行業(yè)資訊
來源：建侖律師? 文：李成鳳
隨著房地產(chǎn)市場的日益火爆和消費(fèi)者維權(quán)意識的增強(qiáng)，消費(fèi)者與開發(fā)商在購買商品房過程中的矛盾也越來越多，比如逾期交房、一房多賣等等，其中關(guān)于開發(fā)商的虛假宣傳問題也是消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)，本文結(jié)合兩則案例對商品房銷售合同糾紛中“虛假宣傳”的認(rèn)定及違約責(zé)任問題進(jìn)行簡單分析。
案例1
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案情簡介：2013年8月1日，李某與某實(shí)業(yè)發(fā)展公司簽訂《商品房買賣合同》，李某購買某實(shí)業(yè)公司的A1棟樓房商品房一套，雙方對商品房的位置、建筑面積、單價(jià)、逾期交房的違約責(zé)任等作出約定。合同簽訂后，李某分三次支付了合同總價(jià)款。2015年6月，李某發(fā)現(xiàn)實(shí)業(yè)公司在銷售時(shí)的宣傳效果圖將A1棟樓房前面規(guī)劃為幼兒園，但A1棟前面規(guī)劃為幼兒園的地塊并非實(shí)業(yè)公司所有，目前A1棟前面已無法興建為幼兒園。李某找實(shí)業(yè)公司要求賠償，實(shí)業(yè)公司作出書面承諾同意補(bǔ)償李某20年車位使用權(quán)，由于該車位距離李某所購樓房較遠(yuǎn)，李某提出以現(xiàn)金補(bǔ)償方式解決，實(shí)業(yè)公司不同意，雙方協(xié)商未果。李某認(rèn)為涉案房屋存在虛假宣傳的情形，較之前自己的購買價(jià)格相比每平方米已降價(jià)1500元，遂訴至法院要求實(shí)業(yè)公司支付違約金102270元(違約金按照1500元/平方米×套內(nèi)建筑面積68.18平方米計(jì)算)。
法院認(rèn)為：實(shí)業(yè)公司的平面效果圖，顯示的是小區(qū)平面布局，具體明確，這對雙方預(yù)售合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)視為要約。盡管該平面效果圖未附屬在雙方簽訂的《商品房買賣合同》中，但亦視為合同的內(nèi)容之一，對雙方當(dāng)事人均產(chǎn)生約束力。實(shí)業(yè)公司將不是自己使用的土地“規(guī)劃”為幼兒園，目前A1棟樓房前面已不能成為幼兒園，實(shí)業(yè)公司明顯屬虛假宣傳，屬于違約行為，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。對于李某主張違約金按每平米1500元計(jì)算，證據(jù)不足，本院不予支持。因合同中未約定違約金，參照雙方在調(diào)解時(shí)以贈送車位使用及物業(yè)管理費(fèi)的年限,本院認(rèn)為以現(xiàn)該房屋每月物業(yè)管理費(fèi)約為119.54元(以每平方米1.5元計(jì)算)，實(shí)業(yè)公司賠償15年物業(yè)管理費(fèi)共21517元給李某為宜。李某請求實(shí)業(yè)公司支付違約金102270元，證據(jù)不足，本院予以部分支持。
案例2
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案情簡介：張某先向某房地產(chǎn)開發(fā)公司交付購房首付款600000元、契稅及印花稅40192元，雙方又于2015年4月20日簽訂《商品房購銷合同》，約定：“張某向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買別墅一套，房款總金額1600000元。單方提出解除合同的，由解約方向守約方支付房款20%違約金，同時(shí)合同終止，已發(fā)生的相關(guān)交易稅費(fèi)由解約方承擔(dān)。”2016年1月9日張某按房地產(chǎn)公司通知到現(xiàn)場進(jìn)行接房，接房過程中發(fā)現(xiàn)存在房屋停車位距圍欄門柱過近、沙盤模型效果圖中后花園所面對的噴池景觀并不存在等問題。張某訴至法院要求解除雙方簽訂的《商品房購銷合同》并由房地產(chǎn)公司返還購房首付款600000元、契稅及印花稅40192元、違約金120000元及其他損失168560元。本案的爭議焦點(diǎn)為房地產(chǎn)公司是否存在違約及違約責(zé)任的承擔(dān)問題。
法院認(rèn)為：張某與房地產(chǎn)公司簽訂《商品房購銷合同》系雙方真實(shí)意思表示。本案涉及房屋在合同簽訂時(shí)尚屬于期房，張某簽訂上述合同是基于房地產(chǎn)公司售樓中心提供的沙盤模型效果圖直觀展現(xiàn)的戶型及周圍景觀示意圖來產(chǎn)生合同簽訂意愿的，該沙盤模型效果圖對張某訂立《商品房購銷合同》及價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)視為要約。房地產(chǎn)公司在建設(shè)過程中變更沙盤模型效果圖中展示的設(shè)計(jì)構(gòu)成違約，張某要求解除雙方簽訂的《商品房購銷合同》的主張，法院予以支持。房地產(chǎn)公司應(yīng)將其收取的購房款600000元、代收契稅及印花稅40192元返還張某。房地產(chǎn)公司未依約履行合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，張某要求房地產(chǎn)公司支付其他損失168560元，因未提交證據(jù)證實(shí)其實(shí)際損失，對張某的該項(xiàng)主張不予支持，對張某主張的違約金120000元予以支持。
律師評析：根據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此認(rèn)定開發(fā)商是否屬于虛假宣傳不僅要看商品房買賣合同的約定，也要看購房時(shí)的銷售廣告和宣傳資料與實(shí)際交付的房屋之間是否存在差距。即使在商品房買賣合同中約定以電視、廣播、樓盤模型等形式發(fā)布的廣告內(nèi)容僅作為要約邀請，不作為開發(fā)商對消費(fèi)者的要約或雙方確定各自權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，約定雙方同意以實(shí)際交付現(xiàn)狀為準(zhǔn)，該約定也因違反法律規(guī)定而無效，所以開發(fā)商也不能以提前約定的形式免除自己的違約責(zé)任。
認(rèn)定了開發(fā)商虛假宣傳存在違約的情形，下一步自然就涉及到違約責(zé)任的承擔(dān)問題。《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。在開發(fā)商可以繼續(xù)履行且消費(fèi)者要求繼續(xù)履行的，法院會判決開發(fā)商按照商品房買賣合同或者宣傳單頁等繼續(xù)履行義務(wù)，無法繼續(xù)履行的，消費(fèi)者一般要求支付違約金。《合同法》第一百一四條第一款規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。因此雙方約定違約金的，消費(fèi)者起訴時(shí)可以按照約定的違約金主張，案例2就是此種情形。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條和第九條也規(guī)定了商品房買賣合同糾紛中懲罰性違約金的幾種情形，但是關(guān)于虛假宣傳的情形并不在其中。在既無約定又無法定的情形下，法院一般會參考守約方的實(shí)際損失、合同的履行情況、預(yù)期利益等因素來判決支付違約金的數(shù)額，案例1中法院是綜合考慮雙方在調(diào)解時(shí)的意見來判決違約金支付的數(shù)額。另外，案例2中法院以房地產(chǎn)公司虛假宣傳存在違約為由判決解除合同，筆者認(rèn)為略有爭議。開發(fā)商虛假宣傳構(gòu)成違約，但并不是所有的違約行為都可以解除合同。合同一經(jīng)生效雙方都應(yīng)嚴(yán)格遵守，不得擅自變更或解除，這是我國《合同法》的基本原則。要解除合同一看約定，二看法定。《合同法》第九十四條規(guī)定了五種可以解除合同的法定情形，案例2中法院判決解除合同的依據(jù)是第四款的規(guī)定，即當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的可以解除合同。但是筆者認(rèn)為該案系商品房買賣合同關(guān)系糾紛，合同主要目的或主要債務(wù)應(yīng)是商品房這一具體標(biāo)的物本身，包括該商品房是否真實(shí)存在、是否符合國家規(guī)定的強(qiáng)制性安全標(biāo)準(zhǔn)等。至于商品房本身之外的其他因素，如房屋價(jià)格、地段、綠化、交通、周邊環(huán)境等等，雖均可對購房選擇具有一定影響，但并非合同主要目的。房地產(chǎn)公司已于2016年1月9日通知張某收房，故本案并不存在合同目的不能實(shí)現(xiàn)的可能，地產(chǎn)公司的違約行為并不直接影響張某所購商品房的質(zhì)量或使用功能，并未導(dǎo)致購房目的不能實(shí)現(xiàn)，所以筆者認(rèn)為本案中無約定解除合同的情形，亦無法定解除情形。
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