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不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行一直是執(zhí)行工作的重點(diǎn)
如果當(dāng)事人已經(jīng)購得不動(dòng)產(chǎn)
但尚未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記
此時(shí)可以進(jìn)行預(yù)查封
預(yù)查封是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施。那么，哪些情形適用預(yù)查封？

下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

本期小編結(jié)合相關(guān)裁判規(guī)則
對(duì)此問題進(jìn)行詳細(xì)說明

裁判規(guī)則
1.被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋，人民法院有權(quán)進(jìn)行預(yù)查封——甲公司對(duì)預(yù)查封執(zhí)行異議案
案例要旨：人民法院有權(quán)對(duì)被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進(jìn)行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。執(zhí)行法院預(yù)查封案涉商品房的行為并無不當(dāng)。

來源：《民事審判指導(dǎo)與參考·總第65輯（2016.6）》

2.人民法院可以對(duì)被執(zhí)行人購買的辦理預(yù)告登記的房屋進(jìn)行預(yù)查封，但商品房買賣合同解除后，不可采取預(yù)查封措施——甲公司對(duì)預(yù)查封執(zhí)行異議案
案例要旨：被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封。但商品房買賣合同解除后，被執(zhí)行人確定不能獲得房屋所有權(quán)，房屋屬于出賣人的財(cái)產(chǎn)，則不再屬于可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的范圍，法院不可再繼續(xù)采取預(yù)查封措施。

來源：《民事審判指導(dǎo)與參考·總第65輯（2016.6）》

3.預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)——江南公司訴孫有英夫婦房屋買賣合同糾紛案
案例要旨：預(yù)查封不影響預(yù)售商品房合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)。該合同被裁判解除后，法院應(yīng)當(dāng)中止對(duì)預(yù)查封房屋的執(zhí)行，但有權(quán)執(zhí)行被執(zhí)行人到期債權(quán)。

審理法院：江蘇省宜興市人民法院
來源：山西省高級(jí)人民法院網(wǎng)? 2014-12-29

4.被執(zhí)行人與案外人意圖用仲裁裁決規(guī)避對(duì)預(yù)查封房產(chǎn)執(zhí)行的，該仲裁裁決不能產(chǎn)生對(duì)抗人民法院對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)查封的效力——江蘇馬會(huì)置業(yè)有限公司對(duì)民事判決書執(zhí)行異議案
案例要旨：預(yù)售商品房未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院可以預(yù)查封。預(yù)查封后，原房屋權(quán)利人（被執(zhí)行人）即喪失對(duì)其進(jìn)行實(shí)體性處分的權(quán)利，如被執(zhí)行人與第三人通過仲裁裁決解除商品房預(yù)售合同，意圖轉(zhuǎn)移預(yù)查封房產(chǎn)，為法院處置該財(cái)產(chǎn)設(shè)置障礙，應(yīng)認(rèn)定該行為損害了其他債權(quán)人的利益，屬于規(guī)避執(zhí)行的行為，該仲裁裁決不能產(chǎn)生對(duì)抗人民法院對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)查封的效力。

案號(hào)：（2010）蘇執(zhí)監(jiān)字第135號(hào)
審理法院：江蘇省高級(jí)人民法院
來源 ：江蘇法院網(wǎng)? 2013-10-25

司法觀點(diǎn)
一、預(yù)告登記與預(yù)查封登記的關(guān)系
預(yù)查封登記被規(guī)定在2004年3月1日實(shí)施的最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》）中。依據(jù)該《通知》，預(yù)查封登記主要適用于被執(zhí)行人尚未辦理登記的土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)（《通知》第13～15條）。預(yù)查封的特別之處在于，被查封的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)尚未辦理登記，從物權(quán)變動(dòng)的角度看，所有權(quán)尚不屬于被執(zhí)行人。但是，雖然所有權(quán)尚未變更登記到被執(zhí)行人名下，但由于被執(zhí)行人已經(jīng)支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)或者已經(jīng)作出備案登記的，預(yù)查封能夠使這些財(cái)產(chǎn)不再被轉(zhuǎn)讓，有利于申請(qǐng)執(zhí)行人的權(quán)益保護(hù)。具體而言，主要有：被執(zhí)行人已經(jīng)全部繳納土地使用權(quán)出讓金的土地使用權(quán)、或者部分繳納土地使用權(quán)出讓金且該土地使用權(quán)可以分割的；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋等。
從效力上看，上述通知采取的路徑是，預(yù)查封登記的土地使用權(quán)和房屋在與查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（《通知》第22條第1款），即絕對(duì)效力。但是，基于預(yù)查封的效力等同于正式查封的效力（《通知》第18條），根據(jù)2005年1月1日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第36條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨礙（規(guī)定第26條）。《房屋登記辦法》第22條第6項(xiàng)規(guī)定，房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的，登記機(jī)構(gòu)不予登記。《土地登記辦法》第69條也規(guī)定，對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)，在查封、預(yù)查封期間，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。
從前述規(guī)定來看，預(yù)告登記與預(yù)查封登記的效力具有一致性，都能排除之后的物權(quán)變動(dòng)，形成登記簿障礙。但兩者的發(fā)生原因不同，目的各異，登記機(jī)關(guān)的審查義務(wù)亦有差別。
（摘自《最高人民法院物權(quán)法司法解釋（一）理解與適用》，杜萬華主編、最高人民法院民事審判第一庭編，人民法院出版社2016年版）
學(xué)者觀點(diǎn)
二、預(yù)查封的效力
預(yù)查封和查封在限制標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的效力上應(yīng)當(dāng)是相同的。在法院預(yù)查封期間,任何單位和個(gè)人不得擅自處分預(yù)查封的財(cái)產(chǎn),有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。二者效力上的區(qū)別在于:(1)法院不能對(duì)預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理;(2)預(yù)查封期間,登記機(jī)構(gòu)除了可以將預(yù)查封的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名義下外,不得為任何其他登記行為。而一旦房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下,預(yù)查封就自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。
（摘自《民事訴訟法（第五版）》，江偉主編，中國人民大學(xué)出版社2011年版）
法律依據(jù)
《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》
十三、被執(zhí)行人全部繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，人民法院可以對(duì)該土地使用權(quán)進(jìn)行預(yù)查封。
十四、被執(zhí)行人部分繳納土地使用權(quán)出讓金但尚未辦理土地使用權(quán)登記的，對(duì)可以分割的土地使用權(quán)，按已繳付的土地使用權(quán)出讓金，由國土資源管理部門確認(rèn)被執(zhí)行人的土地使用權(quán)，人民法院可以對(duì)確認(rèn)后的土地使用權(quán)裁定預(yù)查封。對(duì)不可以分割的土地使用權(quán)，可以全部進(jìn)行預(yù)查封。
被執(zhí)行人在規(guī)定的期限內(nèi)仍未全部繳納土地出讓金的，在人民政府收回土地使用權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將被執(zhí)行人繳納的按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)退還的土地出讓金交由人民法院。
十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：
（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；
（二）被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
十七、預(yù)查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。
十八、預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。