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導讀

一、優先承租權的含義

優先承租權是指在租賃關系中，原承租人在合同到期要求續簽租賃合同時，對原租賃物在同等條件下擁有優先權。它具有以下特點：是一種形成權。承租人以同樣條件聲明承租者，出租人有出租之義務，即優先承租人得依一方之意思，形成以義務出租人同樣條件為內容之契約，無須義務人（出租人）之承諾。這種權利性質上屬于形成權，即依權利人單方面的意思表示就可以創設某種狀態。如果該權利是形成權的話，顯然該權利具有對抗第三人的效力。

我國《合同法》第二百三十條規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。可見，在出賣房屋時，承租人在同等條件下享有優先購買權。那么，在出租房屋時，承租人亦應可在同等條件下享有優先承租權，這與立法精神并不相悖，是一種附限制條件的物權。

房屋的所有人出租其房屋，他是房屋的所有權人，其所有權的行使反受沒有所有權人（承租人）的限制，這只能是一個附限制條件的物權，目的是為保護弱勢群體承租方的利益。這種觀點認為，房屋所有權人出售其房屋給第三人的這一民事法律行為更符合《民法通則》第62條：即民事法律行為可以附條件，附條件的民事法律行為在符合所附條件時生效。所以承租人如果行使優先購買權，那么房屋所有權人出租房屋給第三人的這一民事法律行為根本就不生效，而不是無效。

二、優先承租權的成立要件

1. 從主體來看，可以是公民、法人、國家，其中公民最基本。優先承租權的主體都是因法定事由的出現而產生，而且優先權人和債務人都是特定的。

2. 從內容看，有權利義務關系的存在。這種權利義務關系首先是優先承租權人和債務人在客觀上具有請求與受償關系。但這種關系不是按照平等原則來解決，而是優先承租權人得憑借法律賦予的特權，優先實現自己的權利。

3. 權利義務關系之間具有因果關系。優先承租權人權利的產生，必須是出租人的行為將給其造成一定的損害，對這種損害的救濟在法律上給予優先考慮。

三、優先承租權的效力

優先承租權相對的是租賃合同期滿后的下一個租賃關系，它不單可以對抗第三人，主要是對出租人的所有權進行一定限制。所以，承認優先承租權其實就是賦予租賃權更大的物權效力，使其在租賃合同期間擁有的排他性延續到租賃合同期滿后的一段時間內。　

當原租賃合同期滿后，出租人自行設定一個出租條件對外出租，他應當在一定的期限內以特定的方式通知或告知原承租人。若有第三人欲和出租人建立租賃關系，出租人可以將第三人提出的條件告知原承租人，若原承租人也同意按第三人提出的條件繼續租賃出租物，則享有優先承租權；若出租人表示不能按照出租人或第三人提出的條件繼續租賃物或不明確表示將繼續租賃原租賃物的意愿，則租賃合同期滿后的一定期限屆滿，原租賃人的優先承租權即告消滅。如果出租人沒有盡通知的義務，徑直與第三人簽訂租賃協議，則優先承租權人可以主張該租賃協議的無效。

四、同等條件的確定

優先承租權是一種附限制條件的物權，在同等條件下才享有。關于同等條件的內容：首先，是指同一價格，即租金應當相同；其次，租金的支付方式與期限也應等同。若是分期付款，則分期付款之方式亦應相同；再次，同等條件還應包括其他交易條件的等同。關于同等條件標準的確定，一般認為是指以出租人與第三人訂立的租賃合同中約定的條件為同等條件。

在實踐中，出租人可以在其與第三人訂立的租賃合同中約定該合同的生效以承租人不行使優先承租權為條件，或者約定在承租人行使優先承租權的情況下，出租人保留解除該合同的權利。出租人與第三人的合同關系因承租人行使優先承租權而不生效或者被解除的，則據此確定的同等條件仍應繼續有效。承租人一經行使優先承租權，即在承租人與出租人之間成立以出租人與第三人訂立的買賣合同中所約定的同等條件為內容的合同。