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【審判規則】?
業主購買了與當事人相鄰房產的房屋，購房前，原業主與當事人之間就通行的樓梯達成共同使用協議，但未與業主以書面的形式將該共同使用行為確定下來，業主與當事人之間無共同使用樓梯的協議，購房后，業主將包括樓梯在內的房產進行了登記，其后業主禁止當事人使用該樓梯，經查，該樓梯并非當事人通行的唯一途徑。因業主個人獨有該樓梯的所有權，在構造上和使用上具有獨立性，并進行了登記。原業主易房后，新業主未能與當事人達成對樓梯的使用協議，且該樓梯并非當事人通行的唯一途徑，業主禁止當事人使用樓梯，不影響當事人的正常權利。因此，在當事人不對樓梯享有共同使用權的情形下，業主基于對樓梯的所有權，有權要求當事人停止使用該樓梯。　
【關 鍵 詞】
民事　所有權　建筑物區分所有權　建筑物專有權　專有權人　權利范圍
【基本案情】
盧X林、程X玉購買了張X云的相鄰房產，兩棟房屋一直共用樓梯通道。張X云將該房產用作賓館經營。在盧X林、程X玉購房之前，原業主基于與張X云的協議而允許張X云使用樓梯。在盧X林、程X玉購買房產時，原業主及中介公司均口頭告知盧X林、程X玉，要求在其買房后，同意張X云使用樓梯通道，但并未簽訂書面協議。之后，盧X林、程X玉與張X云在樓梯通道的使用問題上產生糾紛，盧X林、程X玉要求張X云停止對樓梯通道的使用，并將張X云懸掛在樓梯口的招牌拆除。張X云的房產除可通過訴爭樓梯通道通行外，還可以從另一端通行，但該通道現已拆除。
張X云以盧X林、程X玉獨占樓梯使用權，同時未經其同意，擅自將其招牌拆除，侵害其合法權利為由，提起訴訟，請求判令確認其對訴爭樓梯通道享有占有、使用、收益、處分的權利；判令盧X林、程X玉恢復其招牌。
舉證期限內，張X云申請將第一項訴訟請求變更為“依法確認其對訴爭樓梯通道有共有、使用或通行的權利”。
盧X林、程X玉答辯稱：本案訴爭的樓梯通道系本方所有，張X云使用該樓梯通道未經本方書面同意；張X云房產有獨立設計的樓梯通道，并非必須經過、使用訴爭樓梯通道；張X云對爭議樓道不享有產權，本方拆除張X云經營賓館的招牌并無不當。請求判令駁回張X云的訴訟請求。
【爭議焦點】
建筑物專有權人對建筑物享有占有和使用、處分的權利。在共同使用同一樓梯的相鄰房屋另有對外通道時，房屋產權人可否禁止他人使用其享有專有權的樓梯。
【審判結果】
一審法院判決：駁回原告張X云的訴訟請求。
原告張X云不服一審判決，提起上訴稱：雙方共用爭執樓梯是其唯一通道；被上訴人盧X林、程X玉只享有訴爭樓梯一半的權利；被上訴人盧X林、程X玉購買房屋，認可了與本人共用樓梯的附加條件；一審判決的認定有誤。請求判令撤銷一審判決，改判支持本人的訴訟請求。
被上訴人盧X林、程X玉辯稱：從雙方產權登記情況來看，上訴人張X云不可能對訴爭樓梯通道享有共有權；上訴人張X云曾經共同使用過訴爭樓梯通道不能成為其主張該樓梯通道共有權的理由；本方并未書面許可或以其他形式允許上訴人張X云共同使用訴爭樓梯通道；上訴人張X云放棄其他通道的通行權，不能成為主張訴爭樓梯通道共有的理由；現有證據不能表明上訴人張X云共有樓梯通道，是本方向原房屋產權人購買房屋的附加條件。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
【審判規則評析】
建筑物區分所有權，是指權利人即業主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產生的管理權的結合。基于物權客體的獨立性原則，區分所有的專有部分，須具備一定條件，才可在作為建筑物區分所有中專有權的客體。這些條件有：（1）須具有構造上的獨立性，即被區分的部分在建筑物的構造上，可以加以區分并與建筑物的其它部分隔離。（2）須具有使用上的獨立性。即被區分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標準，應為該區分的部分有無獨立的出入門戶。（3）能夠登記成為特定業主所有權的客體。《中華人民共和國物權法》規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用和處分的權利。該條是關于業主對專有部分行使所有權的規定。當業主未與他人就其專有部分確定共同使用權利的情形下，他人不得使用業主對建筑物的專有部分。
業主購買了與當事人房產相鄰的房屋，在業主購房之前，原業主基于協議而允許當事人使用樓梯，但僅口頭約定，業主在購房后對該樓梯進行了所有權登記，業主與當事人未就樓梯使用達成協議，遂要求當事人不得使用該樓梯。經查，該樓梯并非當事人房產通行的唯一途徑。因依據規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用和處分的權利。業主購買的房產在構造上具有獨立性，使用上亦具有獨立性，并將該房產包括訴爭樓梯在內進行了所有權登記，且訴爭樓梯并非當事人通行的唯一途徑，故業主禁止當事人使用該樓梯，不影響當事人的正常通行權利。因此，當事人與業主未能就訴爭樓梯達成共同使用的協議時，業主有權要求當事人停止使用訴爭樓梯。
【適用法律】
《中華人民共和國物權法》第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。
第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。
第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
第八十七條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的，應當提供必要的便利。
【法律文書】
民事起訴狀 民事答辯狀 民事上訴狀 民事上訴答辯狀 律師代理意見書 民事一審判決書 民事二審判決書
【效力與沖突規避】
參考性案例　有效　參考適用
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張X云訴盧X林等建筑物區分所有權糾紛案
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【案例信息】
【中 法 碼】物權法·所有權·建筑物區分所有權·專有權 (T0505011)
【案??? 號】 (2008)饒中民一終字第281號
【案??? 由】 建筑物區分所有權糾紛
【判決日期】 2009年03月18日
【權威公布】 被國家法官學院《中國審判案例要覽》(2010年民事審判案例卷)收錄
【檢 索 碼】 C0303+40++JXSR++0409C
【審理法院】 江西省上饒市中級人民法院
【審級程序】 第二審程序
【審理法官】 李雅莉 聶曉紅 付惠云
【上 訴 人】 張X云（原審原告）
【被上訴人】 盧X林 程X玉（原審被告）
【上訴人代理人】 黃鶴（江西盛義律師事務所）
【被上訴人代理人】 席新波（江西立憑律師事務所）
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【裁判文書原文】? (如使用請核對裁判文書原件內容)
《民事判決書》
上訴人（原審原告）：張X云。
委托代理人（特別授權）：黃鶴，江西盛義律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：盧X林。
被上訴人（原審被告）：程X玉。
委托代理人：席新波，江西立憑律師事務所律師。
上訴人張X云因與被上訴人盧X林、程X玉建筑物區分所有權糾紛一案，不服江西省德興市人民法院（2008）德民一初字第242號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
（二）一審訴辯主張
1.原告張X云訴稱
2004年12月，原告向德興市木器廠購買了該廠的辦公大樓，即坐落于德興市銀城中路28號的6層、共558.03平方米的房產，用于開辦“鈺藍賓館”。與該辦公大樓相鄰的二樓房產系鄭寶仙所有。兩處房產之間的樓梯通道，自竣工并投入使用之日起一直由雙方共同使用。2007年4月，被告向鄭寶仙購買了該二樓的房產。同年11月30日，被告盧X林向原告送達了一份通知，稱其對該樓梯通道享有全部的所有權，要求原告停止使用該樓梯通道。同時，被告未經原告同意，擅自將原告樓梯通道口的“鈺藍賓館”招牌拆除，企圖換上自己“香緣玉舍美體美容中心”的招牌，獨自占用該共用樓梯通道。被告的行為侵害了原告對該樓梯通道所享有的合法權利，故訴請法院依法判決：（1）確認原告對銀城中路28號樓梯通道享有占有、使用、收益、處分的權利；（2）判令被告恢復原告的招牌；（3）本案訴訟費由被告承擔。舉證期限內，原告申請將第一項訴訟請求變更為“依法確認原告對銀城中路28號房產的樓梯通道有共有、使用或通行的權利”。
2.被告盧X林、程X玉辯稱
原告訴請不能成立，依法應駁回。本案訴爭的樓梯通道系被告所有，原告使用該樓梯通道未經被告書面同意；原告房產有獨立設計的樓梯通道，并非必須經過、使用被告的樓梯通道，原告的請求不具有排他性；原、被告相鄰的不動產不是合法建筑，故不能產生合法的相鄰權。原告對爭議樓道不享有產權，被告拆除招牌并無不當，訴請駁回原告訴訟請求。
（三）一審事實和證據
江西省德興市人民法院經公開審理查明：德興市銀城中路28號兩棟房產（坐北朝南及臨街作西朝二棟，均是6層）原系德興市木器廠于1999年出資建設。2001年，何建勇、鄭寶仙從原德興市木工廠處購得臨街房產第二層，辦理了產權登記，建筑面積為263.08平方米（含上下樓梯）。2004年度，原告從德興市木器廠處購得（坐北朝南的1至6層）房產，辦理了產權登記，一層建筑面積為83.62平方米，2至6層建筑面積為474.36平方米，原告購房后一直經營“鈺藍賓館”至今。2005年何建勇將臨街房產2層租賃給被告經營“香緣玉舍美體美容中心”。2007年，鄭寶仙又在德興市人人中介公司掛牌出售該房產，被告作為房產承租人，主張優先受讓權，于2007年4月22日與何建勇、鄭寶仙簽訂了房屋轉讓協議購得房產，在賣房前，何建勇、鄭寶仙及中介公司均口頭告知被告，買房后仍應同意原告共用樓梯通道，但未簽訂書面協議。被告購房后辦理了產權登記，建筑面積為287.23平方米（含1至2層內梯）。
在最初建設過程中，上述兩棟房產均設計有樓梯，但在建設過程中，德興市木器廠為有效利用店面，原告所有的房產1至2層的樓梯并未建造（改造成店面），而是通過兩房產相鄰的朱燦慧的店面頂層從被告1至2層樓梯通行，同時，德興市木器廠還在朱燦慧店面上加建了兩層。房屋建成后，兩房產一直共用樓梯通道。為此，原告于2005年3月16日與何建勇、鄭寶仙簽訂協議，何建勇、鄭寶仙同意原告共用樓梯通道；2007年，在與被告協商買賣房產時，何建勇、鄭寶仙及中介公司均口頭告知被告，買房后仍應同意原告共用樓梯通道，但未簽訂書面協議。樓梯通道共用至2007年11月30日，被告書面通知原告，被告將收回共用的1至2層樓梯通道進行裝修，限原告在2008年1月1日前自行解決樓梯通道問題，并停止原告對樓梯通道的使用。此后，被告將原告懸掛在樓梯口的“鈺藍賓館”招牌拆除。原、被告因此發生爭議。
另查明，原告的房產除通過被告房產的樓梯通道通行外，還可以從另一端通行（但該通道現已拆除）。
上述事實有下列證據證明：
1.德興市房產管理局德房發辦字第1000000966號、1000000991號房產證各一份。
2.2007年4月22日，被告與何建勇、鄭寶仙簽訂的“房屋轉讓協議”一份。
3.德興市房產管理局德房發辦字第12802號房產證一份。
4.鄭寶仙轉讓給被告房產的分戶圖。
5.證人何嬈當庭證詞。
6.證人毛堯財當庭證詞。
7.被告送給原告的通知。
8.德興市房產管理局德房發辦字第710000450號房產證一份。
9.原告所有的德興市銀城中路28號樓房產登記檔案。
（四）一審判案理由
江西省德興市人民法院經審理認為：民事活動應當按照國家的法律、法規及相關的規定進行，當事人的合法權益必須依法受到保護。本案中，原、被告所爭執的樓梯，已由被告依法進行了登記，屬被告的個人財產。因此，被告對該樓梯享有所有權。訴訟過程中，原告將訴訟請求變更為對爭執的樓梯享有共有、使用或通行的權利。誠然如原告所言，原業主一直和原告共用該樓梯，并且為此還簽訂了一份協議，協議中明確原業主擁有樓梯所有權，原告只有使用權。原業主的房產易主后，新業主即本案的被告和原告之間對爭執樓梯的使用，非但沒有書面約定，反而形成糾紛。從本案查明的事實來說，并未出現《中華人民共和國物權法》第八十七條中所規定的情形，即爭執的樓梯，原告必須使用，否則，原告的建筑物與外界將無法通行。實際上，相關的證據證明了原、被告所擁有的房產屬于兩個獨立的建筑物，不存在共同使用同一樓梯的問題，只是因為原告房產的原業主在未經準許的情況下，擅自在兩個獨立的建筑物之間建造一座建筑物，才使原、被告的房產形成了相鄰關系，形成了被告房產的原業主同意原告與其共用爭執樓梯的事實。另外，房產設計的方案中已為原告的房產設計了一條樓梯，只是因故未建，并且還有另一條樓梯供原告通行。綜上所述，被告已將爭執的樓梯登記為自己的內梯，擁有所有權，因此，在不妨礙原告正當行使權利的前提下，有權不讓原告使用爭執樓梯。另外，被告拆除懸掛在自己擁有所有權的建筑物上的原告的招牌，行為并無不當，因此，無恢復之必要。
（五）一審定案結論
江西省德興市人民法院依照《中華人民共和國物權法》第九條、第十四條、第十六條、第三十九條的規定，作出如下判決：
駁回原告張X云的訴訟請求，案件受理費50元由原告承擔。
（六）二審情況
1.二審訴辯主張
（1）上訴人張X云訴稱：
1）雙方共用爭執樓梯的現狀，是從兩棟大樓建造時起即歷史上形成的，并非被上訴人購買后形成的，且是上訴人的唯一通道。2）被上訴人的房產證及房產分戶圖中，雖標明爭執樓梯為1一2層內梯，但被上訴人只享有1/2的權利。3）被上訴人向何建勇、鄭寶仙購買房屋，是認可了與上訴人共用樓梯的附加條件的。4）一審判決認定“原告房產的原業主在未經準許的情況下，擅自在兩個獨立的建筑物之間建造一座建筑物，才使原、被告的房產形成了相鄰相關，形成了被告房產的原業主同意原告與其共用爭執樓梯的事實”，明顯偏袒被上訴人。5）上訴人并未在朱燦慧店面二樓以上建造建筑物，而是在原德興市木器廠搭建的雨篷兩側安裝了擋雨的窗戶。這與上訴人、被上訴人爭執的共用樓梯沒有必然的因果關系。
（2）被上訴人盧X林、程X玉辯稱
1）物權的確定是以登記為準的。從雙方產權登記情況來講，上訴人不可能對被上訴人所有的樓梯通道擁有共有權。2）上訴人曾經共同使用過該樓梯通道不能成為上訴人主張該樓梯通道共有權的理由。3）被上訴人并沒有書面許可或以其他形式同意上訴人共同使用被上訴人所有的樓梯通道。4）上訴人還有其他通道，如果她放棄了其他通道的通行權，責任在她自己，不能因此主張被上訴人的樓梯通道共有或以被上訴人的通道為唯一通道。況且上訴人自己的樓房有獨立設計的樓梯通道，她完全可以恢復其獨立的樓梯通道。5）沒有證據表明讓上訴人共有樓梯通道，是被上訴人向原房屋產權人購買該房屋的附加條件。事實上被上訴人房屋買賣時明確約定樓梯通道在房屋產權范圍內，許不許可上訴人使用完全是被上訴人的權利。
2.二審事實和證據
江西省上饒市中級人民法院另查明：盧X林、程X玉的房屋面積為267.21平方米，其中套內面積223.86平方米，分攤面積43.35平方米（含一至二層專用樓梯27.44平方米）。
江西省上饒市中級人民法院經審理，確認一審法院認定的事實和證據。
3.二審判案理由
江西省上饒市中級人民法院經審理認為：經鑒定，爭執樓道系被上訴人盧X林、程X玉個人獨有，上訴人張X云沒有提供證據證實其對訴爭樓梯享有所有權，其對爭執樓梯享有共同占有、使用、收益、處分權利的訴訟請求于法無據，本院不予支持。根據《物權法》的規定，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用和處分的權利。故被上訴人盧X林、程X玉有權要求上訴人張X云停止使用訴爭樓梯通道。
4.二審定案結論
江西省上饒市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，作出如下判決：
（1）駁回上訴，維持原判。
（2）二審案件受理費合計100元，由上訴人張X云承擔。
（3）本判決為終審判決。