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在商品房銷售過程中，常發生這樣的情形：在置業顧問的強勢營銷之下，購房人對商品房的狀況未充分了解即與開發商簽訂了《商品房認購書》，并按照認購書的約定交納認購定金。此處的認購定金應如何理解？如因其他事由雙方未能簽訂正式的房屋買賣合同，是否適用定金罰則？認購人在何種情況下能要求返還認購定金？

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商品房認購書的法律屬性
商品房認購書是指商品房買賣雙方當事人在簽署商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易商品房有關事宜的初步確認。

通常情況下，商品房認購協議書應理解為商品房買賣合同的預約合同，即當事人之間約定將來訂立一定合同（商品房買賣合同）的合同。認購協議書具有以下特點：包括確定條款和不確定條款兩部分，從認購協議書的構成要件來看，認購協議書具備了合同的基本要素，適格的主體、意思表示真實、內容和形式合法等；但是從認購書的目的和具體內容來看，其本意在于先行明確部分合同條款，固定雙方交易機會，而對付款方式、交樓時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款未在《認購書》中明確約定，屬于未決條款，須待簽訂商品房買賣合同時協商一致時達成。從認購書規定的權利義務關系看，認購書作為合同而言本身具有獨立的權利義務關系，即開發商負有為認購人保留預訂的商品房的義務，認購人負有交付定金的義務，雙方負有在認購書約定的期限內就簽訂正式買賣合同進行談判磋商的義務。

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。商品房買賣中認購協議書等預約合同在一定條件下可以認定為房屋買賣合同，即須同時具備兩個要件：認購書等預約具備買賣合同的主要內容及買受人已支付購房款。
區分預約合同與本約合同的意義在于兩者對當事人的約束力不同，預約合同當事人僅能要求對方誠信談判，履行訂立商品房買賣合同（本約合同）的義務，而不能直接就本約合同的內容要求履行，即若當事人雙方已全面、忠實地履行了預約合同中誠信談判的義務，即使本約合同未能簽訂，雙方對此并不承擔違約責任。

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認購定金的性質
根據擔保法理論，定金可分為立約定金、成約定金、解約定金、違約定金及解約定金等五大類型。主流觀點認為，認購書中的定金主要具有立約定金的性質。立約定金是指為保證訂立正式合同而交付的定金，而認購書中的定金正是認購人為保證其日后與開發商簽訂商品房買賣合同而交付的定金。

認購書中的定金具有雙重約束效力，不僅具有保障認購人將來訂立商品房買賣合同的作用，同時還具有擔保開發商履行認購書中約定預留商品房義務的作用。如果任何一方當事人非因不可歸責于雙方的事由而拒絕簽訂正式商品房買賣合同，均構成對預約合同中關于立約定金義務的違反，應受到定金罰則的規制。

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未簽訂正式合同的責任承擔
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條之規定，若認購人無正當理由未與開發商進行磋商，或所提出磋商的條款內容不合理，導致正式合同未能簽訂，認購人無權要求退還定金。

在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失？根據《合同法》第42條之規定：當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失，應當承擔賠償責任：（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。認購書是“行將談判”的預約合同，違反認購書義務主要是違反誠信談判義務，對雙方當事人來說，造成的損失是機會的損失，應當承擔合同法第42條項下所規定的締約過失責任，即應賠償守約方因信賴利益而產生的損失，使其得以彌補恢復到認購書未曾發生以前的狀態。

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在何種條件下認購人能主張返還定金
1.因不可歸責于雙方當事人事由的認購定金的返還。

該情形主要包括：在當事人雙方簽訂認購書后到簽訂正式買賣合同前的期限內發生了不可抗力事由或其他當事人意志以外因素的，如簽訂商品房認購書后，開發項目被政府行政決定取消、緩建，自然災害導致開發項目滅失等，開發商應當退還認購人定金；認購人提出磋商的條款系商品房正式買賣合同中沒有約定的條款且該條款內容合理，若當事人雙方未就該條款內容協商一致且認購人據此拒簽商品房買賣合同的，開發商應當退還認購人定金；或認購人與開發商就正式合同中載明的條款內容不能協商一致且認購人提出的理由正當合理的，若認購人由此拒絕簽訂商品房買賣合同，開發商應當退還認購人定金。

2.因開發商的原因造成合同未能簽訂的雙倍定金的返還。

若開發商無正當理由拒不簽訂商品房買賣合同的，可理解為《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第115條所稱的“接收定金的一方拒絕訂立合同的”之情形，此時開發商應向認購人雙倍返還定金。