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　1　背景：現行存量房買賣流程

　　存量房買賣是指個人或單位將已辦理權屬登記，取得不動產權證的房屋進行出售的行為。根據交易房屋是否存在抵押，可將存量房交易分為“無抵押”房屋的交易和“有抵押”房屋的交易兩大類，若再考慮買賣雙方的交易方式（自主交易或通過房地產經紀機構居間服務促成交易）、付款方式（全款或貸款），則可將存量房交易劃分為8種情況。

　　存量房買賣過程的復雜及風險程度與交易資金金額大小、房屋過戶時間間隔、涉及人員數量成正比。其中，交易過程最簡單直接的為第1類型，即買方雙方自主達成買賣協議，買方全款支付房款，賣方將房屋轉移過戶給買方，整個交易過程中房款支付與房屋過戶存在的時間間隔短，涉及人員不多，存在的風險較小。但據統計數據顯示，存量房買賣大多屬于第8類型，約占總量的60%，且復雜程度在8種類型中最高，風險最大，其交易流程如下：

　　第一階段，賣方委托房地產經紀機構發布房源信息，買方通過房地產經紀機構搜索意向房源。房地產經紀機構居間促使買賣雙方達成買賣意愿。

　　第二階段，買賣雙方簽訂房屋買賣合同，買賣雙方與房地產經紀機構簽訂居間服務協議。買方向賣方支付房屋定金，向房地產經紀機構支付服務傭金。

　　第三階段，房地產經紀機構協助買方準備貸款資料，買方向貸款銀行申請購房貸款，銀行審核通過。賣方籌集資金償清原貸款銀行剩余房屋貸款，解除交易房屋的抵押權。

　　第四階段，買方向賣方支付房屋首付款，買賣雙方共同申請辦理房屋過戶手續。

　　第五階段，買方獲取房屋產權證后，與貸款銀行辦理房屋抵押手續，貸款銀行發放房屋貸款，買家向賣家支付房屋余款。

　　2　現狀：存量房買賣流程中存在的不足及潛在風險

　　相較于成熟的新建商品房交易，存量房交易由于主體信息不對稱、房屋情況復雜、市場不夠規范、相關法律法規滯后等原因，其交易過程中存在的風險較大。本文將針對情況最復雜的第8類型存量房交易，結合其交易流程，分析其中存在的問題及潛在風險。

　　2.1　簽訂買賣合約前存在的問題及風險

　　2.1.1　主體間的信息不對稱

　　通過居間服務的存量房交易有買方、賣方、房地產經紀機構三方主體，三方圍繞房屋交易力圖達到不同目的，為保障各自利益最大化，三方對信息均有所保留，使得主體間信息不對稱，增加房屋交易風險。

　　就賣方而言，為高價出售房屋，一方面會委托多個房地產經紀機構發布售房信息，以選擇出價最高的買家；另一方面，也會刻意隱瞞房屋的問題或缺陷。此外，賣房人也有可能并未取得交易房屋的完全處分權，如夫妻二人共有房屋，其中一人單獨將房屋出售，此時買賣雙方所訂立的合同無效或者效力待定，致使房屋交易存在風險。

　　就房地產經紀機構而言，在本次交易中的主要目的是獲取傭金，為在同行間的無序競爭中盡快促成交易，房地產經紀機構存在協助賣方隱瞞房屋缺陷或影響交易成功的重要信息的可能；另外，也存在利用買賣雙方的信息不對稱，賺取房屋中間差價的行為。

　　就買方而言，為減少購買成本，可能會與賣家私下簽訂買賣合同，免除需交付房地產經紀機構的傭金。

　　2.1.2　交易房屋產權真實性難以核實

　　不存在抵押、查封等限制是房屋完成過戶交易的前提，因此，購房人需在簽訂買賣合同前準確掌握交易房屋的權利信息。在我國個人信息受法律保護，買方無法自主獲取相關信息，只能由賣方提供，若賣方或房地產經紀機構利用虛假信息使買方簽訂房屋買賣合同，并支付全部或部分房款，最后往往因交易房屋無法完成過戶，買方也無法拿回已付房款而導致糾紛。

　　2.2　簽訂買賣合同與房屋完成過戶之間存在的不足及風險

　　2.2.1　買方所支付的部分購房款安全問題

　　一方面，對于有抵押的房屋，賣方需先行籌集資金注銷抵押，此時賣家多會要求買方提前支付一部分購房款用于償還抵押貸款（以下簡稱贖樓款），若賣方將購房款挪作他用且不履行約定將房屋過戶，買方將存在難以追回購房款的風險。另一方面，在尚未全面實施存量房交易資金監管的地區，部分房地產經紀機構在存量房交易中則扮演資金監管的角色，如買方將一部分購房款交由房地產經紀機構，待完成房屋過戶后由房地產經紀機構將房款撥付給賣方，但也存在房地產經紀機構違規挪用資金，傷害買賣雙方利益的風險。

　　2.2.2　交易房屋被法院查封的風險

　　正如前文所說，因為買賣雙方信息不對稱，賣方存在的其他債務問題買方難以知曉，會對房屋的順利交易存在潛在的威脅。例如在買方支付部分房款后未及時完成房屋過戶登記，賣方因為債務問題使交易房屋被法院司法查封，房屋交易則無法繼續進行，買方此時又將處于需追回已付房款的被動局面。

　　2.2.3　賣方將房屋銷售給第三人的風險

　　此種情況即可簡單理解為“一房二賣”或“一房多賣”，這是存量房交易市場管理不規范、賣方誠信缺乏所致。如賣方同時與多個購房者簽訂房屋買賣合同，收受多個買方的購房款，則未能成功過戶的買家不僅要追回已付房款，還應主張因欺騙遭受損失的權利。

　　2.3　房屋過戶后存在的不足及風險

　　房屋完成過戶，即表示買方實際掌握了房屋的所有權，此時，房屋交易中的風險由買方轉移到未一次性收取房款的賣方。這種情況多存在于買方通過銀行按揭貸款的方式支付房屋余款，賣方需等待較長時間才能獲取房屋尾款（根據銀行審批時效，通常需要2-3個月），且存在不能得到此筆資金的風險。例如，買方在獲取房屋產權后，未按約定辦理抵押貸款，也不支付剩余房款；買方因為債務糾紛導致房屋被法院查封，無法向銀行進行抵押貸款；在市場下行時期，房屋價值大幅縮減，銀行減少貸款額度，買方無法支付剩余房款。

　　3　探討：存量房交易管理的相關規定及部分城市做法

　　近年來隨著存量房市場的逐漸升溫，國家和地方對存量房交易市場的管理日益重視。

　　3.1　推進存量房網簽備案

　　2010年以來，《關于促進房地產平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）、《國土資源部 住房和城鄉建設部關于做好不動產統一登記與房屋買賣管理銜接的指導意見》（國土資發〔2015〕90號）等文件均對存量房交易網簽備案提出了要求，但迄今為止存量房備案制度并沒有像《城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》規定預售商品房買賣合同備案制度一樣有法律、法規或者規章層面的依據，這也導致存量房買賣合同網上備案制度強制實施缺乏法律依據。

　　3.2　加強存量房資金監管

　　建設部于2006年下發《關于加強房地產經紀管理規范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》（建住房〔2006〕321號），就建立存量房交易結算資金管理制度，規范交易資金專用賬戶開設和資金劃轉、專用存款賬戶管理以及監管作出了較為詳細的規定。但監管方式到底是經紀機構自我監管、第三方監管還是政府監管，并沒有明確。2007年建設部又繼續印發《關于進一步加強房地產經紀管理的緊急通知》（建住房〔2007〕274號），要求有條件的地區，要建立專門從事交易結算資金監管的保證機構，加強對存量房交易資金的監管。這是我國多數地區開展存量房交易資金監管的主要依據。

　　重慶市在2008年出臺了《重慶市存量房交易結算資金賬戶管理暫行辦法》，規定由房地產經紀機構承擔交易資金監管，且交易資金是否監管由買賣雙方自行決定，這一文件雖然明確了存量房資金監管主體，但在實際交易中存在三個方面的問題：一是因未進行強制監管，使得存量房資金監管流于形式，大量交易資金未進行監管；二是由房地產經紀機構進行的資金監管只適用于居間成交方式，買賣雙方自主交易資金不能參與監管；三是房地產經紀機構可能會違規挪用存量房交易資金。

　　北京的存量房交易資金監管在探索中進一步完善，2011年至2016年期間先后出臺了《關于開展存量房交易服務平臺試點工作的通知》《關于做好存量房交易服務平臺擴大試點工作有關問題的通知》《關于進一步加強存量房交易資金監管的通知》，在北京全市范圍內推行了由政府搭建資金監管平臺、委托銀行承擔具體監管職責的資金監管方式，要求通過房地產經紀機構達成交易的，必須經過房產管理部門在監管銀行開設的監管賬戶劃轉自由交易資金，買賣雙方自行成交的也可選擇進行資金監管。這一監管方式不僅利于資金監管工作的執行和推廣，而且可充分協調和有效組織權屬登記、經紀機構、商業銀行等相關機構之間的業務聯系，整合行政管理資源，提高監管效率。據了解，天津、南京、成都等城市均采用這一方式。

　　4　對策：完善存量房交易流程的建議

　　在分析重慶市現行存量房交易流程及存在的問題和潛在風險的基礎上，結合相關規定要求，對于完善存量房交易流程，提供資金安全保障服務，提出以下幾點建議：

　　一是建立網上房源平臺，提供房源核驗。建議建立網上房源平臺，不僅可以讓賣方（或房地產經紀機構）通過網絡進行房源推廣、尋找潛在客戶，也便于買方搜索意向房源，減少在存量房交易中的搜索成本，提高交易效率。與此同時，房地產管理部門提供遠程房源核驗功能，即買方通過賣方提供的必要信息便可網上查驗房屋的權利人、面積大小、房屋用途、是否有抵押查封等核心信息，避免因信息不對稱導致的買方利益受損。

　　二是提供存量房網上交易服務。存量房網上交易服務具有兩大功能，一方面，買賣雙方可在就近的交易網點自助完成交易（或在房地產經紀機構門店由房地產經紀人員協助完成），免除了買賣雙方需到房地產交易部門完成交易的麻煩，并在交易地點當場打印正式交易合同，交易信息自動傳送至房地產交易管理部門。另一方面，存量房網上交易提供房屋“鎖定”功能，即在買賣雙方的約定交易期內，房屋登記部門不接受賣方將房屋出賣或抵押給第三人，以及變更任何登記信息的相關申請（注銷抵押登記除外），有效保障買方權益，防止賣方“一房二賣”。

　　三是資金安全保障服務與“三并案”的新融合。存量房交易中的資金安全涉及買賣雙方，即不僅應保障買方資金不被賣方挪作他用，也應保護賣方在出賣房屋后能得到相應房款。筆者建議由房屋交易管理部門提供資金安全保障服務，在具備資金監管的銀行設立資金安全保障賬號，專屬用于房屋交易資金管理，房屋交易資金為房屋交易過程中買方購房的自有資金以及信貸資金；同時，此賬號的建立也為“買方購房貸款直接償還賣方房屋抵押貸款”創造條件，減少賣方需另行籌集贖樓的程序。“三并案”指在存量房交易中，不動產登記中心將“房屋抵押權注銷登記”“房屋轉移登記”“房屋抵押登記”三案一并辦理，縮短交易時限。資金監管與“三并案”的新融合將簡化存量房交易流程，減少賣方贖樓環節，提高貸款銀行放款實效，真正實現存量房交易中的“貨到付款”，保障買賣雙方的資金安全。

　　以前文所寫第8類型存量房交易為例，完善后的交易流程如下：

　　第一階段，賣方將欲出售房屋在房地產管理部門的網絡平臺進行信息核驗，核驗信息包括房屋權利人、面積大小、房屋用途、是否有抵押查封等。信息核驗后賣方委托房地產經紀機構發布房源信息。買方網上搜索意向房源，通過房地產經紀機構撮合與賣方達成買賣意向。

　　第二階段，買賣雙方達成買賣協議，于房地產經紀機構門店網上簽訂買賣合同（居間類型），約定房屋價款、支付方式、房屋鎖定期等信息，交易房屋在鎖定期內則無法再次出售給第三人。

　　第三階段，買方確定購房貸款銀行，并由貸款銀行兼做資金監管銀行。買賣雙方憑買賣合同、賣方贖樓銀行提供的未結清貸款說明，與貸款銀行簽訂抵押貸款協議、資金監管協議、“房屋抵押權注銷登記”“房屋轉移登記”“房屋抵押登記”委托代辦協議。

　　第四階段，買方將購房自有資金存入貸款銀行（即資金監管銀行），貸款銀行同時審核買方貸款申請，待貸款申請審核通過，贖樓銀行向貸款銀行提供同意解除房屋抵押的證明，貸款銀行向不動產登記中心申請“房屋抵押權注銷登記”“房屋轉移登記”“房屋抵押登記”的“三并案”預審理。

　　第五階段，貸款銀行發放買方購房貸款至資金監管賬戶，并將此信息傳遞至不動產登記中心，不動產登記中心辦理“三并案”，貸款銀行（即資金監管銀行）在獲取“三并案”完成信息后將監管賬戶中的資金按約定劃至贖樓銀行結清貸款，并將剩余資金劃付給賣方賬戶，房屋交易完成。

　　5　結論

　　綜合以上論述可以看出，通過建立網上房源平臺，提供房源核驗，開通網上交易服務，引入資金安全保障服務和“三并案”，不僅可解決傳統的存量房交易因主體信息不對稱產生的風險，還可大大提高買賣雙方房屋交易的效率和安全性，解決市場不夠規范、相關法律法規滯后等因素帶來的不足。在未來，仍期望存量房網簽備案制度可上升到法律、行政法規層面，其內涵和效力能清晰、明確，從而進一步規范存量房市場，保證房地產市場的健康、長效發展。

　　【來源】《中國房地產》2018年第11期

　　【作者】重慶市不動產登記中心主任袁瑋 副主任胡渝清 工作人員張夢俐