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補(bǔ)發(fā)證書存在諸多事項(xiàng)應(yīng)引起登記機(jī)構(gòu)及其工作人員重視，以減少或規(guī)避出現(xiàn)補(bǔ)證差錯(cuò)

　　補(bǔ)證在不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)中有其特殊性——不改變不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況，不改變不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，也不改變不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利限制狀況（如抵押、查封等），只是一種權(quán)利保護(hù)的救濟(jì)手段，讓權(quán)利人恢復(fù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的掌控。

　　但這并不意味著辦理時(shí)可以任意妄為，沒有任何規(guī)制。恰恰相反，基于登記法律、法規(guī)的規(guī)定并結(jié)合業(yè)務(wù)實(shí)踐，補(bǔ)發(fā)證書的諸多事項(xiàng)應(yīng)引起登記機(jī)構(gòu)及其工作人員重視，以減少或規(guī)避出現(xiàn)補(bǔ)證差錯(cuò)。

　　注意事項(xiàng)一：補(bǔ)證記載登記簿前應(yīng)刊發(fā)遺失、滅失聲明。

　　任何補(bǔ)救性措施，一般都會(huì)有特殊程序設(shè)計(jì)，讓權(quán)利人在維護(hù)權(quán)利過程中付出一定“代價(jià)”，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書補(bǔ)發(fā)也不例外。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》）第22條第2款規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明遺失、滅失，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)的，由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在其門戶網(wǎng)站上刊發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的遺失、滅失聲明15個(gè)工作日后，予以補(bǔ)發(fā)”。

　　那么，刊發(fā)遺失、滅失聲明，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)來說應(yīng)注意的事項(xiàng)有哪些呢？

　　首先，刊發(fā)聲明的媒介應(yīng)限定為登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站。《細(xì)則》第22條規(guī)定刊發(fā)聲明的媒介為登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站，改變了《房屋登記辦法》等原有規(guī)定。考慮到上述兩個(gè)規(guī)范法律位階相同、效力相等（同屬部門規(guī)章），依“新法優(yōu)于舊法”的法律適用規(guī)則，登記實(shí)踐中應(yīng)以《細(xì)則》相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

　　其次，刊發(fā)聲明的期限應(yīng)以不少于15個(gè)工作日為準(zhǔn)。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）1.6.3.2條對(duì)此進(jìn)行了細(xì)化安排，要求登記機(jī)構(gòu)刊發(fā)聲明15個(gè)工作日后，打印一份遺失、滅失聲明頁(yè)面存檔。在筆者所在城市，考慮到不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)速率對(duì)權(quán)利人的重要性，確定了公告15個(gè)工作日的最短期限，以充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的效用。

　　最后，刊發(fā)聲明的階段應(yīng)限定在記載登記簿前。從?《房屋登記辦法》第27條、《細(xì)則》第22條以及《規(guī)范》1.6.3.2條的條文含義中，可知刊發(fā)遺失、滅失聲明即通常所說的遺失補(bǔ)證公告應(yīng)在記載登記簿之前進(jìn)行，登記實(shí)踐也應(yīng)嚴(yán)格遵循。

　　注意事項(xiàng)二：補(bǔ)發(fā)的證書應(yīng)更換號(hào)碼。

　　登記實(shí)務(wù)中，經(jīng)常有權(quán)利人在補(bǔ)證時(shí)提出保持原權(quán)證號(hào)不變的需求，這樣的需求登記機(jī)構(gòu)能滿足他們嗎？這顯然是不現(xiàn)實(shí)的。

　　首先登記規(guī)范不允許。《規(guī)范》1.6.2條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明應(yīng)當(dāng)一證一號(hào)，更換證書和證明應(yīng)當(dāng)更換號(hào)碼。”1.6.3條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書和不動(dòng)產(chǎn)登記證明換發(fā)、補(bǔ)發(fā)、注銷的，原證號(hào)廢止。換發(fā)、補(bǔ)發(fā)的新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明應(yīng)當(dāng)更換號(hào)碼，并在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書或者不動(dòng)產(chǎn)登記證明上注明‘換發(fā)’‘補(bǔ)發(fā)’字樣。”既然針對(duì)補(bǔ)證是否應(yīng)當(dāng)更換號(hào)碼有明確具體規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)沒有理由不予執(zhí)行。

　　其次，撇開規(guī)定不說，從登記操作來講要保持原權(quán)證號(hào)碼也不現(xiàn)實(shí)。我們知道，統(tǒng)一登記后，原房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證已停發(fā)，而補(bǔ)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書與原權(quán)證在編號(hào)規(guī)則、證書號(hào)碼上也存在實(shí)質(zhì)性差異。即便是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書補(bǔ)發(fā)證書的情形，也要受系統(tǒng)編號(hào)規(guī)則的限制，不允許有重號(hào)的現(xiàn)象產(chǎn)生，否則會(huì)出現(xiàn)在同一不動(dòng)產(chǎn)存有兩份完全相同的權(quán)證的情況，違背證書核發(fā)規(guī)律，為權(quán)利人行使物權(quán)埋下不確定的隱患。

　　最后，補(bǔ)發(fā)證書更換號(hào)碼是記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿的必然要求。《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致。登簿是不動(dòng)產(chǎn)登記的必經(jīng)流程，在登簿操作中，核定登簿時(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)由系統(tǒng)自動(dòng)生成，任何人不能也不得予以更改，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，如實(shí)、準(zhǔn)確填寫并核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。如此，補(bǔ)證必然引起權(quán)證號(hào)碼變更，是不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容變化的直接體現(xiàn)，不允許保留原有權(quán)證號(hào)碼。

　　補(bǔ)證登記中，除以上注意事項(xiàng)需引起足夠重視外，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)權(quán)利人申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)所受限制越來越少，登記費(fèi)也進(jìn)行了優(yōu)惠減免，進(jìn)一步減輕了權(quán)利人重新取得權(quán)證的“負(fù)擔(dān)”。《規(guī)范》1.6.3.3條明確規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)被查封、抵押或者存在異議登記、預(yù)告登記的，不影響不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記證明的換發(fā)和補(bǔ)發(fā)”。《國(guó)家發(fā)展改革委?財(cái)政部關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問題的通知》第3條收費(fèi)優(yōu)惠減免第（三）項(xiàng)規(guī)定，“因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書丟失、損壞等原因申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)、換發(fā)證書的，只收取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書工本費(fèi)，每本證書10元”。換言之，不動(dòng)產(chǎn)存在查封、抵押、異議登記或者預(yù)告登記等權(quán)利限制信息的，只要權(quán)利人提出補(bǔ)證申請(qǐng)并提交符合規(guī)定的登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按程序予以補(bǔ)發(fā)，并且應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行優(yōu)惠收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

　　注意事項(xiàng)三：補(bǔ)發(fā)的證書上應(yīng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。

　　登記實(shí)務(wù)中，登記機(jī)構(gòu)經(jīng)審查符合要求，予以補(bǔ)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)在核發(fā)新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。《房屋登記辦法》第27條、《細(xì)則》第22條、《規(guī)范》第1.6.3對(duì)此都有明確的規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定執(zhí)行。但是，現(xiàn)行的登記規(guī)范對(duì)“補(bǔ)發(fā)”字樣應(yīng)注記的具體位置（在證書上）未做安排，使得實(shí)務(wù)中做法不盡統(tǒng)一，存在差異。從合法性上來看，因法律未進(jìn)行規(guī)范，補(bǔ)發(fā)的證書上能體現(xiàn)“補(bǔ)發(fā)”字樣即為合法。但筆者結(jié)合登記實(shí)踐，從識(shí)別性、美觀性、習(xí)慣性（傳承性）的視角出發(fā)，認(rèn)為宜將“補(bǔ)發(fā)”字樣注記在證書附記欄，使“補(bǔ)發(fā)”字樣注記既合法又合理。

　　其一，注記在附記欄更具識(shí)別性。不動(dòng)產(chǎn)附記欄留有較大幅度的空白頁(yè)，將此內(nèi)容注記在內(nèi)方便查看且能讓人快速了解證書的補(bǔ)發(fā)“歷史”，體現(xiàn)出證書公示作用。其二，注記在附記欄更具美觀性。于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書而言，格式、尺寸、內(nèi)容都被嚴(yán)格規(guī)制，除法律等規(guī)定外，是不允許在證書上隨意備注字段的。換言之，若“補(bǔ)發(fā)”字段可隨意注記在證書的任意位置（如證書號(hào)碼后面），必將影響證書的整體性、美觀性、嚴(yán)謹(jǐn)性和權(quán)威性。其三，注記在附記欄符合登記習(xí)慣，具有傳承性。統(tǒng)一登記前，補(bǔ)發(fā)房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證都是將“補(bǔ)發(fā)”注記在證書的附記欄，此種做法已深入人心，形成習(xí)慣做法，現(xiàn)行補(bǔ)證應(yīng)沿革這一做法。此外，證書附記欄極具包容性，登記簿上注記的特殊字段往往都是通過證書附記欄予以呈現(xiàn)，如保障性住房的限制信息、車棚信息、房改信息等。附記欄展示特殊內(nèi)容的認(rèn)知在登記機(jī)構(gòu)和權(quán)利人之間形成默契，久而久之變成習(xí)慣做法，即證書間反映的物權(quán)內(nèi)容是否存在實(shí)質(zhì)性差別，通過查看證書附記欄就可明白，這同樣適用于補(bǔ)證“補(bǔ)發(fā)”字樣的注記。總之，將“補(bǔ)發(fā)”字樣注記附記欄既傳承了好的做法，又符合查看證書之習(xí)慣，且不失清晰美觀，值得應(yīng)用推廣。

　　【來源】《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》2018年第9期

　　【作者】寧波市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心　徐小俊