，傾向于認(rèn)為，在合同各方意思表示真實、一致且內(nèi)容合法的情形下，不能因不規(guī)范的行政行為而影響當(dāng)事人實體權(quán)益的實現(xiàn)。在主債權(quán)本金已經(jīng)合法登記的情況下，登記效力應(yīng)及于合理的利息、違約金等其他費用，申請人可在據(jù)以登記的擔(dān)保合同約定的范圍內(nèi)依法享有優(yōu)先受償權(quán)。”
??? “法律從不強(qiáng)人所難?！被谀壳暗盅旱怯浀膶嵺`，上述地區(qū)的做法值得肯定。應(yīng)當(dāng)說，這種做法既符合物權(quán)登記制度的功能和效力，又與當(dāng)前的登記不規(guī)范不健全的實際相適用，在兩者之間實現(xiàn)了較好的平衡。而且，這種處理方式也符合相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定的目的、背景。
??? 首先，根據(jù)《擔(dān)保法》第四十六條對于擔(dān)保范圍的規(guī)定：“抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。抵押合同另有約定的，按照約定”?！段餀?quán)法》第一百七十三條對于擔(dān)保范圍也有相應(yīng)的規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定”?？梢?，對于擔(dān)保范圍法律是有清晰界定的，即當(dāng)事人有約定從其約定，無約定按照法定，對于利用房產(chǎn)抵押進(jìn)行物權(quán)擔(dān)保的法定范圍，即《物權(quán)法》第一百七十三條所規(guī)定的范圍。抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種，其擔(dān)保范圍也應(yīng)當(dāng)遵循法律要求，而擔(dān)保范圍中的相關(guān)費用都應(yīng)當(dāng)在實現(xiàn)抵押權(quán)時具有優(yōu)先受償效力，從法條的表述可以看出，主債權(quán)僅是擔(dān)保范圍中的一項并非全部。實際上，房屋登記工作中也有相關(guān)規(guī)定要求將擔(dān)保范圍記載于登記簿上，2008年頒布實施的《房屋登記簿管理試行辦法》第七條規(guī)定：“登記簿的內(nèi)容應(yīng)包括房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他狀況部分”，第九條則解釋房屋權(quán)利狀況部分應(yīng)當(dāng)包括哪些方面，即“登記簿的房屋權(quán)利狀況部分，記載房屋所有權(quán)、他項權(quán)利等有關(guān)情況”，由于抵押權(quán)屬于他項權(quán)利部分，故抵押權(quán)的內(nèi)容應(yīng)該集中于登記簿中的房屋權(quán)利部分，第九條還進(jìn)一步解釋了他項權(quán)利的內(nèi)容包括哪些，其中被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額和擔(dān)保范圍就在其中，所以登記簿應(yīng)當(dāng)記載主債權(quán)數(shù)額和擔(dān)保范圍?！斗课莸怯洸居涊d內(nèi)容說明》對于擔(dān)保范圍也做了解釋，即“擔(dān)保范圍：記載抵押合同中約定的擔(dān)保范圍，可以是主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用等；抵押合同未約定的，記載未約定事實”，從其表述可以看出三層意思：其一，擔(dān)保的范圍與《物權(quán)法》所規(guī)定的法定擔(dān)保范圍一致；其二，擔(dān)保范圍的確定需要通過抵押合同中的約定進(jìn)行體現(xiàn)；其三，如果雙方無約定事實，也需要將無約定事實的情況記載于登記簿中。由上所述可以看出，不論法律還是規(guī)章都對抵押登記時涉及的擔(dān)保范圍有清晰的界定，也就是說只要被列入擔(dān)保范圍的項目都可以受擔(dān)保物權(quán)的保護(hù)進(jìn)而享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
??? 其次，法律意義上的“擔(dān)保范圍”并不等同于登記機(jī)構(gòu)登記的“權(quán)利價值”?！段餀?quán)法》第一百一七十三條對抵押擔(dān)保范圍的規(guī)定非常明確，民事主體有權(quán)在法律規(guī)定的抵押擔(dān)保范圍內(nèi)作自主選擇，而非由登記機(jī)關(guān)在登記時執(zhí)行所謂的抵押擔(dān)保范圍“權(quán)利價值”需固定的規(guī)定。實踐中，抵押權(quán)人與抵押人在不動產(chǎn)抵押合同中對抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍通常約定包括主合同項下全部本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金、實現(xiàn)債權(quán)的費用等項目，這與法律規(guī)定并不相悖。
??? 再次，登記實踐操作中一直存在著一種誤解，認(rèn)為要對被列入擔(dān)保范圍的費用都必須量化明確，筆者認(rèn)為不盡然。法定擔(dān)保范圍包括“主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用”，在抵押當(dāng)事人辦理抵押登記手續(xù)時，抵押物擔(dān)保的諸債權(quán)范圍中，主債權(quán)的數(shù)額是明確、固定的，但對于利息、違約金和損害賠償金，雖然在訂立合同時進(jìn)行了約定，但是可能僅約定了計算方法，一旦債務(wù)人不能按約履行主合同，主債權(quán)項下所涉及的利息、違約金、罰息等債權(quán)，將會因為債務(wù)人的違約而存在，因違約期限的長短而債權(quán)數(shù)額發(fā)生增減，此時如非要量化登記則存在困難；實現(xiàn)抵押權(quán)的費用更是要根據(jù)當(dāng)時實現(xiàn)抵押權(quán)的實際情況確定，因此擔(dān)保的其他債權(quán)的數(shù)額，尚處于未定或未發(fā)生狀態(tài)，無法予以事先確定其數(shù)額多少。對于上述項目，如果強(qiáng)行估算一個金額，那么對于抵押權(quán)人來說就有可能出現(xiàn)因為事先確定的金額與最終實現(xiàn)抵押權(quán)時的實際金額不符而使權(quán)益受損。所以，對于擔(dān)保范圍中的費用是否應(yīng)當(dāng)量化需要分別看待。當(dāng)然，如果申請人要求對于所有擔(dān)保范圍中的費用進(jìn)行量化，登記機(jī)構(gòu)依據(jù)依申請登記和意思自治的原則也不應(yīng)過多干預(yù)。但是如果是登記機(jī)構(gòu)強(qiáng)制性地要求必須量化，則需另當(dāng)別論。
??? 最后，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第61條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)?！边m用該條規(guī)定的前提和條件是抵押登記記載的內(nèi)容與合同約定內(nèi)容指向同一對象。如果他項權(quán)證中只記載債權(quán)數(shù)額而未記載抵押擔(dān)保范圍，則不屬于抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致，此時并不能當(dāng)然得出要以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)的結(jié)論。
??? 綜上所述，筆者認(rèn)為，當(dāng)事人在抵押合同中約定的擔(dān)保范圍包括本金、利息、實現(xiàn)債權(quán)的費用等，但是在辦理抵押登記時，登記機(jī)構(gòu)在登記薄上或者發(fā)放的他項權(quán)證上記載的金額僅為主債權(quán)本金，或者本金加上預(yù)估的一定金額的利息，導(dǎo)致當(dāng)事人之間抵押合同約定的擔(dān)保范圍未能如實、全面、準(zhǔn)確地記載在登記簿上時，抵押權(quán)人有權(quán)在抵押合同中約定的擔(dān)保范圍內(nèi)就抵押物價值超出登記價值的部分優(yōu)先受償。這并非對抵押登記以及不動產(chǎn)登記與物權(quán)變動制度的背離，相反，恰恰是基于登記制度的本質(zhì)與實踐的一種堅持，在本質(zhì)上與物權(quán)法、擔(dān)保法及其司法解釋對抵押登記制度的規(guī)定相符。