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來源：建侖律師? 文：李成鳳
隨著房地產市場的日益火爆和消費者維權意識的增強，消費者與開發商在購買商品房過程中的矛盾也越來越多，比如逾期交房、一房多賣等等，其中關于開發商的虛假宣傳問題也是消費者關注的焦點，本文結合兩則案例對商品房銷售合同糾紛中“虛假宣傳”的認定及違約責任問題進行簡單分析。
案例1
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案情簡介：2013年8月1日，李某與某實業發展公司簽訂《商品房買賣合同》，李某購買某實業公司的A1棟樓房商品房一套，雙方對商品房的位置、建筑面積、單價、逾期交房的違約責任等作出約定。合同簽訂后，李某分三次支付了合同總價款。2015年6月，李某發現實業公司在銷售時的宣傳效果圖將A1棟樓房前面規劃為幼兒園，但A1棟前面規劃為幼兒園的地塊并非實業公司所有，目前A1棟前面已無法興建為幼兒園。李某找實業公司要求賠償，實業公司作出書面承諾同意補償李某20年車位使用權，由于該車位距離李某所購樓房較遠，李某提出以現金補償方式解決，實業公司不同意，雙方協商未果。李某認為涉案房屋存在虛假宣傳的情形，較之前自己的購買價格相比每平方米已降價1500元，遂訴至法院要求實業公司支付違約金102270元(違約金按照1500元/平方米×套內建筑面積68.18平方米計算)。
法院認為：實業公司的平面效果圖，顯示的是小區平面布局，具體明確，這對雙方預售合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響，應視為要約。盡管該平面效果圖未附屬在雙方簽訂的《商品房買賣合同》中，但亦視為合同的內容之一，對雙方當事人均產生約束力。實業公司將不是自己使用的土地“規劃”為幼兒園，目前A1棟樓房前面已不能成為幼兒園，實業公司明顯屬虛假宣傳，屬于違約行為，依法應承擔違約責任。對于李某主張違約金按每平米1500元計算，證據不足，本院不予支持。因合同中未約定違約金，參照雙方在調解時以贈送車位使用及物業管理費的年限,本院認為以現該房屋每月物業管理費約為119.54元(以每平方米1.5元計算)，實業公司賠償15年物業管理費共21517元給李某為宜。李某請求實業公司支付違約金102270元，證據不足，本院予以部分支持。
案例2
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案情簡介：張某先向某房地產開發公司交付購房首付款600000元、契稅及印花稅40192元，雙方又于2015年4月20日簽訂《商品房購銷合同》，約定：“張某向房地產開發公司購買別墅一套，房款總金額1600000元。單方提出解除合同的，由解約方向守約方支付房款20%違約金，同時合同終止，已發生的相關交易稅費由解約方承擔。”2016年1月9日張某按房地產公司通知到現場進行接房，接房過程中發現存在房屋停車位距圍欄門柱過近、沙盤模型效果圖中后花園所面對的噴池景觀并不存在等問題。張某訴至法院要求解除雙方簽訂的《商品房購銷合同》并由房地產公司返還購房首付款600000元、契稅及印花稅40192元、違約金120000元及其他損失168560元。本案的爭議焦點為房地產公司是否存在違約及違約責任的承擔問題。
法院認為：張某與房地產公司簽訂《商品房購銷合同》系雙方真實意思表示。本案涉及房屋在合同簽訂時尚屬于期房，張某簽訂上述合同是基于房地產公司售樓中心提供的沙盤模型效果圖直觀展現的戶型及周圍景觀示意圖來產生合同簽訂意愿的，該沙盤模型效果圖對張某訂立《商品房購銷合同》及價格的確定有重大影響，應視為要約。房地產公司在建設過程中變更沙盤模型效果圖中展示的設計構成違約，張某要求解除雙方簽訂的《商品房購銷合同》的主張，法院予以支持。房地產公司應將其收取的購房款600000元、代收契稅及印花稅40192元返還張某。房地產公司未依約履行合同，應承擔相應的違約責任，張某要求房地產公司支付其他損失168560元，因未提交證據證實其實際損失，對張某的該項主張不予支持，對張某主張的違約金120000元予以支持。
律師評析：根據《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。因此認定開發商是否屬于虛假宣傳不僅要看商品房買賣合同的約定，也要看購房時的銷售廣告和宣傳資料與實際交付的房屋之間是否存在差距。即使在商品房買賣合同中約定以電視、廣播、樓盤模型等形式發布的廣告內容僅作為要約邀請，不作為開發商對消費者的要約或雙方確定各自權利義務的依據，約定雙方同意以實際交付現狀為準，該約定也因違反法律規定而無效，所以開發商也不能以提前約定的形式免除自己的違約責任。
認定了開發商虛假宣傳存在違約的情形，下一步自然就涉及到違約責任的承擔問題。《合同法》第一百零七條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。在開發商可以繼續履行且消費者要求繼續履行的，法院會判決開發商按照商品房買賣合同或者宣傳單頁等繼續履行義務，無法繼續履行的，消費者一般要求支付違約金。《合同法》第一百一四條第一款規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。因此雙方約定違約金的，消費者起訴時可以按照約定的違約金主張，案例2就是此種情形。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條和第九條也規定了商品房買賣合同糾紛中懲罰性違約金的幾種情形，但是關于虛假宣傳的情形并不在其中。在既無約定又無法定的情形下，法院一般會參考守約方的實際損失、合同的履行情況、預期利益等因素來判決支付違約金的數額，案例1中法院是綜合考慮雙方在調解時的意見來判決違約金支付的數額。另外，案例2中法院以房地產公司虛假宣傳存在違約為由判決解除合同，筆者認為略有爭議。開發商虛假宣傳構成違約，但并不是所有的違約行為都可以解除合同。合同一經生效雙方都應嚴格遵守，不得擅自變更或解除，這是我國《合同法》的基本原則。要解除合同一看約定，二看法定。《合同法》第九十四條規定了五種可以解除合同的法定情形，案例2中法院判決解除合同的依據是第四款的規定，即當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的可以解除合同。但是筆者認為該案系商品房買賣合同關系糾紛，合同主要目的或主要債務應是商品房這一具體標的物本身，包括該商品房是否真實存在、是否符合國家規定的強制性安全標準等。至于商品房本身之外的其他因素，如房屋價格、地段、綠化、交通、周邊環境等等，雖均可對購房選擇具有一定影響，但并非合同主要目的。房地產公司已于2016年1月9日通知張某收房，故本案并不存在合同目的不能實現的可能，地產公司的違約行為并不直接影響張某所購商品房的質量或使用功能，并未導致購房目的不能實現，所以筆者認為本案中無約定解除合同的情形，亦無法定解除情形。
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轉自 律行天下
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