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　案???例

　　甲與乙共同出資丙林業有限公司（以下簡稱丙），其中，甲以貨幣出資占89％股份，乙以7500畝林地使用權（以下簡稱“訴爭林權”）做價出資占11％股份。2006年，乙將其名下的入股林權轉移登記至丙名下，丙依法取得了訴爭林權的林權證。2007年甲、乙、丙三方簽訂《退股協議書》，約定乙退出合資企業丙，丙退回其作價出資的山場林權。三方依法辦理了注冊資本變更、公司類型變更、股權變更等工商登記事項，丙公司變更為甲的獨資公司丁。2008年，工商行政管理局核準丙公司的注銷登記。2015年，乙書面向林權登記部門申請將作價入股并登記在丙名下的山場林權變更登記至其名下，林權登記機構工作人員當面告知乙，其應與訴爭林權的權利人丙共同申請。乙于2016年再次向林權登記部門提出書面申請，不動產登記機構未將訟爭林權變更登記至其名下。乙不服，向人民法院提起行政訴訟。一審、二審法院均駁回訴訟請求。乙不服，申請再審。

　　疑???惑

　　1、不動產登記單方申請的情形和構成要件有哪些？

　　2、不動產轉移登記中一方當事人注銷后，另一方當事人如何繼續申請辦理登記？

　　解???析　　

　　根據我國不動產登記有關法律法規的規定，不動產登記申請以共同申請為原則，以單方申請為例外。《不動產登記暫行條例》第十四條規定，因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：尚未登記的不動產首次申請登記的；繼承、接受遺贈取得不動產權利的；人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的；申請更正登記或者異議登記的；法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。《不動產登記操作規范（試行）》對當事人單方申請不動產登記的情形進行了細化和補充，增加了“預售人未按約定與預購人申請預購商品房預告登記，預購人申請預告登記的”情形；在部分地區發布的有關不動產登記規章和規范中，增加了“經預告登記的房屋，商品房預售人未在規定或者雙方約定的時間內與預購人申請轉移登記或者未依預購人委托代為申請轉移登記的，預購人可以單方申請轉移登記”等情形。從這些規定來看，不動產登記雙方申請適用于因法律行為而產生物權變動的情形，如不動產買賣、交換、贈與、抵押等，這些行為都屬于民事法律行為中的雙方法律行為，需要雙方意思表示一致才能成立；而單方申請的情形主要有兩種：一是不涉及物權歸屬的變動；二是物權歸屬已經通過生效法律行為或事實行為予以明確。本案中，乙申請的不動產登記涉及訴爭林權從丙向乙轉移的物權變動；乙對訴爭林權的物權歸屬并不確定。因此乙的登記申請不屬于單方申請的范疇。

　　關于一方當事人死亡或注銷后另一方當事人如何申請辦理不動產轉移登記的問題，該問題在當前法律法規層面未做規定。參照《民事訴訟法》及有關司法解釋處理，作為原申請主體的法人或者其他組織已解散的，應由合法的權利承受法人或者其他組織作為申請主體，無法明確合法的權利承受主體的，已注銷公司的權利義務繼受主體可以是清算組、管理人或公司原股東、實際控制人等。對于無法明確合法的權利承受主體的，可以提起相關民事訴訟，憑生效法律文書單方申請轉移登記。本案中，雖然訴爭林權的權利人丙公司已被注銷，乙可與丙的權利義務繼受人丁共同提出林權轉移登記申請。在丁不配合的情況下，乙可通過相應民事訴訟后，依據生效民事裁判，單方申請轉移登記。再審法院認為，林權轉移登記系依申請做出的行政行為，

　　乙雖然向登記機構提出申請，但是不符合《不動產登記暫行條例》規定的可以單方申請登記的情形，故其主張缺乏法律依據。2017年12月，再審法院裁定駁回乙的再審申請。?

　　【來源】《中國不動產》2018年第12期

　　【作者】自然資源部不動產登記中心　鐘京濤