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　　現實生活中，很多人在購買房屋向銀行貸款時因各種各樣的原因申請失敗，導致不能付清購房款，從而違反了《商品房買賣合同》的相關約定。往往這種情況中，出賣方會直接起訴要求解除合同，但也有一些投機取巧的出賣方一開始并不主張解除合同，等到案涉房屋漲價后再要求解除合同，從而使得利益最大化。

裁判要旨

　　根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。

案情簡介

　　一、茲有某部隊甲，2011年1月，其與某房地產開發公司簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：甲購買位于某地的案涉房屋，總價150萬元，甲首付款75萬元，剩余75萬元通過貸款的方式予以支付，甲如不能在規定期限內支付全部房款的，則某房地產開發公司有權解除合同。

二、合同簽訂后，甲按期支付了首付款，但因銀行貸款審批未通過，故案涉房屋的尾款一直未付清。2018年，因房價上漲較多，某房地產開發公司起訴至法院，要求解除合同收回房屋，并且要求甲賠償違約金40余萬元。一審判決甲敗訴，支持了某房子產開發公司的全部訴訟請求。甲不服，提起上訴。

三、在上訴期限屆滿前的最后一天，甲匆匆忙忙的前來向維權律師尋求幫助。因時間匆忙，維權律師加班加點，在期限屆滿前將上訴材料交給了法院。維權律師研究此案后，圍繞某房地產開發公司的解除權已經消滅的觀點展開辯論，并準備了充分相關案例提供法官參考。通過維權律師的工作，二審法官采納了維權律師的觀點，因此二審撤銷了一審判決，并駁回了某開發公司的全部訴訟請求。

律師建議
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　　法律對合同解除權這一形成權設定除斥期間的目的在于穩定民事法律關系和維護社會正常秩序。當一方當事人享有解除權時，如果該當事人長期不行使解除權，將導致雙方當事人權利處于不穩定、不確定的狀態。作為享有合同解除權的一方當事人，不管是選擇解除合同，還是選擇要求繼續履行合同，都應當及時確定。為督促享有解除權一方當事人及時作出選擇，法律規定了解除權的除斥期間，當事人超過除斥期間未行使解除權的，應視為解除權已消滅。從規定解除權除斥期間的立法目的來看，不管是法定解除權還是約定解除權，在除斥期間這個問題上并無二致。