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案情簡介

2014年6月5日，陶美如與南通市城鎮房地產開發公司簽訂選房意向書，選購南通市城鎮房地產開發公司位于江海佳苑12幢1006室低價位商品房，暫定建筑面積89.32平方，閣樓暫定51.19平方，車庫暫定24.32平方，總價暫定307159.42元。陶美如在意向書中還預購江海佳苑9幢1505室建筑面積為143.39平方的房屋。2014年9月3日，南通市城鎮房地產開發公司開具江海佳苑12幢1006室銷售不動產統一發票，付款方名稱為陶美如、收款方名稱南通市城鎮房地產開發公司、金額為303041.62元。雙方辦理結算手續后，南通市城鎮房地產開發公司即將房屋交付給陶美如。2014年11月21日，陶美如與王智勇簽訂房地產買賣協議，約定陶美如將其江海佳苑12幢1006室及12幢B116號車庫出售給王智勇，成交價款為70萬元。2014年8月30日至2014年11月26日期間，王智勇匯入陶美如個人賬戶630450元，2014年11月21日，陶美如出具收條給王智勇，內容為：今收到王智勇購房江海佳苑12幢1006室的購房款計人民幣柒拾萬元整（現金支付），收款人陶美如，時間為2014年11月21日。2014年11月26日，王智勇通過網銀付給陶美如19200元，王智勇自認該款也包含在收條七十萬元中。2015年1月15日，南通利譽物業管理有限公司江海佳苑物業管理處出具證明，證明內容：今證明王智勇購買的江海佳苑12幢1006室商品房已于2014年12月2日開始入住裝修。2014年，法院查封陶某向開發公司購買、未領取權屬證書的房屋。王某以其從陶某處購買該房、支付全款、裝修入住為由提出案外人異議。

法院觀點（南通市港閘區人民法院（2015）港執異字第00004號）

最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十九條規定，被執行人購買需辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。陶美如購買南通市城鎮房地產開發公司江海佳苑12幢1006室商品房，已經支付全部價款并實際占有，且辦理合同預售備案，雖未辦理產權過戶登記手續，但本院依法可以查封。最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第一款第六項規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。陶美如將購買的江海佳苑12幢1006室商品房，在未依法登記領取權屬證書的情況下，又將該房屋出賣給王智勇，王智勇至今未能辦理房屋過戶登記手續。房地產管理法規定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。王智勇購買該房屋時應當知道陶美如沒有依法登記領取權屬證書，在該房屋未依法登記領取權屬證書的情況下，仍違法交易，導致其至今未能辦理產權過戶登記手續，對此顯然存在過錯。故王智勇即使支付全部購房款并實際占有，其也無權要求法院解除該房屋的查封。