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一、申請人單憑繼承遺囑可否辦理不動產登記

我國《繼承法》第五條規定，自然人死亡其遺產繼受可分為法定繼承、遺囑繼承和遺贈及遺贈扶養協議幾種方式。繼承人死亡，如何分割他的遺產呢？有遺贈扶養協議的按遺贈扶養協議辦理，沒有遺贈扶養協議的按遺囑辦理，沒有遺囑或遺囑無效的部分按法定繼承辦理。上述案件中，法院認為，不動產登記機構以法定繼承的辦理規定來要求遺囑繼承的辦理，于法無據；不動產登記機構認定任小姐申請材料不齊全或不符合法定形式，亦于法無據；因而判決不動產登記機構敗訴。

那么，對于遺囑繼承不動產登記該如何辦理呢？《不動產登記暫行條例實施細則》第十四條規定：因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。除了需要提交的一般材料外，與法定繼承不同的是，法定繼承提交的是“全部法定繼承人關于不動產分配的協議”，而遺囑繼承提交的材料是“遺囑”。

因而，上述案例中，不動產登記機構在辦理遺囑繼承登記業務時，切不可對遺囑繼承和法定繼承一概而論，簡單的按法定繼承的要求出具《不予受理通知書》，而讓自己受于不利的境地。在辦理遺囑繼承時應按遺囑繼承的要求進行審查，在具體操作時應進行嚴格區分。

“遺囑”是遺囑繼承登記業務中的必要收件材料，如何確認遺囑的真實有效性十分關鍵。登記機構可以通知方式通知其他繼承人到場確認，如果其他繼承人不到場的，不排除其對遺囑有爭議，或有遺贈扶養協議存在的種種情形，登記機構就無法確定其真實有效，因而就可以不能確定遺囑的真實有效為由出具《不予受理通知書》，并要求申請人通過司法途徑確認，這樣就會顯得比較合理。

二、登記機構應實質審查遺囑的真實有效

1、審查遺囑的真實有效是對死者的尊重

遺囑是死者個人的意思表示，真實有效的遺囑是死者生前最后一次對自己生前民事活動的安排，從一般社會觀念的人性角度來看，這都是最后一次民事行為，實質審查遺囑的真實有效是對死者的最大尊重。根據我國《繼承法》第5條的規定，遺囑繼承不僅是繼承的方式之一，而且遺囑繼承要優于沒有遺囑的法定繼承。

2、審查遺囑的真實有效能最大限度的減少矛盾

遺囑屬于單方法律行為，由于被繼承人已死亡，已不能通過死者單方確認遺囑的有效性，而繼承本身又是權利關系非常復雜的法律事實，牽涉的利害關系人眾多。因而，公證處在辦理遺囑繼承公證時，即便是提交已經辦理公證的遺囑，一般也要所有繼承人到場確認遺囑的真實有效性，更何況是案例中任小姐提供的一份自書遺囑呢？當然也包括代書遺囑、錄音遺囑和口頭遺囑等等。

我國《物權法》中有一個重要的原則就是明確物的歸屬和確保交易的安全。如果登記機構對當事人提交的遺囑只進行形式審查，僅憑一份遺囑受益人的聲明來證明遺囑的真實性，顯然是對其他利害關系人是不公平的。換而言之，不動產登記機構不通過嚴格的詢問調查制度來進行實質審查的話，或者說法律沒有詳細規定如何審查這塊內容時，任憑申請人的承諾進行形式審查，勢必會引起權利的濫用，造成社會秩序破壞、人們信用缺失、財產糾紛增加等問題，帶來更大社會成本付出的風險。

3、申請人應提供真實有效的申請材料是法律的規定

我國《物權法》規定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。這就從法律的角度明確了申請人應提供真實有效的申請材料。《不動產暫行條例》第十六條規定，申請人應當提交不動產登記必要的材料，并對提交材料的真實性負責。上述案例中，假如任小姐在申請時確以提供了真實的遺囑，但該遺囑不是最有效的遺囑，仍然會影響著物權的歸屬。我國不動產登記是債權形式主義，登記的原因文件的真實有效尤為關鍵。為此，鑒于遺囑生效時立遺囑人已死亡，登記機構根據其法定職責只可對所有繼承人等進行必要詢問調查，通過這種手段來審查遺囑的真實有效。

三、登記機構該如何審查遺囑的真實有效性

1、登記機構應了解遺囑生效的構成要件

作為不動產登記機構，如果要對遺囑的真實有效進行實質審查，應了解遺囑生效的構成要件，遺囑生效的構成要件主要有四個：一、遺囑人訂立遺囑時，應該是完全民事行為能力人；二、遺囑人訂立遺囑時，意思表示要健全，因遭受欺詐、脅迫訂立的遺囑無效；三、遺囑的內容必須合法；四、要符合法律的形式要件。

除此之外，在遺囑中還應注意以下幾點，一、偽造的遺囑無效；二、篡改的遺囑篡改部分無效，處分他人財產的遺囑無效；三、遺囑生效時，沒有給法定繼承人中缺乏勞動能力又沒有生活來源的人留有相應的份額，遺囑無效；還有其他等等內容。

2、登記機構應了解遺囑的種類及效力

遺囑是要式法律行為，采用形式強制主義，包括公證遺囑、自書遺囑、代書遺囑、錄音遺囑和口頭遺囑五種，每一種遺囑都應有法定的形式，否則遺囑就不成立。

一般而言，公證遺囑的效力要高于其他形式的遺囑，在先的公證遺囑只能由在后的公證遺囑撤銷變更；除了公證遺囑之外，兩份遺囑相互矛盾，視為在后訂立的遺囑撤銷或變更在前訂立的遺囑。

3、登記機構應詢問受益人及所有利害關系人

在遺囑繼承的不動產登記時為何需要詢問受益人及所有利害關系人，主要有以下三點原因：一、立遺囑人在死亡前可能會立多份遺囑，當事人提交的遺囑未必是唯一的一份遺囑；二、其他繼承人不到場或不詢問，就無法證明其他繼承人手上是否有遺囑；三、只有經所有繼承人及其利害關系人確認，才能去確認當事人的遺囑是否是效力最高的遺囑。上述案件中，假如任小姐同父異母的哥哥手上也有一份遺囑，而且哥哥手上的遺囑是效力最高的遺囑，因為不動產登記是自愿申請，哥哥可以不申請辦理不動產登記，如果不對繼承人哥哥作必要的詢問調查，就會造成登記的錯誤，損害其合法的權利。

為體現立遺囑人對身后事的最后一次安排的意思表示，不動產登記機構在辦理不動產登記時，應嚴格詢問受益人及所有繼承人。如有必要，登記機構還應調查死者生前的工作生活場所、社區及相關人員，了解是否有遺贈扶養協議及繼承人可能喪失繼承權等特別情況的存在。

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綜上所述，申請遺囑繼承不動產登記時，為確保遺囑是效力最高的遺囑，申請人向不動產登記機構提交遺囑的同時，還應同時提供死者所有繼承人及被繼承人的親屬關系材料。筆者認為，登記機構應做到如下兩點：1、登記機構應詢問受益人及所有利害關系人，并對遺囑作實質審查。2、如果當事人不愿配合導致調查不清的，登記機構應不予受理或作退件處理，并告知申請人可通過法院的確認之訴形成相應法律文書。