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補發證書存在諸多事項應引起登記機構及其工作人員重視，以減少或規避出現補證差錯

　　補證在不動產登記業務中有其特殊性——不改變不動產的自然狀況，不改變不動產的權屬狀況，也不改變不動產的權利限制狀況（如抵押、查封等），只是一種權利保護的救濟手段，讓權利人恢復對不動產權證書的掌控。

　　但這并不意味著辦理時可以任意妄為，沒有任何規制。恰恰相反，基于登記法律、法規的規定并結合業務實踐，補發證書的諸多事項應引起登記機構及其工作人員重視，以減少或規避出現補證差錯。

　　注意事項一：補證記載登記簿前應刊發遺失、滅失聲明。

　　任何補救性措施，一般都會有特殊程序設計，讓權利人在維護權利過程中付出一定“代價”，不動產權證書補發也不例外。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第22條第2款規定，“不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的，由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日后，予以補發”。

　　那么，刊發遺失、滅失聲明，對不動產登記機構來說應注意的事項有哪些呢？

　　首先，刊發聲明的媒介應限定為登記機構門戶網站。《細則》第22條規定刊發聲明的媒介為登記機構門戶網站，改變了《房屋登記辦法》等原有規定。考慮到上述兩個規范法律位階相同、效力相等（同屬部門規章），依“新法優于舊法”的法律適用規則，登記實踐中應以《細則》相關規定為準。

　　其次，刊發聲明的期限應以不少于15個工作日為準。《不動產登記操作規范（試行）》（以下簡稱《規范》）1.6.3.2條對此進行了細化安排，要求登記機構刊發聲明15個工作日后，打印一份遺失、滅失聲明頁面存檔。在筆者所在城市，考慮到不動產流轉速率對權利人的重要性，確定了公告15個工作日的最短期限，以充分發揮不動產的效用。

　　最后，刊發聲明的階段應限定在記載登記簿前。從?《房屋登記辦法》第27條、《細則》第22條以及《規范》1.6.3.2條的條文含義中，可知刊發遺失、滅失聲明即通常所說的遺失補證公告應在記載登記簿之前進行，登記實踐也應嚴格遵循。

　　注意事項二：補發的證書應更換號碼。

　　登記實務中，經常有權利人在補證時提出保持原權證號不變的需求，這樣的需求登記機構能滿足他們嗎？這顯然是不現實的。

　　首先登記規范不允許。《規范》1.6.2條規定：“不動產權證書和不動產登記證明應當一證一號，更換證書和證明應當更換號碼。”1.6.3條規定：“不動產權證書和不動產登記證明換發、補發、注銷的，原證號廢止。換發、補發的新不動產權證書或不動產登記證明應當更換號碼，并在不動產權證書或者不動產登記證明上注明‘換發’‘補發’字樣。”既然針對補證是否應當更換號碼有明確具體規定，登記機構沒有理由不予執行。

　　其次，撇開規定不說，從登記操作來講要保持原權證號碼也不現實。我們知道，統一登記后，原房屋所有權證、土地使用權證已停發，而補發的不動產權證書與原權證在編號規則、證書號碼上也存在實質性差異。即便是不動產權證書補發證書的情形，也要受系統編號規則的限制，不允許有重號的現象產生，否則會出現在同一不動產存有兩份完全相同的權證的情況，違背證書核發規律，為權利人行使物權埋下不確定的隱患。

　　最后，補發證書更換號碼是記載不動產登記簿的必然要求。《物權法》規定不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致。登簿是不動產登記的必經流程，在登簿操作中，核定登簿時不動產權證號由系統自動生成，任何人不能也不得予以更改，不動產登記機構應當根據不動產登記簿，如實、準確填寫并核發不動產權證書。如此，補證必然引起權證號碼變更，是不動產登記簿內容變化的直接體現，不允許保留原有權證號碼。

　　補證登記中，除以上注意事項需引起足夠重視外，我們會發現權利人申請補發所受限制越來越少，登記費也進行了優惠減免，進一步減輕了權利人重新取得權證的“負擔”。《規范》1.6.3.3條明確規定，“不動產被查封、抵押或者存在異議登記、預告登記的，不影響不動產權證和不動產登記證明的換發和補發”。《國家發展改革委?財政部關于不動產登記收費標準等有關問題的通知》第3條收費優惠減免第（三）項規定，“因不動產權屬證書丟失、損壞等原因申請補發、換發證書的，只收取不動產權屬證書工本費，每本證書10元”。換言之，不動產存在查封、抵押、異議登記或者預告登記等權利限制信息的，只要權利人提出補證申請并提交符合規定的登記資料，不動產登記機構應當按程序予以補發，并且應嚴格執行優惠收費標準，切實維護權利人的合法權益。

　　注意事項三：補發的證書上應注明“補發”字樣。

　　登記實務中，登記機構經審查符合要求，予以補發的，應當在核發新不動產權證書上注明“補發”字樣。《房屋登記辦法》第27條、《細則》第22條、《規范》第1.6.3對此都有明確的規定，登記機構應當按規定執行。但是，現行的登記規范對“補發”字樣應注記的具體位置（在證書上）未做安排，使得實務中做法不盡統一，存在差異。從合法性上來看，因法律未進行規范，補發的證書上能體現“補發”字樣即為合法。但筆者結合登記實踐，從識別性、美觀性、習慣性（傳承性）的視角出發，認為宜將“補發”字樣注記在證書附記欄，使“補發”字樣注記既合法又合理。

　　其一，注記在附記欄更具識別性。不動產附記欄留有較大幅度的空白頁，將此內容注記在內方便查看且能讓人快速了解證書的補發“歷史”，體現出證書公示作用。其二，注記在附記欄更具美觀性。于不動產權證書而言，格式、尺寸、內容都被嚴格規制，除法律等規定外，是不允許在證書上隨意備注字段的。換言之，若“補發”字段可隨意注記在證書的任意位置（如證書號碼后面），必將影響證書的整體性、美觀性、嚴謹性和權威性。其三，注記在附記欄符合登記習慣，具有傳承性。統一登記前，補發房屋所有權證、土地使用權證都是將“補發”注記在證書的附記欄，此種做法已深入人心，形成習慣做法，現行補證應沿革這一做法。此外，證書附記欄極具包容性，登記簿上注記的特殊字段往往都是通過證書附記欄予以呈現，如保障性住房的限制信息、車棚信息、房改信息等。附記欄展示特殊內容的認知在登記機構和權利人之間形成默契，久而久之變成習慣做法，即證書間反映的物權內容是否存在實質性差別，通過查看證書附記欄就可明白，這同樣適用于補證“補發”字樣的注記。總之，將“補發”字樣注記附記欄既傳承了好的做法，又符合查看證書之習慣，且不失清晰美觀，值得應用推廣。

　　【來源】《中國不動產》2018年第9期

　　【作者】寧波市不動產登記服務中心　徐小俊