行業(yè)資訊
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??熱點(diǎn)城市又開始調(diào)控了！上海、杭州、廣州等都出臺(tái)了緊縮性的政策，房貸額度也開始收緊了。
??在深圳，近期政策頻發(fā)，比如打擊“假結(jié)婚”、“懲治失信者”，近日又祭出了搖號(hào)新政，剛推出的7個(gè)新盤，每個(gè)意向購房者，只能選一個(gè)“打新”。
??樓市又到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，怎么看待呢？
??毫無疑問，深圳樓市又回升了。1月份（截止到28日）新房成交7623套，創(chuàng)2014年以來新高。
??估計(jì)1月突破8000套沒問題。當(dāng)然，這中間有“控房貸、控房?jī)r(jià)”導(dǎo)致延后網(wǎng)簽的案例，但也反過來也說明，需求很旺盛。二手房方面，1月前28天交易6521套，全月突破7000套沒問題。
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??1月份，深圳新房交易創(chuàng)6年來新高，二手房交易創(chuàng)近4個(gè)月以來新高。
??再看房?jī)r(jià)，綜合各個(gè)平臺(tái)（貝殼、鏈家、珊瑚數(shù)據(jù)、諸葛找房、全國房?jī)r(jià)行情網(wǎng)）數(shù)據(jù)，去年12月-今年1月，在交易二手住房?jī)r(jià)格在7.1萬-8.5萬之間，同比上漲20%左右。當(dāng)下，深圳樓市貌似又到了去年4-5月份的階段了。
??拿國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，2020年深圳二手住房?jī)r(jià)格上漲14.1%，漲幅排全國第一，同比連續(xù)5個(gè)月漲幅全國第一；8-12月的環(huán)比漲幅分別排全國第4、第2、第1、第4、第13位。綜合量?jī)r(jià)走勢(shì)看，2020年“7.15”所謂的史上最嚴(yán)厲調(diào)控（對(duì)戶籍限購），目前來看藥效已經(jīng)失去了。
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??所以，調(diào)控又來了，住建部督導(dǎo)深圳和上海，落實(shí)主體責(zé)任，房貸收緊了，深圳出臺(tái)新的調(diào)控政策：
??購房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料；
??購房人的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)稅清單材料；
??購房人的收入證明、征信報(bào)告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單。
??對(duì)償債收入比例不符合要求的購房人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，采取勸退等方式處理。
??上述政策內(nèi)容，可謂是精準(zhǔn)施策，政策也比較精細(xì)化，目的就是要堵住一系列的作假行為產(chǎn)生的漏洞，比如假離婚、假結(jié)婚、假流水、假收入證明等虛假證明。
??不過，就政策內(nèi)容而言，當(dāng)下太多的人想作假了，目的是獲得購房資格、獲得首套資格，獲得多多加杠桿的資格。所以，這就不奇怪了，為啥成交量明顯攀升，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，因?yàn)樯钲跇鞘械男枨筮€很狂熱。
??02
??現(xiàn)在，管理層也很困惑，到底該怎么辦？
??談這個(gè)問題之前，先講講深圳樓市大環(huán)境的幾個(gè)新現(xiàn)象、新問題：
??一是對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期改變了。近期和業(yè)內(nèi)很多人交流，大家有一個(gè)共同的看法，很少有人預(yù)判深圳房?jī)r(jià)會(huì)下跌。
??之前，很多人預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)下跌，比如2015-2016年那波大漲之后，深圳南山科技園的房子很多漲到1000萬了。那時(shí)，很多人認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)不靠譜，風(fēng)險(xiǎn)太大，有人就把房子賣了。
??比如，2017-2018年去杠桿、去產(chǎn)能、環(huán)保攻堅(jiān)，很多中小企業(yè)經(jīng)營困難，有的小老板就把房子賣了“救實(shí)業(yè)”。
??但2019年四季度以來的這一輪房?jī)r(jià)上漲，漲到現(xiàn)在，盡管房?jī)r(jià)創(chuàng)造歷史最高水平了，突破了很多人的想象極限，但詭吊的是，幾乎沒有多少人相信深圳房?jī)r(jià)會(huì)跌。
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??所以，近期京滬深二手房市場(chǎng)，有2個(gè)新變化，一是“抱團(tuán)漲價(jià)”、“暴力拉升”、“集體護(hù)盤”；二是“撤牌惜售”，上海、深圳掛牌在售二手房房源量創(chuàng)近兩年新低。
??按理說，近期調(diào)控來了，擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，應(yīng)該加快出售節(jié)奏啊！沒有，大家反而選擇提高掛牌價(jià)，或者干脆撤回來不賣了。
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??二是金融環(huán)境改變了。當(dāng)下的融資環(huán)境，今非昔比。2015-2017年來的金融創(chuàng)新，誕生了一大批資金中介，比如擔(dān)保公司、小貸公司、投資公司、私募基金等。這幾年清理P2P以后，這些機(jī)構(gòu)開始轉(zhuǎn)向房屋融資中介，并出現(xiàn)了一批理財(cái)類的房屋管家，部分房產(chǎn)中介也做著融資的業(yè)務(wù)。
??這些投資公司或資金中介，業(yè)務(wù)模式就是從金融機(jī)構(gòu)（主要是銀行）那里找資金，對(duì)接炒房需求（部分直接入場(chǎng)炒房），按交易額提傭金。比如，我們每天接到微信、短信、電話等，咨詢要不要貸款，就是這類機(jī)構(gòu)打來的。“打新凍資”、一次性付款、湊首付等，短融需求很旺盛。
??所以，這類機(jī)構(gòu)的生意很好。從經(jīng)營范圍看，看不出是他們是投資房子的，但實(shí)質(zhì)上干的就是炒房的融資生意。這也是為何，現(xiàn)在小老板不需要“賣房還債”、“賣房救廠”了，因?yàn)槿谫Y渠道太多了。
??只要有一套紅本在手的房子，銀行會(huì)搶著給你貸款的。而且，疫情后紓困中小微，實(shí)體貸款利率很低（低至3%-4%），比房貸利率還要低。中小微企業(yè)，手上有房子，融資就妥了。
??三是對(duì)房產(chǎn)的認(rèn)知改變了。在深圳，擁有房產(chǎn)已成為階層跨越、財(cái)富自由、身份切割的載體了。越來越多的深圳人堅(jiān)定地持有這一看法，甚至是非常普通的人，也是如此想的。
??這絕不是不可想象，或高不可攀的目標(biāo)，可能她周邊的人或親戚朋友，就是活生生的案例，難道她不想這樣嗎？
??當(dāng)然，深圳的房產(chǎn)成為階層切割的載體，過去就有這樣的認(rèn)識(shí)。只不過，這一輪房?jī)r(jià)上漲，更強(qiáng)化了這種認(rèn)識(shí)。
??過去，上千萬的房子鳳毛菱角，現(xiàn)在一套很普通的房子，價(jià)值就到了1000萬。當(dāng)深圳多數(shù)人的年收入只有十幾萬、二十幾萬時(shí)，大家還能淡定下來？還會(huì)有正確的財(cái)富觀嗎？
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??圖片來源：中原地產(chǎn)
??03
??調(diào)控，越到底層，阻力越大。
??在深圳，這個(gè)現(xiàn)象很明顯。在深圳，已經(jīng)“上車”的、投資客、自媒體、金融機(jī)構(gòu)以及寄生在這一鏈條上的各種勢(shì)力等，已形成牢固的“利益同盟”，竭力維護(hù)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期、房產(chǎn)帶來的財(cái)富地位。
??所以，國家的調(diào)控指示在深圳落地時(shí)，各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)漏損，到了微觀層面，強(qiáng)弩之末了。
??這一利益同盟堅(jiān)不可摧，最大的驅(qū)動(dòng)力就是“房?jī)r(jià)上漲”預(yù)期。為何會(huì)形成如此一致的預(yù)期？本質(zhì)上是之前“房?jī)r(jià)上漲”的預(yù)期實(shí)現(xiàn)了。每一個(gè)新盤被瘋搶，每一輪房?jī)r(jià)上漲，給市場(chǎng)傳達(dá)的是“購買力太厲害了”、“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”的信號(hào)。但從沒有想過，支撐上漲的動(dòng)力是什么？
??如果從收入看，并不支撐單價(jià)以萬元為單位的房?jī)r(jià)躍升，不支撐滿城都是千萬房產(chǎn)。那么，支撐上漲的是什么呢？就是杠桿帶來的“購買力幻影”，以及房?jī)r(jià)實(shí)際上漲讓“購買力幻影”變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。
??當(dāng)下，太多利益的實(shí)現(xiàn)，寄托或綁架在房?jī)r(jià)必須要上漲的預(yù)期上，不一一舉例了，門兒清；一個(gè)非常殘酷的現(xiàn)實(shí)是，一旦不漲，問題就出來了，還不是有產(chǎn)者財(cái)富縮水的問題，而是杠桿加到頂?shù)某纯蛡兗斑@個(gè)鏈條上的寄生蟲。所以，調(diào)控政策在執(zhí)行過程中被抵消，就不奇怪了。
??2020年，深圳金融機(jī)構(gòu)本外部存款余額突破10萬億，自2019年10月以來，增速已連續(xù)13個(gè)月上升，近幾個(gè)月達(dá)到20%以上，是去年同期增速的兩倍，創(chuàng)歷史最高水平。
??為啥要講這個(gè)指標(biāo)呢？
??金融機(jī)構(gòu)存款余額直接反映一個(gè)城市對(duì)資金的吸附能力。單看貸款，并不足以反映實(shí)際的融資情況。畢竟還有影子銀行，比如信托、私募等，但存款是實(shí)打?qū)嵉暮饬恐笜?biāo)。
??因?yàn)椋魏我环N融資形式，不管是通過銀行，還是小貸、擔(dān)保、私募等，最終都會(huì)反映為存款。比如，近期深圳“全款買房”的人多了，基本做法就是先過橋融資，借出來的資金放在一個(gè)監(jiān)管賬戶，這就反映為存款了；再比如，經(jīng)營貸炒樓，資金通過中間人過渡，再提現(xiàn)，這也反映為存款。
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??存款余額兩年內(nèi)增長(zhǎng)了30萬億，增速超過40%，創(chuàng)歷史最高水平，這就是深圳房?jī)r(jià)上漲的秘訣。
??所以，我一再強(qiáng)調(diào)，深圳樓市的主要問題，不是供求問題，而是加杠桿炒房的問題；當(dāng)下深圳樓市的主要矛盾，就是少數(shù)人借樓市實(shí)現(xiàn)所謂“財(cái)富自由”（深圳住房自有率只有24%，全國最低）和“階層跨越”與多數(shù)人被甩在后面，造成總財(cái)富基尼系數(shù)被拉大的矛盾。
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??廢話不說了，如果真要好好調(diào)控，該怎么辦？
??一是政策信號(hào)要適當(dāng)。政策既要、又要，還要……，多重目標(biāo)造成調(diào)控優(yōu)柔寡斷。一方面，政策效力會(huì)打折扣，有政策缺細(xì)則，有細(xì)則缺落實(shí)，有落實(shí)缺乏堅(jiān)決落實(shí)，缺乏持續(xù)落實(shí)，有的部門落實(shí)、有的部門不落實(shí)；另一方面，政策透露“托底”信號(hào)，比如2019年雙十一取消“豪宅稅”。
??再比如，2020年“7.15”新政，恢復(fù)了豪宅稅。問題是，這個(gè)750萬總價(jià)“一刀切”的豪宅稅，相比上一版提高了不止一倍（2015年版，南山最高也才490萬），這給市場(chǎng)傳達(dá)的是什么信號(hào)？“又想調(diào)控，又怕打壓市場(chǎng)”。如果政策這樣托底，聰明的市場(chǎng)怎么干，繼續(xù)做多唄！
??二是全口徑的資金管控。如果看深圳的貸款，增速并不高。當(dāng)下，實(shí)體貸款（特別是中小微）融資利率很低，比按揭利率還要低。圍繞紅本在手的房產(chǎn)，金融產(chǎn)品很多，利率還很低。近期，很多深圳購房者“先過橋融資，然后一次性付款買房，再抵押融資，最后還掉過橋資金”。
??這樣，巧妙地把按揭政策突破了。近年來，辛辛苦苦布局起來的差別化的信貸政策，比如“無房無貸”的首套房首付30%，“有房無貸款記錄的40%”，“有房有貸的70%”，非普通住房再加10%，就這樣被沖擊的七零八落。下一步，必須要加強(qiáng)全口徑資金管控，避免金融政策碎片化。
??再強(qiáng)調(diào)一遍，深圳的樓市問題，并不是供求矛盾問題，而是銀根問題、杠桿問題。2020年，供應(yīng)翻了一倍，房?jī)r(jià)依舊任性上漲。只有管住了銀根，管住了杠桿，央行、銀監(jiān)、金融辦等多部門真正聯(lián)動(dòng)起來，告別“一畝三分地”、告別“本位主義”，才能抓住深圳房?jī)r(jià)上漲的本源。
??當(dāng)下，深圳最該解決的，就是貨幣寬松環(huán)境下，微觀層面投機(jī)炒作、杠桿運(yùn)作，有恃無恐。在深圳房?jī)r(jià)上漲預(yù)期面前，任何實(shí)體企業(yè)層面的經(jīng)營利潤，都顯得非常暗淡。所以，2019年8月份建立起來的實(shí)體貸款（1年期LPR）和房貸（5年期LPR）之間防火墻，在深圳就是馬奇諾防線。
??三是征收房產(chǎn)稅。這是個(gè)老生常談的話題。當(dāng)下，房產(chǎn)正在成為拉大收入差距鴻溝的罪魁禍?zhǔn)祝咔楹蟾鞔蟪鞘懈叨撕勒瑵q得快，已說明了一切。改革開放短短40年，我國迅速從一個(gè)國民共同貧窮的國家，發(fā)展到富豪增長(zhǎng)最快的國家，房產(chǎn)增值占富豪財(cái)產(chǎn)的90%以上。
??目前，我國收入差距主要是房產(chǎn)引起的財(cái)產(chǎn)收入差距（而非工資收入差距）。國際上調(diào)節(jié)收入的“四大利器”，個(gè)稅、利得稅、遺產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅，我國都沒有（個(gè)稅基本淪為“工薪稅”）。
??以房產(chǎn)這個(gè)并不創(chuàng)造財(cái)富的非生產(chǎn)性財(cái)產(chǎn)為載體的財(cái)富暴增，并非個(gè)體努力、勤勞所致，很大程度是“拼爹”、“啃老”或偶然選擇之果，導(dǎo)致坐享其成、一夜暴富等極不健康的財(cái)富觀盛行，挫傷了科技創(chuàng)新和勤勞致富的社會(huì)風(fēng)氣。
??總之，不出房產(chǎn)稅，深圳房?jī)r(jià)暴漲的積弊難解。
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??四是啟動(dòng)“20%個(gè)稅政策”。從即日起銷售的商品住房（含新房、二手房），未來二次交易時(shí)，個(gè)人所得稅按照核實(shí)征收，即買賣價(jià)差20%征稅。這個(gè)政策無需國家審批，就是地方權(quán)限。
??或者，可采用香港、新加坡超額印花稅的做法，按照增值大小，啟動(dòng)超額累進(jìn)，這樣做，既可以壓縮套利空間，還可以增加住房稅源，將先行示范區(qū)發(fā)展的紅利外溢以稅收的形式回歸政府。
??五啟動(dòng)利率“一城一策”。深圳本地人民銀行要落實(shí)差別化信貸政策，在央行5年期LPR規(guī)則基礎(chǔ)上，根據(jù)房?jī)r(jià)上漲幅度和市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)不同城市啟動(dòng)不同的加點(diǎn)規(guī)則。對(duì)于深圳這樣的熱點(diǎn)城市，房產(chǎn)已成為絕對(duì)的投資品，要提高首套房、二套房貸LPR加點(diǎn)的水平。
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??最后，綜合政策和金融大環(huán)境，如果還是瞻前顧后，顧左右而言他，妄圖實(shí)現(xiàn)“既要又要”的多重目標(biāo)，各打各的算盤，政策碎片化、短期化，深圳高房?jī)r(jià)、房?jī)r(jià)上漲將無解。泡沫盛宴中狂歡，還將繼續(xù)上演。
??當(dāng)然，也別指望深圳房?jī)r(jià)暴跌，因?yàn)楸┑那疤釛l件是“海量拋盤、資金外流”。
??嚴(yán)格的資金管制下，你怎么拋盤、資金怎么外流？別想了。
??未來，深圳的樓市交易將是窩里斗、肉爛在鍋里的態(tài)勢(shì)，交易都是鍋里的你和我之間的對(duì)敲。到最后，如果沒有交易對(duì)手了，那你就持有在手里吧，資金想走，沒門兒。
??列祖列宗面前，該講的道理都講啦，各付各的責(zé)任，房?jī)r(jià)繼續(xù)上臺(tái)階，交易越來越難，房子尾部溢價(jià)，漸趨“落日余暉”。屆時(shí)，每一片雪花都不是無辜的。
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