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　　2018年12月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布指導(dǎo)意見(jiàn)，全面推行房屋網(wǎng)簽備案制度，明確要求房屋買(mǎi)賣(mài)合同、租賃合同以及抵押合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)行網(wǎng)簽備案。這是對(duì)其2015年發(fā)布的《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》的進(jìn)一步強(qiáng)化。推行網(wǎng)簽備案以來(lái)，在一定程度上有效地防止了“一房二賣(mài)”“重復(fù)抵押”等現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易、抵押網(wǎng)簽備案問(wèn)題，還可以從推行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記和實(shí)時(shí)共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息量等方面著手進(jìn)行完善。

　　網(wǎng)簽備案制度是房地產(chǎn)主管部門(mén)提出并實(shí)施，從預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同開(kāi)始，擴(kuò)大適用于現(xiàn)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，然后適用于存量房買(mǎi)賣(mài)合同、房屋抵押合同。根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，僅預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同的網(wǎng)簽備案有相關(guān)法律依據(jù)，存量買(mǎi)賣(mài)合同、現(xiàn)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同、抵押合同網(wǎng)簽備案的依據(jù)僅為規(guī)范性文件。即：2010年，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。2015年，住建部辦公廳下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則〉的通知》（建辦房〔2015〕45號(hào)），要求現(xiàn)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽參照預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案流程辦理，抵押合同也納入網(wǎng)簽備案。

　　從合同效力上來(lái)，網(wǎng)簽備案不是合同成立及生效的條件，且不具備對(duì)抗其他合同形式的效力。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。《最高法院關(guān)于商品房若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定，當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。在司法實(shí)踐中，法院在審理不動(dòng)產(chǎn)交易案件時(shí)，對(duì)于“陰陽(yáng)合同”的“陰合同（即非網(wǎng)簽備案的合同）”效力是予以承認(rèn)的。可見(jiàn)，網(wǎng)簽備案只是行政管理的手段，不是合同的成立要件，也不是生效要件。

　　筆者認(rèn)為，預(yù)售商品房之外的其他網(wǎng)簽備案，不宜作為不動(dòng)產(chǎn)登記要件。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)認(rèn)可其他形式的合同，不應(yīng)要求申請(qǐng)人必須網(wǎng)簽備案。2017年5月，銀監(jiān)會(huì)和原國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融資產(chǎn)管理公司等機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)登記若干問(wèn)題的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2017〕20號(hào)），明確無(wú)需辦理沒(méi)有法律法規(guī)依據(jù)的合同備案、確認(rèn)告知等手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)抵押當(dāng)事人可直接向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理抵押登記。

　　在筆者看來(lái)，網(wǎng)簽備案也并非實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的根本手段。對(duì)于新建商品房市場(chǎng)的調(diào)控，主要是預(yù)售許可和現(xiàn)售審批備案制度在起作用，審核批準(zhǔn)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售時(shí)序，網(wǎng)簽備案只是執(zhí)行銷(xiāo)售許可的結(jié)果。對(duì)于存量房市場(chǎng)的調(diào)控，出于避稅等原因，買(mǎi)賣(mài)雙方通常會(huì)私下另行簽訂一份反映真實(shí)意愿的合同，而網(wǎng)簽合同往往無(wú)法反映真實(shí)成交價(jià)格和成交日期，僅成為辦理后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)的形式要件。對(duì)于有效防范“一房?jī)少u(mài)”“重復(fù)抵押”的作用，也需要配合后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)方可實(shí)現(xiàn)。

　　對(duì)此，綜合上述問(wèn)題，筆者建議從以下兩個(gè)方面改進(jìn)：
一方面，推行不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。預(yù)告登記既具有債權(quán)屬性也具有一定的物權(quán)屬性，可以對(duì)抗第三人，能更好地保障權(quán)利人的債權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。網(wǎng)簽合同經(jīng)備案也能產(chǎn)生債權(quán)效力，但僅能約束合同雙方，一般情況下不能對(duì)抗第三人。預(yù)告登記法律依據(jù)的位階更高。預(yù)告登記有《物權(quán)法》等法律、行政法規(guī)作為依據(jù)，而網(wǎng)簽備案僅預(yù)售商品房備案有法律依據(jù)，其他僅有部門(mén)規(guī)章、規(guī)范性法律文件作為依據(jù)，效力較低。預(yù)告登記適用范圍廣泛，可以涵蓋網(wǎng)簽備案的適用范圍。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八十五條第一款，預(yù)告登記的范圍包括商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售；不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押；以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)等形式。
??????? 另一方面，實(shí)時(shí)共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息。登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)唯一的公示形式，因此不動(dòng)產(chǎn)登記信息尤為重要。房地產(chǎn)主管部門(mén)可以與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)實(shí)時(shí)共享不動(dòng)產(chǎn)登記信息，實(shí)現(xiàn)及時(shí)掌握房屋交易、抵押情況的目的，為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供支撐。