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買賣不破租賃原則

（一）當事人在簽訂租賃合同時有相反約定的；

（二）房屋出租前已設立抵押權，因抵押人實現抵押權發生所有權變動的；

（三）房屋在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院強制拍賣過戶的。

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2013年5月，鐘某將名下一處房產出租給李某，約定租期為5年，合同簽訂時，雙方約定該房產所有權變動時，李某放棄優先購買權，在約定的期限內搬離。2016年，鐘某因做生意資金短缺，將該房產出售給方某，告知李某在3個月內搬離該房屋。李某以重新租房困難為由，主張租住房屋至租期屆滿之日。方某不同意，訴諸法院。法院經審理，支持方某的請求，要求李某在規定期限內搬離房屋。

根據《合同法》第229條可知，買賣不破租賃并非強制性規范，出租人與承租人在簽訂租賃合同時有相反約定的，雙方對于發生房屋所有權轉移情形下如何處理都有預期，且這種約定并不損害第三人的利益，根據私法自治和權利處分的原則，應當尊重這種約定的效力。該案例符合第一種例外情形。

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2007年6月，何某以按揭貸款方式購得一套商品房，于2009年1月將房子出租給方某，租期6年。2010年10月，因何某連續六個月未能支付銀行按揭貸款，銀行向法院起訴何某。法院判決銀行勝訴，并通過強制執行將該套商品房予以拍賣，由林某拍賣購得，銀行從拍賣所得價款中優先受償。林某購得這套房子后，要求方某搬出。方某認為自己承租房子在先，林某購買房屋再后，且自己已經支付了全部租金，要求住到租期屆滿。林某不同意，雙方產生糾紛，林某訴諸法院，要求方某將該套商品房騰出，法院經審理，支持林某的主張。

根據案例二可知，何某將購買的商品房先抵押給銀行后，再出租給方某，在這種先抵押后出租的情況下，依據《物權法》第190條規定，該案例符合第二種例外情形。

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這是因為，若抵押權先于租賃合同成立，根據《物權法》第187條之規定，以不動產抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立。登記不僅是抵押權設立的必要條件，同時也具有公示的效力。

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同時，承租人在簽訂租賃合同前也應盡到合理的注意義務，充分了解租賃物的權屬狀況、權利瑕疵。在租賃物進行抵押登記的情況下，承租人在疏于核查或者核查后仍同意簽訂租賃合同，租賃物在擔保的債務未能按期足額清償時遭到處置變價償還債務，視為承租人應當預見且能夠預見的風險。

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所以當抵押權人對設定抵押的租賃房屋實現抵押權時，承租人能否適用“買賣不破租賃”原則，分兩種情況處理。根據《物權法》第190條規定：

如果租賃合同先于抵押權的設立，抵押權實現后，適用買賣不破租賃的原則，雙方簽訂的租賃合同仍然有效；

如果抵押先于租賃合同成立。抵押權實現后，該租賃合同對受讓人不具有約束力。

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某市建材公司與某市建筑公司有多年的經濟往來關系。2009年8月經雙方結算后，建筑公司仍欠建材公司貨款50萬元，同年12月，雙方為償還欠款發生糾紛，建材公司將建筑公司訴至法院，要求償還欠款50萬元及利息。此案經法院主持調解，雙方同意由建筑公司于2010年2月10日前償還建材公司欠款50萬元，建材公司放棄利息部分，法院并制作了調解書送達雙方，調解書生效后，建筑公司未履行付款義務。建筑公司遂申請人民法院強制執行。

執行中，法院于2010年5月將建筑公司的5間臨街房地產進行了查封，并在房地產登記部門辦理了查封手續。2010年7月，建筑公司在未經法院同意的情況下，將已查封的房地產租賃給甲經營，并簽訂了為期5年的租賃合同。因建筑公司無現款償還欠款，2011年6月，執行法院委托拍賣機構對房產進行公開拍賣，最后，被乙競得該房產，并在交清拍賣價款后，法院裁定該房產所有權轉移給乙所有。乙遂要求甲騰出房屋。甲則以所租房屋未到期，且根據《合同法》中“買賣不破租賃”的原則，該租賃關系應當繼續有效為由拒絕了乙的要求。本案中，人民法院查封建筑公司的房產在先，建筑公司設定租賃權在后，故該租賃權不應受到法院的保護。甲應騰出房屋給乙。

根據案例三可知，涉案房產在出租前已被人民法院依法查封的，由人民法院強制執行。建筑公司在未經法院同意的情況下，將已查封的房產租給甲。因該租賃房產被查封在先，租賃在后，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第1款規定，當人民法院強制拍賣過戶后，涉案房產的所有權已由乙獲取，甲的租賃權此時已不適用買賣不破租賃的原則。該案例符合第三種例外情形。

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同時，法院在審理此類案件時，尤其要注意審查租賃合同的真實性，避免虛構租賃合同以逃避執行的行為。虛構的合同由于存在惡意串通而無效，不能對抗房屋受讓人。

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因此，能否適用“買賣不破租賃”的原則，也應分兩種情況處理：

如果房屋租賃前，尚未被人民法院查封，而是在租賃期間內被人民法院查封、強制拍賣的，適用“買賣不破租賃”原則，房屋租賃合同繼續有效；

如果在房屋租賃前已被人民法院查封，當人民法院強制拍賣過戶后，房屋租賃合同對受讓人不具有約束力，因此就無法適用“買賣不破租賃”的原則。