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目?錄

一、建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛常見問題裁判意見

1、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛中的裁判觀點(diǎn)

2、建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同糾紛中的裁判觀點(diǎn)

二、租賃合同糾紛常見問題裁判意見

1、房屋租賃合同糾紛案件中的裁判觀點(diǎn)

2、土地租賃合同糾紛案件中的裁判觀點(diǎn)

三、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛常見問題裁判意見

1、未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，提起民事訴訟的，人民法院不予受理

2、未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，當(dāng)事人已經(jīng)申請行政裁決的，糾紛應(yīng)由有關(guān)房屋拆遷管理部門裁決

四、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛常見問題裁判意見

1、合同效力問題

2、合同解除問題

3、違約責(zé)任及違約金

五、房屋買賣合同糾紛常見問題裁判意見

1、合同效力問題

2、合同解除問題

3、違約金及賠償責(zé)任問題

4、其他

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一、建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛常見問題裁判意見

中國裁判文書網(wǎng)檢索得到的2015年最高法院審理的建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件，共18件。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛4件，其中3件為最高法院二審終審案件，1件為申請?jiān)賹彴讣唤ㄔO(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛13件，其中1件為最高法院二審終審案件，11件為申請?jiān)賹彴讣?1件是最高法院審判監(jiān)督程序提審。

1建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛中的裁判觀點(diǎn)

（1）不具備相關(guān)用地規(guī)劃手續(xù)雙方約定由國土局征收尚屬集體所有的土地并以協(xié)議方式低價(jià)出讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效

2015年建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛案件共4起，其中有關(guān)出讓合同效力的案件主要有1起，最高法院的裁判觀點(diǎn)如下：

鳳凰縣國土資源局（以下簡稱國土局）與被上訴人湖南德夯電力有限責(zé)任公司（以下簡稱電力公司）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛【案號：（2014）民一終字第277號】中，最高法院認(rèn)為，雖然《委托征地協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但在電力公司不具備相關(guān)用地規(guī)劃手續(xù)的情況下，雙方約定由國土局征收尚屬集體所有的土地并以協(xié)議方式低價(jià)出讓土地使用權(quán)，屬惡意串通損害國家利益的行為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第52條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

（2）對合同效力的審查，屬于人民法院裁判權(quán)范圍，法院應(yīng)依職權(quán)進(jìn)行審查

鳳凰縣國土資源局（以下簡稱國土局）與湖南德夯電力有限責(zé)任公司（以下簡稱電力公司）建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛【案號：（2014）民一終字第277號】中，對于原審審理程序是否違法，電力公司是在認(rèn)定合同有效的前提下提起的違約之訴，而原審認(rèn)定合同無效，并直接判決財(cái)產(chǎn)返還和損失賠償，超出了當(dāng)事人的訴訟請求。

關(guān)于原審判決是否超出當(dāng)事人訴訟請求的問題。最高法院認(rèn)為，對合同效力的審查，屬于人民法院裁判權(quán)范圍，雖然當(dāng)事人未提起確認(rèn)合同無效的訴訟請求，但人民法院仍應(yīng)依職權(quán)進(jìn)行審查。《合同法》第58條系合同無效法律效果的規(guī)定，人民法院在依據(jù)《合同法》第52條認(rèn)定合同無效的情況下，應(yīng)主動(dòng)援引該法第58條的規(guī)定，對合同無效的法律后果進(jìn)行處理，而不需要當(dāng)事人另行提起訴訟。故原審判決并未超出當(dāng)事人的訴訟請求，國土局該項(xiàng)上訴主張，無法律依據(jù)，本院不予支持。

2建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛中的裁判觀點(diǎn)

對于同一訴訟中涉及兩個(gè)以上的法律關(guān)系的情況，應(yīng)依當(dāng)事人訴爭的法律關(guān)系確定案由，均為訴爭法律關(guān)系的，則按訴爭的兩個(gè)以上法律關(guān)系確定并列的兩個(gè)以上案由

中山彤泰投資發(fā)展有限公司（以下簡稱彤泰公司）在與中山火炬開發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡稱火炬公司）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同糾紛【案號：（2014）民一終字第286號】中，就訴爭法律關(guān)系，彤泰公司與火炬公司共簽訂六份合同，就涉案合同約定的主要內(nèi)容而言，在涉案項(xiàng)目的開發(fā)過程中，彤泰公司向火炬公司出讓房屋，火炬公司向彤泰公司轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)，并以建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款直接抵充部分房屋轉(zhuǎn)讓款。就本案訴訟請求的內(nèi)容而言，彤泰公司系分別針對建設(shè)用地使用權(quán)、購房款、1900平方米商鋪提出不同的訴訟請求。對于同一訴訟中涉及兩個(gè)以上的法律關(guān)系的情況，應(yīng)依當(dāng)事人訴爭的法律關(guān)系確定案由，均為訴爭法律關(guān)系的，則按訴爭的兩個(gè)以上法律關(guān)系確定并列的兩個(gè)以上案由。因此，應(yīng)認(rèn)定本案雙方同時(shí)存在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系，并確定本案案由為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同糾紛。

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二、租賃合同糾紛常見問題裁判意見

中國裁判文書網(wǎng)檢索得到的2015年最高法院審理的租賃合同糾紛案件，共13件。房屋租賃合同糾紛9件，其中1件為最高法院二審終審案件，8件為申請?jiān)賹彴讣賹彴讣兄挥?件是裁定高院再審，其余均駁回再審申請；土地租賃合同糾紛案件4件，均為申請?jiān)賹彴讣渲胁枚ǜ咴涸賹?件，其余均駁回再審申請。

1房屋租賃合同糾紛案件中的裁判觀點(diǎn)

（1）租賃物返還之日作為租賃合同解除之日缺乏事實(shí)和法律依據(jù)

最高法院【案號：（2015）民申字第221號】認(rèn)為：廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司與張留安、李生德房屋租賃合同糾紛一案，不服河北省高級人民法院二審民事判決，向本院申請?jiān)賹彙ｋp方分別向法院提起訴訟要求解除合同或確認(rèn)合同無效的行為意味著當(dāng)事人均表明不再繼續(xù)履行合同，符合《合同法》94條第二項(xiàng)規(guī)定的情形。而根據(jù)《合同法》第96條的規(guī)定，合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。本案中，2011年8月11日，華遠(yuǎn)公司向河北省張家口市橋東區(qū)人民法院起訴被受理，同日起訴狀副本送達(dá)至張留安，即合同于起訴狀副本送達(dá)張留安時(shí)解除。因此，華遠(yuǎn)公司主張合同解除時(shí)間為2013年3月，無事實(shí)和法律依據(jù)，二審判決認(rèn)定案涉合同視為于2011年8月11日解除，由張留安向華遠(yuǎn)公司返還32.5萬元租金并無不當(dāng)。

（2）租賃物存在的權(quán)利瑕疵造成損失的責(zé)任承擔(dān)

最高法院【案號：（2015）民申字第221號】認(rèn)為：就廈門華遠(yuǎn)建設(shè)集團(tuán)有限公司與張留安、李生德房屋租賃合同糾紛一案，當(dāng)?shù)貒临Y源行政管理部門的《通知書》是否違反一事不再罰原則以及是否違法，不屬于本案民事訴訟的審理范圍，現(xiàn)該《通知書》未被依法撤銷，仍然合法有效，故二審判決依據(jù)該《通知書》認(rèn)定租賃物存在權(quán)利瑕疵是正確的。前述《通知書》明確責(zé)令摩力圣匯洗浴城立即停止“占用緯三路北側(cè)土地，用于經(jīng)營、住宿、洗浴、服務(wù)”的違法行為，可見停止違法行為包括停止經(jīng)營行為。因此，租賃物存在的權(quán)利瑕疵對張留安繼續(xù)使用租賃房屋造成影響，致使雙方租賃合同無法繼續(xù)履行。依據(jù)《合同法》第216條的規(guī)定，出租人負(fù)有在租賃期間使租賃物保持在適于承租人使用、收益狀態(tài)的義務(wù)。雙方租賃合同亦約定，若出租后產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，由華遠(yuǎn)公司承擔(dān)全部責(zé)任，故因租賃物瑕疵給張留安造成的經(jīng)濟(jì)損失，華遠(yuǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，二審判決判令由華遠(yuǎn)公司承擔(dān)張留安因裝修租賃房屋所受損失186萬元是正確的。華遠(yuǎn)公司申請?jiān)賹彿Q張留安在返還租賃房屋前轉(zhuǎn)租他人并造成租金損失，以及張留安系因自身經(jīng)營不善導(dǎo)致經(jīng)營停止，沒有充分證據(jù)，二審判決不予支持并無不當(dāng)。

（3）租賃合同解除后可得收益損失的訴訟請求是否應(yīng)予支持的問題

最高法院【案號：（2014）民申字第34號】認(rèn)為：再審申請人海南泰龍房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱泰龍公司）因與被申請人海口海日暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱海日暉公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服海南省高級人民法院二審民事判決，向本院申請?jiān)賹彙ｊP(guān)于泰龍公司要求海日暉公司賠償其可得收益損失的訴訟請求是否應(yīng)予支持的問題，《合同法》第113條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額相當(dāng)于違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利益”。最高法院認(rèn)為：首先，該條所規(guī)定的合同履行后可獲得的利益是指當(dāng)事人能夠基于合同的履行而從該合同直接獲得的利益，而并不包括因?yàn)楹贤瑹o效導(dǎo)致超市無法營業(yè)所帶來的預(yù)期營業(yè)損失。其次，當(dāng)事人一方違約造成對方損失的賠償額可以包括履行合同后可以獲得的利益，但本案中不存在合同繼續(xù)履行的問題，也不會產(chǎn)生任何收益。何況泰龍公司能否盈利取決于諸多因素，即使合同繼續(xù)履行，由于經(jīng)營本身存在的風(fēng)險(xiǎn)，也不必然產(chǎn)生收益。且泰龍公司并未提出充分的證據(jù)，以證明一旦雙方履行合同，泰龍公司就必然能夠取得其向海日暉公司所主張數(shù)額的收益。因此，二審判決依據(jù)“泰龍公司請求解除租賃合同，合同不再繼續(xù)履行”的理由，對泰龍公司請求海日暉公司賠償其可得收益損失不予支持，符合法律規(guī)定，并無不當(dāng)。

（4）租賃合同解除后承租人是否應(yīng)當(dāng)支付場地占用費(fèi)的問題

最高法院【案號：（2014）民申字第34號】認(rèn)為：關(guān)于泰龍公司是否應(yīng)按租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向海日暉公司支付2010年2月10日至2011年3月25日期間的場地占用費(fèi)的問題，泰龍公司雖于2009年10月30日向海日暉公司郵寄送達(dá)解除租賃合同的通知書，但并無證據(jù)表明其隨后立即撤場，并將租賃場地歸還海日暉公司。泰龍公司雖然提交（2011）瓊州證字第844號《公證書》作為證據(jù)，但其僅能證明海日暉公司私自開通了倉庫旁服裝區(qū)電梯，廣安堂電梯、觀光電梯、貨梯、收銀臺旁的電梯并可直接進(jìn)入到原租賃場地；海日暉公司已在租賃場地內(nèi)施工等事實(shí)，并不足以說明海日暉公司已經(jīng)實(shí)際接收場地。而直到2011年3月25日，雙方當(dāng)事人才在本案一審法院海口市中級人民法院的主持下，對泰龍公司遺留在租賃場地的物品進(jìn)行清點(diǎn)，海日暉公司此時(shí)才實(shí)際接收場地。因此，二審判決認(rèn)可一審判決所認(rèn)定的事實(shí)，支持海日暉公司主張從2010年2月10日至2011年3月25日的租金損失，符合本案事實(shí)，并無不當(dāng)。

（5）商場整體租賃合同能否認(rèn)定為企業(yè)租賃經(jīng)營合同糾紛

最高法院【案號：（2014）民一終字第231號】關(guān)于《整體租賃合同》的性質(zhì)的認(rèn)定問題，一審法院認(rèn)為：“領(lǐng)先公司與中盛公司于2010年3月20日簽訂的《整體租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定有效。《整體租賃合同》約定，領(lǐng)先公司將領(lǐng)先購物廣場一期、三期整體出租給中盛公司，中盛公司所租商場的使用用途與領(lǐng)先公司的經(jīng)營范圍相符。從該約定看，中盛公司承租標(biāo)的系領(lǐng)先購物廣場的經(jīng)營場地，并不包含領(lǐng)先購物廣場的經(jīng)營權(quán)。合同履行過程中，雖然中盛公司以領(lǐng)先公司設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)領(lǐng)先中盛購物中心名義從事經(jīng)營活動(dòng)，并使用原領(lǐng)先購物廣場賬戶，但是領(lǐng)先公司在租賃經(jīng)營期間注銷了領(lǐng)先中盛購物中心，表明雙方之間并無企業(yè)租賃的意思表示。由此可見，中盛公司以領(lǐng)先中盛購物中心名義經(jīng)營只是房屋租賃經(jīng)營的一種特殊形式，并不改變房屋租賃的合同性質(zhì)。因此，領(lǐng)先公司主張本案為企業(yè)租賃經(jīng)營合同糾紛，其理由不能成立。本案應(yīng)定性為房屋租賃合同糾紛”。一審法院確認(rèn)本案為房屋租賃合同糾紛是正確的，故本院予以支持。

2土地租賃合同糾紛案件中的裁判觀點(diǎn)

（1）土地租賃合同性質(zhì)的認(rèn)定問題

最高法院【案號：（2014）民申字第2192號】認(rèn)為：滇源街道辦事處為完成昆明市委、市政府下達(dá)的行政任務(wù)，采取將涉案土地對外承包的方式，用于林業(yè)生態(tài)及苗木基地建設(shè)。滇源街道辦事處雖為行政管理機(jī)關(guān)，其與云宇公司的《嵩明縣滇源鎮(zhèn)冷水河林業(yè)生態(tài)及苗木基地建設(shè)土地承包合同》（以下簡稱《土地承包合同》），并不是為實(shí)現(xiàn)行政管理目的而訂立，而是約定由云宇公司負(fù)責(zé)承包涉案土地的林業(yè)生態(tài)及苗木基地投資建設(shè)，并交納相應(yīng)土地租金，同時(shí)獲取相應(yīng)收益。可以看出，雙方在合同中確立的權(quán)利義務(wù)是對等的，故該合同應(yīng)認(rèn)定為平等主體之間訂立的民事合同，而非行政合同。

（2）村委會主要負(fù)責(zé)人在土地租賃合同中代表村集體簽字效力的認(rèn)定

最高法院【案號：（2015）民申字第264號】認(rèn)為：新灘村委會關(guān)于魏迎濤無權(quán)代表新灘村簽訂《聯(lián)合開發(fā)新灘生態(tài)園協(xié)議書》并收取案涉200萬元的再審申請理由不能成立。

第一，魏迎濤在案涉《聯(lián)合開發(fā)新灘生態(tài)園協(xié)議書》(以下簡稱《協(xié)議書》)洽談期間一直擔(dān)任新灘村委會主任職務(wù)，是該村主要負(fù)責(zé)人，有權(quán)代表該村處理村務(wù)。第二，魏迎濤在案涉協(xié)議書上蓋單位廢棄章的行為，不足以證明其是盜用新灘村名義簽約。盜用主要是指未經(jīng)授權(quán)而使用，從已查明事實(shí)可知，《協(xié)議書》簽訂時(shí)魏迎濤為該村主任，有權(quán)通過個(gè)人簽名或加蓋公章形式代表該村對外簽訂合同。第三，相關(guān)部門是否審批同意案涉項(xiàng)目與魏迎濤能否代表新灘村簽合同沒有必然聯(lián)系。若協(xié)議因不能得到審批而無法履行，涉及合同解除問題，并不能否認(rèn)魏迎濤作為新灘村委會主任有權(quán)代表該村簽訂協(xié)議這一事實(shí)。協(xié)議無效的后果仍應(yīng)由新灘村委會承擔(dān)。第四，沒有證據(jù)能夠證明鑫輝公司是在明知魏迎濤盜用新灘村委會名義的情形下，將案涉200萬元交付給魏迎濤個(gè)人。從當(dāng)事人自述可知，鑫輝公司自始至終都認(rèn)為，魏迎濤是以新灘村委會名義與之簽訂合同，其給付200萬元也是為啟動(dòng)項(xiàng)目。在無充分證據(jù)證明鑫輝公司對魏迎濤以項(xiàng)目為名進(jìn)行詐騙知情的情形下，即便魏迎濤收取款項(xiàng)后用于個(gè)人目的，也屬于新灘村內(nèi)部事務(wù)，與鑫輝公司無關(guān)。

（3）關(guān)于“行為人盜用單位公章，構(gòu)成犯罪，單位對行為人該犯罪行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失不承擔(dān)民事責(zé)任”相關(guān)規(guī)定的適用問題

最高法院【案號：（2015）民申字第264號】認(rèn)為：新灘村委會申請?jiān)賹徴J(rèn)為，本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》第五條，即“行為人盜竊、盜用單位的公章、業(yè)務(wù)介紹信、蓋有公章的空白合同書，或者私刻單位的公章，簽訂經(jīng)濟(jì)合同，騙取財(cái)物歸個(gè)人所有、使用、處分或者進(jìn)行其他犯罪活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，單位對行為人該犯罪行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失不承擔(dān)民事責(zé)任。”本院認(rèn)為，本案不能適用該司法解釋第五條。因第五條中的“行為人”主要指沒有單位授權(quán)或法律授權(quán)，不能對外代表單位作出意思表示的人員。只有這些人才有必要通過盜竊、盜用、私刻公章等行為，以持有的公章來騙取相對方信任。而本案中，魏迎濤是新灘村委會主任，本身就有權(quán)代表該村對外簽訂合同，沒有必要通過盜竊、盜用、私刻公章或使用作廢公章來證明其具有代表新灘村簽約的資格。故其不屬于該司法解釋第五條調(diào)整的對象。而該司法解釋第三條中的“單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，以該單位的名義對外簽訂經(jīng)濟(jì)合同”則針對的是單位負(fù)責(zé)人員，即其在單位擔(dān)任的職務(wù)及其行為足以讓相對方相信其有權(quán)代表該單位對外簽訂合同，而不必以公章等來證明。故原判決適用該司法解釋第三條并無不當(dāng)。

三、房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛常見問題裁判意見

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中國裁判文書網(wǎng)檢索得到的2015年最高人民法院受理的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛案件，共2件。其中1件為申請?jiān)賹彴讣陨暾堅(jiān)賹徣顺坊卦賹徤暾埥Y(jié)案。另1件為當(dāng)事人不服陜西高院一審判決的上訴案件。

1未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，提起民事訴訟的，人民法院不予受理

一審陜西高院【案號：（2014）陜民一初字第1號】認(rèn)為：根據(jù)陜西金澳置業(yè)有限責(zé)任公司與西安新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資有限公司2010年2月5日《拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》可知雙方在簽訂該協(xié)議時(shí)對拆遷補(bǔ)償安置未形成確定的意見，而是約定日后再簽訂正式的協(xié)議；2013年1月25日雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議書一》亦未形成確定意見；2013年7月18日，新城基投公司向西安市城市房屋拆遷安置管理辦公室提出申請，請求依法裁決金澳公司按照《實(shí)施方案》的規(guī)定，簽訂拆遷安置協(xié)議。根據(jù)最高法院2005年8月11日起施行的《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當(dāng)事人可以按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條的規(guī)定向有關(guān)部門申請裁決。”根據(jù)該批復(fù)，在金澳公司與新城基投公司未達(dá)成明確一致的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，金澳公司就拆遷補(bǔ)償安置提起的民事訴訟，人民法院不應(yīng)予以受理。

最高法院【案號：（2014）民一終字第289號】審理認(rèn)為：本案適用于（2005）9號《關(guān)于當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議就補(bǔ)償安置爭議提起民事訴訟人民法院應(yīng)否受理問題的批復(fù)》的規(guī)定，雙方當(dāng)事人對整個(gè)拆遷安置補(bǔ)償并未達(dá)成最終的和確定的協(xié)議。因此，對于上訴人金澳公司提起的本案訴訟，人民法院不應(yīng)受理。

2未達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，當(dāng)事人已經(jīng)申請行政裁決的，糾紛應(yīng)由有關(guān)房屋拆遷管理部門裁決

陜西高院認(rèn)為：本案中涉及的拆遷安置項(xiàng)目在國務(wù)院2011年1月21日公布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》施行之前，根據(jù)該條例第35條規(guī)定，本條例自公布之日起施行。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”的規(guī)定，在新城基投公司已申請行政裁決的情況下，本案糾紛應(yīng)由有關(guān)房屋拆遷管理部門裁決。

最高法院認(rèn)為：本案糾紛從2008年開始，至今雙方當(dāng)事人仍未簽訂最終的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。另據(jù)一審法院查明，新城基投公司已于2013年7月向西安市房屋拆遷主管部門提出申請，請求依法裁決金澳公司按照《炭市街綜合改造項(xiàng)目拆遷安置實(shí)施方案》的規(guī)定，簽訂拆遷安置協(xié)議。本院認(rèn)為，按照上述規(guī)定，結(jié)合本案的實(shí)際情況，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照原有的規(guī)定向政府有關(guān)部門申請解決本案的拆遷補(bǔ)償安置爭議。

四、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛常見問題裁判意見

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1合同效力問題

（1）簽訂合作開發(fā)合同后，一方能否以對方不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且未按照約定出資為由主張合同無效

鳳陽縣皇城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鳳陽公司）與被申請人合肥銀山節(jié)電器有限公司（以下簡稱合肥公司）合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院民事判決，向最高法院申請?jiān)賹彙景柑枺海?015）民申字第995號】。本案中，鳳陽公司以合肥公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)且未按照約定出資主張合作、開發(fā)協(xié)議無效。最高法院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）條規(guī)定：本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。案涉《合作開發(fā)經(jīng)營協(xié)議》約定內(nèi)容，符合合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的法律特征。《解釋》第15條規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。鳳陽公司具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，原審判決認(rèn)定案涉《合作開發(fā)經(jīng)營協(xié)議》有效，適用法律正確。合肥公司是否依照《合作開發(fā)經(jīng)營協(xié)議》約定出資，系合同履行問題，不影響合同效力。鳳陽公司以合肥公司未履行出資義務(wù)為由，主張上述協(xié)議無效的理由，缺乏法律依據(jù)，不成立。案涉《終止合作開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目協(xié)議書》，系鳳陽公司與合肥公司解除合作后，對雙方權(quán)利義務(wù)的清結(jié)協(xié)議，約定內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，依法有效。鳳陽公司有關(guān)上述約定違反聯(lián)營的法律規(guī)定，缺乏依據(jù)，其有關(guān)上述協(xié)議無效的理由不成立。

（2）合同約定，一方負(fù)責(zé)辦理建設(shè)工程的所有規(guī)劃審批手續(xù)的約定是否屬于附生效條件的合同

威海市遠(yuǎn)遙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱遠(yuǎn)遙公司）因與被申請人上海念潤投資管理有限公司（以下簡稱念潤公司）合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服山東省高級人民法院民事判決，向最高法院申請?jiān)賹彙景柑枺海?015）民申字第1002號】，最高法院認(rèn)為：附條件合同是指合同的各方當(dāng)事人在合同中約定某種事實(shí)狀態(tài)，并以該事實(shí)狀態(tài)將來發(fā)生或者不發(fā)生作為合同生效或者不生效條件的合同。其中，條件事實(shí)與合同中約定的各方當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)相互獨(dú)立。本案中，遠(yuǎn)遙公司依約負(fù)責(zé)辦理建設(shè)工程的所有規(guī)劃審批手續(xù)系其明確的合同義務(wù)，該約定雖屬不確定發(fā)生之事實(shí)，但與合同的生效條件無關(guān)。同時(shí)，雙方訂約的目的即為了建設(shè)涉案工程項(xiàng)目，而辦理相關(guān)手續(xù)是建設(shè)該項(xiàng)目的必要條件，將辦理手續(xù)解釋為合作協(xié)議的生效條件，不符合合同目的，也與雙方約定合作協(xié)議自雙方簽字并蓋章之日起生效不符。據(jù)此，合作協(xié)議并非附生效條件的合同，該協(xié)議系締約雙方的真實(shí)意思表示，并不違背法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，原審法院認(rèn)定合作協(xié)議有效有事實(shí)和法律根據(jù)。

（3）國有企業(yè)以其占用劃撥土地與出資人簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同未經(jīng)備案，該合同是否有效

長子縣鑫華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫華公司）因與被上訴人山西省長子縣淀粉廠（以下簡稱淀粉廠）、一審第三人長治市今成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱今成公司）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服山西省高級人民法院民事判決，向最高法院提起上訴【案號：（2014）民一終字第308號】。本案中，淀粉廠隸屬于長子縣經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易局（以下簡稱縣經(jīng)貿(mào)局），屬全民所有制企業(yè)，2007年1月為解決淀粉廠債權(quán)債務(wù)問題，縣工商企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)組同意企業(yè)改制。鑫華公司與淀粉廠于2007年5月10日簽訂《協(xié)議書》，內(nèi)容為：淀粉廠提供土地資源，鑫華公司出資共同組建新的公司，共同合作開發(fā)房地產(chǎn)。一審法院認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議書，主要內(nèi)容是雙方合作開發(fā)房地產(chǎn)，鑫華公司也是以此協(xié)議書為基礎(chǔ)來要求淀粉廠承擔(dān)違約金、賠償金，故本案案由應(yīng)為合作開發(fā)合同糾紛。鑫華公司與淀粉廠簽訂的《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》，雖然是雙方的真實(shí)意思表示并經(jīng)過了公證，但因淀粉廠屬全民所有制企業(yè)，淀粉廠利用土地與房地產(chǎn)公司合作開發(fā)土地，該事項(xiàng)需經(jīng)上級有關(guān)部門批準(zhǔn)或請示備案，而雙方簽訂的《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》到現(xiàn)在為止上級有關(guān)部門都未批準(zhǔn)或都未向上級有關(guān)部門請示備案。根據(jù)長子縣政府文件精神，淀粉廠與他方合作開發(fā)土地需經(jīng)過招投標(biāo)方式。上級有關(guān)部門不可能批準(zhǔn)該事項(xiàng)，也不可能對該事項(xiàng)進(jìn)行備案。故雙方簽訂的《協(xié)議書》、《補(bǔ)充協(xié)議書》最終沒有生效。最高法院認(rèn)為：長子縣工商企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)組對《長子縣淀粉廠企業(yè)改制方案》的批復(fù)（長企改字（2007）2號）及長子縣人民政府關(guān)于淀粉廠改制有關(guān)事宜的會議紀(jì)要（長政紀(jì)字（2007）6號），均證明政府許可淀粉廠與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，并非淀粉廠管理層自行對國有資產(chǎn)進(jìn)行處置。在政府批復(fù)同意淀粉廠改制并將占用劃撥土地依法變性用于房地產(chǎn)開發(fā)情形下，淀粉廠有權(quán)自主選定合作伙伴共同合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第31條規(guī)定，國有獨(dú)資企業(yè)、國有獨(dú)資公司合并、分立，增加或者減少注冊資本，發(fā)行債券，分配利潤，以及解散、申請破產(chǎn)，由履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)決定，并未規(guī)定國有企業(yè)簽訂合作開發(fā)房地產(chǎn)合同需要履行報(bào)批手續(xù)。并且《企業(yè)國有資產(chǎn)法》自2009年5月1日起施行，而《協(xié)議書》于2007年5月10日簽訂，亦不宜適用《企業(yè)國有資產(chǎn)法》認(rèn)定協(xié)議未生效。雙方簽訂的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同明確約定土地變性、合作開發(fā)等應(yīng)履行法定程序，約定內(nèi)容合法；鑫華公司已依約支付大部分出資，合同成立并生效，且已部分實(shí)際履行。一審判決認(rèn)定案涉協(xié)議未經(jīng)批準(zhǔn)或者備案，適用《合同法》第44條第二款規(guī)定認(rèn)定案涉合同未生效有誤。

2合同解除問題

合作開發(fā)合同解除后，對于合同解除前的利潤約定的條款是否視為清理結(jié)算條款

再審申請人博爾塔拉蒙古自治州晶鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱晶鑫公司）因與被申請人博爾塔拉蒙古自治州博源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、康蓮、康江文、博爾塔拉蒙古自治州博源拍賣有限公司（以下簡稱博源拍賣公司）合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院民事判決，向最高法院申請?jiān)賹彙景柑枺海?015）民申字第94號】。本案中，晶鑫公司與康蓮以及晶鑫公司、康蓮、博元拍賣公司于2010年5月15日簽訂的協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議明確約定，晶鑫公司退出與康蓮就案涉項(xiàng)目的合資合作開發(fā)，雙方原《房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》解除，康蓮?fù)诉€晶鑫公司全部投資款項(xiàng)。晶鑫公司認(rèn)為其在合同解除后依據(jù)結(jié)算清理?xiàng)l款仍享有分配利潤的權(quán)利。最高法院認(rèn)為，合資、合作開發(fā)合同的基本特點(diǎn)為共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤。本案中，解除協(xié)議就原合作協(xié)議解除的約定清楚，補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)一步約定晶鑫公司不再承擔(dān)案涉項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，全部風(fēng)險(xiǎn)由康蓮承擔(dān)。現(xiàn)晶鑫公司已經(jīng)退出案涉項(xiàng)目，康蓮也已退還全部投資款。因此，合作合同解除后，晶鑫公司退出合作項(xiàng)目，不再承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，其主張分配開發(fā)利潤，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。最終裁定：“駁回博爾塔拉蒙古自治州晶鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的再審申請。”

3違約責(zé)任及違約金

（1）合作期間內(nèi)，一方違反約定未經(jīng)合作方同意擅自延長借款期限并將已分配合作方的房產(chǎn)設(shè)置抵押后，應(yīng)向合作方承擔(dān)違約責(zé)任

再審申請人海南昌茂潤德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱潤德公司）、海南昌茂企業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱昌茂公司）因與被申請人海口鑫惠寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鑫惠寶公司）、海口狀園實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱狀園公司）及一審第三人海口翰星房地產(chǎn)投資有限公司（以下簡稱翰星公司）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，不服海南省高級人民法院民事判決，向最高法院申請?jiān)賹彙景柑枺海?015）民申字第1026】。本案中，最高法院認(rèn)為翰星公司在未經(jīng)鑫惠寶公司、狀園公司同意的情況下，擅自將借款延期1年并將已分配給鑫惠寶公司的房產(chǎn)設(shè)置抵押，雖不違反法律規(guī)定，但違反了2011年5月23日股東會議決議向方正信托公司借款期限為18個(gè)月的約定，因此，該行為構(gòu)成違約。又《合作合同書》約定：“潤德公司不得將鑫惠寶公司應(yīng)得房產(chǎn)設(shè)置抵押，否則按鑫惠寶公司應(yīng)得房產(chǎn)面積的雙倍賠償”。《補(bǔ)充協(xié)議》約定：未經(jīng)狀園公司書面同意，翰星公司不得將翰林西苑項(xiàng)目土地使用權(quán)用于抵押。《融資貸款協(xié)議》第4條約定：雙方同意以本項(xiàng)目整體、翰星公司股權(quán)、未出售房產(chǎn)等為項(xiàng)目融資抵押擔(dān)保，如因此給鑫惠寶公司造成的法律責(zé)任（包括但不限于經(jīng)濟(jì)損失），由昌茂公司全部承擔(dān)并全額賠償鑫惠寶公司的經(jīng)濟(jì)損失。上述約定與《合作合同書》中關(guān)于潤德公司不得將鑫惠寶公司應(yīng)得房產(chǎn)設(shè)定抵押，否則按鑫惠寶公司應(yīng)得房產(chǎn)面積的雙倍賠償?shù)募s定并無沖突。因此翰星公司延長還款期限并導(dǎo)致鑫惠寶公司應(yīng)得房產(chǎn)設(shè)置抵押的違約行為，損害了鑫惠寶公司、狀園公司的權(quán)益，應(yīng)按《合作合同書》的約定對鑫惠寶公司、狀園公司承擔(dān)違約責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第29條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認(rèn)定為合同法第114條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”本案中，鑫惠寶公司、狀園公司要求潤德公司、昌茂公司按被抵押房產(chǎn)面積折算房款進(jìn)行雙倍賠償?shù)闹鲝埫黠@高于鑫惠寶公司、狀園公司的實(shí)際損失，潤德公司、昌茂公司對此提出抗辯，符合法律規(guī)定，二審法院綜合考慮本案合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，判決潤德公司、昌茂公司承擔(dān)鑫惠寶公司被抵押房屋價(jià)值30%的違約責(zé)任，并無不當(dāng)。鑫惠寶公司、狀園公司系基于合作關(guān)系提供擔(dān)保物，并非專門的盈利性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，因此，潤德公司、昌茂公司主張本案應(yīng)適用《關(guān)于加強(qiáng)中小企業(yè)信用擔(dān)保體系建設(shè)意見的通知》的有關(guān)規(guī)定確定鑫惠寶公司、狀園公司損失的再審申請理由，不能成立。駁回海南昌茂潤德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、海南昌茂企業(yè)（集團(tuán)）有限公司的再審申請。

（2）合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中提供土地方，因未擁有土地使用權(quán)而致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目無法實(shí)施時(shí)，另一方也存在其他違約行為時(shí)，法院對實(shí)際損失的認(rèn)定

十堰白浪越華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“越華公司”）以十堰中房房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“中房公司”）未取得土地使用權(quán)導(dǎo)致其無法辦理規(guī)劃許可證，要求中房公司賠償其可得利益損失一案，雙方均不服湖北省高級人民法院民事判決，向最高人民法院申請?jiān)賹彙１景钢校罡叻ㄔ赫J(rèn)為：根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》約定，在越華公司支付中房張灣分公司67萬元后，越華公司即可以辦理方山2號樓、3號樓的規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，中房公司在本院再審時(shí)也自認(rèn)案涉土地使用權(quán)證尚未辦理，故越華公司主張其未能辦理2號樓、3號樓的規(guī)劃報(bào)建手續(xù)是因?yàn)榘干嫱恋責(zé)o土地使用權(quán)證有事實(shí)依據(jù)。原判決已認(rèn)定中房公司在此存在違約行為，在1號樓已被施工方另行處置無法返還的情況下，另判決中房公司承擔(dān)越華公司為開發(fā)方山小區(qū)前期投入40％的賠償責(zé)任，已經(jīng)充分考慮到了越華公司的利益。《合同法》第120條規(guī)定，當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，越華公司在未按照《補(bǔ)充協(xié)議》約定支付剩余225.38萬元款項(xiàng)存在違約的情況下，主張可得利益損失無法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第63條規(guī)定，鑒定意見僅為證據(jù)的一種形式，必須查證屬實(shí)，才能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。因此，原審法院雖然依據(jù)當(dāng)事人的申請對越華公司的可得利益進(jìn)行了鑒定，但原判決在認(rèn)定越華公司存在違約的情況下，對該可得利益部分不予支持，并無不當(dāng)。最高法院認(rèn)為：作為合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中提供土地的一方，擁有合法的土地使用權(quán)是中房公司最主要和基本的合同義務(wù)。在案涉協(xié)議履行過程中，雙方均存在違約行為，且相互交織。但從實(shí)際履行程度看，越華公司已經(jīng)出資建成1號樓，履行的程度較深。而負(fù)有提供完整土地使用權(quán)義務(wù)的中房公司，至今未能提供土地使用權(quán)證，這不僅導(dǎo)致2號、3號樓規(guī)劃報(bào)建手續(xù)無法辦理，也使得1號樓無法進(jìn)一步辦理房屋所有權(quán)證。且根據(jù)《聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》約定，房屋銷售后的利潤按越華公司90％中房張灣分公司10％比例分配。在1號樓無法返還的情況下，原判決以越華公司直接投入作為損失雖然在計(jì)算依據(jù)上存在不妥之處，但最終酌定的數(shù)額基本符合案件實(shí)際情況。

（3）合作雙方中止合作關(guān)系，其中一方繼續(xù)單獨(dú)完成開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目產(chǎn)生的收益歸其所有。但應(yīng)返還另一方為該項(xiàng)目支付的費(fèi)用并根據(jù)其合作前期對項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，合理、適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償其預(yù)期利潤的損失

庹希全與永清縣泉城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“泉城公司”）合作開發(fā)合糾紛一案，本案中：雙方合作開發(fā)上述城中村改造項(xiàng)目，泉城公司負(fù)責(zé)將開發(fā)用地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給庹希全，并負(fù)責(zé)完成拆遷工作，庹希全負(fù)責(zé)提供相關(guān)資金投入，具體組織開發(fā)建設(shè)。雙方前期40畝地拆遷完成后，因?yàn)楫a(chǎn)生矛盾而中止合作開發(fā)活動(dòng)形成糾紛，案涉項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)是泉城公司自己投資單獨(dú)完成。庹希全不服最高人民法院（2013）民一終字第211號民事判決，向最高人民法院申請?jiān)賹彙景柑枺海?015）民申字第2號】，最高法院認(rèn)為：“誰投資，誰擁有”是人們從事社會生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)普遍準(zhǔn)則，也是民商事糾紛中判斷利益歸屬的基本原則。本案雙方在前期40畝地拆遷完成后，因?yàn)楫a(chǎn)生矛盾而中止合作開發(fā)活動(dòng)形成糾紛，案涉項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)是泉城公司自己投資單獨(dú)完成。故不論是在40畝土地建設(shè)的項(xiàng)目還是在8畝土地上建成的房屋，其收益應(yīng)該歸屬泉城公司。即便庹希全在40畝地履行行為沒有違約，該土地建成的房屋產(chǎn)生的收益也不歸庹希全所有。本案訴訟要解決的是在雙方已經(jīng)產(chǎn)生糾紛，無法繼續(xù)合作而泉城公司已經(jīng)自行建成案涉項(xiàng)目的情況下，返還庹希全支付的費(fèi)用并根據(jù)庹希全合作前期對項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，合理、適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)償其預(yù)期利潤的損失。但這與庹希全期望的在“其沒有違約行為的40畝土地上建成的項(xiàng)目的全部利潤”應(yīng)該歸屬自己的要求具有本質(zhì)的區(qū)別。因此，本案不存在人民法院的判決“將庹希全不存在違約責(zé)任的40畝土地建成商品房后利潤的60%分配給泉城公司”“貿(mào)然判令庹希全承擔(dān)60%利潤損失”的問題。二審判決在認(rèn)定庹希全違約的情況下，本著公平原則，仍以該項(xiàng)目所得全部利潤中的40%補(bǔ)償其預(yù)期利潤的損失，已經(jīng)最大限度地維護(hù)了庹希全的利益。

五、房屋買賣合同糾紛常見問題裁判意見

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1合同效力問題

2015年最高法院裁判房屋買賣合同糾紛中，涉及到合同效力的有10個(gè)，具體涉及問題以及裁判結(jié)果如下：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，購房者能否向受讓企業(yè)主張權(quán)利的問題

陳潔穎訴漳州福晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、漳州市毅達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號：（2014）民申字第2241號】中，涉案房地產(chǎn)原由毅達(dá)公司開發(fā)，后因資金短缺，將項(xiàng)目中的特定資產(chǎn)等轉(zhuǎn)讓給福晟公司，本案中，最高法院認(rèn)為，《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中毅達(dá)公司未轉(zhuǎn)讓其與陳潔穎所簽《商品房買賣合同》，福晟公司亦明確不受讓該合同，該約定屬于雙方意思自治范圍，故涉案《商品房買賣合同》的主體仍為毅達(dá)公司和陳潔穎，陳潔穎應(yīng)當(dāng)向合同相對人毅達(dá)公司主張其權(quán)利，無權(quán)要求非合同相對方福晟公司履行其與毅達(dá)公司《商品房買賣合同》約定的交房或承擔(dān)返還購房款的義務(wù)。一、二審法院判決解除陳潔穎與毅達(dá)公司所簽涉案《商品房買賣合同》，毅達(dá)公司返還陳潔穎購房款及利息，并無不當(dāng)。

（2）表見代理簽訂《商品房買賣合同》的效力問題

劉榮召訴山東魯抗三葉開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案【案號：（2015）民申字第17號】，最高法院認(rèn)為，成武分公司系由三葉公司設(shè)立，黃延軍作為成武分公司的負(fù)責(zé)人，以三葉公司的名義簽訂《商品房買賣合同》，且由三葉公司出具收到購房款的收據(jù)，黃延軍是表見代理，其簽訂的《商品房買賣合同》有效，以《商品房買賣合同》上的印章虛假、三葉公司未授權(quán)黃延軍為由主張案涉合同未成立生效，依據(jù)不足。故三葉公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

（3）以房抵款中，不能以未經(jīng)結(jié)算為由，主張《商品房買賣合同》無效

王文為訴白廣元、包頭市恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛案【案號：（2015）民申字第623號】中，恒泰公司欠白廣元工程款，白廣元欠王文為借款，王文為將對恒泰的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給白廣元，后恒泰用房屋償還了王文為的欠款，雙方簽訂《商品房買賣合同》。該案中恒泰公司以其尚未同白廣元結(jié)算為由，主張上述《商品房買賣合同》不發(fā)生效力。最高法院認(rèn)為，該糾紛屬于商品房買賣合同糾紛，而非建設(shè)工程施工合同糾紛。同時(shí)《商品房買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且恒泰公司為王文為出具的購房款收據(jù)上均加蓋了恒泰公司有效印章，故應(yīng)認(rèn)定合法有效。

（4）買賣的房屋系國有資產(chǎn)時(shí)，買賣合同的效力認(rèn)定

甘肅省中國青年旅行社訴林嘉鋒、陳國良房屋買賣合同糾紛案【案號：（2014）民提字第216號】，一、二審法院認(rèn)為，甘肅省中國青年旅行社所有的資產(chǎn)系國有資產(chǎn)，而企業(yè)處置國有財(cái)產(chǎn)，需具備一定條件，該《房地產(chǎn)買賣合同》違反了法律與行政法規(guī)定的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故《房地產(chǎn)買賣合同》依法應(yīng)確認(rèn)為無效合同，雙方轉(zhuǎn)讓國有資產(chǎn)的行為因合同無效自始沒有法律約束力。最高法院認(rèn)為，國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是國有企業(yè)經(jīng)營權(quán)的體現(xiàn)。作為資產(chǎn)的管理者，有責(zé)任對資產(chǎn)保值增值，但亦應(yīng)承擔(dān)市場經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。涉案雙方亦未提供證據(jù)證明房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓雙方存在惡意串通損害國有資產(chǎn)權(quán)益的情形，故案涉《房地產(chǎn)買賣合同》為雙方真實(shí)意思表示，不存在《合同法》第52條規(guī)定的情形，應(yīng)為合法有效。雙方應(yīng)本著誠實(shí)信用原則嚴(yán)格履行各自的合同義務(wù)，林嘉鋒和陳國良占用案涉房產(chǎn)不屬于無權(quán)占有，一、二審法院認(rèn)為該合同無效適用法律錯(cuò)誤。

2合同解除問題

合同解除后，違約責(zé)任的承擔(dān)問題

南京巖欣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴南京昌廈置業(yè)有限公司和江西昌廈建設(shè)工程集團(tuán)公司的商品房委托代理銷售合同糾紛案【案號：（2015）民申字第1410號】，最高法院認(rèn)為：本案中雙方簽訂的是委托銷售房屋的合同，不管是一般委托合同，還是包銷合同，其合同糾紛的解決都應(yīng)當(dāng)適用《合同法》及其相關(guān)司法解釋的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第114條及《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第29條規(guī)定，人民法院如需調(diào)整違約金，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。

根據(jù)原審查明，雙方簽訂的《商品房包銷合同》中約定“甲方無故單方解除本合同的，應(yīng)支付乙方違約金4000萬元，并返還乙方未退保證金”。一審法院確認(rèn)合同約定的4000萬元違約金過高。綜合考慮巖欣公司對售樓處裝修等實(shí)際投入，以及相對應(yīng)的預(yù)期利益等因素，酌定南京昌廈公司應(yīng)按合同約定的違約金數(shù)額的40%即1600萬元支付違約金；二審法院認(rèn)定雙方所簽合同系委托合同性質(zhì)，這種責(zé)任的性質(zhì)、程度和后果不能等同于當(dāng)事人一般解除情形下應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，對損失范圍應(yīng)當(dāng)限于直接損失，而不應(yīng)包括預(yù)期利益損失。故綜合考慮當(dāng)事人的實(shí)際損失、合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度等因素，酌定南京昌廈公司應(yīng)支付巖欣公司違約金800萬元。以巖欣公司關(guān)于實(shí)際損失的舉證證據(jù)為基礎(chǔ)，兼顧南京昌廈公司違約客觀事實(shí)原因?qū)е潞贤荒苈男械染C合因素，對有關(guān)各方違約責(zé)任的判斷，而不是簡單的僅按合同約定的違約金裁判，是符合公平原則和誠實(shí)信用原則的。

3違約金及賠償責(zé)任問題 ?

（1）出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，沒有取得商品房預(yù)售許可證明的，并不必然導(dǎo)致賠償責(zé)任

牛慶朋訴新泰市青云街道辦事處東杏山村村民委員會、新泰市恒鑫置業(yè)投資有限公司房屋買賣合同糾紛案【案號：（2015）民申字第3號】中，最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條第（一）項(xiàng)規(guī)定，“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。適用該條規(guī)定的前提是出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。就案涉中牛慶朋并未提供證據(jù)證明恒鑫置業(yè)公司在簽訂合同時(shí)存在故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)；另一方面，從案涉《商品房買賣（預(yù)售）合同》的內(nèi)容來看，合同中并無房屋預(yù)售許可證等內(nèi)容，且該合同對于房屋買賣的規(guī)定明顯過于簡單，亦存在邏輯上的矛盾之處，這對作為大量購買房屋的市場參與者而言，顯然與作為市場參與者的購房者所應(yīng)采取的審慎態(tài)度不符。這說明牛慶朋對于該案涉房屋的銷售是否取得預(yù)售許可是持放任態(tài)度的，故在此意義上，即使案涉合同并未取得商品房預(yù)售許可，也無法認(rèn)定恒鑫置業(yè)公司存在故意隱瞞或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況。故一、二審法院未支持牛慶朋關(guān)于雙倍賠償購房款的訴訟請求，并無不當(dāng)。

4其他

（1）商品房委托代理銷售合同糾紛案中，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)能否互相抵銷的問題

青島航空技術(shù)專修學(xué)院訴于道勤、王商品房委托代理銷售合同糾紛案【案號：（2015）民一終字第158號】，雙方當(dāng)事人在《合作協(xié)議》中約定，“于道勤負(fù)有向航空學(xué)院支付房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款的義務(wù)，航空學(xué)院亦負(fù)有向于道勤支付售房款的義務(wù)”。航空學(xué)院起訴于道勤索要房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款，于道勤以答辯的方式主張售房款可以與房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓款抵消。一審法院、二審法院均支持了這一訴求。《合同法》第99條規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外。當(dāng)事人主張抵銷的，應(yīng)當(dāng)通知對方。通知自到達(dá)對方時(shí)生效。抵銷不得附條件或者附期限。雙方互負(fù)債務(wù)標(biāo)的物均為金錢，能否抵消關(guān)鍵在于該債務(wù)是否均已到期。事實(shí)上雙方債務(wù)均已屆履行期限。對于以何種方式主張抵銷債務(wù)的問題，最高法院認(rèn)為，以單純防御為目的抵銷，并非被告對原告權(quán)益的主張，與其他事實(shí)性抗辯所起的作用并無差異。作為形成權(quán)的抵銷以抵銷意思表示的通知為要件，抵銷的意思表示一旦送達(dá)，則產(chǎn)生債權(quán)消滅的效力，主張抵銷的一方當(dāng)事人，可以據(jù)此而提出對方債權(quán)消滅的抗辯，這種抗辯與因其他原因產(chǎn)生的債權(quán)消滅的抗辯并無二致。故于道勤在一審答辯提出其與航空學(xué)院互負(fù)債務(wù)相互抵銷，應(yīng)視為將其債務(wù)抵銷主張通知了航空學(xué)院，其主張債務(wù)抵銷之方式是合法且有效的。

(2)房屋的交付條件并不因當(dāng)事人的約定而免除或改變

姜建益訴諸城市江峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案【案號：（2015）民申字第1510號】，最高法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第61條、《合同法》第279條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第27條規(guī)定，竣工驗(yàn)收是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，始具備交付使用的條件，即交付質(zhì)量合格的房屋是江峰房地產(chǎn)公司主要義務(wù)，也即法定義務(wù)，在相關(guān)法律法規(guī)中被予以特別規(guī)定，并不因當(dāng)事人的約定而免除或者改變。因此即使涉案房屋現(xiàn)狀符合雙方所簽訂的《商品房預(yù)售合同》的約定，但姜建益認(rèn)為應(yīng)當(dāng)視驗(yàn)收條件已成就，房屋已經(jīng)驗(yàn)收的申請?jiān)賹徖碛刹荒艹闪?span style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">。