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甲（買方）通過中介公司丙購買了乙（賣方）位于J市R區的住宅房屋一套，該房屋為某原集體企業職工宿舍，現有合法的房產證和土地使用權證書并可以辦理過戶手續。為達成上述交易，甲乙丙三方簽訂房屋買賣協議一份，約定由乙方向丙方繳納中介費、向甲方繳納押金，待購房款完全支付后由乙方配合甲方進行房屋過戶，且該房屋價格與周邊商品房平均價格基本相同。甲方在履行上述合同義務并支付全部購房款后，在辦理房屋過戶登記和實際居住前，通過不動產權籍確認書發現該房屋使用的土地為工業用地而非居住用地，其使用年限為50年。事實上，在合同磋商與訂立階段，乙丙均未通過任何方式告知上述事實，并在某中介網站上標明該房屋土地使用年限為70年，三方簽訂的合同中也沒有約定該房屋的土地使用權性質與用途以及合同解除事由。同時，該房屋所附著的土地并未繳納出讓金轉為居住建設用地，但上述信息并沒有在乙方提供的土地使用權證書中體現。現甲方欲退房退款，其應當如何主張？

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基于本案的關鍵事實與民商法基本理論，對本案中房屋買賣合同效力的判定存在三種不同的觀點。

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（一）認為涉案合同無效，應當互相返還已經取得財產

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首先，《合同法》第52條規定“有下列情形之一的，合同無效……（五）違反法律、行政法規的強制性規定”，同時根據《合同法司法解釋（二）》第14條之規定，只有違反法律、行政法規中效力強制性規定，才可以判定合同無效。根據《物權法》第140條、《城市房地產管理法》第44條、《土地管理法實施條例》第6條等相關規定，土地使用權人必須依照法定程序繳納出讓金并向相關行政機關提出申請、經批準后方可改變土地用途并辦理變更登記。

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同時，從社會效果與法律效果統一的角度來看，房地產開發商必須繳納出讓金取得土地使用權才能取得商品房預售許可，其開發的房產才能正常辦理房產證。如果允許工業用地上所建住宅房屋正常進入商品房市場流通且享有與正常商品房一樣的權利義務，可能會擾亂房地產開發與交易市場的秩序，對于此種行為應予以否定的法律評價。

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（二）認為涉案合同屬于可撤銷合同，甲方享有撤銷權

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根據《物權法》的基本原則與法理，不動產登記具有公示公信效力，涉案房屋在形式上享有合法的不動產權證書，其交易行為原則上應予以肯定的法律評價。至于該房屋的不動產權證書取得程序是否合法，則屬于當地政府和相關部門行政行為的范疇，民事司法不應“越俎代庖”予以否定評價。

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但是，考慮到乙丙雙方采用了“虛構事實、隱瞞真相”的手段導致甲方誤以為該房屋的土地使用權性質為居住用地、使用年限為70年，作出了錯誤的意思表示，符合《民法總則》148條和《合同法》第54條的規定的“可撤銷民事法律行為”和“可撤銷合同”的構成要件，因而甲方可以主張撤銷合同并要求乙丙賠償其損失。

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（三）認為涉案合同合法有效，甲方只能請求解除合同

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現實中，甲以確認合同無效為由提起訴訟，J市R區法院在本案一審判決書中認定該合同意思表示真實、合法有效并駁回了甲的訴訟請求。如果上述判決成立，甲方若要退房，則只能主張合同解除。根據原告即甲方提供的房產證、土地使用權證、不動產權籍確認書、房屋買賣合同以及購房款支付證明等證據，法院認為甲充分了解該房屋及其土地使用權性質，且該房屋的不動產權證書符合《房地產管理法》相關規定，其交易行為（合同行為）應被認定為合法有效。

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與純粹的理論分析不同，司法實務必須結合相關證據、事實，并綜合考慮與案件相關各種社會經濟因素，本文對于上述三類觀點及其應對策略分析如下。

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（一）主張合同無效的現實難度較大

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主張合同無效雖然存在一定理論層面的支持，但其實際難度較大，其主要原因包括：首先，如前文所述，本案中涉案房屋擁有合法的不動產登記證書。否定該不動產登記證書的合法性不僅需要充分的證據，而且還需要另行起訴或通過行政手段解決，這對于當事人來說顯然很難具有現實可操作性。其次，不僅局限于本類案件，出于維護市場經濟交易秩序和交易各方利益的考慮，司法實踐中法院判定合同無效的裁判規則本身就比較嚴格，這一點在最高人民法院以及各地區高級人民法院的審判會議紀要傳達的精神中均有不同程度的體現。最后，涉案房屋“未經合法程序改變土地實際用途但卻取得不動產證書”的矛盾現象并不少見，其反應出的是我國廣大地區普遍存在的“職工宿舍商品房化”所產生的“后遺癥”。近年來，很多公有制企業破產或被并購，當地政府為了解決職工福利和安置問題，批準允許其在不繳納出讓金（或默許企業遲延繳納出讓金）的情況下，在原有的工業用地上建造住宅房屋，并為其辦理不動產證書、允許其上市交易。考慮到地方司法與政策協調性，在涉案房屋可以辦理不動產登記證書并過戶的情況下，法院一般很難否定相關交易行為的合法有效。

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（二）撤銷合同與解除合同的選擇策略

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在主張確認合同無效難以實現的情況下，甲若要實現其退房退款的維權目的，則只能選擇撤銷合同或解除合同。盡管合同撤銷權和解除權在訴訟時效、適用條件等方面存在差異，但根據《合同法》第58條和第97條的規定，撤銷合同和解除合同都不影響甲請求返還購房款并要求乙丙賠償其損失，基本都能滿足甲的訴訟目的。基于對法律適用、舉證責任等方面的考慮，本文認為甲方應當主張撤銷合同，法院也應當支持其行使撤銷權。

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一方面，甲可以基于民事欺詐或重大誤解主張合同撤銷權。本案中，乙丙提供的房屋不動產證書中并未載明土地用途及其年限，其涉案房屋的出售價格也與周邊正常商品房基本相同。基于一般人理性和法律常識水平，完全可以推定甲并不了解所購買房屋土地使用權的真實情況。同時，乙丙采取了隱瞞真相（合同中未載明、簽訂合同時未提供不動產權籍確認書）甚至虛構事實（在中介網站上謊稱該房屋土地使用權年限為70年）等方式誤導甲作出了不真實的意思表示，已經構成民事欺詐行為。退一步講，即便乙丙不存欺詐行為，甲基于善意和一般人理性對該房屋土地使用權的錯誤認識也應認定為重大誤解。可見，無論是欺詐還是重大誤解，本合同均缺乏真實的合意作為基礎，屬于可撤銷合同的范疇。

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另一方面，甲主張撤銷合同可以減輕其舉證負擔。由于涉案合同沒有明確約定合同解除事由，且本案糾紛發生的原因是已經付完購房款的甲請求返還購房款而非乙丙拒絕履行對應義務，故甲只能依據《合同法》第94條第（五）項規定的“合同目的不能實現”主張其權利。而如何證明因為乙丙的行為導致“合同目的不能實現”則難度較大，畢竟以現有情況來看，該房屋土地使用權瑕疵并不影響其辦理過戶登記和正常居住使用。如果甲主張撤銷合同，考慮到涉案合同是乙丙提供的格式合同，根據《合同法》和《合同法司法解釋（二）》關于格式合同與格式條款的相關規定，乙丙需要舉證證明其如實告知了甲房屋土地使用權真實情況，這就可以有效的降低甲方的舉證負擔。

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近年來，房地產市場的火爆衍生出諸多經濟、社會和法律問題，其中不乏單純依靠司法機關難以應對的疑難問題。允許職工宿舍辦理不動產登記并上市交易的行為本是地方政府政策的善意之舉，但這種行為應符合法律程序的規定，否則其“后遺癥”則可能損害部分購房者的利益（如本文中涉案房屋因為其土地使用權瑕疵就會影響其在銀行辦理抵押貸款和未來的拆遷補償等）。司法機關出于維護社會安定與市場交易秩序的考慮判定合同有效的做法不無道理，但針對不同情境下的個案還需要進行更為細致的分析并作出妥當的判斷，不宜“一刀切”認定所有合同均為“合法有效、意思表示真實”。此外，購房者在購買房屋前，也應當主動積極尋求律師等專業人士的幫助，慎重進行調查和交易，在發生糾紛后選擇妥當的訴訟策略加以應對。

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在本文寫作與案例分析過程中，聊城市東昌府區人民法院趙耀彤法官、濟南市中級人民法院曹磊法官、青島市市南區人民法院孫瑛法官、山東世帆律師事務所主任趙武律師與王宏華律師、山東思雅律師事務所主任楊忠華律師、山東齊魯（濟寧）律師事務所主任劉建新律師、煙臺欣和企業食品有限公司陳穎穎法務專員等人均提供了不同觀點與寶貴意見，特此致謝，但文責自負。