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? ? ? ? 預查封，是指司法機關對經查實被查封人實際占用物權或享有的物權期待權，已經履行了一定的批準或者備案手續，尚未進行物權登記或只做預告登記的物權，采取的強制控制措施。預查封登記，是登記機構接受人民法院的囑托，在登記系統內將尚未申請登記的，或只辦理預告登記的不動產予以限制不動產處分為目的的一種登記行為。

? ? ? ? 對于法院囑托的預查封登記，有些登記人員擔心將來承擔登記錯誤的責任，其實辦理預查封登記依據的是法院的預查封裁定書和協助執行通知書，登記機構不必承擔訴訟責任。

? ? ? ? 不動產預查封，是《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5 號）參照房地產買賣中的房屋預告登記而創立的一項強制執行措施，要求各級登記機構“對人民法院查封或者預查封的土地使用權、房屋，國土資源、房地產管理部門應當及時辦理查封或者預查封登記”。

? ? ? ? 從目前的司法實踐看，預查封登記主要適用兩種登記類型：一是建設用地出讓、劃撥后尚未登記的土地使用權，二是建設用地上的在建工程或預告登記之后的房屋。

? ? ? ? 預查封登記與預告登記主要有兩點區別：其一，在法理上登記的依據不同。前者屬于囑托或依職權受理登記，后者屬于依申請受理登記。《物權法》第二十條第一款規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。其二，登記機構的審查權不同。對于當事人提出的預告申請登記，登記機構有權加以審查，有必要的可以查勘現場，對于不符合預告登記要求的申請，登記機構有權不予受理。但是，登記機構對于人民法院做出的預查封裁定以及協助執行通知書，是無權進行實體審查的。即使登記機構認為人民法院預查封存在錯誤，也應該先予查封后再向人民法院提出審查建議，不能拖延不辦。

? ? ? ? 在預查封期間，如果被預查封的建設用地使用權由被執行人申請登記，預查封登記則自動轉為查封登記。人民法院實際上也可以依據自然資源部門土地出讓的審批文件直接予以查封。登記機構可以從自然資源管理“ 一張圖”系統中導出出讓的宗地生成不動產單元后辦理查封登記。如果遇到被預查封的建設用地使用權沒有在規定期限內繳納完土地出讓金的情況，政府收回建設用地使用權的同時，應將被查封土地的執行人原來繳納的出讓金交由法院處理，然后預查封登記自動解除。

? ? ? ? 為首次登記的建設用地使用權和在售商品房辦理預查封登記，首先要注意的是兩者各自的辦理依據。

? ? ? ? 對于建設用地使用權的預查封登記，法發〔2004〕5 號文件第十三條規定：被執行人全部繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，人民法院可以對該土地使用權進行預查封，該條明確規定查封權屬于人民法院，登記機構只需負責登記即可，不得對查封實體進行審查。第十四條規定，被執行人部分繳納土地使用權出讓金但尚未辦理土地使用權登記的，對可以分割的土地使用權，按已繳納的土地使用權出讓金，由國土資源管理部門確認被執行人的土地使用權，人民法院可以對確認后的土地使用權裁定預查封；對不可以分割的土地使用權，可以全部進行預查封。也就是說，如果自然資源管理部門終止合同，被執行人繳納的部分出讓金應該按照人民法院的協助執行通知書，納入法院的指定賬戶。

? ? ? ? 對于在售商品房的預查封登記，法發〔2004〕5 號文件第十五條規定，下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。

? ? ? ? 根據《國土資源部住房和城鄉建設部關于做好不動產統一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國土資發〔2015〕90 號），不動產登記信息管理基礎平臺與房屋交易管理信息平臺要互相對接，通過交換接口、數據抄送等形式，實現實時互通共享，消除“ 信息孤島”，確保相關業務辦理的連續、安全、便捷。登記機構工作人員收到查封通知，不應要求法院執行人員再去合同備案管理部門再送查封協助執行通知，而應主動協調、一步到位。反之，對已辦理預售商品房合同登記備案查封的，房屋預售管理部門也應第一時間反饋查封信息，視同預售商品房預告登記查封。

? ? ? ? 在辦理預查封登記過程中，還有以下幾種情況時常困擾不動產登記工作人員：

? ? ? ? 法院要求查封的不動產在不動產登記簿中是第三人的。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十九條規定，被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。所以，只要法院協助執行通知書明確查封該第三人不動產，登記機構就應依照上述規定辦理預查封登記。

? ? ? ? 法院要求查封的不動產在不動產登記簿中是第三人或者是案外人的，第三人或者案外人書面同意預查封的。法發〔2004〕5 號文件第七條規定，登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬于被執行人時，執行法院可以采取查封措施。也就是說，第三人或案外人否認被執行房屋與被執行人有關，而人民法院、申請執行人認為登記存在虛假、欺詐的，就要經當事人另行起訴等途徑，撤銷原登記并重新登記到被執行人名下后，才可以采取查封登記措施。作為補救，申請執行人可以向登記機構申請不動產異議登記，在15 日內向法院提起訴訟，以保全該不動產在訴訟期間不得擅自交易轉移。

? ? ? ? 預查封的不動產是被執行人因法律行為以外的法律事實取得的，雖然登記簿上不是被執行人登記的，法院同樣可以預查封或查封。《物權法》第二十八條與第二十九條、第三十條規定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力；因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力；因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。由此可知，在這些非基于法律行為的不動產物權變動中，盡管不動產登記簿上記載的權利人與被執行人存在差異，但是從實體法上來說，不動產物權已經歸于被執行人，所以，法院要求不動產登記機構協助查封是有司法依據的。

? ? ? ? 盡管登記機構無權對人民法院查封和預查封裁定書等生效的法律文書和協助執行通知書進行實體審查，但辦理登記時還需注意審查以下事項：一是查看登記簿，確定查封的被執行人是否辦理了權屬登記，如果沒有，應及時告知法院進行預查封登記，以確保查封登記的實效性，切實維護執行人的合法權益；二是查驗法院執行人員的工作證與協助執行通知書等查封登記的必要件是否齊備，建議登記機構與當地人民法院合作，在法院執行局設立查封登記代辦點，既可以減輕人員工作壓力和負擔，又可以增加查封效率。